Совершенствование методик оценки недвижимости

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи

2015-09-05

370.97 KB

65 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


Совершенствование методик оценки недвижимости


ОГЛАВЛЕНИЕ

[1]
ВВЕДЕНИЕ

[2]
Глава 1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

[2.1] 1.1 Цели и задачи оценки недвижимости

[2.2] 1.2 Подходы и методы оценки недвижимости

[2.3] 1.3 Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости

[3]
Глава 2 АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА

[3.1] 2.1 Макроэкономическая ситуация, влияние на рынок жилья

[3.2] 2.2 Обзор рынка жилья

[3.3] 2.2 Рынок аренды жилья

[4] Глава 3 ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДОЛИ КВАРТИРЫ В Г. ВЛАДИМИР

[4.1] 3.1 Описание объекта оценки

[4.2] 3.2 Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки

[4.3] 3.3  Расчёт рыночной стоимости объекта оценки различными методами оценки

[4.4] 3.4 Согласование результатов оценки

[5]
ВЫВОДЫ

[6]
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае, она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию.  Помочь реализовать это должно государство.

Важность и сложность проблемы оценки недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всего народа, всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в отечественной экономике.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.  Все это повышает актуальность выбранной темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимались Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. С. Джильберто и С. Голдберг, Дж. Браун, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Ч. Вюртзебах анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Ч. Вюртзебах и Э. Баум исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.

В российской современной экономической литературе, в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости, эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова,                  Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е. Максимовой,                 А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.

Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируется налогообложение и учет в этой сфере. Заслуживают внимания и научные исследования И.  Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах               Г. Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики. В работах Ю. Пашкуса анализируется категория недвижимости как объект юридических, экономических, финансово-кредитных отношений. С. Грибовский и Е. Тарасевич дали разработку адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного внимания заслуживают работы С. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода. Наибольший практический интерес  представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению оценке жилой недвижимости, в частности не целостного объекта а только доли собственности в нем (доли в квартире). Это и определило выбор темы, цели и задач исследования.

Цель и задачи исследования. Целью работы является совершенствование методики оценки жилой недвижимости. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

  •  определить цели и задачи оценки недвижимости;
  •  рассмотреть подходы и методы оценки недвижимости;
  •  сформулировать проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости;
  •  изучить макроэкономическую ситуацию и ее влияние на рынок жилья;
  •  сделать обзор рынка жилья;
  •  рассмотреть рынок аренды жилья;
  •  дать описание объекта оценки;
  •  проанализировать наиболее эффективное и наилучшего использование объекта оценки;
  •  рассчитать рыночную стоимость объекта оценки разработанным методом;
  •  провести согласование результатов оценки.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости.

Объектом исследования является доля в оцениваемой квартире.

В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т.д.


Глава 1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Цели и задачи оценки недвижимости 

Человек живет в мире вещей, которые он использует в своем быту, на работе или отдыхе. Одни из них потребляются в качестве сырья или пищи, другие – служат различными видами орудий, третьи – используются как элементы окружающей среды. Однако, независимо от способов применения человеком этих вещей, все они являются объектом его оценки.

Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека. Не определив свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения с другими людьми. Фактически на оценивании базируются все сферы человеческих взаимоотношений – мораль, политика, культура, экономика, - а сама оценка превратилась в самодостаточный процесс, направленный на формирование норм поведения и принятия решений.

Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества.

Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются.

Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности1.

Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и предпринимательской инициативой выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением.

В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает:

  •  стационарность, т.е. невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств;
  •  материальность, т.е. его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах;
  •  долговечность, т.е. соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей2.

Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом.

Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику – гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую сумму денег можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.

Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той суммы денег, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

Потребность в знании стоимости и растущий спрос на это знание со  стороны общества привели к тому, что оценка недвижимости постепенно сформировалась в самостоятельный вид профессиональной деятельности. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.

Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях не равновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды (рис. 1.1)3.

Рис. 1.1 Цель оценки недвижимости

Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке – оценщиков, - деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии 30-х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.

Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации – заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.

Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.

В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется на основе следующих нормативно-правовых актов:

  1.  Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ ред. от 30.06.2008;
  2.  Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)",
  3.   Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255 "Об утверждении Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)»,
  4.  Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254  "Об утверждении Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная  на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. 

Согласно Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО N2, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255, есть следующие  виды стоимости объекта оценки:

  •  рыночная стоимость;
  •  инвестиционная стоимость;
  •  ликвидационная стоимость;
  •  кадастровая стоимость4.

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В статье 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются  какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  •  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;
  •  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  •  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  •  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон  сделки с чьей либо стороны  не было;
  •  платеж за объект оценки выражен в денежной форме5.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  •  при изъятии имущества для государственных нужд;
  •  при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  •  при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  •  при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  •  при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  •  при определении стоимости безвозмездно полученного имущества6.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Согласно статья 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно-правовых актах содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит  применению в случае использования в нормативно-правовом акте не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Процесс оценки недвижимости - это последовательность действий, направленная на установление рыночной (или иной) стоимости объекта.

Эта последовательность имеет достаточно жесткий регламент, установленный законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  •  заключение договора на проведение оценки;
  •  сбор и анализ необходимой информации;
  •  применение подходов к оценке, включая выбор методов и осуществление необходимых расчетов;
  •  согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта;
  •  составление отчета об оценке7.

Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога (ипотеки). Но существуют и случаи, когда необходимость оценки недвижимости не вызвана непосредственно сменой собственника или изменением в праве на рассматриваемый объект. Примером таких случаев могут служить оценка объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы или оценка для целей управления стоимостью.  

Определить рыночную стоимость можно для всех объектов недвижимости – зданий, сооружений, зеленых насаждений, обособленных водных объектов, земельных участков, квартир и нежилых помещений. Здесь стоит отметить, кстати, что хотя у владельцев помещений (как жилых, т.е. квартир, так и нежилых) теоретически тоже есть право на некий участок земли под зданием, пропорциональный площади помещения, но на практике это право не практически никогда не бывает выделено «в натуре». Это не значит что земля не вносит свой вклад в стоимость совокупного объекта недвижимости, но это приводит к тому, что оценка земли в отрыве от самого помещения не производится. Методы определения стоимости у различных объектов недвижимости конечно разные – наиболее подходящие для конкретной ситуации оценочные методы оценщик выбирает самостоятельно, исходя из целей и задач проводимой оценки.

Когда говорят об оценке какого-либо объекта недвижимости, то в 90% случаев имеют в виду оценку рыночной стоимости права собственности на данный объект, т.е. наиболее вероятную цену продажи данного объекта на открытом, конкурентном рынке. Однако, кроме права собственности, в отношении объекта недвижимого имущества существуют и другие права, например, право аренды, право пользования или совокупность прав пользования и владения. Эти права в отношении объекта недвижимости могут принимать участие в гражданском обороте и могут быть соответствующим образом оценены при необходимости.

Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, продиктованных разнообразием рыночных отношений.

Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде.

1.2 Подходы и методы оценки недвижимости

Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Данная сумма во многом регламентируется:

  •  ценой, обычно уплачиваемой за подобную недвижимость;
  •  альтернативными инвестициями с таким же уровнем риска;
  •  затратами на создание аналогичного объекта, - что, в конечном счете, очерчивает три основных подхода к оценке – сопоставления продаж (сравнительный подход), капитализации дохода (доходный подход) и учета затрат на создание (затратный подход)8.

Сопоставление продаж позволяет определить стоимость недвижимости на основе непосредственного сравнения с ценами, уплаченными или предлагаемыми за подобные объекты. Очевидно, что при прочих равных условиях за оцениваемую недвижимость будет уплачена та же цена, что и за недвижимость аналогичной полезности. При этом величина стоимости определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы.

В рамках доходного подхода стоимость оцениваемой недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов.

При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с его получением риск, который выражается в ставке дохода. С помощью последней и осуществляется приведение будущих доходов в текущую стоимость.

Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.

Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке. При этом их совместное использование в рамках одной оценки позволяет уточнить полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости (рис. 1.2)9.

Рис. 1.2 Основные подходы к оценке

Несмотря на то, что подходы к оценке исходят из различных посылок, в их основе лежит общий принцип сопоставления, а сами подходы, по сути, являются сравнительными, ведь в каждом из них для установления величины стоимости анализируются данные (цены продажи, доходы, затраты)1 и характеристики недвижимости, подобной той, которая оценивается. Такой сравнительный анализ необходим во всех трех подходах, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.

В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики.

В доходном подходе сопоставимые данные включают данные по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были однопорядковыми понятиями.

В затратном подходе сопоставимые данные относятся отдельно к земле и к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в их количестве, качестве и полезности. Кроме того, в силу различий в воспроизводстве и длительности существования основных составляющих недвижимости в обязательном порядке учитывается степень износа земельных улучшений.

Следовательно, установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных, отражающих природу того или иного подхода, и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные.

Основными элементами сравнения, относящимися к характеристикам сделок, являются:

  •  передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки;
  •  условия финансирования и продажи, так как любое их отклонение от типичных может повлиять на уплаченную цену и даже привести к нерыночному характеру сделки;
  •  дата продажи, которая позволяет соотнести изменение в рыночных условиях с датой оценки (динамика цен, изменение в законодательстве и др.)10;

К данной группе элементов сравнения Международные правила оценки недвижимого имущества  включают также расходы, которые могли быть произведены непосредственно после продажи и которые осведомленный покупатель может договориться включить в цену продажи. К таким расходам относят затраты на ремонт и снос строений, затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения.

В качестве основных элементов сравнения рассматривают следующие характеристики недвижимости:

  •  местоположение оцениваемой и сравниваемой недвижимости, которое позволяет определить, насколько изменяется цена сделки в зависимости от доступности объектов, уровня обустройства территории и непосредственного окружения;
  •  физические характеристики, которые включают размер, качество улучшений и физическое состояние оцениваемой и сравниваемой недвижимости;
  •  экономические характеристики, касающиеся величины дохода и эксплуатационных расходов, которые связаны с различиями в управлении и контингенте арендаторов оцениваемой и сравниваемой недвижимости, а не с особенностями сделки (различиями в передаваемых правах или изменившимися рыночными условиями);
  •  разрешенное использование, которое рассматривается с точки зрения нормативно-правовой возможности достижения оцениваемой недвижимостью такого же или подобного со сравниваемой недвижимостью наиболее эффективного использования;
  •  имущество и имущественные права, не связанные с недвижимостью (мебель, движимое имущество, неразрывно связанное с недвижимостью, и оборудование в гостинице или ресторане), которые могут быть включены в цену сделки или в долю собственности в оцениваемой недвижимости, но должны рассматриваться и оцениваться отдельно от недвижимости11.

Очевидно, что при оценке рыночной стоимости предметом сравнительного анализа должны выступать данные, надлежащим образом отображающие ситуацию на рынке, на котором представлена оцениваемая недвижимость.

Иными словами, эти данные должны касаться подобной недвижимости, то есть, той, которая способна и может конкурировать с оцениваемой недвижимостью на одном и том же рынке, и быть чувствительными к тем изменениям характеристик недвижимости и сделок, которые выбраны в качестве элементов сравнения.

Сравнение - ключевой момент в отражении рыночной точки зрения. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу каждого подхода к оценке и определяет его выбор как такового. При этом важно подчеркнуть, что независимо от применяемого к оценке подхода адекватный анализ рынка приведет к одинаковому значению рыночной стоимости, поскольку любые затраты, связанные с созданием или приобретением недвижимости, составят ее рыночную стоимость настолько, насколько рынок считает эти затраты полезными.

В оценке иных, отличных от рыночной, видов стоимости применяются те же подходы, хотя в этом случае объем анализа сокращается и наряду с рыночными используются и другие данные. Так, при расчете величины стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода могут быть учтены особые условия сделки или особый интерес одной из сторон, в рамках доходного подхода - использована норма отдачи приемлемая для инвестора, в рамках затратного подхода - приняты показатели нормативных затрат.

Таким образом, подходы к оценке одинаковы для всех видов стоимости.

Различие в определении величины конкретного вида стоимости скорее лежит в плоскости выбора исходных данных, чем в способах оценки.

Рассмотренные подходы к оценке находят свое воплощение в методах, - конкретных способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных процедур и через которые собственно и реализуются либо один из подходов, либо их сочетание.

Таким образом, При определении стоимости недвижимости традиционно используются три подхода:

  •  сравнительный поход;
  •  доходный подход;
  •  затратный подход.

В сравнительном подходе стоимость оцениваемой недвижимости определяется посредством сравнения с подобной, недавно проданной, недвижимостью. Доходный подход включает в себя определение текущей стоимости недвижимости, основанного на проектируемом доходе от сдачи ее в аренду. При затратном подходе рыночная стоимость земли и земельных улучшений (здания/й) определяется отдельно и суммируется: стоимость земли определяется на основе применения сравнительного или доходного подхода, а стоимость здания основана на текущих затратах на его замещение (воссоздание) за вычетом накопленного износа.

Все три подхода играют важную роль в оценке недвижимости и существует множество вариаций их применения для определения рыночной или иных видов стоимости. Собственно говоря, все виды оценочных процедур являются реализацией одного или сочетания нескольких подходов. Все будет зависеть от характера имеющихся данных и от типа оцениваемой недвижимости. При этом в оценке считается предпочтительным использование одновременно нескольких подходов.

Сравнительный подход может быть самым объективным, когда имеются достаточные данные по проданному недвижимому имуществу: этот подход особенно эффективен при оценке жилой недвижимости. Доходный подход отражает поведение инвесторов и может быть эффективен при оценке недвижимого имущества, которое приобретается на основе его возможности приносить доход. Затратный подход, в силу своей универсальности, применим к большинству улучшенной недвижимости.

В любом случае, приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества данных. Сравнительный подход требует достаточных примеров продаж, предоставляющих достоверные показатели текущей рыночной стоимости. Доходный подход требует наличия достоверных данных о доходах и расходах, а также объективного доказательства взаимосвязи между доходом и текущей стоимостью. Затратный подход требует точного определения стоимости земли, данных о текущих затратах и накопленном износе, вызванного разными причинами. В дополнение, успешное применение всех трех подходов требует наличия достоверных данных о характеристиках недвижимости.

1.3 Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости 

Фундаментальными трудами, на которых базировалась теория и практика оценки недвижимости во второй половине 90-х годов, являлись переводные работы Д.Фридмана  и Г.Харрисона. В обоих трудах в качестве фундаментального, наиболее важного принципа оценки рыночной стоимости недвижимости, определен принцип наиболее эффективного использования. Причем в первой книге этот принцип переведен как «наилучшее и наиболее эффективное использование» (ННЭИ), а во второй как «лучшее и наиболее эффективное использование» (ЛНЭИ). В изданной в 1997 году книге автора, также использована первая аббревиатура.

Сокращение «анализ ННЭИ» сегодня прочно вошло в практику оценки. Это сокращение является буквальным переводом с английского, но является не корректным, так как на этом важнейшим этапе оценки мы не анализируем наиболее эффективное использование, а анализируем варианты возможных улучшений земельного участка и определяем НЭИ. Кроме того, мало кто задумывается о присутствующем здесь понятии «наилучшее» или «лучшее» использование применительно к проводимым на этом этапе оценки экономическим расчетам.

В соответствии с толковым словарем живого великорусского языка Владимира Даля: «ЛУЧШИЙ - прилаг. сравнит. и превосходная степень от хороший, более добротный, более красивый, годный; самый хороший; сравнительно с другим, высший по качеству…». То есть это понятие каким-то образом может коррелировать с применяемыми в оценке понятиями «ценности», «инвестиционной стоимости» и им подобные, но не с понятием «рыночная стоимость». Это понятие включает качественные предпочтения отдельных индивидуумов. При этом какие критерии лучшего необходимо использовать в анализе остается не очень понятным. Другое дело с понятием «наиболее эффективного использования». Здесь уже понятны критерии и методы исследований.

Не вдаваясь дальше в углубление расшифровок этих понятий, отметим лишь, что уже в 2003 году, при издании учебного пособия по оценке недвижимости, ученые отказалась от термина ННЭИ и использовали только сокращение НЭИ. Правильность этого решения подтверждается официальным изданием в 2005 году МСО, где уже нет никаких ННЭИ или ЛНЭИ, а есть только НЭИ. Казалось бы, какая разница как писать- с одним Н или с двумя. В бытовом обороте разницы практически нет, но когда речь идет об определении стоимости, то неоднозначное толкование этого понятие приводит к большим ошибкам.

Особенно ярко это проявляется при оценке недвижимости в крупных городах, типа Москвы и С-Петербурга, где земля очень дорога и НЭИ объектов недвижимости чаще всего не соответствует текущему использованию объектов недвижимости, построенных в советское время. В большинстве случаев оценщики не утруждают себя какими-то серьезными экономическими исследованиями на этом этапе и заменяют определение НЭИ анализом лучшего, по их мнению, использования.

Правильное применение понятийного аппарата – это более половины успеха в решении задач оценки. Разнобой в трактовках продолжается и сегодня. Например, в проекте ТЗ ФАУФИ появилось НЭСИ, используют также АННЭИ, ЛЭИ и др. В учебниках по недвижимости названия разделов даются как ННЭИ, а в тексте – НЭИ или наоборот. Пора бы нам остановится на определении, закрепленным в МСО.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости (п. 6.7 ОППО МСО-2003).

МСО рекомендует провести тестирование, в процессе которого ответить на следующие вопросы:

1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?

2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?

3. Является ли имущество физически пригодным для использования?

4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?

Вариант тестирования приведен в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Вариант тестирования

После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.

Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинается вопросы методология оценки, а, как известно в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.

В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно.

Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущество может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.

Речь, в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение виды использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.

Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.

Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:

  •  схема развития и реорганизации производственных зон,
  •  функциональное зонирование,
  •  строительное зонирование,
  •  план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.

После того, как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например по РСС-2007, и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.

Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.


Глава 2 АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА

2.1 Макроэкономическая ситуация, влияние на рынок жилья

Стоимость жилья скорректируется в течение 1 года в пределах 30%.

Последнее несколько дней внимание российских властей было сосредоточено на динамике индексов национального фондового рынка. Многие эксперты стали проецировать падение фондового рынка на рынок недвижимости. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, однако причины коррекции на фондовом рынке и на рынке недвижимости напрямую не взаимосвязаны.

Кризис российской финансовой системы связан финансовой ситуацией на мировых рынках. В этих условиях зарубежные инвесторы стараются уйти из развивающихся рынков, к которым относится и Россия. Кроме того, негативный фон добавился в связи с политическим разобщением между рядом западных стран и Россией из-за грузино-осетинского конфликта. Наконец, ряд инвесторов решил вывести свои средства из российских активов на фоне падения цен на нефть.

На этом фоне многие решили, что выход зарубежных инвесторов из России скажется и на московском рынке недвижимости. Конечно, зарубежные инвестиции играли и продолжают играть значимую роль на московском первичном рынке жилья. Однако кроме них на этом рынке есть еще много и собственно российских инвесторов и именно они, в общем-то определяют динамику ввода площадей на этом рынке. В то же время, кроме первичного рынка есть еще и вторичный рынок жилья, где доля иностранцев и вовсе незначительна. Таким образом, говорить о том, что вывод зарубежных инвестиций из российского рынка непременно приведет к его обвалу, нельзя.

Тем не менее, вывод зарубежных активов сказывается в целом на российской экономике. Прежде всего, это сказывается в общем недостатке финансов и у российских инвесторов, которые зачастую производили свои вложения за счет заемных средств. Соответственно, объем инвестиций сокращается и на рынке недвижимости. А в особенности на московском рынке жилья, который, как писал аналитический цент www.irn.ru в статье «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года» и других материалах, давно перегрет. Поэтому коррекции не избежать.

Однако стоит отметить, что величина коррекции на московском рынке жилья будет существенно меньше, чем на фондовом рынке. Если фондовый рынок за последние 4 месяца потерял более 50%, то на московском рынке жилья она составит порядка 20%-30%. Дело в том, что фондовый рынок в основном держится на спекулятивных инвестициях. Тогда как на московском рынке жилья их доля существенно меньше 50% от общего объема сделок. Большинство покупок жилья совершается так называемыми стратегическими инвесторами, которые намерены жить в приобретенной квартире, и приобретается она ими, прежде всего, как предмет первой необходимости, а не как объект потенциальной прибыли. Поэтому сокращение инвестиций скажется на рынке московской недвижимости не столь существенно, как на рынке акций и облигаций.

Конечно, по отдельным сегментам коррекция может быть более значительной, чем в среднем по рынку, и даже достигать 50%, однако говорить, что это будет повсеместно нельзя. Тем более, что по ряду сегментов снижение цен будет небольшим, менее 20%, а по некоторым его и вовсе может не быть. Из тех ниш, где коррекция будет не столь значительной, как на рынке московского жилья, следует, прежде всего, отметить рынок подмосковных новостроек. Кроме того, скорее всего, будет в меньшей степени подвержен коррекции рынок загородного жилья московского региона.

В других регионах динамика цен на жилье будет зависеть от нескольких параметров. Среди них, естественно, динамика цен в предшествующий период. Если это был галопирующий рост, то, скорее всего, стоит ждать отката цен назад. Если же рост цен был плавным, то, по всей видимости, коррекция, если и будет иметь место, будет незначительной.

Также зависит величина предстоящей коррекции от того, насколько в регионе была развита ипотека. Если доля сделок по ипотеке занимала существенную долю от прямых покупок жилья, то весьма вероятно, что откат цен будет ощутимым. Дело в том, что последнее время большинство банков в связи с недостатком финансовых средств стали сокращать объемы выдачи ипотеки. Это происходит как за счет увеличения процентных ставок и ужесточения условий выдачи кредитов, так и за счет сокращения доступных средств у населения из-за усиления инфляционных тенденций в стране. В случае сокращения числа ипотечных сделок увеличится срок экспозиции объектов, и как следствие продавцы охотнее будут идти на коррекцию цен. Если доля ипотеки была незначительной, то и сокращение числа сделок с помощью заемных средств окажет мало влияния на динамику стоимости жилья.

Наконец, еще один фактор, который будет оказывать значимое влияние на изменение цен в жилищном секторе, – это доля инвестиционных сделок. Есть в России помимо Москвы регионы, где инвесторы также занимались последнее время активной скупкой жилья. Среди таковых следует выделить Сочи. Величина коррекции цен в таких регионах, учитывая спад инвестиционного спроса в связи с кризисом ликвидности, может оказаться такой же, как в Москве, если не большей. В тех же регионах, где основным покупателем были местные жители, которые приобретали недвижимость просто, чтобы иметь крышу над головой, ожидать значительного движения цен на жилье вниз вряд ли стоит.

Кроме того, следует отметить, что рынок недвижимости существенно менее динамичный, чем рынок фондовый, поэтому ожидать ощутимой коррекции как на московском рынке жилья, так и в других регионах, в ближайшие дни и даже недели не стоит. Значимые повороты на рынке жилья происходят в горизонте полугода, а то и года. И по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», именно в этой перспективе стоит ждать коррекции на владимирском рынке жилья в пределах 20%-30%.

 

2.2 Обзор рынка жилья

Цены сегодня у одних застройщиков падают, а у других остаются почти без изменений – процесс очевиден, никто с этим и не спорит. Как сегодня ведет себя рынок жилья в нашем городе? Когда рынок нащупает свое дно? Во всем этом приобретателю жилья сегодня необходимо ориентироваться.

Для оценки ситуации необходима статистика цифр (табл. 2.1 – 2.3).

Таблица 2.1

Цена квадратного метра в городе Владимире

Месяц, год

Ленинский р-н

Октябрьский р-н

Фрунзенский р-н

Средняя цена кв. метра в тыс. руб.

Сентябрь 2009

44.9

45.1

44.5

44.8

Октябрь 2009

44.8

45.8

44.4

45.1

Ноябрь 2009

44.8

45.7

44.4

44.9

Декабрь 2009

43.6

45.5

43.6

43.6

Январь 2010

40.2

45.5

40.4

41.8

Снижение цены в %

10.3

0,65

9.0

7.3

Анализ цифр из табл. 2.1 говорит о том, что средняя цена квадратного метра во Владимире перестала расти в октябре 2009 года. Начиная с ноября 2009 года и по январь 2010 года, она понизилась всего на 7,8%.

Таблица 2.3

Перечень объектов по адекватной, не измененной застройщиками цене за период с ноября 2009 года по февраль 2010 года

Улица

Кол-во этаж/ кв./очередь

Сроки ввода в эксплуатацию по плану

Цена за 1м² (руб.)

Ленинский район

Пугачева

10/100/2 подъезда

IV кв 2009 г.

40 000

Д. Левитана

9,10/55/I

I кв. 2010 г.

45 000

ул. Василисина (ранее ул.Красная)

10/119/I 2 под.

I кв 2010 г.

43 000

Семашко

14,8/216

IV кв. 2011 г.

45 000

Фатьянова

9/113

IV кв. 2010 г.

35 000

Октябрьский район

Студенческая

14, 9,10,9,9/187/II 5 подъездов

III кв. 2009 г. - 1,2,3,4,5 под.

от 48 000 до 50 000

Мира (строит.№2)

14/50/II оч.. 1 подъезд

IV кв 2010 г.

55 000

Мира (строит.№3)

10/110/III оч. 3 подъезда

IV кв 2010 г.

40 000

Северная

10/158/II оч.

I кв 2010 г.

43 000

Северная

10/158/I оч.

IV кв 2008 г.

53 000

Токарева

9,9,9,14/172/I. 4 под.

IV кв 2010 г.

45 000

Сакко и Ванцетти

9/83/II оч.

IV кв 2011 г.

50 000

Пр-т Строителей

9/119/2 под.

IV кв 2010 г.

43 000

Фрунзенский район

Восточная

3 дома 15/450/I

IV кв 2009 г.

от 41 000 до 42 000

Комиссарова

6 под.6секц. 9,10/232/I

I кв. 2009 г. (перенос на IV кв. 2009 г.)

41 000

Безыменского

10/300/I 7 под.

I кв. 2009 г.

41 000

Соколова Соколенка

10,10,12,12/200

IV кв. 2008 г. - 1,2,3, под, IV кв. 2009 г. - 4 под.

37 000

Соколова Соколенка

10/153/I 1 подъезд

II кв. 2008 г. перенос на I кв. 2010 г.

37 000

Таблица 2.3

Перечень объектов со сниженной отдельными застройщиками ценой за период с ноября 2009 года по февраль 2010 года

Улица

Кол-во этаж/ кв./очередь

Сроки ввода в эксплуатацию по плану

Цена за 1м² (руб.)

Ленинский район

Тихонравова, 13

8/96/4 4 под.

3,4 под. - II кв. 2009 г.

с 47 000 до 42 000

Пугачева, 60а "Южный Парус" 1 оч.

10/180/I

3,4 под.- II кв. 2009 г.

с 43 000 до 34 500

Студеная Гора

6,7,8,8/68/I

I кв. 2009 г.

с 43 000 до 34 500

Мира, 4а

9/108/I

IV кв. 2009 г.

с 47 000 до 40 000

Октябрьский район

Варварьинский проезд (ранее Луначарского)

5/90/I, 4 подъезда

IV кв. 2008г. (перенос на II кв. 2009 г.)

с 45 000 до 40 000

Горького

7/60/1

IV кв. 2008 г.(перенос на III кв. 2009 г.)

с 45 000 до 40 000

Мира (строит.№1)

10,9,8/323/I оч.

II кв. 2009 г. (перенос на IV кв.2009 г.)

с 48 000 до 40 000

Народная, 17

9/108/1

IV кв. 2010 г.

с 46 000 до 32 000

Фрунзенский район

Б. Нижегородск.

3/35/I

I кв. 2009 г.(перенос на IV кв. 2009 г.)

с 44 000 до 42 000

Соколова Соколенка

10,10,12,12/200/II

IV кв. 2008 г. - 1,2,3 под, (перенос на III кв. 2009 г.), IV2009 г. - 4 под.

с 44 000 до 40 000

Юбилейная, 76а

10,10/97/I

III кв. 2009 г.

с 45 000 до 42 000

Жуковского

5/60/I 3 под.

I кв. 2009 г.(перенос на II кв. 2009 г.)

с 42 000 до 35 000

Анализ показателей из табл. 2.2, 2.3 говорит о том, что рынок разделился на две категории.

В первую категорию вошли квартиры по ценам, которую застройщики почти не изменили, считая ее адекватной в соответствии с их расчетами и не смотря на кризис.

Во вторую категорию вошли квартиры по ценам, которую застройщики сами признали неадекватной и завышенной еще в докризисные времена.

Первая категория – адекватная - коррекцию уже практически отыграла. За счет скидок она потеряла порядка 5%. Скорее всего, до марта - апреля она может еще немного – на 3-5% просесть, а затем начнется стабилизация и активизируется спрос. Вторая категория – неадекватная - будет в 2010-м году сползать в цене дальше и больше. Не исключено, что ей предстоит сбросить до 20%.

Стоимость 1м² по новостройкам по итогам апреля 2010 г. увеличилась. На вторичном рынке цены на квартиры идут навстречу первичке.

Уровень роста цен в апреле составил 0,04% по первичному жилью.

Уровень падения цен в апреле составил 3,9% по вторичному жилью.

Средняя стоимость 1м². новостроек по городу увеличилась на 16 руб. и составила 40 406 руб. за 1м² (в марте 1м². = 40 390 руб.) Средняя стоимость 1м² по «вторичке» уменьшилась на 1 699 руб. и составила 43 758 руб. за 1м² (в марте 1м². = 45 457 руб.)

По районам изменение стоимости 1 кв.м. соответственно составило:

новое жилье:

Ленинский район > на 160 руб.

Октябрьский район > на 140 руб.

Фрунзенский район < на 247 руб.

вторичное жилье:

Ленинский район < на 1 999 руб.

Октябрьский район < на 1 820 руб.

Фрунзенский район < на 1 278 руб.

Коэффициент доступности жилья 7 годам (в апреле 6,5 г.). Он показывает, сколько лет семья из двух работающих, имеющих среднестатистическую зарплату, квартиру – площадью соответствующей социальным нормам и накопления в размере эквивалентном пяти тысячам долларов США, должна копить средства на приобретение двухкомнатной квартиры, откладывая на эту цель 30% от совокупного дохода семьи.

В Ленинском районе стоимость 1 кв.м. повысилась на 0,4%. В этом районе на новостройки снизили цены все те же два застройщика. Опустился в цене на 2 тыс. руб. за кв.м. по ул. Мира, 4а - «СреЗ» и на 3 тыс. руб. цена упала по ул. Василисина - «Новый мир плюс». На 3 тыс. руб. стоимость повысилась на объекте по ул. Д. Левитана - «Кархарадон». По объекту на ул. Семашко - «Игротек» вновь выставлены квартиры на реализацию по 45 тыс. за кв.м. На остальных строящихся домах стоимость квадратного метра осталась прежней.

В Октябрьском районе цена 1 кв.м. повысилась на 0,3 % Понижение кв.м. на 2 тыс. руб. наблюдается по домам на ул. Студенческая - «ЦВС» и ул. Сакко и Ванцетти,23б - «Центрстройград». На ул. Мира (строит.№3) - «Консоль» реализация квартир приостановлена. На 2 тыс. руб. цена выросла по объектам на ул. пр-т Строителей - «Новый мир плюс» и ул. Токарева - «Облстройзаказчик».

Во Фрунзенском районе цена 1 кв.м. снизилась на 0,6% Это произошло за счет понижения кв.м. по домам: на ул. Безыменского,17г - «Консоль», где цена уменьшилась на 1 тыс. руб. за 1 кв.м., на ул. Юбилейная, 76а - «Главвладимирстрой» - снижение составило 2 тыс. руб., на ул. Соколова-Соколенка - «Стройгарант»- уменьшение за 1 кв.м. составило 3 тыс. руб. На объекте по ул. Жуковского - «Владос» цена кв.м. увеличилась на 1 тыс. руб.

Падение цен на рынке первичного жилья во Владимире остановилось. Даже наметился некоторый рост.

Апрель показал то, что покупатели активно начали интересоваться жильем от застройщиков, представленным в рекламе со скидками, которые показывают цену «ниже рынка». Большинство опять интересует вопрос минимальной стоимости квадратного метра, а не конечного результата. К строящимся квартирам, предлагаемым застройщиками по адекватным среднерыночным ценам, интерес только начал проявляться.

Выросла активность инвесторов, причем иногородних, которые отслеживают цены и приходят, только когда чувствуют самую низкую точку цены, после которой начинается рост.

Можно отметить и то, что инвесторы перед заключением договоров наконец-то стали спрашивать расчеты для определения справедливой цены. И это разумно.

На рынке продолжают иметь место торговля так называемыми «зачетными» квартирами – их продают не застройщики, а заводы и компании, которые получили квартиры за отпущенные материалы. Это – самое дешевое на рынке жилье, т.к. их владельцы заинтересованы в быстрой продаже, а не в «перспективном ожидании оживления рынка». Поэтому фактор давления на ценовой уровень пока еще сказывается на занижение средней цены строящегося жилья эконом класса.

Противостояние застройщиков и приобретателей жилья за прошедший месяц привело практически к минимальной статистике продаж (около 32 квартир за месяц). Средняя цена квадратного метра оценивается сегодня в 40,4 тысячи рублей с учетом жилья бизнес и эконом класса. По теории – это начало стабилизации, за которой должен последовать рост, если исходить из экономических законов.

Объем предложения на рынке вторичного жилья примерно в 1,5 раза больше, чем был в это же время в прошлом году.

Цены на квартиры во Владимире остаются высокими и, во всяком случае, недоступными. Желающих продать свое жилье по таким ценам все еще много, гораздо больше, чем желающих купить. Ситуация также не отличается ни динамизмом, ни новизной. Покупатели все еще надеются на дальнейшее снижение цен и не спешат покупать, а продавцы отказываются опускать стоимость «квадратов» до уровня пожеланий. А потому скидки делаются исключительно скрытно и не превышают 15% от первоначально заявленной цены.

2.2 Рынок аренды жилья 

По сравнению с сентябрем произошли изменения в структуре предложения квартир: доля квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилась на 3,53%, стоимостью от 3000 до 6000 на 3%, при этом доля квартир стоимостью от 1000 до 3000 уменьшилась на 6,89%.

В октябре наблюдается увеличение предложения квартир практически всех ценовых диапазонов: предложение квартир от 1000 до 3000 у.е. увеличилось на 18,88%, от 3000 до 6000 на 54,12%, квартир стоимостью от 6000 у.е. увеличилось на 65,86%.

Связано это может быть с тем, что 1 – освободились «летние» квартиры, хозяева которых решили продолжать их сдавать, 2 – на рынок поступили «зависшие» квартиры с рынка купли-продажи, 3 – часть квартир были освобождены арендаторами, которые не в состоянии оплачивать найм. Основной на данный момент, думаю, является причина под номером 2.

На рынке спроса наблюдается другая тенденция: снизился спрос на объекты стоимостью выше 1000 у.е., однако несколько увеличился спрос на квартиры стоимостью 751-1000 у.е. однако данная тенденция характерна для этого времени года, а спрос в октябре 2009 года превышает спрос в октябре 2008 года, за исключением диапазона 751-1000 у.е. (на который в прошлом году приходилась основная масса квартир экономкласса) (рис. 2.1).

Рис. 2.1 Динамика средней стоимости квартир экономкласса

По сравнению с сентябрем 2009 года средняя стоимость найма квартир экономкласса изменилась следующим образом (табл. 2.4): 1-комнатные квартиры подорожали на 3,21%, 2-комнатные подорожали на 0,88%, 3-комнатные подешевели на 3,64%.

Таблица 2.4

Варьирование цены предложения квартир по районам г. Владимира по состоянию на 01 ноября 2009 г., тыс. руб.

Районы

 

1-комн.

2-комн.

3-комн.

от 4 комн.

Ленинский р-н

min

26

35

43

68

max

65

231

542

1 327

Октябрьский р-н

min

27

33

42

73

max

108

271

542

677

Фрунзенский р-н

min

25

35

50

76

max

50

111

260

542

Сезонное подорожание (с июня 2009 года) квартир экономкласса составило: 1-комнатные квартиры подорожали на 20,66%, 2-комнатные подорожали на 22,21%, 3-комнатные подорожали на 38,62%.

В декабре следует отметить существенное увеличение предложения квартир в диапазонах до 750 у.е. (в 3,2 раза), от 750 до 1000 у.е. (в 2,5 раза) и от 1000 до 3000 (в 1,13 раза). Связано это как с появлением достаточно большого количества по сравнению с предыдущими месяцами) квартир стоимостью от 20000 до 25000 руб. в мес., так и с существенно выросшим курсом доллара, поскольку большинство владельцев квартир экономкласса фиксируют стоимость найма в рублях и квартиры, не изменившись в цене в рублевом эквиваленте, стали стоить значительно дешевле в долларовом.

По сравнению с ноябрем 2009 года средняя стоимость найма квартир экономкласса в декабре изменилась следующим образом: 1-комнатные квартиры подешевели на 7,99%, 2-комнатные подешевели на 5,73%, 3-комнатные подешевели на 4,24%.

За прошедший 2009 год квартиры экономкласса подорожали: 1-комнатные квартиры на 16,59%, 2-комнатные подорожали на 19,96%, 3-комнатные подорожали на 21,32%.

По сравнению с ноябрем 2009 года средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элит в декабре 2009 г. изменилась следующим образом: 1-комнатные – подешевели на 7,67%; 2-комнатные – подешевели на 9,43%; 3-комнатные – подешевели на 9,51%; многокомнатные – подешевели на 23%.

За прошедший год, с января 2008 года средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элит изменилась следующим образом: 1-комнатные – подорожали на 29,99%; 2-комнатные – подорожали на 8,56%; 3-комнатные – подешевели на 2,01%; многокомнатные – подешевели на 3,82%.

Глава 3 ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДОЛИ КВАРТИРЫ В Г. ВЛАДИМИР

3.1 Описание объекта оценки

Характеристики объекта оценки представлена в табл. 3.1.

Таблица 3.1

Характеристики объекта оценки

Наименование параметра

Значение параметра

Объект оценки

1/4 доли в 3-х комнатной жилой квартире

Адрес: Владимир, ул.Трофимова, д. 1/17, кв. 61

Общая площадь квартиры (с учётом летних), м2

84,5

Общая площадь (без учёта летних) , м2

Площадь кухни, м2

9,8

Жилая площадь, покомнатно, м2

55,7 (18+19,5+18,2 из)

Наличие смежных комнат

нет

Этаж

8

Этажность дома

9 кирп 1959 г. постройки)

Класс квартиры

Эконом-класса

Наличие балкона (лоджии)

Лоджия

Санузел (раздельный или совмещённый)

Раздельный

Пол*

пракет

Отделка*

Простая (стены-обои, потолок – ВДЭ, окна, двери-деревянные типовые, сантехника –отеч.)

Состояние квартиры*

Удовлетворительное (треб. косметический ремонт)

Куда выходят окна*

Двор

Высота потолка, м

2,95

Наличие телефона*

есть

Дополнительные характеристики

нет

Характеристика жилого дома

Тип конструкции жилого дома

Кирпичный

Этажность

9

Год постройки здания

1956

Внешний вид здания

Удовлетворительный

Состояние подъезда

Удовлетворительное

Наличие охраны

Домофон

Придомовая территория

Не охраняемая

Инженерное оборудование:

-электроснабжение

Центральное

-водоснабжение горячее, холодное

Центральные

-отопление

Центральное

Слаботочные устройства

Антенна, радио, телефон

Основание для проведения оценки: Договор на проведение оценочных работ от 09 марта 2010 г. № 08/03/10.

Заказчик оценки: ГУП «Московская социальная гарантия» в лице генерального директора Бальзамовой Ирины Юрьевны.

Адрес: г. Москва, Покровский б-р, 16/10, стр. 3, тел. 275-64-53 .

Реквизиты: ИНН 7701026810, р/с 40603810600180000001, к/с 30101810400000000176 в АКБ «Северный народный банк»,  БИК 044579176.

Оценщик: ООО «МАСТ» в лице генерального директора Нугуманова Олега Закиржановича.

Адрес:  юридический: г. Москва, ул. Кржижановского, д.15, корп. 5, оф. 501

Фактический адрес:  г. Москва, ул. Кржижановского, д.15, корп. 5, оф. 501,  тел/факс (495) 644-25-84.

Реквизиты:  ИНН 7705465142,  р/с 40702810400000001185 в КБ «ТРАСТ КАПИТАЛ БАНК» ЗАО, г.Москва,  к/с 30101810000000000557, БИК 044525557

Объект оценки: Недвижимое имущество – 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: г. Владимир, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

Вид определяемой стоимости: В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Цель (назначение) оценки: Определение рыночной стоимости для продажи с аукциона.

Вид определяемой стоимости: В настоящем отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости: 10 марта 2010 года.

Оцениваемый объект представляет собой 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: г. Владимир, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

Месторасположение дома внутри района можно охарактеризовать как удовлетворительное.  Дом находится рядом с автомобильной магистралью.

Общие характеристики объекта оценки и жилого дома представлены в таблице 3.2

Таблица 3.2

Характеристика объекта оценки

Наименование параметра

Значение параметра

Объект оценки

1/4 доли в 3-х комнатной жилой квартире

Адрес: Владимир, ул.Трофимова, д. 1/17, кв. 61

Общая площадь квартиры (с учётом летних), м2

84,5

Общая площадь (без учёта летних) , м2

Площадь кухни, м2

9,8

Жилая площадь, покомнатно, м2

55,7 (18+19,5+18,2 из)

Наличие смежных комнат

нет

Этаж

8

Этажность дома

9 кирп 1959 г. постройки)

Класс квартиры

Эконом-класса

Наличие балкона (лоджии)

Лоджия

Санузел (раздельный или совмещённый)

Раздельный

Пол*

пракет

Отделка*

Простая (стены-обои, потолок – ВДЭ, окна, двери-деревянные типовые, сантехника –отеч.)

Состояние квартиры*

Удовлетворительное (треб. косметический ремонт)

Куда выходят окна*

Двор

Высота потолка, м

2,95

Наличие телефона*

есть

Дополнительные характеристики

нет

Характеристика жилого дома

Тип конструкции жилого дома

Кирпичный

Этажность

9

Год постройки здания

1956

Внешний вид здания

Удовлетворительный

Состояние подъезда

Удовлетворительное

Наличие охраны

Домофон

Придомовая территория

Не охраняемая

Инженерное оборудование:

-электроснабжение

Центральное

-водоснабжение горячее, холодное

Центральные

-отопление

Центральное

Слаботочные устройства

Антенна, радио, телефон

3.2 Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

  •  жилое;
  •  офисное;

Поскольку объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, поэтому использование Объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости.

Оцениваемая доля квартиры расположена в жилой квартире, имеющей жилое назначение, пригодной для проживания по эксплуатационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям, жилых помещений.

Поэтому единственный вариант физически возможного, юридически допустимого и наиболее эффективного и целесообразного использования оцениваемой доли квартиры – использование её для жилых целей.

3.3  Расчёт рыночной стоимости объекта оценки различными методами оценки

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Расчёт рыночной стоимости производится в российской и мировой оценочной практике с использованием трёх основных подходов оценки: сравнительного, доходного и затратного.

Обычно в процессе оценки применяются только наиболее подходящие для оценки данного типа имущества подходы. Рассмотрим возможность использования каждого подхода оценки.

Сравнительный подход. Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, сравнительный подход определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сопоставимым объектом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных сделок и предложений объектов, сходных с оцениваемым. Возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах объектов, сопоставимых с объектом оценки, с целью определения размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.

С учетом специфики оцениваемого объекта недвижимости, имеющейся на рынке информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, характере производимой оценки, Оценщик счел применение сравнительного подхода к оценке целесообразным.

Обоснование отказа от использование затратного подхода оценки. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем  сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Подход к оценке по затратам базируется на определении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Оценка объектов недвижимости затратным подходом включает следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.

3. Определение предпринимательской прибыли.

4. Оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учётом предпринимательской прибыли (п.2 + п.3).

5. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

6. Оценка стоимости улучшений с учётом износа (п.4 – п.5).

Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учётом стоимости земли  (п.1 + п.6).

При определении полной восстановительной стоимости зданий оценщиками используются Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (сборники «КО-ИНВЕСТ», сборники УПВС Госстроя), базовые удельные показатели по стоимости строительства (БУПс).

Общая формула расчета восстановительной стоимости:

        (3.1)

СС - стоимость строительства здания;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

При определении стоимости жилья в г. Москве затратным подходом, в большинстве случаев получается значительное искажение реальной рыночной стоимости жилья в результате воздействия следующих факторов:

1. При определении рыночной стоимости жилого дома, часто отсутствует полная информация о его конструкции, строительном объёме, площади застройки, что не позволяет оценщику с достаточной степенью точности произвести расчёт его восстановительной стоимости.

2. При использовании удельных показателей восстановительной стоимости для г. Владимира, нельзя с достаточной степенью точности произвести расчёт восстановительной стоимости здания, поскольку, помимо прямых затрат на строительство, предпринимательской прибыли застройщика, существуют затраты застройщика, специфичные для рыночных отношений, включающие дополнительные непредвиденные расходы застройщика, величина которых может варьироваться в различных пределах, в зависимости от коммерческой привлекательности объекта строительства. Открытая информация о такого рода затратах отсутствует.

3. При расчёте рыночной стоимости объекта оценки значительное влияние на его стоимость оказывают затраты инвестора-застройщика на выкуп самого инвестиционного контракта, на отчисления обязательных платежей городу, составляющих от 20 до 50%, в зависимости от коммерческой ценности района и самого объекта инвестирования. Информация о таких затратах по объекту оценки у оценщика отсутствует.

4. В большинстве случаев, при расчёте жилых объектов оценивается не право собственности на землю, а право долгосрочной аренды. Рыночная стоимость права аренды и права собственности различается. Объективно оценить степень различия достаточно сложно по причине не развитости земельного рынка Владимира и отсутствия официальной статистической информации, позволяющей дать оценку.

5. Значительную часть в стоимости объектов недвижимости во Владимире составляет стоимость земельного участка. Земельный рынок в Москве развит слабо из-за существующего законодательства, не дающего возможности до недавнего времени приобретения земельных участков в частную собственность. Поэтому основной метод сравнения продаж не используется по причине отсутствия объектов сравнения, а использование других методов оценки земли (метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования) даёт значительную погрешность в расчёте.

Таким образом, мы пришли к выводу, что использование затратного подхода при оценке объекта оценки, расположенного в г. Владимир не целесообразно по вышеуказанным причинам. Поэтому расчёт объекта затратным подходом оценки не производился.

Обоснование отказа от использование доходного подхода оценки. Доходный подход применим для расчёта рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, способных приносить доход.

Расчет стоимости недвижимости с применением доходного подхода основывается на принципе ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования объекта недвижимости и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением расчета стоимости недвижимости с применением доходного подхода является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта недвижимости состоит, в том числе из стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Оцениваемая доля (комната) не является объектом доходной недвижимости.

Сдача в аренду комнат, а тем более долей в коммунальных квартирах практикуется достаточно редко и объективная информация о стоимости аренды комнат отсутствует.

Аренда комнат (долей) в коммунальных квартирах разрешена только при согласии соседей, проживающих в квартире. Данные по аренде комнат в коммунальных квартирах не могут служить реальными показателями доходности данного вида жилья, поскольку в большинстве случаев занижены и не дают объективной картины рыночной стоимости при расчёте методами доходного подхода.

Поэтому, по мнению оценщика, доходный подход при расчёте рыночной стоимости данного вида недвижимости использовать не целесообразно.

Вывод: С учётом специфики объекта (доля в квартире) мы пришли к заключению, что для оценки рыночной стоимости объекта оценки можно использовать только методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое возможно в условиях реально сложившейся ситуации по спросу и предложению на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

 - метод валовой ренты;

 - метод сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

  •   подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  •   определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  •   сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  •   приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты использовали в основном информацию о ценах по предлагаемым для продажи объектам и частично, о ценах уже реализованных по реальной рыночной цене объектов. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

Стоимость квартиры (доли), определённая методом сравнительных продаж рассчитывается по формуле:

Ст = ((Сан. I * Кi)/n), где:   (3.2)

Сан.i – рыночная стоимость i-го аналога,

Кi – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в табл. 3.3 и 3.4.

Как было отмечено выше, оцениваемый объект представляет собой долю в квартире. Оценка методом сравнительного анализа продаж производилась по двум возможным вариантам расчёта.

В первом варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость доли, как составляющая рыночной стоимости всей квартиры с внесением соответствующих поправок. (табл. 3.3)

Во втором варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость  по усовершенствованному методу оценки, а именно доли по рыночной стоимости квартиры рассчитывалисьс внесением поправки на долю (табл. 3.4).

В результате согласования расчётов по двум вариантам была определена итоговая рыночная стоимость оцениваемой доли.

Рассмотрим более подробно 2 варианта расчёта:

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам продаваемых долей в квартирах (табл. 3.3 1-й вариант) и квартир (табл. 3.4, 2-й вариант), расположенных в том же районе, что и  оцениваемый объект и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие свойств отдельных параметров.


Таблица 3.3

Таблица сравнительного анализа продаж (1-й вариант)


Таблица 3.4

Таблица сравнительного анализа продаж (2-й вариант)


При расчёте рыночной стоимости доли во 2-м варианте расчёта по рыночной стоимости квартиры и продаваемых долей в аналогичных квартирах методом парных продаж был выведен коэффициент-мультипликатор, учитывающий отличие в стоимости 1 кв.м. полезной площади при продаже всей квартиры к 1 кв.м. полезной площади комнат. Суть метода парных продаж заключается в сравнении рыночной стоимости 2-х идентичных объектов по всем параметрам, за исключением одного - исследуемого. В результате этого сравнения выявляется зависимость рыночной стоимости от влияния исследуемого параметра.

В нашем случае оценки исследовалась  зависимость рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади доли в квартире от стоимости 1 кв.м. общей площади полноценной всей квартиры. Результаты исследования и расчёт коэффициента - мультипликатора К рын. доля/квартира представлены в таблице 3.5.    

Таблица 3.5

Сравнительная форма

КВАРТИРЫ

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ФОРМА ПО ПРЕДЛАГАЕМЫМ ВАРИАНТАМ

Объект №1, Тихонравова ул, д. 7, корп. 2

Объект №2,    Мира ул, д. 22, корп. 4

Объект №3, Тихонравова ул., д. 16, корп. 1,

Объект № 4 м. Студеная гора. 10, корп. 1

Источник информации

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-01-60

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-46-00

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-32-23

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-01-60

Рыноч.стоим.квартиры, рубли

7 300 000

6 750 000

6 200 000

8 500 000

Рыночная стоимость 1 кв.м общей площ., рубли

165 909

168 750

131 078

223 684

Общ. площ.квартиры

44

40

47,3

38

Количество комнат

2

2

2

2

Площадь кухни

5,5

7,5

7

6

Этаж

2

4

6

9

Этажность дома

5 пан

9 пан

12 пан

14 пан

Усреднённая рыночная стоимость 1 кв.м жилой  (полезной) площ., рубли

172 355

КОМНАТЫ

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ФОРМА ПО ПРЕДЛАГАЕМЫМ ВАРИАНТАМ

Объект №1, Студеная гора, д. 15/10

Объект № 2                          ЮВАО, Тихонравова ул, д. 11

Объект№3                           Мира ул, д. 16

Объект № 4                         Студена гора ул., д. 10

Источник информации

тел: (495) 729-56-59

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-02-20

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-04-30

ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ 363-04-30

Рыноч.стоим.доли, рубли

1 200 000

1 600 000

1 200 000

1 200 000

Общ. площ.доли

14,3

15,0

12,0

10,3

кол-во комнат в квартире

2

2

2

2

Общ. площ.квартиры

43

45,1

48

41

Площадь кухни

6

6

6

5,9

Этаж/ЭтажностьДома

3

6

6

4

Тип дома

5 кирп

9 пан

14 пан

12 пан

Тип перекрытий

ж/б

ж/б

ж/б

ж/б

Месторасположение дома

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Расстоян. от метро

5 трансп

5 пешк

5 пешком

10 трансп

Рыночная стоимость 1 кв.м общ. пл., рубли

83 740

106 667

100 000

117 073

Усреднённая рыночная стоимость 1 кв.м жилой  (полезной) площ., рубли

101 870

Мультипликатор К рын доля/квартира

0,59

После расчёта мультипликатора по данным таблиц 3.4. и 3.5 была найдена стоимость общей площади оцениваемой доли (табл. 3.6).

Таблица 3.6

Стоимость общей площади оцениваемой доли

Средняя уточнённая рыночная стоимость,рубли

11 067 449

Стоимость 1 кв.м. общей пл.,рубли

130975,73

Мультипликатор К рын доля/квартира

0,59

Стоимость 1 кв.м. жилой пл. комнаты,$

77412,76

Общая пл. оцениваемой доли, кв.м.

21,13

Стоимость оцениваемой доли, рубли

1 635 345

Поправки в виде весовых коэффициентов были введены на параметры, отличающие объекты-аналоги от оцениваемого объекта.

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

     (3.3)

Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);

Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 … - поправки на отличие свойств аналогов.

Вес и значение всех поправок установлены экспертным методом оценки с учётом мнения специалистов ведущих риэлтерских агентств («МИЭЛЬ», «ИНКОМ», «Азбука жилья», «МИАН», «НОТРА», «БЕСТ», «ДОМОСТРОЙ»), а также личного опыта и наработок оценщика. Значения поправок приведены в таблицах 3.7. и 3.8.

Таблица 3.7

Поправки на отличие свойств аналогов (1-й вариант расчёта)

Наименование параметра

Разница между аналогом и оцениваемым объектом

Разница в рыночной стоимости,%

Общая площадь комнаты, кв.м.

8/30

77

Кол-во комнат в квартире

3/4

3

кол-во лиц. счетов в квартире у соседей

на 1 лицевой счёт меньше, чем комнат в квартире (4-5-х к.кв.)

3

Кол-во соседей на 20 кв.м. общ. Пл. кв-ры

0,5/2

20

перспективы освобождения соседних комнат

есть нет

15

Площадь кухни, м

5/10

7,5

Статус комнаты

приватизир/не приватизир

10,0

Этаж

1/средний,

5,0

Этаж

1/последний

2,0

Тип перекрытий

смеш./ж/б

4,0

Месторасположение дома

хорошее/удовлетворит

1,5

Расстоян. от метро

15 пешком/5пешком

5,0

Куда выходят окна

двор/улица

2,7

наличие балкона

есть/нет

5,0

наличие газовой колонки

есть/нет

2,0

наличие отдельного тел №

есть/нет

3,0

Высота этажа

2,5/3,2

2,0

Лифт

есть/нет (5-эт.дом)

1,5

Сан узел

разд/совм

2,5

физ. состояние подъезда

хор/удовл.

0,8

физ.состояние дома и внешний вид

хор/удовл.

0,8

Физ.состояние кварт.

треб косм ремонта/хорошее

6,0

Физ.состояние кварт.

треб ремонта/хор.состояние

12,0

Сост. внутр.коммун.

хорошее/ удовлетв

0,8

Прочее

продажа от хозяев

5,0

Срок оформления

1 мес/2 мес

3,0

                Таблица 3.8

Поправки на отличие свойств аналогов (2-й вариант расчёта)

Наименование параметра

Разница между аналогом и оцениваемым объектом

Разница в рыночной стоимости,$

Разница в рыночной стоимости,%

Общ. площ.квартиры, кв.м

40/50

28000

7,0

Площадь кухни, м

7,7/10

11040

2,8

Тип дома

панель/кирпич

10000

2,5

Этаж

1/средний

40000

10,0

Этаж

2/средний

8000

2,0

Этаж

последний/средний

16000

4,0

тип комнат

смежные/изолированные

10000

2,5

Высота этажа,м

2,5/3,2

10000

2,5

Месторасположение дома

хорошее/удовл

8000

2,0

Расстоян. от метро

15 пешком/8 пешком

12000

3,0

Куда выходят окна

двор/улица

10800

2,7

Наличие балкона

балкон/нет

8000

2,0

Наличие балкона

лоджия/нет

10000

2,5

Наличие телефона

есть/нет

2000

0,5

Мусоропровод

на лестн. площ./во дворе

6000

1,5

Лифт

есть/нет

6000

1,5

наличие газ. Колонки

есть/нет

20000

5,0

Сан узел

разд/совм

6000

1,5

Полы

линолиум/паркет

3200

0,8

физ. состояние подъезда

хор/удовл.

2400

0,6

физ.состояние дома и внешний вид

хор/удовл.

2400

0,6

Физ.состояние кварт.

треб косм ремонта/треб ремонт

20000

5,0

Физ.состояние кварт.

хорошее/треб ремонт

40000

10,0

Сост. Внутр.коммун.

хорошее/ удовлетв

2400

0,6

Право на квартиру

собственность/дог найма

32000

8,0

прочее

продажа от хозяев

18000

4,5

Возможность торга

есть/нет

10000

2,5

Срок оформления

1 мес./2 мес

10000

2,5

Таким образом, при расчёте двумя вариантами были получены два достаточно  близких значения рыночная стоимости оцениваемой доли:

В первом варианте расчёта – 1 726 095 рублей

Во втором варианте расчёта ( по усовершенствованной методике) – 1 635 345 рублей.

3.4 Согласование результатов оценки

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества представленных в таблице 3.9.

Таблица 3.9.

Результаты согласования  стоимостей

Подход

Вариант1 по сравнению продаж квартир

Вариант2 по сравнению продаж долей

Величина ориентира (стоимость доли), рубли

1 635 345

1 726 095

Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

7

7

Способность метода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

3

7

Способность метода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца

3

7

Соответствие метода виду рассчитываемой стоимости

6

7

Итого сумма баллов для данного подхода

19

28

Подход применялся

Да

Да

Сумма баллов

47

47

Вес подхода, % 

40,43%

59,57%

Согласованная величина стоимости , рубли

1 689 409

Для согласования результатов определяются веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, формируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Для определения веса различных подходов использовались четыре критерия, которые описывают те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

Как было отмечено выше, для расчёта рыночной стоимости использовался только сравнительный подход оценки, в рамках которого был произведён расчёт двумя вариантами.

По мнению оценщика оба варианта расчёта приемлемы для расчёта рыночной стоимости оцениваемой доли но из-за большей сложности расчёта во втором варианте, ему был присвоен наименьший вес.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила:  1 689 409 рублей.


ВЫВОДЫ

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

  •  правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
  •  информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
  •  иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.

2. Анализ рынка, к которому относится Объект.

3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта.

5. Составление и передача Заказчику Отчета.

При проведении оценки объектов недвижимости рассматривались к применению в расчёте рыночной стоимости следующие подходы к оценке:

  •   затратный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта, с учетом его износа);
  •   сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);
  •   доходный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта).

Оцениваемый объект представляет собой 1/4 доли в праве общедолевой собственности в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: г. Владимир, ул. Трофимова, д. 1/17, кв. 61.

Месторасположение дома внутри района можно охарактеризовать как удовлетворительное.  Дом находится рядом с автомобильной магистралью.

Для расчёта стоимости оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

Как было отмечено выше, оцениваемый объект представляет собой долю в квартире. Оценка методом сравнительного анализа продаж производилась по двум возможным вариантам расчёта.

В первом варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость доли, как составляющая рыночной стоимости всей квартиры с внесением соответствующих поправок.

Во втором варианте расчёта оценивалась рыночная стоимость  по усовершенствованному методу оценки, а именно доли по рыночной стоимости квартиры рассчитывалисьс внесением поправки на долю.

В результате согласования расчётов по двум вариантам была определена итоговая рыночная стоимость оцениваемой доли.

Рассмотрим более подробно 2 варианта расчёта:

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам продаваемых долей в квартирах  и квартир, расположенных в том же районе, что и  оцениваемый объект и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие свойств отдельных параметров.

Таким образом, при расчёте двумя вариантами были получены два достаточно  близких значения рыночная стоимости оцениваемой доли:

В первом варианте расчёта – 1 726 095 рублей

Во втором варианте расчёта ( по усовершенствованной методике) – 1 635 345 рублей.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила:  1 689 409 рублей.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1.  Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).
  2.  Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
  3.  Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
  4.  Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254  "Об утверждении федерального  стандарта  оценки  "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
  5.  Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий : учеб. пособие. М.: Финансовая академия, 2009.
  6.  Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия : учеб. пособие. М.: ЮНИТИ—ДАНА, 2007.
  7.  Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. — М., 2008.
  8.  Гранова И.В. Оценка недвижимости. — СПб.: Издательский дом Питер, 2007.
  9.  Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.
  10.  Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009.
  11.  Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2009.
  12.  Колайко Н.А., Севастьянов А.В., Артеменко Т.В., Абдуллаев Н.А. Стоимость предприятия: Теоретические подходы и практика оценки : учеб. пособие / Высш. шк. приватизации и предпринимательства. М., 2009.
  13.  Косорукова И.В., Кацман В.Е., Родин А.Ю. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.1. - М.: Учебное пособие, Маркет ДС, 2008.
  14.  Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб.,2008.
  15.  Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. — М.: Экзамен, 2009.
  16.  Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.
  17.  Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с.
  18.  Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В. Косоруковой.- М.: , Маркет ДС, 2009.
  19.  Прогноз рынка жилья во Владимире - http://www.stroygrad.ru/articles/2/
  20.  Управление коммерческой недвижимостью. Учебное пособие под ред. М.Л. Разу. - М.: Кнорус, 2008.
  21.  Федотова М.А. Оценка недвижимости. — М.: Экмос, 2009
  22.  Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, 2007.
  23.  Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2009. - 231 с.

1 Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.

2 Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.

3 Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с.

4 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г.

5 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ).

6 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г.

7 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ).

8 Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009.

9 Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с.

10 Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.

11 Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
12948. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.16 MB
  Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.
9528. Правовые аспекты оценки недвижимости 16.78 KB
  Правовые аспекты оценки недвижимости. Связь недвижимости с землей. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.
9342. Затратный метод оценки недвижимости 4.83 KB
  Сущность затратного метода. Области применения затратного метода. Сущность затратного метода. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.
9332. Доходный метод оценки недвижимости 25.43 KB
  Ставка капитализации дисконтирования. Метод прямой капитализации. Второй метод капитализации. Например ставки дохода применяемые в доходном методе обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.
19277. Основные подходы и принципы оценки недвижимости 31.78 KB
  Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
14004. Проведение оценки стоимости недвижимости предприятия по производству линолеума 121.29 KB
  Переход к рыночной экономике в нашей стране привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности...
10650. Основные статистические характеристики многомерного регрессионного анализа в моделировании массовой оценки недвижимости 1009.46 KB
  Вторая группа статистических характеристик определяет статистическую значимость отдельных переменных модели: коэффициент корреляции r критерии Стьюдента и Фишера и бетакоэффициент. Корреляционнорегрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции многофакторным анализом. Y=fх Коэффициент корреляции r является одной из статистических характеристик относящихся к анализу значимости отдельных переменных регрессионной модели. Коэффициент корреляции показывает насколько...
17099. Совершенствование управления организационно-экономическими изменениями в организациях здравоохранения на основе оценки их динамики 77.66 KB
  Все вышесказанное делает проблему совершенствования управления организационно-экономическими изменениями далее ОЭИ на основе внедрения в практику их оценки актуальной требующей своего решения. Проблемой классификации ОЭИ на основе одного из критериев по эндогенному и экзогенному признакам по характеру регулирования процесса по охвату по скорости занимались М. Керка выявляет четыре основания дифференциации ОЭИ: единица анализа источник и механизм изменений активность или пассивность организации в достижении баланса. Подобная...
12249. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ПРОЕКТИРОВАНИЯ Х/Б ПРЯЖИ И ТИПОВЫХ СОРТИРОВОК С УЧЕТОМ ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА ХЛОПКОВОГО ВОЛОКНА НА АМЕРИКАНСКОЙ СИСТЕМЕ HVI 57.19 KB
  Проблема качества актуальна для всех стран независимо от зрелости их рыночной экономики. Чтобы стать участником мирового хозяйства и международных экономических отношений необходимо совершенствование Национальной экономики с учетом мировых достижений и тенденций...
7940. Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости 12.93 KB
  Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости.
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.