ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ЖИЛИЩНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ

Разрушение и порча помещения нанимателем. Другие категории граждан не испытывающие недостатка в денежных средствах и зачастую пренебрежительно относящиеся к законам Российской Федерации с целью также в улучшения своих жилищных условий производят несогласованные перепланировки пристройки и своими действиями приводят к разрушению и порче жилого помещения в результате чего также наступает гражданско-правовая или административная ответственность. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи : определить основания...

2015-06-30

148.78 KB

1 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


PAGE  6

МИНОБОРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Российский государственный гуманитарный университет»

(РГГУ)

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра  частного  права

Мифтахова Ильзиля Ильшатовна

ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ЖИЛИЩНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ.

Бакалаврская работа студента 4-го курса очной формы обучения

Допущено к защите на ГЭК

Зав. кафедрой  частного права                                          Научный руководитель    

 д.ю.н., профессор                                                               к.ю.н., доцент

___________________  Н.И.Косякова                              _________________  Никитина М.И.

   

___________________2015  г.                                          ____________________2015  г.  

Москва  2015

Оглавление.

Введение………………………………………………………………………3-6.

Глава 1.Общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством.

  §1.1.Основания возникновения  права на жилое помещение……………7-20.

 § 1.2. Право собственности…………………………………...………...…21-31.

Глава 2.Права и обязанности сторон по договору жилищного найма.

   § 2.1. Понятие и содержание  договора жилищного найма…………....32-45.

  § 2.2. Обязанности нанимателя по договору найма………………….. ...46-49.

Глава 3. Ответственность нанимателя  и других лиц за нарушение обязательств  по договору.

  §3.1.Понятие и виды юридической ответственности………………...…50-55.

 §3.2. Неуплата квартирной платы, как основание ответственности нанимателя…………………………………………………………………...56-66.

  § 3.3.Разрушение и порча помещения  нанимателем. Ответственность за его  действия………………………………………………………………………67-71.      

 Заключение………………………………………………………………...72-73.

Список использованной литературы……………………………………74-80.

Приложение………………………………………………………………....81-86.
 
Введение

    Избранной мною тема дипломной работы: Юридическая ответственность  по жилищному законодательству РФ.

   Согласно жилищному законодательству Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).  Конституция Российской Федерации, принятая всеобщим голосование 12 декабря 1993 года провозгласила принцип неприкосновенности жилища.1 Никто не может проникать в помещение собственника иначе как с его согласия. Данное нарушение влечет за собой последствия, предусмотренные в уголовном кодексе РФ.

    Базовым законом в системе жилищного законодательства является Жилищный кодекс Российской Федерации. Данный закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

       Тема выбранной мною работы в настоящее время имеет большую актуальность в связи с провозглашением Конституцией РФ права гражданина на жилище (ст. 40).В настоящее время  в нашем обществе есть такие категории граждан, которые в силу недисциплинированности, а иногда по причине материальных трудностей не оплачивают свое жилье и коммунальные услуги, в результате чего  наступает  гражданско-правовая ответственность в виде переселения, на другую жилую площадь, уплаты неустоек и пеней. Другие категории граждан не испытывающие недостатка в денежных средствах  и зачастую пренебрежительно относящиеся к законам Российской Федерации  с целью также в  улучшения своих жилищных условий производят несогласованные перепланировки, пристройки и своими действиями приводят к разрушению и порче жилого помещения, в результате чего также наступает гражданско-правовая или административная ответственность.

Именно исследованию этих  проблем и вопросов посвящена моя работа при написании которой мне пришлось столкнуться как с положительными ,так и  с отрицательными сторонами жилищного законодательства.

От большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации Жилищный кодекс отличается методом правового регулирования - в нем преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, правила об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение юридических обязанностей. Возможность выбора вариантов правомерных действий для участников жилищных правоотношений сведена к минимуму - диспозитивные правовые нормы в кодексе встречаются достаточно редко.   В Жилищном кодексе на мой взгляд некоторые нормы прописаны не достаточно четко.  Это в свою очередь  касается норм об ответственности за нарушение тех или иных его положений. В законодательстве встречаются и пробелы. Очень много норм, прописывающих ответственность за нарушение жилищного законодательства ,отсылают к другим законам и нормативным актам, что несомненно вызывает неудобства в применении жилищного законодательства. Указанные недостатки свидетельствуют о необходимости дальнейшего исследования тем, а значит определяют ее актуальность.

В цивилистической литературе жилищному вопросу традиционно отводилось значительное место. Он затрагивался многими авторами. Однако в науке гражданского права специальные работы, посвященные исследованию ответственности в жилищном законодательстве, появились только в последние годы, что связано прежде всего связано с принятием нового Жилищного Кодекса в 2005 г.

      Объект исследования моей работы- правовые отношения, возникающие в связи с нарушением  жилищного законодательства.

      Предметом данного исследования являются нормативные правовые акты,  определяющие ответственность за те или иные действия, которые определены жилищным,  гражданским законодательством, судебная практика.

        Целью дипломной работы является исследование  юридической ответственности по жилищному законодательству.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :

- определить основания возникновения права  на жилое помещение;

- исследовать право собственности и договор найма  жилого помещения;

- анализ понятия и содержания договора жилищного найма;

- изучить обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения;

- определить понятие и виды юридической ответственности  по жилищному законодательству;

- исследовать  неуплату квартирной платы, как основания ответственности нанимателя;

-исследовать разрушение и порчу жилого помещения нанимателем  и ответственность за его действия;

Методологическая база работы. Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как метод комплексного юридического анализа, формально-юридический, сравнительно-правовой методы, а также историко-правовой метод и др. Теоретическая база работы. В процессе исследования автор опирался на учебники, монографии, статьи различных ученых и кандидатов наук по вопросам регулирования жилищных правоотношений, особенностей рассмотрения жилищных споров в судах.                                                            Нормативная база исследования. В процессе работы исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее жилищные споры, в первую очередь, Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ. Так же изучены федеральные законы, подзаконные нормативные правовые акты в которые регулируют ответственность по жилищному законодательству, материалы судебной практики и т.д.                            При написании работы я использовала труды таких авторов, как: Ю.К. Толстой,  Крашенинников А.П. Сергеев,  Ю.М. Тихомирова и др.

    Структура работы включает в себя введение, три главы и заключение, а также список  использованных при написании законодательных актов, литературных источников и судебной практики.

ГлаваI.Общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством.

  § 1.1. Основания возникновения права на жилое помещение.

     В конституциях право на жилище появилось сравнительно недавно, в отличие от других отраслей жизни. В  нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено только в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской федерации, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства, ЖК РСФСР, а в настоящее время Жилищном кодексе  Российской Федерации.)

       Нужно отметить, что в юридической литературе, по вопросу, что означает право на жилище, нет единого мнения. В этой связи существует  проблема доктринального определения права граждан на жилище. В одном из комментариев по жилищному законодательству разъясняется следующее: «Право на  жилище …нельзя понимать только в качестве обязанности государства предоставить каждому, находящемуся на территории Российской Федерации, жилое помещение. Суть конституционной нормы видится в другом: никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни « на улице». Это связано с тем, что конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте -  место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий «домашний очаг», защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные  для проживания граждан. Поэтому право на жилище может быть рассмотрено в качестве требования, сформулированного  как нравственный  принцип социального общества: каждый вправе  иметь крышу над головой. Во- вторых здесь закрепляется правовой принцип, обращенный ко всем ветвям власти и к должностным  лицам и содержанию нормативных актов. В – третьих, конституционное норма включает в себя и субъективное право требования  каждого обеспечивать его жилищем способами, имеющимися как  у государства, так и у юридических лиц (организаций). В России до сих пор жилищем является помещение, которое в некоторых развитых странах не признается таковым. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление  нашего быта. Исходя  из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него – с правом проживания именно в таком помещении …»2   Удивляет, что этот «нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой « в какой- то мере нашел отражение  в ст. 2 Жилищного кодекса РФ, где формулировки о обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в части реализации права граждан на жилище отличаются особой осторожностью «обеспечивают создание  условий для осуществления права на жилище, содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство» Можно сказать что, что редакция ст.40 Конституции РФ не отличается конкретностью. Это и правда так. Однако, надо  полагать, для того и принимался новый Жилищный кодекс, чтобы «снять» все неопределенности, но а из ст. 2.  Жилищного кодекса РФ неясно, каким образом каждому гражданину должно быть обеспечено право на жилище3 (а не крыша над головой).  Представляется, что из Конституции РФ следует: государство в лице, соответствующих органов власти (должностных лиц) должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного, социального  положения и иного статуса. Иначе говоря, кто- то должен  приобрести  бесплатное (социальное) жилье, кто-то с частичной оплатой его стоимости, ну а кто-то (более состоятельный) должен решить задачу обеспечения жильем с помощью  различных льгот, например налоговых. Перекладывать эту важную (для многих «неподъемную») задачу  на самих граждан нельзя. Кроме того, предполагаю, что отождествление понятия «права на жилище»  только с правом граждан быть обеспеченными жилым помещением  является неполным и не соответствует его содержанию, определенному  Конституцией РФ.

       Конституционное  право на жилище, по моему мнению, должно подкрепляться (наряду с гарантией обеспечения жильем) указанными ниже составными частями, без которых оно не может быть реализовано. Нормативное содержание названного конституционного права включает :  1.свободу передвижения каждого по территории  Российской Федерации; 2. свободу выбора места пребывания; 3.свободу выбора места жительства. Право на жилище не может быть осуществление без права граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч.1 ст. 27 Конституции РФ ) Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"  введен регистрационный учет граждан.4 В Российской Федерации  признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина  согласно принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ч.1 ст.17). Согласно ст. 27 Конституции РФ, каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и место жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства  предусмотрена также  Международным пактом о гражданских и политических правах(ст.12)5, другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом №4  Европейской конвенции  прав человека(ст.2).6

Названные  нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право  предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он будет проживать, являясь его собственником, либо по договору найма, либо на иных основаниях , предусмотренных законодательством Российской Федерации.

   Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, статья 44 Конституции СССР 19777 г. закрепляла права граждан на жилище. С учетом этого положения в СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленным действовавшим тогда законодательством нормам. Законодательство также предусматривало возможность привлечения личных средств граждан для решения жилищной проблемы. С учетом этих обстоятельств, И.Б. Марткович определял право на жилище как гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям, выделяя в содержании конституционного права граждан на жилище два элемента: во-первых, юридическую возможность стабильного обладания жильем; во-вторых, юридическую возможность получения при определенных условиях другого жилища в домах государственного или общественного жилищного фонда, в домах жилищных кооперативов либо приобретения жилья в собственность.8 Близкое к этому определение права на жилище давал и В.П. Грибанов, по мнению которого право на жилище означает гарантированную законом возможность удовлетворения потребности в жилье нуждающихся граждан различными способами; средство, обеспечивающее удовлетворение данной потребности.9 

С.М. Корнеев выделил в качестве двух основных элементов права на жилище: а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем; б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем.10

И.И. Андрианов определял право на жилище как право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством.11

При этом в советской юридической литературе отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность всех граждан удовлетворить жилищные потребности, однако это право реализуется при соблюдении определенных условий, в зависимости от форм реализации права. Если речь шла о получении нового жилого помещения или улучшении жилищных условий, гражданин должен был быть признан нуждающимся в жилье в установленном государством в соответствующих законодательных и нормативных актах порядке. Эти акты устанавливали критерии нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений.

       Провозглашая право каждого на жилище, ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища.

      Конституция Российской Федерации в ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно, то согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция Российской Федерации, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

В Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" о праве на жилище говорилось следующее: "Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования; развития частной собственности, обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства".12

Закрепление в Конституции Российской Федерации права на жилище означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища. По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом. Вместе с тем конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда и т.п.

  Жилищные права, а также и обязанности, которые  составляют  содержание жилищных правоотношений, возникают из юридических фактов. Закон и иные нормативно- правовые акты, именно с ними и связываю возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей.                      Жилищный кодекс РФ дает перечень оснований, согласно которым у всех физических лиц возникает  жилищные права. К таким основаниям относятся:

      1.договоры и иные сделки, которые предусмотрены федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя если  и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречат ему;

На основании следующих сделок наступают жилищные права и обязанности.

-договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК);

- договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК);

- договора  найма  специализированных  жилых  помещений (ст. 100 ЖК);

-договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК);

-договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, также ст. 99 и109 ЖК);

-договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК);

       2. акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, предусмотренные жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. В соответствии со ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения обязательно решение органа местного самоуправления, в которым указывается о предоставлении жилого помещения. В ст.57 ЖК РФ говорится о том, что  при сносе дома, который был объектом договора социального найма, предоставление  другого жилого помещения осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, принимается решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд  и это установлено ст. 92. ЖК  РФ.

       3. жилищные права и обязанности установленные судебным решением;

       4. по основаниям, допускаемым федеральным законом, приобретение жилых помещений в собственность;

       5. состояние в членстве в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

Граждане, достигшие возраста 16 лет, по законодательству   имеют право вступать в жилищные кооперативы. Членство в жилищном кооперативе, согласно ст. 124 ЖК является  основанием владения, пользования и в установленных пределах — распоряжения жильем.

      6. нарушение жилищных прав и обязанностей, действиями (бездействиями) участников жилищных отношений или наступление событий, которые связаны  федеральным законом и иным нормативно-правовым актом.

В результате определенных действий, то есть в силу волеизъявления участников жилищных правоотношений, возникают жилищные права и обязанности. Так, граждане  принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению и   которые имеют право  на получение жилья  по договору социального найма, (ст. 52 ЖК). Права и обязанности нанимателя  возникают в связи с его  реализацией жилого помещения по договору социального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК).

Положение ст. 684 ГК о продлении договора найма жилого помещения,  служит показательным примером бездействия  со стороны участников жилищных правоотношений, как основания  сохранения прав и обязанностей  по договорам.

    События – это случаи, происшествия, которые  не зависимы  от воли участников жилищных отношений. В случае, если только сам  федеральный закон или  иной нормативно - правовой акт связывает с таким событием их возникновение, только тогда возникают права и обязанности. В соответствии со  ст. 82 ЖК РФ  дееспособный  член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по  ранее  заключенному договору. Привожу пример из судебной практики.

Един А.Б. обратился в суд с иском к Администрации Кировского района Санкт-Петербурга, с учетом принятых судом изменении, о признании его членом семьи нанимателя и признании за ним права пользования жилым помещением – комнатой площадью 19,44 кв.м, расположенной в трехкомнатной квартире, находящейся  по адресу: Санкт-Петербург, пр. ХХХ, дом ХХ, кВ. ХХ, указывая, что он проживет и зарегистрирован по указанному адресу  с ХХ.ХХ. года. По данному адресу была вселена как член семьи нанимателя с согласия бабушки – С. Н.И.,  которая умерла ХХ.ХХ.20ХХ года. До момента смерти С.Н.И. они вели совместное хозяйство, несли совместные расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг, на совместные средства покупали продукты, им оказывалась помощь бабушке при приобретении лекарств, в связи с чем полагает, что приобрел право считаться членом семьи нанимателя, в связи с чем имеет равное право наравне с нанимателем пользоваться жилым помещением.  В судебном заседании Един А.Б. и его  представитель Потапов А.А. настаивали на удовлетворении исковых требований. Материалами дела установлено, что истец зарегистрирован на спорной жилой площади с ХХ.ХХ. года в качестве внука нанимателя С.Н.И. (л.д. 8). Факт вселения Едина А.Б. на спорную жилую площадь в качестве члена семьи подтвержден показаниями свидетелей И.М.И., М.М.М., не доверять которым у суда основания отсутствуют. В судебном заседании установлено, что истец совместно с бабушкой С.Н.И.  жили одной семьей и вели общее хозяйство, совместное проживание длилось более одиннадцати лет и было прекращено в связи со смертью С.Н.И., оплачивали все расходы по содержанию квартиры, коммунальные платежи, приобретали бытовую технику, бабушка признавала его членом своей семьи. В период болезни С.Н.И. Един А.Б. осуществляла за ней уход, приобретал лекарства, также погребение С.Н.И. осуществлялось силами и на средства истца.

          Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец был вселен нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи, в связи,  с чем приобрел право на спорную площадь.

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, 69, 70 ЖК РФ, и руководствуясь ст. 56, 57, 59, 60, 67, 167, 194-198 ГПК РФ, суд решил признать  Едина А.Б. членом  семьи  нанимателя  С.Н.И., умершей ХХ.ХХ.20ХХ года, проживавшей  по  адресу: Санкт-Петербург, пр. ХХХ, дом ХХ, кВ. ХХ.13

В случаи прекращения правоотношений, результатом которого стали  фактические события также определяются законодательством. К примеру, разрушение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут  прекращение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ)  и порождает  определенные последствия. Могут быть и случаи, когда  обозначены  несколько юридических фактов, в основе возникновения права на жилое помещение. Примером может  служить договор социального найма, где право на жилье  у гражданина возникает, если: он состоял на учете граждан, которые нуждаются в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ). Также нужно отметить,  что  у граждан Российской Федерации есть право на получение по договору социального найма  жилое помещение, которое находится в домах государственного или муниципального использования. Эти помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

      Положения, которые были упомянуты выше, являются принципиальными  и выражены  также  и в других нормах ЖК РФ, а именно  в ст.57, в котором указаны  требования, предъявляемые к жилым помещениям, учета интереса граждан  при предоставлении  жилых помещений, а в ст., ст.58,59 из которых следует понять, что нуждающимся гражданам предоставляются жилые помещения, и обычно, в  виде отдельной комнаты на семью, но может быть в порядке исключения в виде комнаты. Следует отметить, что граждане и другие участники  жилищных правоотношений могут иметь в жилищных отношениях, как вещные права, то есть это те права, которые  связанны с использованием имущества (жилого помещения), так и права,  которые основаны на обязательствах,  например договор найма жилого помещения. 

       Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства, которая находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится  в ведении как Российской Федерации, так  и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются не только на федеральном, но и на региональном уровне. Примером этому может служить  принятый в Республике Татарстан закон "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан"14

Даже с этой точки зрения нет необходимости искусственно увязывать и гражданское и жилищное право, не считая последнее самостоятельной отраслью права.

         По моему мнению, следовало бы исключить из  ст.672 Гражданского кодекса   РФ п.3, в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ, так как он устанавливает определенную зависимость  Жилищного кодекса  от Гражданского. Жилищный кодекс РФ, как и следует из его ст.4, регулирует жилищные отношения  с участием многих субъектов. Однако же, ясно, что центральное место в нем занимает гражданин (человек). Ведь именно  право  на жилище  согласно ч. 2. ст.17 Конституции РФ, как и другие права и свободы неотчуждаемы и принадлежит каждому от рождения, то есть его нельзя передать другому лицу  или отказаться от него. Такие права называют естественными. Многие юристы, ученые придерживаются этого мнения, но как говориться, есть и вторая сторона медали. По мнению других ученых, право на жилище  является одним из  важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку, жилище относится к основным материальным условиям жизни человека. По моему мнению,  правильном можно считать  первое мнение, о том, что все-таки право на жилище является естественным, потому что  ведь  человеку именно жилье позволяет создать семью, воспитывать детей  и  жить по-человечески.

Согласно ч.1. ст.25, Всеобщей декларации  прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи"15

В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах также указывается: "Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии".16

В Международном пакте о гражданских и политических правах записано, что право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека провозглашена также в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

  Потребность человека в жилище  имеет постоянный характер, так как возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни. С возрастом, созданием семьи, изменяются лишь конкретные формы этой потребности.

        Согласно ст.15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Под «изолированным помещением» надо понимать помещение, в котором имеется отдельный (автономный) выход к местам общего пользования, таким как коридор, прихожая или лестничная площадка в подъезде.                   Также в юридической литературе отмечается, что «конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг", защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды».17Следовательно, с  данной  точки зрения жилищем  признаваться любые помещения, которые приспособлены для проживания людей.  Кроме этого,  необходимо обратить внимание на эволюцию понятия "право на жилище" в связи с произошедшими в нашей стране переменами в законодательстве.

В ч. 2 и 3 ст. 1 ЖК РФ говорится о том, что граждане по собственному   усмотрению и в своих интересах осуществляют  жилищные права, которые предназначены им и, следовательно,  распоряжаются ими. При этом, на основании федерального закона  жилищные права могут быть ограничены и только в той мере, в какой это необходимо для  защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства.

 

 §   1.2. Право собственности на жилые помещения.

       Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с соответствующей необходимостью несения бремени его содержания.18  Жилые помещения  являются недвижимым  имуществом. Право собственности на недвижимость - его возникновение, переход к другому лицу, ограничение  и прекращение подлежит  обязательной государственной регистрации.

       Право собственности  на жилое помещение по своему содержанию  включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением, которое используется в соответствии с его назначением.  Эти  нормы установлены ЖК РФ. Под правомочием владения понимается охраняемая  законом и основанная на нем  возможность иметь у себя   жилое помещение, возможность числить это самое жилое помещение  на своем балансе и  фактически обладать им. Фактическую сторону собственности представляет право владения, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности. Под правомочием пользования понимается  возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, а в известном смысле его потребление. Законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением, определяя объем действий, входящих в правомочие пользования указанием на то, что кто  пользуется  жилым помещением может использовать его только для проживания граждан. Запрещается использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд .

Правомочие владения тесно связано с правомочием  пользования, например, в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только лишь фактически владея им.  Правомочие распоряжения - это  основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (передачи по наследству, отчуждение по договору купли-продажи и т.п.). Так как  реализация правомочия распоряжения влечет перемену собственника, его  можно рассматривать как динамику отношений собственности. Правомочия владения и пользования, путем распоряжения, могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, и  физическим,  и юридическим.

  Все названные выше  правомочия, составляют в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение и  тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой нужную  предпосылку осуществления правомочий пользования. Также следует  отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий,  так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь нужно обязательно обозначить и специфические признаки, которые  присущи указанным, а именно как правомочиям собственника жилых помещений. Именно об это я хочу и разъяснить:

      Во-первых,  правомочия принадлежащие собственнику осуществляет сам, по своему усмотрению. Так, как  собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, которые не противоречат закону и не нарушают  права и интересы других лиц. Собственнику  для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение, в  тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением.

      Во-вторых, традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями иных  вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих самых  прав). Когда характеризуешь  право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - представляет собой  право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то следовательно, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

Вместе взятые  указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Также следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а другому  законному владельцу. Следовательно,  собственник жилого помещения вправе предоставить жилое помещение  во владение и (или) в пользование  другим лицам, оставаясь при этом собственником.

1. для проживания гражданам на основании договора найма (коммерческого или социального), договора безвозмездного пользования или на другом  законном основании;

2. юридическому лицу на основании договора аренды или на другом  законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Не только реализация прав, но и исполнение обязанностей лежит на собственнике жилого помещения. Согласно ч.4, ст.30 ЖК РФ, обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:

1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

2)соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;

4) соблюдать права и законные интересы соседей.

Следовательно, собственник жилого помещения несет бремя содержания (ч.5.ст.30 ЖК РФ): а) самого жилого помещения; б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.

Риск случайной гибели жилого помещения несет, как и полагается,  собственник жилого помещения.

Правомочия собственника жилого помещения  могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в которой  это необходимо для защиты основ конституционного строя, здоровья,  прав и законных интересов других лиц  нравственности, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

     К основаниям возникновения права собственности на жилые помещения  относятся различные  обстоятельства реальной жизни, которые  в соответствии с законом влекут  возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц, то есть правопорождающие юридические факты. Известно, что из теории гражданского права основания приобретения права собственности на жилые помещения именуются  титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью,   основанное на каком-либо праве и охраняется законом, следовательно, которое вытекает  из соответствующего юридического факта. К.И. Скловский, утверждает, что законный (титульный) владелец "всегда имеет виндикационный иск, в том числе и против собственника вещи (ст. 305 ГК)"19,  и при этом относит к числу титульных владельцев лишь таких лиц, чье владение основано на договоре с собственником, и не включая  в этот круг тех, чье владение опирается не на волю собственника, а на прямое указание закон.

        Приобретение титула собственности может совершатся различными способами, которые обычно подразделяются на две категории:

1. первоначальные, которые  не зависят  от прав предшествующего собственника на данную вещь;

2.производные, согласно которой, право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.

        Первоначальными способами приобретения права собственности на жилые помещения являются:

-создание новой вещи, (ст. 218 ГК РФ)20 на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности; при определенных условиях им может стать и  самовольная постройка;

- приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе от которого собственник отказался или на которое утратил право.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации, для осуществления которой необходимо предъявление документов, подтверждающие факт его создания лицом (п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")21

Совершенно другого подхода требуют вопросы с самовольной постройкой, то есть которые связаны  с созданием недвижимого имущества с нарушением требований закона (ст. 222 ГК РФ). Жилой дом, строение, сооружение и иное недвижимое имущество - все это может выступать объектом самовольной постройки.

  В этом случае следует полагать, что  термин "недвижимое имущество" может употребляться  только косвенно, так как только с момента  государственной регистрации  объекты приобретают статус недвижимого имущества (ст. 131, 219 ГК РФ), и следовательно до этого же момента  было бы правильно  говорить о них  как  объектах незавершенного строительства.

Российское законодательство не включает самовольную постройку в  объекты гражданских прав, согласно этому,  недопустимо вовлечение самовольной постройки в гражданский оборот. Законодателем установлен  четкий  запрет на совершение любых  сделок с самовольной постройкой,  но и сам  в то же время определил условия, при которых данный объект приобретает правовое положение. Как обычно, суд не дает универсального ответа на вопрос о том, как узаконить права собственности на нее.В большинстве случаев для обоснования того, что сохранение постройки и признание прав на нее не повлечет существенного нарушения прав других лиц или общественных интересов, потребуется привлечение экспертов и специалистов.22

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка, которая возведена на земельном участке, не принадлежавшим ему, есть возможность признания за этим лицом при условии, если  этот участок будет предоставлен  в установленном законом порядке, под возведенную постройку. В случаи, если право собственности на самовольную постройку будет признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, то это лицо обязан возместить  осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определяемом судом. " Также согласно, ст. 222 ГК РФ и ст.25.3 Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за одним из указанных лиц, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.23

Таким образом, можно сделать вывод о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в следующих случаях:

 - отведенный для строительства земельный участок должен быть предоставлен в порядке, установленном законом и иными нормативно-правовыми актами;

- при условии наличия всех разрешений на постройку;

- при отсутствии существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

-в случае соблюдения интересов и прав граждан, отсутствие угрозы их жизни и здоровью.

Хочу привести пример из судебной практики:

Мифтахов Ш.А. обратился в суд с иском о признании права собственности, в обоснование требований указав, что истцом был построен жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, где он проживает вместе со своей семьей с ДД.ММ.ГГГГ. Указанный дом является самовольной постройкой. Указанное домовладение не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, не угрожает жизни и здоровью граждан. Просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>. Представитель ответчиков МКУ «Администрации Советского и ИК МО г. Казани», ИК МО г. Казани в удовлетворении исковых требований просил отказать. Материалами дела установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ Мифтахов Ш.А. построил дом на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, который согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе жилую - <данные изъяты> кв.м., является самовольной застройкой. Поскольку самовольно возведенное строение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, участок с самовольно возведенным домовладением расположен в зоне, разрешенной для индивидуального жилищного строительства, нарушений градостроительных норм при строительстве дома не допущено, и учитывая то, что Мифтахов Ш.А. пользуется данным жилым домом с ДД.ММ.ГГГГ, несет расходы по его содержанию, какие-либо требования к нему о сносе постройки либо об истребовании земельного участка, где расположено самовольное строение, со стороны собственника в течение длительного времени не предъявлялись. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил: иск удовлетворить и  признать за  Мифтаховым Ш.А. право собственности на жилой дом .24

        Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право. Приобретательной давностью  является общий порядок приобретения   права собственности на бесхозяйные вещи  и  регулируется ст. 234 ГК РФ.

За годы  развития гражданского права в России, впервые  только в п. 3 ст. 7 Закона  собственности в РСФСР", упоминается этот институт гражданского права и  в нем было установлено, что  гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник своим собственным недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет и приобретает право собственности на это имущество".25

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г.  8  некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает на то, что осуществление владения на законном основании независимо от его срока не может выступать основанием для приобретения права собственности по давности владения, и постановил, что "нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления".26

Следовательно, можно обозначить три условия, при соблюдении которых за незаконным владельцем может быть признано право собственности:

Во-первых, владение обязательно должно быть добросовестным. Е. Богданов, доктор юридических наук, дает свое определение понятия добросовестности участников гражданских правоотношений - это  субъективная сторона их поведения, то есть когда они не знали и не могли знать о правах третьих лиц на соответствующее имущество или об другой  своей неуправомоченности.27

Эта точка зрения приводит  к тому, что  владелец имущества должен иметь  основательную уверенность в том, что вещь принадлежит ему на праве собственности. Отсутствие сведений у владельца о принадлежности имущества другому лицу - это можно назвать добросовестностью. Пока другим  заинтересованным лицом не будет доказано обратное, владелец имущества будет считаться добросовестным.

Очевидным для окружающих, бесспорным и открытым должно быть владение. В этом случаи, владельцем имущества должны быть осуществлены действия, которые свидетельствуют  о владении этим имуществом как собственным. Примером этого может быть: по назначению использование  имущества, поддержание его в должном состоянии, наличие бремени расходов по содержанию имущества и  др.

По заявлению органа местного самоуправления, бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься  на государственный учет, на территории где  находятся. В том случаи, если  никто не заявит о своих правах на бесхозяйную недвижимую вещь, то  в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. 

 Возможно и не удовлетворение судом такого требования, в случае, если есть фактические  владельцы, которые должным образом пользуются таким имуществом. Согласно п.3 ст.225 ГК РФ бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

          К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

-  договор или иная  сделка об отчуждении вещи;

- наследование  после смерти гражданина;

- правопреемство при реорганизации юридического лица;

-  приватизация  жилых помещений, согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ.»28

Практическое значение приобретения права собственности  на вещь при производных способах,  есть и практическое разграничение  в том, что, помимо согласия собственника, необходимо также учитывать вероятность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников. Обременяя имущество,  обычно эти права не  утрачиваются, даже  при   смене  собственника. 

«В данном  отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законодательством старое, но еще эффективное  правило, которое берет  начало  еще в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. На первоначального приобретателя вещи, никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.»29

Следовательно, различие между первоначальными и производными способами  приобретения права собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства, то есть, преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это самое  обстоятельство, возможным различие понятий как  "основания возникновения права собственности" и "способы приобретения права собственности".

Глава II. Права и обязанности сторон по договору жилищного найма.

   § 2.1. Понятие и содержание договора жилищного найма.

         Договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством,30 а по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) - нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ.31

По своей юридической природе договор жилищного найма (как коммерческого, так и социального) является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным (содержание договора - "обязуется предоставить").

В юридической литературе некоторыми авторами высказывается мнение, что договоры социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров.32

Я все-таки позволю не согласиться с этим утверждением и сейчас  попробую аргументировать свое мнение. Прежде всего, позвольте обратить внимание на  следующие позиции на договорах коммерческого и социального найма. Очень много существенных  условий в   договорах, являются  характерными  как для одного, так и другого  (социального, коммерческого) - оплата, наниматель, объект договора. Как  для коммерческого и социального договора жилищного найма определение жилищного обязательства дано как общая норма - это обязанность наймодателя - передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ); обязанность нанимателя - нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

По-моему, столь показательные условия  позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как «разновидности одной и той же природы найма.»33

По договору социального найма предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фонда, на сегодняшний день увы уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако, исходя из этого, не следует понимать социальный наем как пережиток советского периода. Ведь, всем нам известно, что получение жилого помещения от государства на льготных условиях, для определенных категорий населения зачастую является единственно возможным способом  реализации конституционного права граждан  на жилище, который установлен с. 40. Конституцией РФ.

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. По-моему мнению  данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений,  которые регулируются  жилищным законодательством РФ. Собою договор социального найма характеризует  ряд значительно существенных признаков. По договору  жилые помещения  предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49  ЖК РФ,  и статьи 672 ГК РФ;  а также без установления срока  действия заключается договор. (статья 60 ЖК РФ). Рассматривая предыдущее жилищное законодательство положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось  также и в статье 10 ЖК РСФСР34. По- моему мнению, достойно внимания и ранее действовавшее  законодательство. Так, статьей 156 ГК РСФСР 1922 г.35 предусматривалось автоматическое возобновление договора жилищного найма «Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование»,  утверждает Е.С. Гетман 36  Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением»37 Из чего следует, что  положение жилищного законодательства о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, являющееся неизменным практически на всех этапах действия российского законодательства,  осталось практически неизменным  и в действующем законодательстве.

        Основанием заключения договора социального найма  является решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, которое  принимается с соблюдением  всех требований и предписаний  ЖК РФ, а также  в срок, установленный данным решением. На основании выписки из решения на право заключения договора  социального найма, который и  является основным  документом и заключается договор найма жилого помещения. Ордер является основанием для заселения жилплощади по договору социального найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Он выдается во исполнение решения местной администрации (города, района, поселка, села) о предоставлении жилья. Независимо от того, кому принадлежит жилой фонд, если он предназначен для социального использования, то заселяется на основе этого документа, который выдается  администрацией.  По высказываниям С.М. Корнеева и П.И. Седугина, «...ордер является порождением жилищной нужды и он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако, пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, и закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел»38

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне-гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.   Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации", который действовал раньше  определял по-иному понятие договора социального найма, согласно которому,  договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо предоставляет во владение и пользование гражданину благоустроенное жилое помещение, как правило, это  в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

 Рассматривая понятие договора найма жилого помещения, можно прийти к выводу, что в юридической литературе указывается: в отношении жилого помещения наниматель может обладать как правомочием пользования, то есть  возможностью эксплуатации и использования имущества путем извлечения полезных свойств, так и правомочием владения, который основан на законе возможностью иметь у себя это самое имущество. Правомочие владения и его содержание, по мнению русского  юриста, цивилиста Г.Ф. Шершеневича, предполагает фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе.39 Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В данном случае жилищным законодательством  иное и не предусмотрено.

       Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте, принятом им в соответствии с его компетенцией. Например, на территории г. Казани право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Казани, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Исполнительный комитет  г. Казани ставит нуждающихся в социальном жилье на учет и предоставляет жилое  помещение, находящееся в муниципальной собственности,  гражданину по договору социального найма, согласно закону РТ «О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда  Республики Татарстан и муниципального жилищного фонда   по договорам социального найма».40

         Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. Согласно ЖК РФ, признание гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно,  отмечает С.Н. Александрова,  критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать»41. Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором.

          Члены семьи нанимателя обязательно должны быть указаны в договоре. По обязательствам, которая  вытекает из договора социального найма жилого помещения, солидарную ответственность несут дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя. В соответствии со ст.68 ЖК, в число членов семьи, входят: проживающий совместно с ним  супруг, дети и родители, а другие родственники или  нетрудоспособны е иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если только они вселены  нанимателем в качестве членов семьи, а  также ведут с ним общее хозяйство. Иные лица, только в исключительных случаях  в судебном порядке могут быть признаны членами семьи нанимателя.

 Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Это право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя ( п2, ст.82 ЖК РФ).

В случае отказа наймодателя изменить договор социального найма путем признания нанимателем по договору социального найма одного из членов семьи умершего нанимателя, необходимо обращаться в суд с заявлением о признании такого отказа незаконным и обязать  внести изменения в договор социального найма. При наличии достаточных оснований суд может признать отказ незаконным и удовлетворить исковые требования.

Вот случай из судебной практики, наглядно это показывающий:

Крапивникова Л.М обратилась в Администрацию с просьбой признать ее нанимателем квартиры по договору социального найма после смерти Крапивникова А.К,, с которым она находилась в фактических брачных отношениях, была зарегистрирована и проживала в его квартире более 10 лет. Администрация отказала ей в этом, ссылаясь на то, что Крапивникова Л.М. не состояла в браке с Крапивниковым А.К. и не может являться членом его семьи. Крапивникова обратилась в суд с иском к Администрации района о признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма. Суд с учетом всех обстоятельств дела иск Крапивниковой Л.М. удовлетворил.

В случаях, когда отсутствует согласие всех членов семьи нанимателя о заключении договора социального найма с одним из них, даже суд не сможет помочь в решении этого вопроса.

Как показывает судебная практика, член семьи нанимателя без согласия остальных членов своей семьи и наймодателя не вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. И вот этому  наглядное подтверждение:

Суханова Л.Р.обратились в суд с иском к Суханову П.К. в лице его законного представителя, Ивановой Г.Н, Администрации сельского поселения Гурьево о признании нанимателем жилого помещения и заключении договора социального найма жилого помещения. Истица в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, пояснила, что проживает с сыном Кошкиным Е.Ф в жилом помещении по адресу: <адрес>, где ранее проживал и был зарегистрирован ее муж. Также в указанном помещении зарегистрирован, но не проживает, Суханов П.К сын мужа от предыдущего брака. Муж умер. Истица обратилась в Администрацию сельского поселения  Гурьево с заявлением о заключении с ней договора социального найма на занимаемое жилое помещение. В заключение договора ей было отказано, так как необходимо согласие всех членов семьи, в том числе Суханова П.К . Законный представитель несовершеннолетнего Суханова П.К. с иском не согласен. Суду пояснил, что после расторжения брака сын Суханова остался проживать с ней. Сыну 17 лет, он не работает, получал от  Суханова алименты  Судом установлено, что истица Суханова Л.Р. и ее сын Кошкин  Е.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрированы в жилом помещении по адресу: <адрес> Нанимателем жилого помещения был Суханов А.Т. Также в вышеназванном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть с рождения зарегистрирован Суханов  П.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

 Наниматель жилого помещения. Суханов А.Т.  умер, что подтверждено свидетельством о смерти (л.д.22). Истица Суханова Л.Р. постоянно проживает в спорной квартире, поддерживает ее в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные платеж. Несовершеннолетний Суханов П.К зарегистрирован в спорной квартире, однако, после развода родителей остался проживать с матерью, где и проживает до настоящего времени. Все расходы по содержанию квартиры несет истица, ранее проживающая с умершим нанимателем Суханов А.Т. одной семьей. На момент вынесения судом решения Суханов П.К. является несовершеннолетним и не является дееспособным, поэтому он не может быть нанимателем жилого помещения. Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд решил иск Суханова Л.Р. удовлетворить и признать нанимателем двухкомнатной квартиры. Обязать администрацию сельского поселения Гурьево заключить договор социального найма.42

Если по каким-то обстоятельствам  гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (развод супругов), но как и прежде продолжает жить в этом самом жилом помещении, то за ним остается сохранными  права, какие есть и у нанимателя и членов его семьи, также он сам  отвечает по своим обязательствам, которые вытекают из соответствующего договора социального найма.

Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода43, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.44

            Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный, на это специально указывается ( см. пункт 2 статьи 673 ГК РФ, главу 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59