Оценка эффективности инвестиционного проекта

Этапы разработки инвестиционного проекта и его критерии. Оценка эффективности инвестиционного проекта. Для правильного инвестирования важно оценить эффективность инвестиционного проекта воспользовавшись критериями и методами оценки которые оправдают решение - вложить свои средства в проект или оставить его приумножить свой капитал или же обезопасить себя от невыгодного вложения.

2015-09-08

891.81 KB

73 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ ИМПЕРАТОРА АЛЕКСАНДРА I»

Кафедра: «Менеджмент и маркетинг»

Дисциплина: «Инвестиционный  анализ»

Курсовой проект на тему:

«Оценка эффективности инвестиционного проекта»

 

                                                                                  Работу выполнила студентка   группы МНБ-208
Кузькина А.В.

Работу проверила:

Колесова В.М.

Санкт-Петербург

2015г.

Оглавление

[1] Оглавление

[2] Введение

[3] 1. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов.

[4] 1.1. Этапы разработки инвестиционного проекта и его критерии.

[5] Инвестиционный анализ - Колмыкова Т.С. - Учебное пособие  Издательство: «ИНФРА-М» 2009 стр. 98 (всего 204)

[6] 1.8. Выбор ставки дисконтирования при оценке инвестиционных проектов

[7] Вывод по главе.

[8] 2. Оценка эффективности инвестиционного проекта.

[9] 2.1. Описание и анализ местоположения объекта.

[10] Вывод по главе.

[11] Заключение

[12] Список используемой литературы:

 


Введение

Инвестиции - долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и др. отрасли хозяйства как внутри страны, так и за границей с целью получения прибыли. Для правильного инвестирования  важно оценить эффективность инвестиционного проекта, воспользовавшись критериями и методами оценки, которые оправдают решение  - вложить свои средства  в проект или оставить его, приумножить свой капитал или же обезопасить себя от невыгодного вложения.

Коммерческая деятельность, обеспечение развития бизнеса требуют постоянного контроля над эффективностью инвестиций. При оценке эффективности инвестиционных проектов необходимо решать следующие основные задачи:

1. Оценка реализуемости проекта, т. е. проверка удовлетворения всем реально существующим ограничениям технического, экологического, финансового и другого характера;

2. Оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности, т. е. проверка условия, согласно которому совокупные результаты по проекту не менее ценны, чем требуемые затраты всех видов;

3.  Оценка сравнительной эффективности проекта, т. е. оценка преимуществ рассматриваемого проекта по сравнению с альтернативными.

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств, предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору критериальных показателей эффективности. Определение значений показателей эффективности инвестиций позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа. В связи с этим, важно рассмотреть существующие методические подходы к оценке эффективности инвестиций и определить возможности их применения с целью рационального выбора вариантов инвестирования.

Цель курсового проекта: изучить показатели оценки эффективности инвестиционных проектов, их сущность, применение и методы расчета. Рассмотреть показатели оценки эффективности  на практике, проанализировать и выбрать из предлагаемых  проектов наиболее эффективный вариант по строительству бизнес - центра.

Задачи курсового проекта: раскрыть сущность  инвестиционного проекта и инвестиций, а также охарактеризовать показатели эффективности инвестиционного проекта. На практике дать анализ и оценку представленных по условию инвестиционных проектов постройки бизнес – центра, провести анализ чувствительности и пронаблюдать за изменениями показателей эффективности.

Курсовой проект состоит из введения, теоретической главы, практической главы, выводов по обеим главам и заключения.

В курсовой работе имеется 4 рисунка и 20 таблиц.


1. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов.

1.1. Этапы разработки инвестиционного проекта и его критерии.

Инвестиционным проектом называется план или программа мероприятий, связанных с осуществлением капитальных вложений и их последующим возмещением и получением прибыли.

Задача разработки инвестиционного проекта - подготовка информации, необходимой для обоснованного принятия решения относительно осуществления инвестиций.

В целях моделирования инвестиционный проект рассматривается во временной развертке, причем анализируемый период (горизонт исследования) разбивается на несколько равных промежутков - интервалов планирования.1

Администрирование инвестиционной деятельности включает четыре стадии:

1. Исследование, планирование и разработка проекта;

2. Реализация проекта;

3. Текущий контроль и регулирование в ходе реализации проекта;

4. Оценка и анализ достигнутых результатов по завершении проекта.

Основными процедурами на стадии планирования являются: формирование целей и подцелей инвестиционной деятельности, исследование рынка и идентификация возможных проектов, экономическая оценка, перебор вариантов в условиях различных ограничений (временных, ресурсных, имеющих экономическую и социальную природу), формирование инвестиционного портфеля.

Стадия реализации проекта обычно подразделяется на три фазы: инвестирование, исполнение проекта (производство, сбыт, затраты, текущее финансирование), ликвидация его последствий. На каждой из этих фаз осуществляются процедуры контроля и регулирования.

В международной практике принято различать три основных этапа разработки инвестиционного проекта:

  •  предынвестиционный этап;
  •  этап инвестирования;
  •  этап эксплуатации вновь созданных объектов.

На каждом этапе решаются свои задачи. По мере продвижения по этапам представление о проекте уточняется и обогащается новой информацией. Таким образом, каждый этап представляет собой своего рода промежуточный финиш: результаты, полученные на нем, должны служить подтверждением целесообразности осуществления проекта и, тем самым, являются «пропуском» на следующую стадию разработки.

На первом этапе происходит оценка возможности осуществления проекта с точки зрения маркетинговых, производственных, юридических и других аспектов. Исходной информацией для этого служат сведения о макроэкономическом окружении проекта, предполагаемом рынке сбыта продукции, технологиях, налоговых условиях и т.п. Результатом первой стадии является структурированное описание идеи проекта и временной график его осуществления.2

Предынвестиционный этап, в свою очередь, состоит из следующих стадий:

- Поиск инвестиционных концепций;

В международной практике принята следующая классификация исходных посылок, на основе которых может вестись поиск инвестиционных концепций предприятиями и организациями самого разного профиля:

1. Наличие полезных ископаемых или иных природных ресурсов, пригодных для переработки и производственного использования. Круг таких ресурсов может быть очень широк: от нефти и газа до леса-топляка и растений, пригодных для фармацевтических целей;

2. Возможности и традиции существующего сельскохозяйственного производства, определяющие потенциал его развития и круг проектов, которые могут быть реализованы на предприятиях агропромышленного комплекса;

3. Оценки возможных в будущем сдвигов в величине и структуре спроса под влиянием демографических или социально-экономических факторов либо в результате появления на рынке новых типов товаров;

4. Структура и объемы импорта, которые могут стать толчком для разработки проектов, направленных на создание импортозамещающих производств (особенно, если это поощряется правительством в рамках внешнеторговой политики);

5. Опыт и тенденции развития структуры производства в других отраслях, особенно со сходными уровнями социально-экономического развития и аналогичными ресурсами;

6. Потребности, которые уже возникли или могут возникнуть в отраслях-потребителях в рамках отечественной или мировой экономики;

7. Информация о планах увеличения производства в отраслях-потребителях или растущем спросе на мировом рынке на уже производимую продукцию;

8. Известные или вновь обнаруженные возможности диверсификации производства на единой сырьевой базе (например, углубление переработки древесины путем создания отделочных материалов из отходов производства и некачественного леса);

9. Рациональность увеличения масштабов производства с целью достижения экономии издержек при массовом производстве;

10. Общеэкономические условия (например, создание правительством особо благоприятного инвестиционного климата, улучшение возможностей для экспорта в результате изменений обменных курсов национальной валюты и т.д.)

- Предварительная подготовка проекта

Задачей этой стадии работ является разработка инвестиционного проекта (или бизнес-плана проекта) – это документ, который описывает все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, анализирует все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяет способы решения этих проблем.

Предварительный инвестиционный проект должен иметь вполне определенную структуру, аналогичную той, которая будет необходима при детальной разработке проекта. Бизнес - план проекта может содержать следующие разделы, посвященные анализу возможных решений в части:

• объемов и структуры производства товаров, на основе изучения потенциала рынка и производственных мощностей, необходимых для обеспечения прогнозируемых объемов выпуска товаров;

• технических основ организации производства: характеристике будущей технологии и парка оборудования, необходимого для ее реализации;

• желательного и возможного размещения новых производственных объектов;

• используемых ресурсов и их объемов, необходимых для производства;

• организации трудовой деятельности персонала и оплаты труда;

• размеров и структуры накладных расходов;

• организационно-правового обеспечения реализации проекта, включая юридические формы функционирования вновь создаваемого объекта;

• финансового обеспечения проекта, т. е. оценки необходимых сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также способов получения инвестиционных ресурсов и достижимой прибыльности их использования.

- Окончательная подготовка проекта и оценка его технико-экономической и финансовой приемлемости;

Подготовка детального технико-экономического и финансового обоснования проекта должна обеспечивать альтернативное рассмотрение проблем, связанных со всеми аспектами готовящихся инвестиций: техническими, финансовыми и коммерческими.

На этой стадии аналитических работ особенно важно как можно точнее определить масштабы будущего проекта, т.е. величину планируемого выпуска или количественные параметры деятельности в сфере услуг.  Не менее важная задача этой стадии работ - как можно более точное временное планирование всех видов работ, без которых данный инвестиционный проект не может быть реализован. Такое планирование особенно важно для анализа на основе сопоставления дисконтированных денежных притоков и оттоков.

Подготовка всех типов данных для принятия окончательного решения составляет основное содержание стадии окончательной формулировки инвестиционного проекта и тщательной оценки его технико-экономической и финансовой приемлемости.

Здесь происходит оценка эффективности инвестиций и определение возможной стоимости привлекаемого капитала. Исходная информация - это график капитальных вложений, объемы продаж, текущие (производственные) затраты, потребность в оборотных средствах, ставка дисконтирования. Результаты чаще всего оформляются в виде таблиц и показателей эффективности инвестиций: чистая современная ценность (NPV), срок окупаемости, внутренняя ставка доходности (IRR).

Осуществляется выбор оптимальной схемы финансирования проекта и оценка эффективности инвестиций с позиции собственника (держателя) проекта. Для этого используется информация о процентных ставках и графиках погашения кредитов, а также уровне дивидендных выплат и т.п. Результатами финансовой оценки проекта должны быть: финансовый план осуществления проекта, прогнозные формы финансовой отчетности и показатели финансовой состоятельности.

- Стадия финального рассмотрения и принятия по нему решения:

На  этом  шаге  анализируется действие факторов внешней среды и ситуация внутри компании. Если  эти оценки негативны, то проект  либо откладывают, либо отказываются от его реализации. При положительном решении переходят ко второму этапу разработки инвестиционного проекта - этапу инвестирования.

На  фазе инвестирования  заключаются контракты с инвесторами и с поставщиками оборудования и со строителями. Главная задача этой фазы в том, чтобы вывести объект «под ключ».

На  заключительном этапе объект должен быть выведен на проектную мощность. Начинается  функционирование созданного объекта.

Любая методика инвестиционного анализа предполагает рассмотрение проекта как условно самостоятельного экономического объекта. Поэтому на первых двух стадиях разработки инвестиционный проект должен рассматриваться обособленно от остальной деятельности предприятия, его реализующего.

Обособленный характер рассмотрения проектов исключает возможность корректного выбора схем их финансирования. Это связано с тем, что решение о привлечении того или иного источника для финансирования капиталовложений принимается, как правило, на уровне предприятия в целом или его самостоятельного в финансовом отношении подразделения. При этом в первую очередь учитывается текущее финансовое состояние этого предприятия, которое практически невозможно отразить в локальном проекте.

Таким образом, на крупных предприятиях задача выбора схемы финансирования инвестиционного проекта (по крайней мере, для проектов, относимых к категории «крупных») с необходимостью уходит на высший уровень управления. На уровне среднего управленческого звена остается задача выбора наиболее эффективных, то есть наиболее потенциально прибыльных проектов из имеющегося перечня.

Исходя из всего вышесказанного, смысл общей оценки инвестиционного проекта заключается в представлении всей информации в виде, позволяющем лицу, принимающему решение, сделать заключение о целесообразности (или нецелесообразности) осуществления инвестиций. И особую роль здесь играет коммерческая (финансово-экономическая) оценка инвестиционного проекта.

Таким образом, проблема принятия решения об инвестициях состоит в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату.

Достоинство такого постадийного подхода состоит в том, что он обеспечивает возможность постепенного нарастания усилий и затрат, вкладываемых в подготовку проекта.

В соответствии с рекомендациями ЮНИДО инвестиционный проект должен содержать определенный перечень основных разделов, эти разделы приведены ниже.

      Основные разделы инвестиционного проекта:

1. Краткая характеристика инвестиционного проекта.

2. Основная идея проекта.

3. Анализ рынка и концепция маркетинга.

4. Обоснование объемов материальных ресурсов, необходимых в       процессе реализации инвестиционного проекта.

5. Характеристика технических основ реализации проекта.

6. Месторасположение проекта.

7. Организация управления.

8. Необходимые трудовые ресурсы.

9. График реализации проекта.

10. Характеристика финансового обеспечения проекта и оценка его  эффективности.3

Любой инвестиционный проект начинается с  краткой его характеристики, фактически данный раздел является обобщающим и разрабатывается, как правило, в последнюю очередь, после того, как подготовлены все остальные разделы. Характеристика проекта включает в себя перечень всех ресурсов, в том числе финансовых, необходимых для реализации проекта, сроки реализации проекта и возврата вложенных средств, а также оценку экономической и финансовой эффективности проекта и его социальной значимости.

Следующий раздел инвестиционного проекта – «Основная идея проекта». В данном разделе рассматриваются наиболее важные параметры анализируемого проекта, которые служат определяющими показателями для его реализации.

В разделе, отведенном анализу рынка и концепции маркетинга, приводятся результаты анализа потенциала рынка, а также результаты маркетинговых исследований, предметами которых служат спрос и предложение, существующие цены, сегментация рынка, эластичность спроса, основные конкуренты. Рассматривается выбранная концепция маркетинга, которая будет использоваться при реализации данного инвестиционного проекта, т.е. фактически программа удержания продукции или услуги на рынке.

Обоснование объемов материальных ресурсов, необходимых в процессе реализации инвестиционного проекта, включает в себя классификацию используемых видов сырья и материалов, объем потребности в них на всех стадиях реализации инвестиционного проекта. Анализируется также наличие основного сырья в регионе осуществления проекта. Разрабатывается программа поставок сырья и материалов, оцениваются связанные с ними затраты.

 Раздел «Характеристика технических основ реализации проекта» должен содержать производственную программу и анализ производственной мощности предприятия. В этом разделе приводится обоснование будущей технологии, а также рассматривается парк оборудования, необходимого для ее реализации.

Раздел «Месторасположение проекта» содержит обоснование выбора конкретного региона для  реализации проекта, анализ производственной и коммерческой инфраструктуры, рыночной и ресурсной среды; описание социально-экономических условий в регионе и инвестиционного климата. Здесь же приводится характеристика окружающей среды и оценивается возможность возникновения экологических проблем при реализации инвестиционного проекта.

«Организация управления» включает в себя характеристику организационной структуры фирмы с обоснованием ее конкретной формы и существующей системы управления. В этом разделе рассматривается организация трудовой деятельности производственного и управленческого персонала, включая вопросы оплаты труда, а также размер и структура накладных расходов, связанных с обеспечением работы производственного и управленческого персонала.

В разделе «Необходимые трудовые ресурсы» приводятся требования к основным категориям персонала фирмы, указывается система формирования персонала и возможности поиска в регионе наиболее важных для производства специалистов.

График реализации проекта является достаточно важным разделом, так как здесь осуществляется обоснование отдельных стадий реализации инвестиционного проекта и рассматривается потребность в финансовых, материальных и трудовых ресурсах на каждой стадии.

Заключительным разделом является характеристика финансового обеспечения проекта и оценка его эффективности. Этот раздел содержит оценку необходимых сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также обоснование способов получения инвестиционных ресурсов и расчет эффективности инвестиций.  

Основными критериями оценки инвестиционных проектов являются доходность, рентабельность и окупаемость. В зарубежной практике для оценки эффективности инвестиционных проектов используются пять основных методов:

1) методы, основанные на дисконтировании, позволяющие рассчитать следующие показатели:

-чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект) (NPV);

-индекс рентабельности инвестиций (PI);

-внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR);

2) методы, основанные на учетных оценках, позволяющие рассчитать следующие показатели:

-срок окупаемости проекта (РР);

-коэффициент эффективности инвестиций (ARR).4

1.2.  Метод расчета чистой дисконтированной стоимости.

Под чистой дисконтированной стоимостью (Net Present Value, NPV) понимается разность суммы элементов возвратного потока и исходной инвестиции, дисконтированных к началу действия оцениваемого проекта. Критерий принимает во внимание временную ценность денежных средств. В основу данного метода оценки заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании, — повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Соответственно целесообразность принятия проекта зависит от того, будет ли иметь место приращение ценности фирмы в результате реализации проекта. Поскольку принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и всегда осуществляется не собственниками компании, а ее управленческим персоналом, молчаливо предполагается, что цели собственников и высшего управленческого персонала конгруэнтны, т. с. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются. Метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью ставки r, устанавливаемой аналитиком (инвестором) самостоятельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Пусть делается прогноз, что инвестиция (IC) будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере СF,, CF2,..., CF„. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (Present Value, PV) и чистая дисконтированная стоимость (NPV) соответственно рассчитываются по следующим формулам (следствие DCF- модели для данного вида задачи):

, 5где

- общая сумма годовых поступлений от проекта,

доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта.

,6 где

 — сумма инвестиций.

Имея в виду упомянутую выше основную целевую установку, на достижение которой направлена деятельность любой компании, можно дать экономическую интерпретацию трактовки критерия NРV с позиции ее собственников, которая определяет логику критерия NPV.

• если NРV<0, то в случае принятия проекта ценность компании уменьшится, т. е. собственники компании понесут убыток, а потому проект следует отвергнуть;

• если NРV = 0, то в случае принятия проекта ценность компании не изменится, т. е. благосостояние ее собственников останется на прежнем уровне, проект в случае его реализации не приносит ни прибыли, ни убытка, а потому решение о целесообразности его реализации должно приниматься на   основании дополнительных аргументов;

• если NРV>0, то в случае принятия проекта ценность компании, а следовательно, и благосостояние ее собственников увеличатся; поэтому проект следует принять.

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой инвестором, — максимизации его конечного состояния или повышению ценности фирмы. Следование данной целевой установке является одним из условий сравнительной оценки инвестиций на основе данного критерия.

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NРV модифицируется следующим образом:

,7 где

i – прогнозируемый средний темп инфляции;

- общая сумма годовых поступлений от проекта;

доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта.

1.3. Метод расчёта индекса рентабельности инвестиций.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index)  рассчитывается как отношение суммы дисконтированных денежных потоков к первоначальным инвестициям:

,8 где

- общая сумма годовых поступлений от проекта;

доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта;

 — сумма инвестиций.

Показатель рентабельности представляет собой отношение совокупных доходов от проекта к совокупным расходам, связанным с проектом. Отношение (коэффициент, дробь) может быть больше единицы, равно единице, меньше единицы.

Если:

PI > 1, то проект следует принять;

PI = 1, то проект является ни прибыльным, ни убыточным;

PI < 1, то проект следует отвергнуть.

Таким образом, критерий РI имеет преимущество при выборе одного проекта из ряда имеющих примерно одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций. В данном случае выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений. В связи с этим данный показатель позволяет ранжировать проекты при ограниченных инвестиционных ресурсах.

К недостаткам метода можно отнести его неоднозначность при дисконтировании отдельно денежных притоков и оттоков.

1.4. Методы расчёта внутренней нормы рентабельности

Метод расчета внутренней нормы рентабельности проекта (или маржинальной эффективности капитала) позволяет определить максимально возможный уровень затрат на капитал, ассоциируемых с проектом. Внутренняя норма рентабельности представляет собой ставку доходности, при которой чистая приведенная стоимость денежных потоков от проекта равна нулю. Если стоимость источников финансирования превышает внутреннюю норму рентабельности, проект будет убыточным, и наоборот, если внутренняя норма рентабельности превышает стоимость источников финансирования, проект будет прибыльным. В российской практике финансового анализа внутренняя норма рентабельности рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости к текущей стоимости первоначальных инвестиций.

Внутренняя норма рентабельности = (чистая текущая стоимость / текущая стоимость первоначальных инвестиций) • 100%  9

Аналогичный метод в западной практике называется методом расчета нормы рентабельности инвестиций (внутренняя норма прибыли, internal rate of return — IRR) и используется в двух целях:

1) определение допустимого уровня процентных расходов в случае финансирования проекта за счет привлеченных средств;

2) подтверждение оценки проектов, полученной в результате использования методов расчета чистой текущей стоимости (NPV) и индекса рентабельности инвестиций (PI).

Под нормой рентабельности инвестиций (IRR) понимается такое значение доходности (r), при которой чистая текущая стоимость (NPV), являющаяся функцией от (r), равна нулю.

, 10 где

– значение табулированной ставки дисконтирования, при которой  > 0 (

- – значение табулированной ставки дисконтирования, при которой  < 0 (

Из формулы следует, что для получения показателя IRR необходимо предварительно рассчитать показатель чистой текущей стоимости при разных значениях процентной ставки.

Преимуществом метода внутренней нормы рентабельности по отношению к методу чистого дисконтированного дохода является возможность его интерпретирования. Он характеризует начисление процентов на затраченный капитал (рентабельность затраченного капитала).

Кроме этого, внутреннюю процентную ставку можно рассматривать в качестве критической процентной ставки для определения абсолютной выгодности инвестиционной альтернативы в случае, если применяется метод чистой текущей стоимости и не действует допущение о «надежных данных».

Таким образом, оценка инвестиций с помощью данного метода основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

1.5. Метод определения срока окупаемости инвестиций

Метод расчета срока окупаемости инвестиций. Под сроком окупаемости инвестиций понимается срок, по истечении которого общая сумма поступления от проекта станет равной общей сумме вложенных средств. Момент времени, в который общая сумма поступлений становится равной общей сумме первоначальных инвестиций, в финансовом менеджменте называется точкой безубыточности. Поступления денежных средств после прохождения точки безубыточности не учитываются. Проекты с равными сроками окупаемости признаются равноценными. Данный метод также позволяет определить уровень ликвидности проекта и инвестиционного риска. Чем меньше сроки окупаемости, тем больше ликвидность, и наоборот, чем больше срок окупаемости, тем меньше ликвидность. Чем выше ликвидность, тем меньше риск, и наоборот, чем меньше ликвидность, тем выше риск, связанный с проектом.

В российской практике в зависимости от способа определения величины денежных потоков, генерируемых проектом, и величины первоначальных инвестиций используются три варианта расчетов:

1) метод, основанный на учетных оценках;

2) дисконтный метод;

3) дисконтный метод с использованием средней величины денежного потока.

В первом случае определяется срок, по истечении которого сумма денежных потоков, генерируемых проектом, станет равной сумме вложенных средств. При этом суммируются недисконтированные потоки денежных средств, которые сравниваются с недисконтированной стоимостью первоначальных инвестиций.

Во втором случае определяется срок, по истечении которого сумма дисконтированных денежных потоков, генерируемых проектом, станет равной дисконтированной стоимости первоначальных инвестиций. Данный способ позволяет учитывать возможность реинвестирования (повторного инвестирования) доходов от проекта.

В третьем случае срок окупаемости инвестиций определяется отношением приведенной стоимости первоначальных инвестиций к средней величине дисконтированного денежного потока в данном периоде.

Аналогичный метод в западной практике называется методом срока окупаемости инвестиций (payback period — РР) и позволяет определить срок, в течение которого сумма недисконтированных прогнозируемых поступлений денежных средств станет равной общей сумме расходов, связанных с данным проектом. Формула расчета срока окупаемости инвестиций (РР) имеет следующий вид:

РР = min n, при котором , 11 где

– поступление по годам, nm,

m – срок продолжительности проекта.

Срок окупаемости инвестиций рассчитывается:

1. В случае равномерного распределения поступлений от проекта по годам - делением совокупных затрат на величину годового дохода;

2. В случае неравномерного распределения поступлений от проекта по годам - прямым подсчетом числа лет, в течение которых сумма доходов превысит сумму расходов.

1.6. Метод расчёта учётной нормы прибыли

Метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли применяется для оценки эффективности проектов с непродолжительными сроками окупаемости. Под простой нормой прибыли понимается отношение чистой прибыли, полученной в результате реализации инвестиционного проекта, к вложенным средствам (инвестициям). В западной практике аналогичный метод называется методом расчета коэффициента эффективности инвестиций (accounting rate of return — ARR).

Формула расчета простой бухгалтерской нормы прибыли имеет следующий вид: 12

Рентабельность проекта = (чистая прибыль + амортизационные отчисления, генерируемые проектом / стоимость инвестиций) • 100%

Формула расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR) имеет следующий вид:

ARR = , 13  где

ARR — коэффициент эффективности инвестиций;

PN — среднегодовая прибыль от вложения денежных средств в данный проект;

IС — сумма денежных средств, инвестированных в данный проект (сумма инвестиций);

RV — величина ликвидационной (остаточной) стоимости активов, т.е. стоимости активов по окончании срока их полезного использования.

Как следует из приведенных формул, в российской практике для расчета показателя рентабельности инвестиций используется отношение суммы чистой прибыли и амортизационных отчислений, сделанных в течение срока реализации проекта к вложенным средствам; в западной практике — отношение чистой прибыли к 1/2 разности инвестиций и ликвидационной стоимости активов. Таким образом, российская практика не учитывает доходы от ликвидации активов, срок полезного использования которых закончился.

1.7. Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и  риска.14

При оценке эффективности инвестиционных проектов необходимо по возможности учитывать влияние инфляции. Это можно делать корректировкой на индекс инфляции (i) либо будущих поступлений, либо ставки дисконтирования. Наиболее корректной, но и более трудоемкой в расчетах является методика, предусматривающая корректировку всех факторов, влияющих на денежные потоки сравниваемых проектов. Среди основных факторов: объем выручки и переменные расходы. Корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию коммерческой организации и потребляемое ею сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой с помощью критерия NPV.

Более простой является корректировка ставки дисконтирования на индекс инфляции.

Вескую роль при анализе инвестиционных проектов также играет фактор риска. Т.к. основными характеристиками инвестиционного проекта являются элементы денежного потока и ставка дисконтирования, учет риска осуществляется поправкой одного из этих параметров. Существует несколько подходов:

1. Имитационная модель учета риска. Представляет собой корректировку денежного потока с последующим расчетом NPV для всех вариантов (анализ чувствительности). Методика анализа в этом случае такова:

• по каждому проекту строят три его возможных варианта развития: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический.

• по каждому из вариантов рассчитывают соответствующий NPV.

• для каждого проекта рассчитывается размах вариации NPV по формуле:    

R(NPV) = NPV0 - NPVp;

• проект с большим размахом вариации считается более рискованным.

 

2. Методика построения безрискового эквивалентного денежного потока.

В основу данной методики заложены идеи, развитые в рамках теории полезности и теории игр. В частности, Дж. Фон Нейман и О. Моргенштерн показали, что принятие решений, в т.ч. и в области инвестиций, с помощью критериев, основанных только на монетарных оценках, не является, безусловно, оптимальным – более предпочтительно использование специальных критериев, учитывающих ожидаемую полезность того или иного события. Рассматривая поэлементно денежный поток рискового проекта, инвестор в отношении его пытается оценить, какая гарантированная, т.е. безрисковая, сумма потребуется ему, чтобы быть индифферентным к выбору между этой суммой и ожидаемой, т.е. рисковой, величиной k-го элемента потока.

Графически отношение к риску выражается с помощью кривых безразличия (индифферентности). Рисунок 1.7.1.


3. Методика поправки на риск ставки дисконтирования предполагает введение поправки к ставке дисконтирования:

- устанавливается исходная стоимость капитала СС (или WACC), предназначенного для инвестирования;

- определяется (напр., экспертным путем) премия за риск, ассоциируемый с данным проектом, для каждого из проектов (ra,b);

- рассчитывается NPV со ставкой дисконтирования r:

r = CC + ra,b;

- проект с большим NPV считается предпочтительным.

На рисунке 1.2. показана взаимосвязь ставки дисконтирования и риска.

- коэффициент;

krf  -  безрисковая ставка дисконтирования.

Из рассмотренных методов учета риска метод поправки на риск ставки дисконтирования RADR (Risk-Adjusted Discount Rate) пользуется большей популярностью, т.к. работать с относительными показателями удобнее и ввести поправку к ставке дисконтирования легче, чем рассчитать безрисковые эквиваленты.

1.8. Выбор ставки дисконтирования при оценке инвестиционных проектов

Одной из самых важных и сложных задач, которую необходимо решать в процессе выполнения работ по обоснованию и оценке инвестиционных проектов, является задача определения ставки дисконтирования (норматива эффективности). В самом общем виде данный показатель определяется как «ежегодная ставка доходности, которая могла бы быть получена в настоящий момент от аналогичных инвестиций», а его приблизительная величина равна тому относительному размеру дохода, который инвестор хочет или может получить на инвестированный им капитал.

Корректный выбор ставки дисконтирования существенно влияет на точность показателей экономической эффективности оцениваемого инвестиционного проекта (таких как NPV, дисконтированного срока окупаемости инвестиций, рентабельности инвестиций и др.), Связано это с высокой чувствительностью результата расчетов от величины ставки дисконта. Чем выше норма дисконтирования, тем в большей мере отражается на результатах такой фактор, как время — более отдалённые платежи оказывают всё меньшее влияние на современную величину денежного потока NPV. Таким образом, получаемые современные величины денежных доходов от капитальных вложений являются условными характеристиками и в существенной мере зависят от принятой ставки дисконтирования.

В российской практике различают следующие ставки дисконта:

Комиссионную норму дисконта используют при оценке комиссионной эффективности проекта. Ее определяют с учетом альтернативной эффективности использования капитала.

Норма дисконта участника проекта выражает эффективность участия в нем другого предприятия. Ее выбирают сами участники проекта.

Социальная норма дисконта используется при расчете показателей народно-хозяйственной эффективности. Она характеризует минимальные требования государства к общественной эффективности проекта.

С математической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или  - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1. Наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

2. Необходимостью учета для инвесторов стоимости денег во времени;

3. Факторов риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:

1. Методика для собственного капитала — модель оценки капитальных активов (САРМ  - Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного построения;

2. Методика для всего инвестированного капитала — модель средневзвешенной стоимости капитала (WАСС - Weighted Average Cost Capital).

В соответствии с моделью оценки капитальных активов – CAPM– ставка дисконта находится по формуле:

R = Rf+ β(Rm– Rf) + S1+ S2+ C,где 

R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf    - безрисковая ставка дохода;

Β - бета-коэффициент (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами);

Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1 - премия для малых предприятий (объясняется недостаточной кредитоспособностью и финансовой неустойчивостью предприятий с небольшим размером уставного капитала);

S2 -  премия за риск, характерный для отдельной компании (см.S1).

C - страновой риск (изменение законодательства, смена государственного режима, конфискация имущества).

Модель CAPM основана на анализе массивов информации фондового рынка (изменений доходности свободно обращающихся акций). Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).

Метод кумулятивного построения ставки дисконта отличается от модели САРМ лишь тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски. Последняя, в свою очередь, состоит из премий за отдельные «несистематические», относящиеся именно к данному проекту, риски.

Обычно в числе факторов риска инвестирования оценивают следующие риски:

• «ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия – риски отсутствия таковой или ее непредсказуемости, недобросовестности;

  •  недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия;

• недостаточной диверсифицированности источников ресурсов предприятия;

  •  недостаточной диверсифицированности продукции предприятия;
  •  узости набора источников финансирования;
  •  финансовой неустойчивости фирмы
  •  величины компании;
  •  профессионального управления.

Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

J=Jб+Jсов,

где Jб – базовая ставка (безрисковая);

Jсов – совокупная премия за инвестиционные риски.

При наличии развитого рынка в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок.

В модели WACC применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала и рассчитывается по формуле:

WACC = kd(1-tc)wd+ kpwp +ksws , где

kp - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на привилегированные акции);

ks - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на обыкновенные акции);

kd -  стоимость заемного капитала (ставка процента по займу);

wp - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

ws  - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия;

wd - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия (проекта).

tc - ставка налога на прибыль;

k - ставка процента, в пределах которого проценты по займу могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.

Представляется, что в той или иной модификации данный метод применим к небольшим проектам, реализуемым на действующих предприятиях. При этом все входящие в формулу параметры должны задаваться в исходной информации по оценке. Обычно при этом используются последние фактические данные о предприятии, а получаемая норма дисконта распространяется на весь период реализации проекта.


Вывод по главе.

Особенностью анализа эффективности инвестиционных проектов является  его прогнозный и долгосрочный характер, поэтому в применяемых методиках анализа учитываются: фактор времени и фактор риска.

Все методы оценки эффективности инвестиционных решений можно разделить на две группы:

·        основанные на текущих оценках;

·        основанные на дисконтированных оценках.

Выбор метода определяется сроками осуществления проекта, размером инвестиций, наличием альтернативных проектов и другими факторами.

Качество инвестиционного проекта зависит от качества прогноза поступлений от инвестиций, срока жизненного цикла проекта, оценки степени риска и процентной ставки для учета фактора времени и риска.

При выборе инвестиционного проекта обязательно соблюдение ряда требований:

  положительная величина чистой дисконтированной стоимости;

превышение внутренней нормы окупаемости над уровнем инфляции;

превышение коэффициента эффективности инвестиций над средней стоимостью капитала;

соответствие срока окупаемости - сроку жизненного цикла продукта инвестиций.

Применение любых, даже самых изощренных, методов не обеспечит полной предсказуемости конечного результата, основной целью является сопоставление предложенных к рассмотрению инвестиционных проектов на основе унифицированного подхода с использованием по возможности объективных и перепроверяемых показателей и составление относительно более эффективного и относительно менее рискованного инвестиционного портфеля.

Для этого целесообразно применять в первую очередь динамические методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами. А мероприятия по оценке риска инвестирования и применение методов учета неопределенности в финансовых расчетах, позволяющие уменьшить влияние неверных прогнозов на конечный результат и тем самым увеличить вероятность правильного решения, могут существенно повысить обоснованность и корректность результатов анализа.

Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. В реальной ситуации проблема выбора проектов может быть весьма непростой. Не случайно многочисленные исследования и обобщения практики принятия решений в области инвестиционной политики на Западе показали, что подавляющее большинство компаний, во-первых, рассчитывает несколько критериев и, во-вторых, использует полученные количественные оценки не как руководство к действию, а как информацию к размышлению. Поэтому следует подчеркнуть, что методы количественных оценок не должны быть самоцелью, равно как их сложность не может быть гарантом безусловной правильности решений, принятых с их помощью.

 

 


2. Оценка эффективности инвестиционного проекта.

2.1. Описание и анализ местоположения объекта.

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52.

Были сформулированы основные характеристики проекта, с точки зрения его местоположения:

Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

Таблица 1.

Классификация бизнес - центров. Примеры бизнес – центров

соответствующим классам

Класс бизнес - центра

Характеристики, определяющие класс бизнес центра

Бизнес - центры

Местоположение

Тип и технический уровень здания

Уровень управляющей компании и сервиса

 

А

Исторический центр города, престижные  в  деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов. С  удобными подъездными путями, отличными  видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой

Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий  уровень ремонтно-отделочных  работ  и внутренних  коммуникаций (кондиционирование,  отопление), оптоволоконные  каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных  блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки

Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет),  развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение.

"Ариум", "Караванная10"

В

Территории исторического центра, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей

Отдельно строящее специализированное здание, высотки

Уровень отделки (если существующее -капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе(ресторан).

"Петровский форт", "Сенатор", "Гулливер"

С

Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро

Размещение в административных здания, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта «советского» типа, до хорошего современного интерьера, обеспечение телефонией.

Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

 

Основываясь на приведенной выше классификации бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристиках проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес - центра класса «В».

Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

1. Строительство бизнес - центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании;

2.  Строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача   функций   по   эксплуатации   объекта   профессиональной   управляющей компании;

3. Строительство бизнес - центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации;

4.   Строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2015 по 2021 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя прогнозного ожидания стоимости м2  коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ»).

Основные технико-экономические показатели по каждому варианту реализации проекта приведены в таблице 2:

Таблица 2.

Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта.

 

Показатель

Бизнес-центр класса "В", "Приморский"

 

 

Вариант 1.
Передача
функций        по
эксплуатации
управляющей
компании

Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании

Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация

Вариант 4. Частичная реализация в ходе строительства, Самостоятельная эксплуатация

1

Полезная площадь объекта м2, в том числе:

6440

2

Передаваемых в аренду

6400

5220

6400

5220

Реализуемых

 

1180

1180

3

Срок строительства, месяцев

18

4

Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro

900 euro

5

Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2015 год) euro

 

1150 euro

 

1150 euro

6

Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2021 год) euro

1450 euro

7

Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2016 год) euro

26 euro

8

Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2016 год) euro

8,26 euro

9

Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год

5%

10

Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год

7%

11

Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год

7%

12

Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год

4%

13

Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год

6%

14

Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая

16%

2.2. Анализ эффективности первого варианта инвестирования

Таблица 3.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для первого варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год) euro

6400

998400

(26*6мес.*6400)

0,93

928512

(998400*0,93)

2017

27,56

(26*1,06)

6400

2116608

(27,56*6400*12мес.)

0,93

1968445

(2116608*0,93)

2018

29,2136

(27.56*1,06)

6400

2243604

(29,2136*6400*12)

0,93

2086552

(2243604*0,93)

2019

30,96642

(29,2136*1,06)

6400

2378221

(30,96642*6400*12)

0,93

2211745

2020

32,8244

6400

2520914

0,93

2344450

2021

34,79387

6400

2672169

0,93

2485117

*1,06 (1+0,6; т.е. 6% - Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год)

*6400 - полезная площадь объекта м2 (по исход. данным)

*Коэф. зап-ти  - из табл. Классификации бизнес центров (класс B, 7% недозагрузки =>0,93)

Таблица 4.

Анализ эффективности первого варианта инвестирования.

* оттоки = -6400*900 (площадь сдаваемая в аренду, кв.м.* Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro (4 строчка табл. 2)

*доход от аренды - см. табл1. год.аренд. плата с учетом заполненности

* доход от условной реализации - (6400*1450, Полезная площадь объекта м2* Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2012 год) euro)

* расходы на эксплуатацию – (-317184=-6400*6*8,26; -659743=-6400*12*8,26*1,04; -686132=-659743*1,04 и тд). Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год – 4%

* затраты на управление (управляющая компания) = -(доходы от аренды в соотв. году+расходы на экспл.)*0,05, где 5% - стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год

* амортизация – (-57600=-6400*900/50/2; -115200=-6400*900/50 и т.д.)

* налог на имущество (1%от кадастровой стоимости, но она появляется тогда, когда объект принимается к учету, поэтому действуем методом аналогий. Однако мы не можем так, поэтому берем РЫНОЧНУЮ стоимость. И возьмем 1% от этой рыночной стоимости) –  (-36800=-6400*1150*0,01/2; -73600=-6400*1150*0,01 и т.д.)

* операционная прибыль = итого притоки+итого оттоки

* налог на прибыль = операционная прибыль*20%

* амортизация (+)/возвращение=-амортизация (-)

* ЧОД= операционная прибыль-налог на прибыль+амортиз (возвращ).

* CF от операцион. и инвестиц. деят-ти (1.3+2.6) = CF от операционной деятельности, итого+ЧОД

*Дисконт-фактор брали из табл. PVIF

Таблица 5.

Итог по первому варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,1

NPV

1496565,503

PI

1,2598204

IRR (ВСД)

22%

* Простой срок окупаемости - 16,17,18,19,20 года, в 16 пол года, кол-во месяцев, которое позволит полностью уйти из минуса.

* Дисконтированный срок окупаемости - 4,6+7 месяцев 

* NPV – дисконтированный CF нарастающим итогом (последнее число)

* PI =-NPV/Дисконтир. CF нараст. итогом +1

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

2.3. Анализ эффективности второго варианта инвестирования.

Таблица 6.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для второго варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

5220

814320

0,93

757318

2017

27,56

5220

1726358

0,93

1605513

2018

29,2136

5220

1829940

0,93

1701844

2019

30,966416

5220

1939736

0,93

1803955

2020

32,824401

5220

2056120

0,93

1912192

2021

34,793865

5220

2179488

0,93

2026924

Таблица 7.

Анализ эффективности второго варианта инвестирования.

 *доход от реализации площадей - полезная площадь объекта (реализуемая)*прогнозную цену продажи м2полезной площади на момент реализации

Таблица 8.

Итог по второму варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,3

NPV

1094532

PI

1,190023

IRR

21%

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

2.4. Анализ эффективности третьего варианта инвестирования

Таблица 9.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для третьего варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

6400

998400

0,93

928512

2017

27,56

6400

2116608

0,93

1968445

2018

29,2136

6400

2243604

0,93

2086552

2019

30,966416

6400

2378221

0,93

2211745

2020

32,824401

6400

2520914

0,93

2344450

2021

34,793865

6400

2672169

0,93

2485117

Таблица 10.

Анализ эффективности третьего варианта инвестирования.

* затраты на управление (собственная компания)(-42793= -(958212+(-317184)*0,07; (доход от аренды + расходы на  эксплуатацию)*прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.

Таблица 11.

Итог по третьему варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,3

NPV

1421520

PI

1,246792

IRR

21%

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

2.5. Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования

Таблица 12.

Поступление денежных средств от сдачи в аренду для четвертого варианта.

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

5220

814320

0,93

757318

2017

27,56

5220

1726358

0,93

1605513

2018

29,2136

5220

1829940

0,93

1701844

2019

30,966416

5220

1939736

0,93

1803955

2020

32,824401

5220

2056120

0,93

1912192

2021

34,793865

5220

2179488

0,93

2026924

Таблица 13.

Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования.

* затраты на управление (собственная компания) (доход от аренды + расходы на  эксплуатацию)*прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации.

Таблица 14.

Итог по четвертому варианту.

Простой срок окупаемости

4,7

Дисконтированный срок окупаемости

5,3

NPV

1033323

PI

1,179396

IRR

21%

Показатель NPV положительный, PI больше единицы, IRR больше 16%, срок окупаемости меньше 5 лет, следовательно, проект можно принять.

Таблица 15.

Сравнительный анализ эффективности  инвестиционного проекта по вариантам инвестирования.

Показатели

1вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

Простой срок окупаемости

4г 7мес

4г 7мес

4г 7мес

4г 7мес

Дисконтированный срок окупаемости

5 л 1мес

5 л 3мес

5 л 3мес

5 л 3мес

NPV

1496566

1094532

1421520

1033323

PI

1,2598204

1,190023

1,246792

1,179396

IRR

22%

21%

21%

21%

          Рассчитав показатели эффективности всех 4 проектов, и проанализировав их, можно сделать вывод о том, что наиболее надёжный проект № 1, т.к. в этом проекте наибольшее значение показателя NPV при сроке окупаемости 4 года 7 месяцев и дисконтированном сроке окупаемости 5 лет и 1 месяца. IRR этого проекта равна 22%, PI =1,26.

2.6. Анализ чувствительности.

Далее проведём анализ чувствительности по приведенным в таблице 16 показателям проекта.

Таблица 16.

Показатели проекта для анализа чувствительности.

ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА ДЛЯ АНАЛИЗА ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ

Показатели

Базовое значение

Выбранные границы значения (шаг)

1

Ставка дисконтирования, % в год

16%

от 13%-22% (шаг 1%)

2

Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта, evro

26 eвро - 6%

от 3%-9% (шаг 1%)

3

Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

8,2 евро - 4%

от0%-7% (шаг 1%)

4

Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % от арендопригодной площади в год

7%

от 4%-17% (шаг 1%)

 

Выбор данных показателей обоснован следующими доводами:

 • Ставка дисконтирования - наиболее часто анализируемый в практике параметр проекта. Анализ отклонений ставки позволяет сделать выводы об устойчивости чистой настоящей стоимости проекта (либо иных показателей) в сравнении с альтернативными существующими вариантами вложения капитала. При этом, учитывая возможные ее изменения, позволяет сделать вывод о величине дополнительного дохода/убытка которые приносит данный проект.

 •  Арендная ставка и темп ее прироста по годам реализации проекта - данный показатель формирует денежный поток проекта, анализ позволит сделать вывод о степени его чувствительности к падению валовых доходов.

 • Эксплуатационные расходы и темп их прироста по годам реализации проекта - как и показатель 2, формирует денежный поток проекта и является важной экономической характеристикой.

 • Уровень недогрузки объекта - принимает участие в формировании денежного потока по проекту. Анализ данного показателя рекомендован «Гильдией управляющих г. Санкт-Петербурга».

Таблица 17.

Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.

Анализ чувствительности NPV к ставке дисконтирования

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

13

2482372

1923394

2400006

1856213

14

2135562

1632107

2055747

1567007

15

1806968

1355847

1729594

1292738

16

1496566

1094532

1421520

1033323

17

1203264

847276

1130446

787883

18

924863

612388

854174

554732

19

661730

389993

593078

333998

20

412010

178676

345307

124272

21

175073

-22016

110238

-74897

22

-49751

-212742

-112795

-264163

Стандартное отклонение

851037,99

717948,35

844543,13

712650,58

Среднее значение

1124865,7

779945,5

1052731,5

721110,6

Коэффициент вариации

0,75656853

0,92051092

0,802239821

0,98826807

 

 Изобразим полученные значения на графике (рисунок 1).

Рис. 1. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования.

График показывает, что при колебании параметров от 13% до 21%, 1 и 4 вариант инвестирования проекта не будут находиться в убытке, что касается вариант 2 и 3, то их убыток начинается с 21%.

После построения графика и  сделав анализ чувствительности, можно сказать, что чем выше ставка дисконтирования, тем меньше значение показателя NPV.

Для каждого варианта рассчитан коэффициент вариации для того, чтобы выявить степень риска в проектах. Наименьший риск можно увидеть в проекте № 1, т.к. коэффициент вариации равен 0,75656853. Доходность проекта в первом варианте выше, чем в остальных (1124865,7).

Таблица 18.

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

3

1136102

800529

1068646

745510

4

1253394

896196

1183468

839162

5

1373529

994180

1301074

935084

6

1496566

1094532

1421520

1033323

7

1622564

1197300

1544866

1133927

8

1751587

1302534

1671172

1236946

9

1883695

1410285

1800499

1342428

Стандартное отклонение

269177,6

219548

263510,3

214925,7

Среднее значение

1502491

1099365

1427321

1038054

Коэффициент вариации

0,179154

0,199704

0,184619

0,207047

   Изобразим полученные значения на графике (рисунок 2).

Рис. 2. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки.

 График показывает, что при колебании параметров от 3% до 9%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.  

 На графике видно, чем больше показатель арендной ставки, тем больше значение NPV.

 Наименьший риск (0,179154) и наибольшая доходность (1502491) наблюдается в первом варианте, так как коэффициент вариации меньше, чем в остальных вариантах.

Таблица 19.

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

0

1651208

1220662

1572907

1156798

1

1613935

1190261

1536418

1127037

2

1575749

1159116

1499037

1096548

3

1536633

1127212

1460744

1065315

4

1496566

1094532

1421520

1033323

5

1455527

1061060

1381345

1000556

6

1413497

1026779

1340200

966997

7

1370455

991673

1298065

932630

Стандартное отклонение

98246,76

80132,45

96178,38

78445,4

Среднее значение

1514196

1108912

1438780

1047401

Коэффициент вариации

0,064884

0,072262

0,066847

0,074895

 Изобразим полученные значения на графике (рисунок 3).

Рис. 3. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации.

 График показывает, что при колебании параметров от 0% до 7%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца. 

 На графике видно, чем больше расходы на эксплуатацию, тем меньше значение NPV.

 Наиболее надежным является первый вариант, т.к. степень риска (0,064884) меньше, чем в остальных вариантах, доходность выше (1514196).

Таблица 20.

Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.

Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

4

1667146

1233662

1588510

1169524

5

1610286

1187285

1532846

1124124

6

1553426

1140909

1477183

1078723

7

1496566

1094532

1421520

1033323

8

1439705

1048155

1365857

987923

9

1382845

1001779

1310193

942522

10

1325985

955402

1254530

897122

11

1269124

909025

1198867

851722

12

1212264

862649

1143204

806321

13

1155404

816272

1087540

760921

14

1098543

769895

1031877

715521

15

1041683

723519

976214

670120

16

984823

677142

920551

624720

17

927963

630765

864888

579320

Стандартное отклонение

237863,6

194007,5

232856

189923,2

Среднее значение

1297555

932213,6

1226699

874421,9

Коэффициент вариации

0,183317

0,208115

0,189823

0,217199

 

 Изобразим полученные значения на графике (рисунок 4).

Рис. 4. Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год.

 График показывает, что при колебании параметров от 4% до 17%, все четыре варианта инвестирования проекта не будут находиться в убытке. Значение показателя NPV = 4 года и 7 месяцев, а показатель ставки дисконтирования 5 лет и 3 месяца.  

 На графике видно, чем больше % средневзвешенной недозагрузки, тем меньше значение NPV.

 Так же как и в предыдущих вариантах, наиболее надёжным является первый вариант, так как степень риска наименьшая (0,183317) и доходность наибольшая (1297555).


Вывод по главе.

1. По проведенным расчетам можно сделать вывод, что только с увеличением арендной ставки значение NPV растет, т.е. становится наиболее выгодным, со всеми другими показателями значение NPV уменьшается;

2. По проведенным расчетам, с учетом анализа чувствительности, можно сказать, что наиболее выгодным является первый вариант инвестирования. Выбор данного варианта инвестирования обуславливается рядом факторов:

  1.  NPV у первого варианта самый высокий. Как и в заданных условиях, так и при анализе чувствительности по выбранным 4 параметрам;
  2.  Индекс рентабельности у первого проекта является наиболее высоким;
  3.  Первый вариант имеет наименьший дисконтированный срок окупаемости (5 лет и 1 месяц, у других вариантов он составляет 5 лет и 3 месяца).
  4.  Коэффициент вариации во всех случаях наименьший. Это говорит о том, что первый вариант является наименее рискованным, относительно других вариантов.

Все вышесказанное подтверждает то, что первый вариант наиболее выгоден для инвестирования.


Заключение

Подводя итог, можно сказать, что инвестирование является важным аспектом деятельности любой развивающейся коммерческой организации.

Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

В первой главе курсового проекта рассмотрены методы, с помощью которых оценивается инвестиционный проект. На инвестиционные проекты большую роль так же оказывают и такие показатели как: инфляция и риск. В данном проекте также рассмотрены инвестиционные проекты в условиях инфляции и анализ инвестиционных проектов в условиях риска.

Во второй части курсового проекта оценена эффективность инвестиционного проекта по четырем предложенным вариантам. Для данного инвестиционного проекта самым правильным решением будет строительство бизнес - центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании (вариант 1). Это обусловлено тем, что по результатам анализа у данного варианта самое большое значение NPV, что говорит о самой большой текущей стоимости. Так же у этого варианта самое большое значение PI, это говорит о том, что в данном варианте самые эффективные вложения.

Далее проведён анализ чувствительности по следующим показателям: ставка дисконтирования, арендная ставка, расходы на эксплуатацию, прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта.

Можно сделать следующие выводы:

1. Только с увеличением арендной ставки значение NPV растет, т.е. становится более прибыльным), со всеми другими показателями значение NPV уменьшается;

2. Во всех вариантах анализа видно, что первый вариант является самым оптимальным, т.к. по всем критериям коэффициент  вариации в данном проекте самый маленький, а, следовательно, и риск в данном проекте низкий.

Список используемой литературы:

1. Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, с. 1024

2. Колмыкова Т.С. Инвестиционный анализ - Учебное пособие  Издательство: «ИНФРА-М» 2009 с. 204

3. Николаев М.А. Инвестиционная деятельность: уч. пособие / М.А. Николаев. – М.: Финансы и статистика, 2014, с. 336

Интернет-ресурсы:

1. http://studopedia.net  Разработка инвестиционных проектов

2. http://www.unido.ru Перечень разделов инвестиционного проекта

3.http://finance-place.ru Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

1 Инвестиционный анализ - Колмыкова Т.С. - Учебное пособие  Издательство: «ИНФРА-М» 2009 стр. 98 (всего 204)

2 http://studopedia.net  Разработка инвестиционных проектов

3 http://www.unido.ru Перечень разделов инвестиционного проекта

4 Николаев М.А. Инвестиционная деятельность: уч. Пособие / М.А. Николаев. – М.: Финансы и статистика, 2014, стр. 110 (всего 336)

5 Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.607 (всего 1024)

6 Там же

7 Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.610 (всего 1024)

8 Там же

9 http://finance-place.ru Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

10 Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.611 (всего 1024)

11 Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.616 (всего 1024)

12 http://finance-place.ru Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

13 Ковалёв В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008, стр.618 (всего 1024)

14 Там же, стр. 642



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
12501. Оценка эффективности инвестиционного проекта ООО «Юпитер» 142.02 KB
  Однако в плане среднесрочного и долгосрочного роста роль инвестиций резко возрастает. Это вызвано необходимостью решения проблем, связанных с глубокими структурными и воспроизводственными диспропорциями, оставшимися от планового хозяйства: повышенной энергоемкостью производства, неэффективным размещением предприятий, неудовлетворительным использованием земельных ресурсов, высокой долей неконкурентоспобной продукции, гипертрофированным развитием отраслей тяжелой промышленности).
20548. Оценка эффективности инвестиционного проекта создания розничной сети пекарен 1.33 MB
  Сравнительный подход к оценке бизнеса широко используется для многих отраслей большинство мультипликаторов уже рассчитаны что позволяет легко оценить стоимость исследуемой компании. Отрасль общественного питания а особенно сегмент пекарен кафе-кондитерская не является настолько популярным для анализа в отличие например от Нефтегазовой отрасли. Научная новизна диссертации состоит в том что предложена модель оценки стоимости проекта на основе разработанного среднерыночного мультипликатора для отрасли общественного питания в сегменте...
5370. Оценка показателей экономической эффективности инвестиционного проекта «Производство ЖБК» (на примере ОАО «завод ЖБК» г. Чусового) 108.87 KB
  Цель производственной деятельности предприятий носит двойственный характер. Получить от реализации произведенной продукции прибыль, сделать ее как можно большей, - такова непосредственная цель и побудительный мотив деятельности предприятий. Но получить прибыль можно лишь производя нужную для потребителей продукцию, то есть товары, пользующиеся спросом
20226. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «УСТАНОВКА АВТОМАТИЧЕСКОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ ЗАВИВКИ РЕССОРНЫХ ЛИСТОВ» 3.23 MB
  Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: провести исторический анализ развития предприятия; проанализировать структуру управления предприятием; провести анализ финансового состояния; рассчитать показатели экономической эффективности инвестиционного проекта. В 1930 году решением правительства СССР определяется основное направление развития ЧМЗ: ванадиевый передел...
16054. Методика оценки эффективности инвестиционного проекта 863.06 KB
  Вложение инвестором собственного или заемного денежного капитала для достижения предпринимательских целей связанных с получение прибыли дохода называется инвестициями. Управление проектами не является изобретением новейшего времени.
15314. Обоснование эффективности и целесообразности осуществления инвестиционного проекта по производству программатора 186.99 KB
  Инвестиции являются необходимым компонентом и движущей силой эффективного функционирования современной рыночной экономики. Под инвестициями понимаются экономические ресурсы, направленные на увеличение реального капитала общества. Чем сложнее ситуация в стране, тем в большей степени опыт и интуиция инвестора должны опираться на результаты экспертной оценки инвестиционного климата. Инвестиционный климат – это обобщенная характеристика совокупности социальных
13156. Разработка инвестиционного проекта как инструмента повышения эффективности коммерческой деятельности предприятия 58.68 KB
  Использование же финансового лизинга позволяет предприятиям провести модернизацию и техническое перевооружение за счет будущих поступлений и доходов от использования нового оборудования существенно не ухудшая свое текущее финансовое состояние. Целью работы является разработка инвестиционного проекта как инструмента повышения эффективности коммерческой деятельности предприятия. В соответствии с целью работы поставлены следующие задачи рассмотреть теоретические аспекты финансирования инвестиций; провести анализ финансирования инвестиций на...
1387. Современное состояние предприятие и оценка эффективности инновационного проекта ПО «Шумячихлеб» 2.59 MB
  Инновация может быть рассмотрена как в динамическом, так и в статическом аспекте. В первом случае подразумевается инновационный процесс как таковой, в последнем случае инновация представляется как конечный результат научно-производственного цикла.
4895. Оценка эффективности мероприятий в рамках приоритетного национального проекта «Здоровье» 98.52 KB
  В числе приоритетных направлений данного проекта определены диспансеризация населения с выделением групп риска по развитию социально значимых неинфекционных заболеваний разработка индивидуальных программ профилактики коррекция образа жизни превентивное лечение; а также профилактика инфекционных заболеваний включая все виды вакцинации. Целью АПС в рамках приоритетного национального проекта в сфере здравоохранения является улучшение состояния здоровья населения. В качестве задач для данной службы были определены: Развитие...
9761. Экономическая оценка эффективности инвестиций при разработке месторождения Амантайтау (на примере проекта «Amantaytau Goldfields») 193.83 KB
  Золотодобывающая отрасль является одной из наиболее привлекательных для иностранных инвесторов. Активно развиваясь с момента своего зарождения, имея богатую сырьевую базу, постоянно расширяющуюся за счет опережающего поиска новых месторождений, отрасль входит в число стратегических и экспортно-ориентированных. Она включает пять золотодобывающих рудников и три золотоизвлекательных фабрики.
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.