Методика оценки эффективности инвестиционного проекта

Вложение инвестором собственного или заемного денежного капитала для достижения предпринимательских целей связанных с получение прибыли дохода называется инвестициями. Управление проектами не является изобретением новейшего времени.

2015-09-02

863.06 KB

56 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


Содержание

[1] Содержание

[2] Введение

[3] I Раздел. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов.

[3.1] 1. Понятие инвестиционного проекта

[3.2] 2. Жизненный цикл инвестиционного проекта

[3.3] 3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

[3.4] 4. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиционных проектов

[3.5] 5. Общие понятия о неопределенности и риске и методы оценки риска.

[3.5.1] 5.1. Эффективность и устойчивость в условиях неопределенности

[3.5.2] 5.2. Управление инвестиционными рисками

[3.6] 6. Инвестиции, осуществляемые в форме капитальных вложений

[3.6.1] 6.1. Сущность и классификация капитальных вложений

[3.6.2] 6.2. Источники финансирования капитальных вложений

[4] II Раздел. Оценка эффективности инвестиционного проекта

[5] Заключение

[6] Список используемой литературы


Введение

Вложение инвестором собственного или заемного (денежного) капитала для достижения предпринимательских целей, связанных с получение прибыли (дохода) называется инвестициями.

Участники экономической системы – компания, отрасль или национальное хозяйство в целом – постоянно ощущают потребность в средствах, необходимых для создания и расширения, реконструкции или технического перевооружения, а также для формирования основного и связанного с ним оборотного капитала. Поскольку потребность в финансовых ресурсах всегда велика, а возможности ограничены, проблема выбора приоритетных направлений политики в области инвестиций и оценка их эффективности является достаточно сложной и вместе с тем необходимой задачей.

На макроэкономическом уровне инвестиции рассматриваются с позиций всего хозяйства страны в целом (инвестиционный процесс, государственная инвестиционная политика), на микроэкономическом уровне – с точки зрения хозяйствующего субъекта (источники финансирования инвестиций, оценка рисков, оценка эффективности инвестиционных проектов, процесс принятия инвестиционных решений, формирование инвестиционного портфеля).  

Управление проектами не является изобретением новейшего времени. Человечество обладает историческим опытом управления такими крупными проектами, как строительство египетских пирамид или Великой Китайской стены. Таким образом, управление проектом – это искусство руководства, координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем применения современных методов и техники управления для достижения по составу и объему работы, стоимости, времени, качеству.

Значение экономического анализа  для планирования и осуществления инвестиционной деятельности трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Для того чтобы сделать правильный анализ эффективности намечаемых капиталовложений, необходимо учесть множество факторов, и это наиболее важная вещь, которую должен делать финансовый менеджер. Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях. Очевидно, что таких критериев может быть несколько, а вероятность того, что какой-то один проект будет предпочтительнее других по всем критериям, как правило, значительно меньше единицы.

Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов. Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных  вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

В связи с вышеизложенным, в работе будут рассмотрены следующие вопросы:

  •  понятие инвестиционного проекта;
  •  критерии и методы оценки эффективности инвестиционных проектов;
  •  учет инфляции при оценке эффективности инвестиционных проектов;
  •  понятие риска и неопределенности оценки эффективности инвестиционных проектов

Целью данной курсовой работы является  рассмотрение существующих подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов и определение возможности их применения с целью рационального выбора вариантов инвестирования. Предмет исследования - методика оценки эффективности инвестиционного проекта, объект исследования - инвестиционный проект «Строительство бизнес-центра класса «В».


I Раздел. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов.

1. Понятие инвестиционного проекта

Понятие «инвестиции» тесно связано с понятием «инвестиционный проект». Слово «проект» происходит от латинского projectus, что в переводе на русский означает «брошенный вперед», «замысел».1 Существует множество различных трактовок данного определения. В современной западной литературе в самом общем виде это понятие изложено в «Кодексе знаний об управлении проектами» (Project Management Institute): «Проект представляет собой некоторую задачу, с определенными исходными данными и требуемыми результатами, обусловливающими способ ее решения».2 

Согласно «Методическим рекомендациям»3, инвестиционный проект – это дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса действий, обеспечивающих достижение определенных целей, а также система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих такие действия. Для целей анализа и оценки термин «инвестиционный проект» чаще всего понимается как система документов.

Причины, которые побуждают экономические субъекты к осуществлению инвестиционных проектов, различны. Можно назвать, по меньшей мере, три больших класса подобных побудительных мотивов:

  •  обновление материально-технической базы производства;
  •  расширение базы;
  •  освоение новых видов продукции.

Подобное деление мотивов типично для анализа производственных предприятий. Помимо проектов, связанных с производством и реализуемых под воздействием одного из вышеперечисленных мотивов, существует также значительное количество проектов, реализация которых преследует цели социального характера. В этом случае для анализа используется финансовая оценка возможного социального эффекта.

Каждый проект в ходе реализации должен преследовать заранее предусмотренные цели. В экономической теории сложилась некоторая классификация целей:

  •  прибыльность инвестиционного проекта, которая предполагает, что вложения средств будут осуществляться только в том случае, если прибыль от реализации проекта достигает определенного, заранее задаваемого уровня, с учетом срока окупаемости проекта;
  •  рост фирмы путем ежегодного увеличения торгового оборота и контролируемой ею доли рынка;
  •  поддержание высокой репутации фирмы среди потребителей и сохранение контролируемой доли рынка;
  •  достижение высокой производительности труда;
  •  производство новой продукции.

Это наиболее типичные цели, которые могут стоять перед тем или иным инвестиционным проектом, при этом перед проектом могут ставиться несколько целей, в том числе и не только перечисленные выше.

Для проектов, реализуемых коммерческими структурами и представляющих наибольший интерес для инвестиционного анализа, цель реализации проекта зачастую совпадает с общей целью функционирования коммерческого предприятия – получением максимальной прибыли. В дальнейшем именно эта цель будет считаться основной, если иное не оговорено особо.

Каждый проект имеет свой «жизненный период», называемый инвестиционным циклом

2. Жизненный цикл инвестиционного проекта

Период времени между началом осуществления проекта и его ликвидацией принято называть жизненным циклом.

Инвестиционный цикл принято делить на фазы, каждая из которых имеет свои цели и задачи:

  •  прединвестиционную – от предварительного исследования до окончательного решения о принятии инвестиционного проекта;
  •  инвестиционную – включающую проектирование, заключение договора или контракта, подряда на строительные работы и т.п.;
  •  операционную  (производственную) – стадию хозяйственной деятельности предприятия (объекта);
  •  ликвидационную – когда происходит ликвидация последствий реализации ИП.

Прединвестиционная фаза включает несколько стадий:

  •  а) определение инвестиционных возможностей;
  •  б)    анализ с помощью специальных методов альтернативных вариантов проектов и выбор проекта;
  •  в) заключение по проекту;
  •  г) принятие решения об инвестировании.

Каждая стадия инвестиционного проекта должна способствовать предотвращению неожиданностей и возможных рисков на последующих стадиях, помогать поиску самых экономичных путей достижения заданных результатов, оценке эффективности ИП и разработке его бизнес-плана.

На прединвестиционной фазе необходимо сформулировать инвестиционный замысел (идентифицировать проект). Идеи осуществления инвестиционного проекта появляются в связи с неудовлетворительным спросом на товары и услуги, наличием временно свободных средств, желанием реализовать предпринимательские способности и т.п. Как правило, рассматривается несколько вариантов бизнес-идеи и отклоняются варианты, предполагающие высокую стоимость, чрезмерный риск, отсутствие надежных источников финансирования.

Инвестиционный замысел отражается в Декларации о намерениях. В Декларации содержатся сведения об инвесторе, местоположении объекта, технических и технологических характеристиках инвестиционного проекта, потребности в различных ресурсах (трудовых, сырьевых, водных, земельных, энергетических), источниках финансирования, воздействии объекта на окружающую среду, сбыте готовой продукции.

Следующим необходимым документом является Обоснование инвестиций. Этот документ разрабатывается с учетом требований государственных органов и обязательно должен пройти экспертизу. В Обоснованиях инвестиций отражается общая характеристика отрасли и предприятия, цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, обеспечение ресурсами, текущее состояние и прогноз рынка продукции, структура управления проектом и оценка эффективности инвестиционного проекта.

Данный документ служит основанием для оформления, в случае необходимости, акта выбора земельного участка.

В рамках обоснования инвестиций рассматривается вопрос о жизнеспособности проекта. Жизнеспособность проекта оценивают с точки зрения стоимости, срока реализации и доходности. Оценка позволяет выявить надежность, окупаемость и результативность проекта. Жизнеспособность проекта означает его способность генерировать денежные потоки не только для компенсации вложенных средств и риска, но и получения прибыли.

Как правило, оценка осуществляется с помощью методов анализа эффективности проектов.

При принятии решения об инвестировании денежных средств в проект важную роль играет экспертиза проекта. Экспертиза – оценка проекта в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает интересы государства, права физических и юридических лиц или не отвечает установленным требованиям стандартов, а также для определения эффективности осуществляемых вложений. Инвестиционные проекты, которые осуществляются за счет или с участием бюджета различного уровня, которые требуют государственной поддержки или гарантии, подлежат государственной комплексной экспертизе.

Экспертные подразделения министерств и ведомств проводят экспертизу проектов по вопросам целесообразности осуществления проекта, о его соответствии градостроительным, санитарным, экологическим, социальным требованиям.

Работа по проведению экспертизы осуществляется группой экспертов, которая готовит заключение, где содержатся окончательные выводы о целесообразности реализации проекта, а также оценка технических, финансовых, экономических, экологических и социальных аспектов проекта.

Завершающим этапом прединвестиционных исследований является разработка технико-экономического обоснования (ТЭО). Технико-экономическое обоснование – это комплект расчетно-аналитических документов, отражающих исходные данные по проекту, основные технические, технологические, расчетно-сметные, оценочные, конструктивные,   природоохранные   решения,   на   основе   которых возможно определить эффективность и социальные последствия проекта.

ТЭО является обязательным документом при финансировании капитальных вложений из государственного бюджета (полностью или на долевых началах), централизованных фондов министерств и ведомств, собственных ресурсов государственных предприятий.

Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ.

На практике не существует единой, универсальной модели ТЭО. Но зарубежный и отечественный опыт позволяет дать примерную структуру разделов ТЭО:

1.   Предпосылки и основная идея проекта.

2.   Анализ рынка и маркетинговая стратегия.

3.   Обеспеченность ресурсами.

4.   Место размещения инвестиционного объекта и окружающая

среда.

5.   Проектирование и технология.

6.   Организационная схема и управление предприятием.

7.   Трудовые ресурсы.

8.   Реализация проекта.

9.   Финансовый анализ и оценка инвестиций.

10. Резюме.

Инвестиционная фаза заключается в принятии стратегических плановых решений, которые должны позволить инвесторам определить объемы и сроки инвестирования, а также составить наиболее оптимальный план финансирования проекта. В рамках этой фазы осуществляется заключение контрактов и договоров подряда, проводятся капитальные вложения, строительство объектов, пуско-наладочные работы и др.

Операционная (производственная) фаза инвестиционного проекта заключается в текущей деятельности по проекту: закупка сырья, производство и сбыт продукции, проведение маркетинговых мероприятий и т.п. На этой стадии проводятся непосредственно производственные операции, связанные с взаиморасчетами с контрагентами (поставщиками, подрядчиками, покупателями, посредниками), формирующие денежные потоки, анализ которых позволяет оценивать экономическую эффективность данного инвестиционного проекта.

Ликвидационная фаза связана с этапом окончания инвестиционного проекта, когда он выполнил поставленные цели либо исчерпал заложенные в нем возможности. На данной стадии инвесторы и пользователи объектов капитальных вложений определяют остаточную стоимость основных средств с учетом амортизации, оценивают   их   возможную   рыночную   стоимость,   реализуют   или консервируют выбывающее оборудование, устраняют в необходимых случаях последствия осуществления ИП.

Ликвидационная фаза может возникнуть и в случае преждевременного закрытия проекта независимо от степени достижения поставленных целей. Подобное решение может быть вызвано изменением планов инвестора, недостатком средств на осуществление проекта, ошибками в расчетах, появлением альтернативных проектов и др. Если имеется потенциальная вероятность возобновления проекта, процесс закрытия должен предусматривать подготовку к будущему восстановлению организационной структуры проекта и возможность возобновления работ.

Когда проект пришел к нормальному или преждевременному завершению, проблему закрытия проекта следует рассматривать как особый проект, одноразовую уникальную задачу со специфическими ограничениями ресурсов.

3. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

Согласно  Федеральному Закону от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», - «инвестиционный проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проекто-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Все инвестиционные проекты до их утверждения должны подвергаться обязательной экспертизе. Проводить экспертизу предполагается для предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц или интересы государства, не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов, а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений.

Проблема оценки эффективности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности. В российской практике инвестиционного проектирования существует два основных подхода к решению этой проблемы.

Рис. 1. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

                                                                                  

Чистая текущая стоимость (NPVNet Present Value) проекта определяется как сумма ожидаемых доходов, дисконтированных с помощью r (издержек привлечения капитала), за вычетом первоначальных расходов .        

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

где i — прогнозируемый средний уровень инфляции.

Для экономически независимого проекта:

если NPV > 0, то проект принимается,

если NPV < 0, то отвергается,

если NPV =0, то решение принимается в зависимости от социальной значимости проекта.

Взаимоисключающие проекты ранжируются по NPV. Выбирается проект с максимальным NPV.

Если NPV > 0, то проект принимается.

Если NPV < 0, то отвергается.

Если NPV =0, то решение принимается в зависимости от социальной значимости проекта.

Положительное значение NPV означает, что проект приносит чистую прибыль своим инвесторам после покрытия всех связанных с ним расходов, включая издержки привлечения капитала. Очевидно, что значение NPV существенно зависит от дисконтирующего показателя k (требуемой нормы дохода). Норма дисконта (r) отражает:4

  •  экономическую неравноценность разновременных затрат, результатов и эффектов;
  •  выгодность более позднего осуществления затрат и более раннего получения полезных результатов;
  •  минимально допустимую отдачу на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска;
  •  конъюнктуру финансового рынка, наличие альтернативных и доступных инвестиционных возможностей;
  •  неопределенность условий осуществления проекта и, в частности, степень риска, связанного с участием в его реализации.

Внутренняя норма дохода (IRR - Internal Rate of Return), которую называют также нормой дохода по проекту. IRR можно найти из уравнения

Отметим, что при этом k - рыночная норма дохода предполагается известной.

Метод внутренней нормы дохода для экономически независимого проекта состоит в том, что проект принимается, если IRR > r, и отвергается если IRR < r. если IRR=r, то решение принимается в зависимости от социальной значимости проекта.

Взаимоисключающие проекты надо проранжировать по IRR и, выбрав проект с наибольшим IRR, сравнить его с r. Проект принимается, если IRR > r, и отвергается, если IRR < r.

Весьма важным в теоретическом и практическом отношении является вопрос о возможной противоречивости результатов расчетов по двум названным методам. Для экономически независимых проектов оценка по чистой текущей стоимости и по внутренней норме дохода приводит к одинаковым результатам.

Однако для взаимоисключающих проектов эти методы могут привести к различным результатам.

Причины расхождения в оценках проектов.

Оценивая проекты по чистой текущей стоимости мы неявно предполагаем, что все временно сбереженные или полученные от проекта средства реинвестируются (т.е. тут же вкладываются) под процент, равный издержкам привлечения капитала r. Оценка по внутренней норме дохода предполагает, что эти средства реинвестируются под процент, равный внутренней норме дохода данного проекта.

В современной теории и практике финансового менеджмента существуют противоречивые взгляды о предпочтительности использования двух этих показателей. Большинство ученых полагают, что оценка проектов по чистой текущей стоимости лучше, чем оценка по внутренней норме дохода по следующим причинам:

   - NPV является абсолютным показателем прибыльности проекта, а IRR - относительным;

   - предположение о норме дохода дополнительно инвестируемых средств при оценке по NPV является более корректным с теоретической точки зрения, чем по IRR.

Однако в практической работе многие предпочитают пользоваться оценкой по IRR, поскольку она выражает прибыльность в относительных единицах и кроме того, если внутренняя норма дохода по проекту достаточно высока, то можно обойтись без точного значения k, нахождение которого составляет отдельную проблему.

Индекс прибыльности (PI - Profitability Index). Отношение чистой текущей стоимости ожидаемых доходов к начальным капиталовложениям в проект называется индексом прибыльности проекта.

Метод оценки для экономически независимого проекта состоит в том, что проект принимается при PI > 1 и отвергается при PI < 1. Если РI = 1, то решение принимается в зависимости от социальной значимости проекта.

Взаимоисключающие проекты надо выстроить по росту PI и взять проект с максимальным индексом прибыльности PI. Если PI этого проекта больше 1, то он принимается, а если меньше 1, то отвергается. Обоснование для такого решения будет таким же, как при оценке проекта по чистой текущей стоимости.

Статистические методы оценки: Метод срока окупаемости, расчетной нормы дохода.

методы

преимущества

недостатки

NPV

Отражает прогнозную оценку

  •  определяет коммерческую эффективность
  •  широкое распространение
  •  обладает свойством аддитивности
  •  не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе  финансовой прочности проекта
  •  не объективизирует  влияние изменений стоимости  
  •  недвижимости и сырья на чистую настоящую стоимость

PI

  •  удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных
  •  сильно чувствителен к масштабу проекта
  •  не позволяет корректно оценить взаимоисключающие проекты

IRR 

  •  рассчитан в процентах, более удобен для    применения в анализе, чем показатель NPV
  •  несет в себе информацию о приблизительной величине предела
  •  MIRR
  •  нереалистичное предположение о ставке реинвестирования
  •  сильно чувствителен к структуре потока платежей
  •  не  всегда позволяет однозначно оценить  взаимоисключающие проекты

MIRR

  •  дает более правильную оценку ставки реинвестирования
  •  снимает проблему множественности ставки рентабельности.

DPP

  •  позволяет судить о ликвидности и рискованности проекта
  •  учитывает возможность реинвестирования доходов и временную стоимость денег

  •  игнорирует денежные поступления после истечения срока  окупаемости проекта.

PP

  •  позволяет судить о ликвидности  и    рискованности проекта
  •  простота расчета

  •  не учитывает влияние доходов последних периодов
  •  не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов
  •  не обладает свойством аддитивности
  •  не учитывает из мнение финансовых средств во времени 

ARR

  •  использован для быстрой отбраковки проектов
  •  простота расчете

  •  не учитывает временной составляющей денежных потоков
  •  не делает различия между проектами с одинаковой суммой среднегодовой прибыли

Проблемы и преимущества разных методов оценки

Динамические

Статистические

Проблемы:

Проблемы:

Определение денежного потока

Определение денежного потока

Выбор методики и методов оценки

Не учитывается временная стоимость денег

Определение ставки дисконтирования:

Низкая точность оценки

- оценка уровня инфляции

- оценка стоимости собственного капитала

- оценка величины риска

 

Преимущества:

Преимущества:

Более  точная оценка, т.к. учитывается временная стоимость денег с учетом всех квантифицируемых показателей

 Более быстрая оценка

Оценивая методы определения эффективности инвестиционных решений, следует отметить, что в настоящее время практически повсеместно используются методы, основанные на дисконтировании будущих денежных потоков и анализе требуемой нормы дохода в качестве индикатора рыночной эффективности реинвестирования.

Правила принятия решений по инвестиционным проектам

  •  дешевизна проекта;
  •  минимизация риска инфляционных потерь;
  •  краткость срока окупаемости;
  •  стабильность или концентрация поступлений;
  •  высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;
  •  отсутствие более выгодных альтернатив.

4. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиционных проектов

Инфляция во многих случаях существенно влияет на величину эффективности инвестиционного проекта, условия финансовой реализуемости, потребность в финансировании и эффективность участия в проекте собственного капитала. Это влияние особенно заметно для проектов с растянутым во времени инвестиционным циклом (например, в добывающей промышленности), или (и) требующих значительной доли заемных средств, или (и) реализуемых с одновременным использованием нескольких валют (многовалютные проекты). Поэтому при оценке эффективности следует обязательно учитывать инфляцию.

Учет инфляции осуществляется с использование:5

  •  Общего индекса внутренней рублевой инфляции, определяемого с учетом систематически корректируемого рабочего прогноза хода инфляции;
  •  Прогнозов валютного курса рубля;
  •  Прогнозов изменения во времени цен на продукцию и ресурсы, а также прогнозов изменения уровня средней заработной платы и других укрупненных показателей на перспективу;
  •  Прогноза ставок налогов, пошлин, ставок рефинансирования ЦБ РФ и других финансовых нормативов государственного регулирования.

Наиболее широко используемым показателем для измерения уровня инфляции является индекс потребительских цен (ИПЦ), рассчитываемый как стоимость фиксированной корзины товаров и услуг в процентах к стоимости аналогичной корзины в базовом периоде.

Термин «уровень инфляции», как правило, относится к приросту индекса потребительских цен    .

Индекс потребительских цен измеряет прирост цен только на товары, потребляемые домашними хозяйствами. Показатель, измеряющий прирост цен на все товары, произведенные в стране, - как потребительские, так и производственного назначения, называется дефлятором валового внутреннего продукта. Дефлятор ВВП рассчитывается как отношение номинального (измеренного в текущих ценах) ВВП к реальному, рассчитанному по ценам базового периода.

Индекс оптовых цен по методу расчета аналогичен индексу потребительских цен, но рассчитывается по корзине товаров производственного назначения.

Каждый из приведенных показателей инфляции имеет как достоинства, так и недостатки, и ни один индекс в отдельности не является точным измерителем роста цен.

В финансово-экономических расчетах, связанных с инвестиционной деятельностью, инфляция оценивается и учитывается в следующих случаях:

  •  Корректировка наращенной стоимости денежных средств;
  •  Формирование ставки процента с учетом инфляции, используемой для наращения и дисконтирования;
  •  Формирование уровня доходов от инвестиций, учитывающих инфляции.

При расчетах, связанных с корректировкой денежных потоков в процессе инвестирования с учетом инфляции, принято использовать два основных понятия: номинальную и реальную ставку процента.

Номинальная и реальная ставки процента связаны следующим соотношением:

, где

- номинальная ставка процента;

- реальная ставка процента;

- общий уровень инфляции.

Для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:

  •  Дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;
  •  Дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.

Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.

Формирование уровня доходов от инвестиций, учитывающих темпы инфляции, предполагает определение размера так называемой «инфляционной премии». Размер этой премии, призванной компенсировать потери реальной суммы дохода инвестора от инфляции, рассчитывается по формуле: , где

- сумма инфляционной премии;

- реальный среднерыночный уровень дохода по инвестициям.

Соответственно, общая сумма по инвестиционному проекту (в номинальном исчислении) составит: .

Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, то есть ситуацию, при которой рост цен на продукцию и рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. Например, переменные затраты и постоянные накладные расходы будут возрастать со скоростью 6% в год, а амортизационные отчисления не подпадут под влияние инфляции. Если компания имеет долгосрочные трудовые договоры, которые вынуждают ее повышать заработную плату в соответствии с индексом потребительских цен, а сырье приобретается по контракту с фиксированными ценами, то в таких условиях следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.

Следует заметить, что прогнозирование темпов инфляции представляет собой довольно сложный и трудоемкий вероятностный процесс. Кроме того, темпы инфляции в отдельные периоды в значительной степени подвержены влиянию субъективных факторов, не поддающихся прогнозированию. В итоге выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком, учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.

5. Общие понятия о неопределенности и риске и методы оценки риска.

Неопределенность – это неполнота и неточность информации об условиях реализации проекта.

Риск – это возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта.

Оценка эффективности должна опираться только на информацию, содержащуюся в проектных материалах. Изменение любого проектного показателя не только влияет на эффективность проекта, но и, по существу, означает переход к другому варианту проекта.6 

Противоположным понятию неопределенности является понятие детерминированности. Условия реализации проекта, о которых имеется полная и точная информация, называются детерминированными. В отличие от неопределенности понятие риска субъективно. Если проект может реализовываться в разных условиях, то любой участник оценит эти условия как разные, поэтому если в проекте есть неопределенность, то она есть для всех. В то же время одно и тоже изменение условий реализации один участник может оценить как существенное и негативное, а другой – как несущественное и позитивное; для одного участника проект сопряжен с риском, а другой не видит в нем никакого риска.

В условиях неопределенности набор параметров проекта, а значит, и его денежный поток точно не известны и могут оказаться различными. Соответственно, возникает много возможных сценариев реализации проекта, и все они должны быть тем или иным способом учтены. Практически используются два способа такого учета:

  •  Проект оценивается при каком-то одном, специально подбираемом базовом сценарии;
  •  При оценке проекта учитываются все возможные сценарии и степень их возможности. Анализ результатов реализации проекта при каждом сценарии покажет, с каким риском сопряжен проект.

В мировой практике финансового менеджмента используются различные методы анализа рисков инвестиционных проектов (ИП). К наиболее распространенным из них следует отнести:

  •  метод корректировки нормы дисконта;
  •  метод достоверных эквивалентов (коэффициентов достоверности);
  •  анализ чувствительности критериев эффективности (чистый дисконтированный доход (NPV), внутренняя норма доходности (IRR) и др.);
  •  метод сценариев;
  •  анализ вероятностных распределений потоков платежей;
  •  деревья решений;
  •  метод Монте-Карло (имитационное моделирование) и др.

Метод корректировки нормы дисконта. Достоинства этого метода — в простоте расчетов, которые могут быть выполнены с использованием даже обыкновенного калькулятора, а также в понятности и доступности. Вместе с тем метод имеет существенные недостатки. Метод корректировки нормы дисконта осуществляет приведение будущих потоков платежей к настоящему моменту времени (т.е. обыкновенное дисконтирование по более высокой норме), но не дает никакой информации о степени риска (возможных отклонениях результатов). При этом полученные результаты существенно зависят только от величины надбавки за риск. Он также предполагает увеличение риска во времени с постоянным коэффициентом, что вряд ли может считаться корректным, так как для многих проектов характерно наличие рисков в начальные периоды с постепенным снижением их к концу реализации. Таким образом, прибыльные проекты, не предполагающие со временем существенного увеличения риска, могут быть оценены неверно и отклонены. Данный метод не несет никакой информации о вероятностных распределениях будущих потоков платежей и не позволяет получить их оценку. Наконец, обратная сторона простоты метода состоит в существенных ограничениях возможностей моделирования различных вариантов, которое сводится к анализу зависимости критериев NPV(IRR,PI и др.) „от изменений только одного показателя — нормы дисконта. Несмотря на отмеченные недостатки, метод корректировки нормы дисконта широко применяется на практике.

Метод достоверных эквивалентов. Недостатками этого метода следует признать:

  •  сложность расчета коэффициентов достоверности, адекватных риску на каждом этапе проекта;
  •  невозможность провести анализ вероятностных распределений ключевых параметров.

 Анализ чувствительности. Данный метод является хорошей иллюстрацией влияния отдельных исходных факторов на конечный результат проекта. Главным недостатком данного метода является предпосылка о том, что изменение одного фактора рассматривается изолированно, тогда как на практике все экономические факторы в той или иной степени коррелированны. По этой причине применение данного метода на практике как самостоятельного инструмента анализа риска, по мнению авторов весьма ограничено, если вообще возможно.

Метод сценариев. В целом метод позволяет получать достаточно наглядную картину для различных вариантов реализации проектов, а также предоставляет информацию о чувствительности и возможных отклонениях, а применение программных средств типа Excel позволяет значительно повысить эффективность подобного анализа путем практически неограниченного увеличения числа сценариев и введения дополнительных переменных.

 

Анализ вероятностных распределений потоков платежей. В целом применение этого метода анализа рисков позволяет получить полезную информацию об ожидаемых значениях NPV и чистых поступлений, а также провести анализ их вероятностных распределений. Вместе с тем использование этого метода предполагает, что вероятности для всех вариантов денежных поступлений известны либо могут быть точно определены. В действительности в некоторых случаях распределение вероятностей может быть задано с высокой степенью достоверности на основе анализа прошлого опыта при наличии больших объемов фактических данных. Однако чаще всего такие данные недоступны, поэтому распределения задаются исходя из предположений экспертов и несут в себе большую долю субъективизма.

Деревья решений. Ограничением практического использования данного метода является исходная предпосылка о том, что проект должен иметь обозримое или разумное число вариантов развития. Метод особенно полезен в ситуациях, когда решения, принимаемые в каждый момент времени, сильно зависят от решений, принятых ранее, и в свою очередь определяют сценарии дальнейшего развития событий.

 

Имитационное моделирование. Практическое применение данного метода продемонстрировало широкие возможности его использования инвестиционном проектировании, особенно в условиях неопределённости и риска. Данный метод особенно удобен для практического применения тем, что удачно сочетается с другими экономико-статистическими методами, а также с теорией игр и другими методами исследования операций. Практическое применение авторами данного метода показало, что зачастую он даёт более оптимистичные оценки, чем другие методы, например анализ сценариев, что, очевидно обусловлено перебором промежуточных вариантов.

 Многообразие ситуаций неопределённости делает возможным применение любого из описанных методов в качестве инструмента анализа рисков. Наиболее перспективными для практического использования являются методы сценарного анализа и имитационного моделирования, которые могут быть дополнены или интегрированы в другие методики.

5.1. Эффективность и устойчивость в условиях неопределенности

Способы учета неопределенности сводятся не к правильному прогнозированию денежных потоков, а к методам установления эффективности или неэффективности проекта с учетом всех возможных последствий его реализации. Показатели, характеризующие эффективность проекта при всех возможных условиях его реализации называются показателями ожидаемой эффективности.7 Проект считается эффективным, если участие в нем предпочтительнее, чем отказ от него. Учет факторов неопределенности требует использования специфических оценочных показателей.

Устойчивость проекта – это его эффективность при определенных изменениях условий его реализации, то есть при реализации альтернативных сценариев. Абсолютно устойчивым проект считается в том случае, если он эффективен при всех сценариях, а возможные неблагоприятные последствия устраняются мерами, предусмотренными организационно-экономическим механизмом проекта. Достаточно устойчивым проект считается в том случае, если он оказывается неэффективным только при тех возможных сценариев, которые имеют достаточно малую степень вероятности. Неустойчивым проект считается в том случае, если он оказывается неэффективным или ведет к неблагоприятным последствиям при сценариях, имеющих достаточно большую степень вероятности.

5.2. Управление инвестиционными рисками

К методам управления рисками обычно относят диверсификацию, уклонение от рисков, компенсацию, локализацию.8

Диверсификация является одним из наиболее важных направлений снижения риска. Обычно говорят о диверсификации видов деятельности, поставщиков и потребителей, расширении числа участников.

Для снижения риска деятельности предприятия желательно осуществлять производство таких товаров и услуг, спрос на которые изменяется в противоположных направлениях.

Распределение проектного риска между его участниками является эффективным способом его снижения. Логичнее всего при этом сделать ответственным за конкретный вид риска того из его участников, кто обладает возможностью точнее и качественнее рассчитывать и контролировать данный риск. Распределение риска оформляется при разработке финансового плана проекта и контрактных договоров.

Среди методов уклонения от рисков особое место занимает страхование риска. Различают страхование инвестиций от политических рисков и страхование инвестиций от коммерческих и финансовых рисков. Зарубежная практика страхования использует полное страхование инвестиционных проектов, тогда как конкретные условия российской действительности и российское законодательство позволяют пока только частично страховать риски проекта: здание, оборудование, персонал и так далее.

Компенсация рисков значительной степени аналогична страхованию. Она предусматривает создание определенных резервов: финансовых, материальных, информационных.

Под локализацией рисков понимается выделение определенных видов деятельности, которые могут привести к снижению риска. Например, создание отдельной фирмы или дочернего предприятия фирмы для реализации нового рискованного инвестиционного проекта.

Кроме того, для повышения устойчивости инвестиционного проекта и снижения его рискованности может быть изменен состав участников, специализирующихся на финансировании рискованных, прежде всего инновационных проектов.

6. Инвестиции, осуществляемые в форме капитальных вложений

6.1. Сущность и классификация капитальных вложений

Основу инвестиционной деятельности предприятий различных форм собственности составляют реальные инвестиции, которые преимущественно осуществляются в форме капитальных вложений. В современных условиях данная форма инвестирования является основной, позволяющей внедрять в производство новые прогрессивные технологии, обновлять выпускаемую продукцию, осваивать новые товарные рынки, обеспечивать постоянное увеличение доходности и рыночной стоимости предприятия.

В законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дано следующее определение понятия «капитальные вложения»: «Капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инвентаря и другие затраты».

Таблица 1. Классификация реальных инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений.

Классификационный признак

Вид инвестиции

По назначению

Производственные

Непроизводственные

По элементам вложения

Материальные

Нематериальные

По технологической структуре

В осуществление строительно-монтажных работ

На приобретение оборудования, инструмента, инвентаря

В прочие капитальные работы и затраты

По направлениям использования

Новое строительство и расширение действующих предприятий

Реконструкция и техническое перевооружение предприятий

По источникам финансирования

Собственные

Привлеченные

По степени централизации

Государственные

Децентрализованные

По происхождению

Отечественные

Иностранные

6.2. Источники финансирования капитальных вложений

К ним относятся денежные средства, аккумулируемые в целевых фондах, на счетах предприятий и направляемые на капитальные вложения: при строительстве объектов — на оплату проектно-изыскательских, строительно-монтажных работ, приобретение оборудования; при покупке объектов на оплату их цены.

 Финансирование капитальных вложений производится за счет:

1) собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизации накопленных денежных средств и сбережений граждан, юридических лиц, средств страхования (возмещения потерь от пожаров, стихийных бедствий и др.;

2) заемных финансов инвестора или его средств (облигационных займов и др.);

3) привлеченных финансовых средств инвесторов (продажи акций, паевых взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц);

4) финансовых средств, предоставленных организациями, а именно союзами предприятий;

5) внебюджетных фондов и их средств;

6) федерального бюджета и его средств, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, и средств бюджетов субъектов РФ;

7) иностранных инвесторов и их средств.

  Капитальное вложение и его финансирование по строительным объектам может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников. К заемным средствам организаций, которые финансируют капитальные вложения, относят: кредиты банков и инвестиционных фондов, компаний, страховых обществ, пенсионных фондов и др.; кредиты иностранных инвесторов; облигационные займы; векселя.

  Способы финансирования:

1) централизованный;

2) децентрализованный.

  Централизованный способ — источником финансирования капитальных вложений выступают федеральный бюджет, бюджеты субъектов Федерации, централизованные внебюджетные инвестиционные фонды и пр.

  Децентрализованный способ — источником выступают источники предприятий и индивидуальных застройщиков.

  На предприятии главными источниками финансирования являются: прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия; амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; кредиты коммерческих банков; источники вышестоящих организаций; средства иностранных инвесторов и др. Но основными источниками финансирования капитальных вложений являются прибыль на накопление и амортизация.

  Сейчас в области финансирования капитальных вложений произошли важнейшие изменения. Изменилось соотношение между централизованными и децентрализованными источниками финансирования капитальных вложений: доля централизованных сильно уменьшилась, а доля децентрализованных повысилась. При переходе на рыночные отношения это явление считается закономерным.

II Раздел. Оценка эффективности инвестиционного проекта

Описание и анализ местоположения объекта

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52 (Приложение 1)

Были сформулированы основные характеристики проекта, с точки зрения его местоположения:

Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.

Таблица 1. Классификация бизнес - центров. Примеры бизнес - центров соответствующим классам

Классбизнес - центра

Характеристики, определяющие класс бизнес центра

Бизнес - центры

Местоположение

Тип и технический уровень здания

Уровень управляющей компании и сервиса

 

А

Исторический центр города, престижные  в  деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов. С  удобными подъездными путями, отличными  видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой

Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий  уровень ремонтно-отделочных  работ  и внутренних  коммуникаций (кондиционирование,  отопление), оптоволоконные  каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных  блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки

Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет),  развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение.

"Ариум", "Караванная10"

В

Территории исторического центра, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей

Отдельно строящее специализированное здание, высотки

Уровень отделки (если существующее -капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе(ресторан).

"Петровскийфорт", "Сенатор", "Гулливер"

С

Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро

Размещение в административных здания, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта «советского» типа, до хорошего современного интерьера, обеспечение телефонией.

Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

 

На основании данной таблицы, можно сделать вывод, что предполагаемый объект строительства относится к категории бизнес - центра класса «В».


Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.

С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:

  1.  строительство бизнес - центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.
  2.  строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача   функций   по   эксплуатации   объекта   профессиональной   управляющей компании.
  3.  строительство бизнес - центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
  4.  строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.

Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя прогнозного ожидания стоимости м2  коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ»).

Основные технико-экономические показатели по каждому варианту реализации проекта представлены в таблице 2:

Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта

 

Показатель

Бизнес-центр класса "В", "Приморский"

 

 

Вариант 1.
Передача
функций        по
эксплуатации
управляющей
компании

Вариант           2. Частичная реализация помещений а ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании

Вариант 3. Самостоятельнаяэксплуатация

Вариант 4. Частичная реализация в ходе строительства, Самостоятельная эксплуатация

1

Полезная площадь объекта м2, в том числе:

6440

2

Передаваемых в аренду

6400

5220

6400

5220

Реализуемых

 

1180

 

1180

3

Срокстроительства, месяцев

18

4

Прогнозная себестоимость строительства м2 коммерческой площади euro

900 euro

5

Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2006 год) euro

 

1150 euro

 

1150 euro

6

Прогнозная цена продаж м2 полезной площади конечный период анализа (2012 год) euro

1450 euro

7

Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год) euro

26 euro

8

Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2007 год) euro

8,26 euro

9

Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом недогрузки объекта, в год

5%

10

Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год

7%

11

Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год

7%

12

Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % год

4%

13

Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год

6%

14

Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая

16%

* Валовой доход -  сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД). 

Анализ эффективности первого варианта инвестирования

Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду для первого варианта

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (1 вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

6400

998400

0,93

928512

2017

27,56

6400

2116608

0,93

1968445

2018

29,2136

6400

2243604

0,93

2086552

2019

30,96642

6400

2378221

0,93

2211745

2020

32,8244

6400

2520914

0,93

2344450

2021

34,79387

6400

2672169

0,93

2485117

Таблица 4. Анализ Эффективности первого варианта инвестирования

 

Таблица 5. Итог по первому варианту

Простой срок окупаемости

4г 7мес

Дисконтированный срок окупаемости

5л 2мес.

NPV

1496566

PI

1,25982

IRR

22%

Можно сделать вывод:

  1.  показатель NPV положительный, следовательно, проект можем принять.
  2.  показатель PI больше единицы, следовательно, проект можно принять.
  3.  показатель IRR > 16%, следовательно, проект можно принять
  4.  Простой срок окупаемости и дисконтированный срок окупаемости в пределах допустимых границ, следовательно, проект можно принять.

Анализ эффективности второго варианта инвестирования

Таблица 6. Поступление денежных средств от сдачи в аренду для второго варианта

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (2 вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

5220

814320

0,93

757318

2017

27,56

5220

1726358

0,93

1605513

2018

29,2136

5220

1829940

0,93

1701844

2019

30,96642

5220

1939736

0,93

1803955

2020

32,8244

5220

2056120

0,93

1912192

2021

34,79387

5220

2179488

0,93

2026924

Таблица 7. Анализ эффективности второго варианта инвестирования

Таблица 8. Итог по второму варианту

Простой срок окупаемости

4г 7мес.

Дисконтированный срок окупаемости

5л 2мес.

NPV

1094532

PI

1,190023

IRR

21%

Можно сделать вывод:

  1.  показатель NPV положительный, следовательно, проект можем принять.
  2.  показатель PI больше единицы, следовательно, проект можно принять.
  3.  показатель IRR > 16%, следовательно, проект можно принять
  4.  Простой срок окупаемости и дисконтированный срок окупаемости в пределах допустимых границ, следовательно, проект можно принять.

Анализ эффективности третьего варианта инвестирования

Таблица 9. Поступление денежных средств от сдачи в аренду для третьего варианта

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (3 вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

6400

998400

0,93

928512

2017

27,56

6400

2116608

0,93

1968445

2018

29,2136

6400

2243604

0,93

2086552

2019

30,96642

6400

2378221

0,93

2211745

2020

32,8244

6400

2520914

0,93

2344450

2021

34,79387

6400

2672169

0,93

2485117

Таблица 10. Анализ эффективности третьего варианта инвестирования

Таблица 11. Итог по третьему варианту

Простой срок окупаемости

4г 7мес.

Дисконтированный срок окупаемости

5л 2мес

NPV

1421520

PI

1,246792

IRR

21%

Можно сделать вывод:

  1.  показатель NPV положительный, следовательно, проект можем принять.
  2.  показатель PI больше единицы, следовательно, проект можно принять.
  3.  показатель IRR > 16%, следовательно, проект можно принять.
  4.  Простой срок окупаемости и дисконтированный срок окупаемости в пределах допустимых границ, следовательно, проект можно принять.

Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования

Таблица 12. Поступление денежных средств от сдачи в аренду для четвертого варианта

Поступление денежных средств от сдачи  в аренду (4 вариант)

год

арендная плата в месяц, евро/кв.м.

площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.

годовая арендная плата, евро

коэффициент заполненности

годовая  арендная плата с учетом коэф.заполн-ти

2015

0

0

0

0

0

2016

26

5220

814320

0,93

757318

2017

27,56

5220

1726358

0,93

1605513

2018

29,2136

5220

1829940

0,93

1701844

2019

30,96642

5220

1939736

0,93

1803955

2020

32,8244

5220

2056120

0,93

1912192

2021

34,79387

5220

2179488

0,93

2026924

Таблица 13. Анализ эффективности четвертого варианта инвестирования

Таблица 14. Итог по четвертому варианту

Простой срок окупаемости

4г 7мес.

Дисконтированный срок окупаемости

5л. 2мес

NPV

1033323

PI

1,179396

IRR

21%

Можно сделать вывод:

  1.  показатель NPV положительный, следовательно, проект можем принять.
  2.  показатель PI больше единицы, следовательно, проект можно принять.
  3.  показатель IRR > 16%, следовательно, проект можно принять
  4.  Простой срок окупаемости и дисконтированный срок окупаемости в пределах допустимых границ, следовательно, проект можно принять.

Таблица 15. Сравнительный анализ эффективности  инвестиционного проекта по вариантам инвестирования

Показатели

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

Простой срок окупаемости

4г 7мес.

4г 7мес.

4г 7мес.

4г 7мес.

Дисконтированный срок окупаемости

 5л 2мес

 5л

2мес

 5л

2мес

 5л 2мес

NPV

1496566 

 1094532

 1421520

 1033323

PI

1,25982 

1,190023 

1,246792 

 1,179396

IRR

 22%

 21%

 21%

 21%

Вывод по всем вариантам: На основе данных, представленных в таблице 15, можно сделать вывод о том, что самым выгодным вариантом является первый, т.к. у него самый высокий уровень NPV и самое большое значение PI, по сравнению с другими вариантами. Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что первый вариант имеет  высокую ожидаемую доходность.

Далее мы проведем анализ чувствительности по приведенным в таблице 16 показателям проекта

Таблица 16. Показатели проекта для анализа чувствительности

ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА ДЛЯ АНАЛИЗА ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ

Показатели

Базовое значение

Выбранные границы значения (шаг)

1

Ставка дисконтирования, % в год

16%

от 13%-22% (шаг 1%)

2

Арендная ставка на момент начэксп объекта, evro

26 eвро - 6%

от 3%-9% (шаг 1%)

3

Расходы на эксп на момент начала эксплуатации

8,2 евро - 4%

от0%-7% (шаг 1%)

4

Прогнозная средне взвешенная недозагрузка объекта, в % от арендопригодной площади в год

7%

от 4%-17% (шаг 1%)

Выбор данных показателей обоснован следующими характеристиками:

  1.  Ставка дисконтирования - наиболее часто анализируемый в практике параметр проекта. Анализ отклонений ставки позволяет сделать выводы об устойчивости чистой настоящей стоимости проекта (либо иных показателей) в сравнении с альтернативными существующими вариантами вложения капитала. При этом, учитывая возможные ее изменения, позволяет сделать вывод о величине дополнительного дохода/убытка которые приносит данный проект.
  2.  Арендная ставка и темп ее прироста по годам реализации проекта - данный показатель формирует денежный поток проекта, анализ позволит сделать вывод о степени его чувствительности к падению валовых доходов.
  3.  Эксплуатационные расходы и темп их прироста по годам реализации проекта- как и показатель 2, формирует денежный поток проекта и является важной экономической характеристикой.
  4.  Уровень недогрузки объекта - принимает участие в формировании денежного потока по проекту. Анализ данного показателя рекомендован «Гильдией управляющих г. Санкт-Петербурга».

Таблица 17. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования

Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

13

2345342

1811675

2262989

1744506

14

2005895

1526346

1926079

1461247

15

1678335

1251364

1600956

1188252

16

1373999

994563

1298953

933354

17

1086175

752100

1013342

692695

18

808813

517734

738124

460078

19

546831

295913

478191

239929

20

301950

88908

235247

34503

21

67440

-109854

2607

-162733

22

-154020

-297756

-217066

-349178

Стандартное отклонение

840598,9

709508,4

834104,949

704211,7371

Среднее значение

1006076

683099

933942

624265

Коэффициент вариации

0,835522

1,038661

0,89310121

1,128064809

График 1. Анализ чувствительности NPV к изменению ставки дисконтирования

Вывод:  По графику видно, чем больше показатель ставки дисконтирования, тем меньше значение NPV, а следовательно менее выгодный проект. Так же в варианте 1 и 3 при 22% и в варианте 2 и 4 при варианте 21 и 22 значения NPV отрицательные, следовательно при данной ставке дисконтирования мы не будем применять проект.  По коэффициенту вариации можно судить о том, что первый вариант является менее рискованным (самый маленький коэффициент вариации).

Таблица 18. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки

Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

3

1013536

700561

946079

645541

4

1130828

796227

1060901

739193

5

1250962

894212

1178507

835115

6

1373999

994563

1298953

933354

7

1499998

1097331

1422299

1033959

8

1629020

1202565

1548606

1136977

9

1761128

1310316

1677933

1242460

Стандартное отклонение

269177

219548

263511

214926

Среднее значение

1379924

999396

1304754

938086

Коэффициент вариации

0,1950668

0,2196804

0,2019619

0,2291111

График 2. Анализ чувствительности NPV к изменению арендной ставки

Вывод:  По графику видно, чем больше показатель арендной ставки, тем больше значение NPV, а следовательно более выгодный проект. По коэффициенту вариации можно судить о том, что первый вариант является менее рискованным (самый маленький коэффициент вариации).

Таблица 19.  Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

0

1528641

1120694

1450340

1056829

1

1491368

1090293

1413851

1027068

2

1453183

1059148

1376470

996579

3

1414066

1027243

1338177

965346

4

1373999

994563

1298953

933354

5

1332960

961091

1258778

900587

6

1290930

926811

1217633

867028

7

1247888

891705

1175498

832661

Стандартное отклонение

98246,69

80132,45

96178,34

78445,45

Среднее значение

1391629

1008943

1316213

947431,7

Коэффициент вариации

0,070598

0,079422

0,073072

0,082798

График 3. Анализ чувствительности NPV к изменению расходов на эксплуатацию на момент начала эксплуатации

Вывод:  По графику видно, чем показатель ставки дисконтирования, тем меньше значение NPV, а следовательно менее выгодный проект.  По коэффициенту вариации можно судить о том, что первый вариант является менее рискованным (самый маленький коэффициент вариации).

Таблица 20. Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год

Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки обьекта, в % отарендопригодной площади в год

%

1 вариант

2 вариант

3 вариант

4 вариант

4

1544580

1133693

1465943

1069555

5

1487719

1087317

1410279

1024155

6

1430859

1040940

1354616

978755

7

1373999

994563

1298953

933354

8

1317138

948187

1243290

887954

9

1260278

901810

1187627

842554

10

1203418

855433

1131963

797153

11

1146557

809057

1076300

751753

12

1089697

762680

1020637

706353

13

1032837

716303

964974

660952

14

975977

669927

909310

615552

15

919116

623550

853647

570152

16

862256

577173

797984

524751

17

805396

530797

742321

479351

Стандартное отклонение

237864

194008

232856

189923

Среднее значение

1174988

832245

1104132

774453

Коэффициент вариации

0,202439

0,233114

0,210895

0,245235

График 4. Анализ чувствительности NPV к изменению прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в % от арендопригодной площади в год

Вывод:  По графику видно, чем больше показатель ставки дисконтирования, тем меньше значение NPV, а следовательно менее выгодный проект.  По коэффициенту вариации можно судить о том, что первый вариант является менее рискованным (самый маленький коэффициент вариации).


Заключение

Рассмотренная в данной курсовой тема является очень актуальной, так как инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.

Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает задача оптимизации бюджета капиталовложений.

При анализе чувствительности  проекта «Строительство бизнес-центра класса «В» Приморский» мы рассматривали изменения ставки дисконтирования, арендной платы (при изменении темпов прироста и коэффициента недозагрузки) и эксплуатационных расходов. Проведенный анализ показал, что при всех возможных колебаниях исходных значений выше перечисленных показателей, наилучшим вариантом реализации инвестиционного проекта является вариант №1.


Список используемой литературы

  1.  "Словарь иностранных слов". Комлев Н.Г., 2006
  2.  Управление проектами. 6-е изд., стер. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., изд. Омега-Л, 2010 год.
  3.  Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов/В. Коссов, 2-е изд.: Москва, 2000 год.
  4.  Опорный конспект «Финансовый менеджмент»/Колесова В.М.: Спб, 2006 год.
  5.  Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учебное пособие/НФИ Кем ГУ; Сост. А.Н. Ткаченко.- Новокузнецк, 2003 год.
  6.  Инвестиции: учеб. Пособие/Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. – М.: Эксмо, 2009 год

1 "Словарь иностранных слов". Комлев Н.Г., 2006

2 Управление проектами. 6-е изд., стер. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., изд. Омега-Л, 2010 год.

3 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов/В. Коссов, 2-е изд.: Москва, 2000 год.

4 Опорный конспект «Финансовый менеджмент»/Колесова В.М.: Спб, 2006 год.

5 Инвестиции: учеб. пособие/Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. – М.: Эксмо, 2009 год

6 Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учебное пособие/НФИ Кем ГУ; Сост. А.Н. Ткаченко.- Новокузнецк, 2003 год.

7 Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учебное пособие/НФИ Кем ГУ; Сост. А.Н. Ткаченко.- Новокузнецк, 2003 год.

8 Инвестиции: учеб. пособие/Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. – М.: Эксмо, 2009 год

PAGE   \* MERGEFORMAT 2


Модифицированная внутренняя норма прибыли
MIRR

Динамические

Статистические

Чистая приведенная стоимость NPV

Коэффициент эффективности инвестиций ARR

Срок окупаемости инвестиций PP

нутренняя норма прибыли IRR

Индекс рентабельности инвестиций PI

Дисконтированный срок окупаемости инвестиций DPP



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
17659. Оценка эффективности инвестиционного проекта 891.81 KB
  Этапы разработки инвестиционного проекта и его критерии. Оценка эффективности инвестиционного проекта. Для правильного инвестирования важно оценить эффективность инвестиционного проекта воспользовавшись критериями и методами оценки которые оправдают решение - вложить свои средства в проект или оставить его приумножить свой капитал или же обезопасить себя от невыгодного вложения.
12501. Оценка эффективности инвестиционного проекта ООО «Юпитер» 142.02 KB
  Однако в плане среднесрочного и долгосрочного роста роль инвестиций резко возрастает. Это вызвано необходимостью решения проблем, связанных с глубокими структурными и воспроизводственными диспропорциями, оставшимися от планового хозяйства: повышенной энергоемкостью производства, неэффективным размещением предприятий, неудовлетворительным использованием земельных ресурсов, высокой долей неконкурентоспобной продукции, гипертрофированным развитием отраслей тяжелой промышленности).
15314. Обоснование эффективности и целесообразности осуществления инвестиционного проекта по производству программатора 186.99 KB
  Инвестиции являются необходимым компонентом и движущей силой эффективного функционирования современной рыночной экономики. Под инвестициями понимаются экономические ресурсы, направленные на увеличение реального капитала общества. Чем сложнее ситуация в стране, тем в большей степени опыт и интуиция инвестора должны опираться на результаты экспертной оценки инвестиционного климата. Инвестиционный климат – это обобщенная характеристика совокупности социальных
20548. Оценка эффективности инвестиционного проекта создания розничной сети пекарен 1.33 MB
  Сравнительный подход к оценке бизнеса широко используется для многих отраслей большинство мультипликаторов уже рассчитаны что позволяет легко оценить стоимость исследуемой компании. Отрасль общественного питания а особенно сегмент пекарен кафе-кондитерская не является настолько популярным для анализа в отличие например от Нефтегазовой отрасли. Научная новизна диссертации состоит в том что предложена модель оценки стоимости проекта на основе разработанного среднерыночного мультипликатора для отрасли общественного питания в сегменте...
13156. Разработка инвестиционного проекта как инструмента повышения эффективности коммерческой деятельности предприятия 58.68 KB
  Использование же финансового лизинга позволяет предприятиям провести модернизацию и техническое перевооружение за счет будущих поступлений и доходов от использования нового оборудования существенно не ухудшая свое текущее финансовое состояние. Целью работы является разработка инвестиционного проекта как инструмента повышения эффективности коммерческой деятельности предприятия. В соответствии с целью работы поставлены следующие задачи рассмотреть теоретические аспекты финансирования инвестиций; провести анализ финансирования инвестиций на...
5370. Оценка показателей экономической эффективности инвестиционного проекта «Производство ЖБК» (на примере ОАО «завод ЖБК» г. Чусового) 108.87 KB
  Цель производственной деятельности предприятий носит двойственный характер. Получить от реализации произведенной продукции прибыль, сделать ее как можно большей, - такова непосредственная цель и побудительный мотив деятельности предприятий. Но получить прибыль можно лишь производя нужную для потребителей продукцию, то есть товары, пользующиеся спросом
20226. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «УСТАНОВКА АВТОМАТИЧЕСКОГО КОМПЛЕКСА ДЛЯ ЗАВИВКИ РЕССОРНЫХ ЛИСТОВ» 3.23 MB
  Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: провести исторический анализ развития предприятия; проанализировать структуру управления предприятием; провести анализ финансового состояния; рассчитать показатели экономической эффективности инвестиционного проекта. В 1930 году решением правительства СССР определяется основное направление развития ЧМЗ: ванадиевый передел...
12138. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов 17.36 KB
  Система методологических и методических положений и практических рекомендаций позволяющая оценивать общественную коммерческую и бюджетную эффективность инвестиционных проектов в реальном секторе в условиях нестационарной российской экономики. Является результатом дальнейшего совершенствования ранее разработанных при участии авторов утвержденных двух редакций Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов. Учитывает такие особенности проектов как множественность участников имеющих несовпадающие интересы систему...
5947. Финансовое обеспечение инвестиционного проекта 16.56 KB
  Сложность выбора инвестиционной стратегии связанный с поиском и оценкой альтернативных вариантов инвестиционных решений которые более всего отвечают цели предприятия и перспективам его развития. Важнейшим элементом финансовой стратегии предприятия есть стратегия формирования инвестиционных ресурсов предприятия которая должны основываться на таких принципах: учет перспектив развития инвестиционной деятельности. обеспечение соответствия объема привлеченных инвестиционных ресурсов объема инвестиционных нужд предприятия. обеспечение...
3259. Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта энергоснабжения 516.6 KB
  Разработка технико-экономического обоснования инвестиционного проекта предусматривает, прежде всего обеспечение высокой эффективности использования имеющихся в распоряжении предприятия ресурсов: достижение максимальных экономических результатов при минимальных совокупных издержек производства и реализации своей продукции.
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.