Проблемы гражданско-правового регулирования договора ренты

Договор ренты как гражданско-правовой договор. Понятие и признаки договора ренты. Элементы договора ренты. Стороны договора ренты. Предмет договора ренты.

2015-09-18

125.15 KB

15 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


Содержание

Введение ………………………………………………………………….

5

1

Договор ренты как гражданско-правовой договор……………………………..…………….…………….

7

1.1

История становления и этапы развития рентных обязательств……………………………………………………

13

1.2

Понятие и признаки договора ренты…………………………

20

2

Элементы договора ренты…………………………………….

28

2.1

Стороны договора ренты………………………………..

28

2.2

Предмет договора ренты……………………………………..

29

2.3

Ответственность и юридические гарантии интересов получателя ренты при передаче имущества плательщику ренты…………………………………………………………….

32

2.4

Виды договора ренты…………………………………………..

33

2.4.1

Договор постоянной ренты……………………………………..

35

2.4.2

Сравнительный анализ договора пожизненной ренты с пожизненным содержанием с иждивением…………………...

40

3


Проблемы гражданско-правового регулирования договора ренты…………………………………………………………….

47

3.1

Гражданско-правовые гарантии договора ренты……………

47

3.2

Проблемы применения и регулирования  договора ренты….

52

Заключение………………………………………………………………...

61

Список использованных источников…………………………………….

65

Введение

Договорной институт ренты, закрепленный в особенной части Гражданского кодекса Республики Казахстан, является новым для казахстанского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен науке гражданского права. Исследователи гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., введя нормы о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим лицам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

С изменением в Республике Казахстан экономической и правовой системы запреты и ограничения на получение доходов от имущества отпали. Открыты и более широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания. Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.

Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законодательстве. Решению этой задачи посвящена глава 28 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Указанное свидетельствует об актуальности темы дипломной работы, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Практическая значимость темы дипломной работы заключается в том, что гражданское законодательство проходит проверку эффективности, очевидно, что существуют сложности в толковании и применении отдельных его норм и институтов, в том числе при регулировании рентных отношений.

Обособление ренты в системе норм ГК обусловлено спецификой этого обязательства как регулятора особой сферы имущественных отношений.

Объект исследования – гражданско-правовое регулирование договора ренты, а также механизм его реализации в правоприменительной практике.

Соответственно предметом исследования выступают нормы законодательства в их историческом развитии, судебная практика, связанная с договорами ренты.

Целями данной дипломной работы являются:

1) определение договора ренты как объекта правового регулирования;

2) рассмотрение особенностей правового регулирования договора ренты;

3) изучение актуальных проблем правового регулирования рентных  правоотношений в Республике Казахстан.

         Указанные цели обусловили необходимость решения следующих задач:

1) изучение правовых основ, анализ законодательства о ренте;

2) анализ специальной литературы, посвященной исследованиям в области договора ренты.

В данной работе будут затронуты такие аспекты договора ренты:

- понятие, юридическая характеристика  ренты, история становления рентных обязательств;

- правовое регулирование рентных отношений;

- элементы договора: предмет, стороны, форма, сроки выплат;

- виды договоров ренты;

- законодательные акты, регулирующие договор ренты.

Анализ литературы, посвященной исследованиям в данной области, позволяет заметить, что на сегодняшний день основным источником является Гражданский кодекс Республики Казахстан.

В работе использованы труды таких авторов, как М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев, Р.О.Халфина и других.

В структурном плане дипломная работа представлена введением, тремя главами, объединяющими десять подразделов, заключением и приложением. Состоящим из трех схем.

  1.  
    Договор ренты как гражданско-правовой договор

"Рента" имеет в русском языке, по крайней мере, три значения.

Во-первых, рента представляет собой отдачу того, что передано. Соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества: в средние века это была земля и некоторая другая недвижимость; позднее - различные виды движимости, в том числе деньги (благодаря ренте в таких случаях удавалось обойти осуждавшееся моралью и  правом получение процентов). Во-вторых, рента носит в принципе непрерывный характер.   В  этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой. Наконец, в-третьих, рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли. Рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский ГК (ФГК). Он включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. В ней основное внимание уделено условиям признания соответствующего договора действительным, а также тому, что названо в Кодексе "последствиями договора для договаривающихся сторон". Речь идет о содержании прав и обязанностей сторон в этом договоре и порядке реализации соответствующих прав (ст. 1968 - 1983 ФГК).

В Германском гражданском уложении (ГГУ) особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, небольшой по объему, прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки.

Значительно более емким является регулирование аналогичного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены (титул ХХII) договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность соответствующих выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. При втором договоре речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования, с другой.

Рентные договоры как таковые - об этом можно судить и по некоторым из приведенных примеров - иногда выходят за пределы содержания права, предоставляемого стороной своему контрагенту. Об этом можно судить по тому, что в одном из последних по времени его принятия Гражданском кодексе Квебека в разделе "Различные договоры, подобные купле - продаже" наряду с меной урегулирован специальный, посвященный ренте договор. И он в данном случае принимает форму возникшего у стороны обязательства в обмен на полученное ею имущество производить определенные выплаты контрагенту.

Сходная конструкция используется, помимо пожизненной ренты, в ГГУ. В разделе "Вещное право" в качестве одной из разновидностей обременения земельного участка фигурирует "рентный долг". Суть последнего состоит в том, что за счет земельного участка лицу, в пользу которого установлено соответствующее обременение, производятся периодические платежи в определенной денежной сумме (1199).

В ГК штата Луизиана (США; 1994 г.) урегулированы в соответствующей главе рента и "аннуитет" - ежегодная выплата. Последняя имеет своим основанием договор, по которому передается определенная сумма денег с обязательством не требовать ее обратно до тех пор, пока другая сторона согласна удовлетвориться рентой. Для аннуитета в упомянутом Кодексе установлены различного рода ограничения - такие, в частности, как общая его сумма, размер произведенных в таком порядке выплат, предельный срок выкупа против воли должника и др.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Это, однако, не помешало К.Н. Анненкову обратить внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным» [1]. Подобно многим другим случаям, и в отношении существовавшего в действовавшем в то время законодательстве указанного пробела можно было ожидать, что его удачно восполнит книга пятая ("Обязательства") проекта Гражданского уложения. Одна из ее глав именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Соответственно глава была разделена на два "отделения". Первое - "Пожизненный доход" - в своей основе строилось на идее меновой. Соответственно речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. Доход (рента) должен был принимать форму определенной денежной суммы или определенного количества жизненных припасов (иных заменимых вещей).

Договор, которому было посвящено второе отделение в той же главе проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Имеются в виду предоставление контрагенту в продолжении всей его жизни помещения, забота о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществление попечения, уход за ним и вообще доставление содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица. При этом допускался вариант, при котором, вследствие того, что договор "стал невыносимым  для той или другой стороны" (термин, чей смысл явно выходит за пределы обычных для гражданского права категорий), любая из сторон могла требовать замены содержания определенными ежегодными денежными выдачами либо прекращения договора.

Сходный в известной мере путь, от более узкого до широкого понимания ренты, прошло и гражданское законодательство послереволюционной  России.

ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого Кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом, совершались. И по данному поводу в судах неоднократно возникали споры. Судебная практика, сталкиваясь с подобными случаями, по-разному оценивала правовую силу соответствующего договора.

Как отмечала и Р.О. Халфина, "по вопросу о договорах с условием пожизненного содержания до сих пор нет устойчивой и единообразной судебной практики"[2].

В конечном счете, это объяснялось неодинаковым отношением к непоименованным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента. Так, в одном из решений Верховного Суда СССР отказ в иске был обоснован тем, что заключенный сторонами договор не обладает признаками ни одного из опосредствующих переход имущества в собственность договоров, выделенных в Гражданском кодексе РСФСР (купли - продажи или дарения).

Вместе с тем вслед за И.Л. Брауде, В.С. Ем [3] отмечал, что 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130 и 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом.

Однако в ряде случаев суды занимали иную позицию. Они исходили из признания действительным договора, построенного по любой, не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте суды ссылались на ст. 106 ГК 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. В поддержку этой практики с позиций прежде всего необходимости защиты инноминативных (непоименованных) договоров приводили аргументы М.И. Баруи Р.О. Халфина [2].

Договоры, о которых идет речь, получили по понятным причинам особое распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения. В тех условиях предоставление содержания в виде ренты в самых различных формах могло стать дополнительным или даже основным источником существования прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

Появление в то время в практике подобных договоров не прошло незамеченным в науке. Так, уже в последние месяцы войны были опубликованы в порядке обсуждения статья В.А. Рясенцева, а вслед за нею работы М.И. Бару [4]. При этом автор даже предложил редакцию разработанной им главы. Указанные авторы выступали в основном за включение соответствующего договора в новый Гражданский кодекс, который предстояло принять. Были, правда, у них противники, которые отрицали необходимость признания законодателем соответствующих договоров. Наиболее распространенными аргументами оппонентов приведенных взглядов служили ссылки на то, что в подобных договорах соотношение стоимости самого содержания и передаваемого имущества невозможно заранее определить, да и вообще сопоставить. А это, как полагали, открывало широкие возможности для кабальных сделок, которые заключала сторона, воспользовавшись тяжелым материальным положением ее контрагента, готового передать свой дом в обмен на весьма неопределенное обязательство по содержанию гражданина. Примером таких взглядов могла служить позиция И.Л. Брауде, избравшего едва ли не наиболее убедительный для того времени аргумент: он сослался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития [5].

Все же законодатель счел недостаточно обоснованными подобные сомнения, и в результате ГК 1964 г. признал существование таких договоров. Речь, как уже отмечалось, шла о помещении в главу Кодекса "Купля - продажа" двух статей, посвященных "купле - продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца".

Подобно РСФСР договоры о содержании признали и все другие союзные республики, принявшие в эти годы новые гражданские кодексы. Однако интересно отметить, что ни одна из республик не пошла по тому пути, который избрала РСФСР. Все принятые ими тогда кодексы содержали самостоятельную главу, получившую название либо "Договоры отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания" (Литва, Белоруссия, Латвия, Армения, Эстония, Туркменистан, Молдавия), либо "Договор отчуждения дома с условием пожизненного содержания" (Киргизия, Казахстан, Таджикистан, Узбекистан, Азербайджан), либо "Договор пожизненного содержания" (Грузия, Украина). Но при любом из этих вариантов регулирование соответствующих отношений оказывалось за пределами договора купли - продажи.

Вариант, избранный ГК РСФСР 1964 г., в котором соответствующий договор был урегулирован в рамках купли - продажи, имел в литературе своих сторонников. И все же господствовавшей там и до и после принятия ГК РСФСР 1964 г. была точка зрения, согласно которой в данном случае речь должна идти о самостоятельном типе договоров.

При этом отмечались действительно присущие такому договору особенности, позволявшие отделить его от купли - продажи, а в их числе то, что имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собственность, что был ограничен круг участников (получателем содержания мог быть только гражданин) и что отношения носили длящийся характер. Такую позицию занял Ю.К. Толстой уже в вышедшей вслед за принятием ГК 1964 г. работе. Он признал, что в данном случае имеется в виду "совершенно самостоятельное обязательство".

Кроме того, одно из условий договора, обеспечивающее соответствующий принцип гражданского оборота - эквивалентность отношений, было недостаточно определенно.

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли - продажи он предполагал иное встречное удовлетворение [6]. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар, в том числе проданный с рассрочкой платежа, определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)" [3].

Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару [4].

Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что договор купли - продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Некоторые из особенностей рассматриваемого договора привели М.И. Бару к признанию того, что договор пожизненного содержания вообще относится к тем, которые имеют своим предметом услуги, а не отчуждение предмета. Однако такой вывод не укладывается в рамки действующего ГК, который содержит в п. 2 ст. 779 исчерпывающий перечень глав Кодекса, регулирующих договоры услуг. Между тем в этом перечне гл. 33 ("Рента и пожизненное содержание с иждивением") отсутствует.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли - продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага. В самом ГК 1964 г. в определении в качестве недвижимого имущества был указан жилой дом. Однако в ряде работ подчеркивалась возможность использовать в этом же качестве любое имущество.

По этому поводу следует отметить и то, что по ГК предметом договора признавалась лишь недвижимость. Однако в настоящее время при всех видах ренты, кроме пожизненного содержания с иждивением, указанное ограничение снято. К тому же, поскольку п. 2 ст. 585 ГК содержит отсылки к договорам купли - продажи и дарения как таковым, есть основания допустить подобно обоим этим договорам в качестве предмета ренты наряду с вещами и права.

Соображения в пользу отнесения договоров пожизненного содержания к разновидностям купли - продажи высказываются иногда и в настоящее время. Оригинальную позицию занял А. Пахомов. Он пришел к выводу, что существуют два вида договоров пожизненного содержания: один - поименованный в ГК и представляющий собой разновидность ренты, а другой, отличный от него, - договор купли - продажи квартиры с условием пожизненного содержания. И именно для второго целью является не "получение ренты", а удовлетворение потребности в натуре: "в жилище, питании, одежде, уходе и т.п.". В то же время для первого цель - это "выплата денежной суммы, определенной в договоре" [7]. Справедливости ради следует отметить, что ограничение ренты только деньгами не вполне соответствует конструкции, использованной в гл. 33 ГК.

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 517 ГК РК По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме [8].

Итак, термин «рента» многозначен. Чаще всего экономисты под рентой понимают доход, регулярно получаемый собственником от предоставления в заем денежных средств, передачи имущества в аренду или собственность другим лицам. Характерным признаком ренты является то, что она не связана с предпринимательской деятельностью самого собственника имущества, передавшего его под выплату ренты.

Здесь нет необходимости анализировать различные понятия ренты в экономической науке. Поэтому перейдем к юридическому понятию ренты. В главе 28 ГК РК рента в юридическом смысле понимается как периодические регулярные платежи лица, называемого плательщиком ренты, лицу, называемому получателем ренты, взамен на имущество, полученное плательщиком ренты от ее получателя.

Таким образом, сфера рентных отношений очерчена юридически значительно уже, чем экономическим понятием ренты. Рентные отношения в экономическом смысле опосредуются не только рентными обязательствами, но и другими обязательствами, например, арендными.

         В странах с рыночной экономикой обязательство ренты получило довольно широкое распространение и закреплено в законодательстве ряда государств. Для законодательства Казахстана оно (обязательство ренты) стало новым институтом, включенным в ГК.

В условиях плановой экономики СССР для такого института не было места, а ГК КазССР включал в себя только главу об отчуждении дома с условием пожизненного содержания. Слово «рента» в указанной главе отсутствовало, но по существу отмеченный договор был разновидностью договора ренты, правда, адаптированного к условиям социалистического оборота. Предметом этого договора мог быть только дом, принадлежавший гражданину на праве личной собственности, а сторонами договора только граждане, причем получателем содержания мог быть только нетрудоспособный гражданин [9].

Таким образом, рента состоит из двух основных видов: постоянной и пожизненной. В свою очередь, пожизненной ренте выделяется в качестве особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена как «Рента и пожизненное содержание с иждивением» обязательства ренты и пожизненного содержания с иждивением  рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, то есть пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность обязательства ренты, а точнее – вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытекает из п. 2 ст.517 ГК, где указано, что пожизненная рента, может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

1.1 История становления и этапы развития рентных обязательств.

В современной классификации гражданско-правовых договоров среди прочих выделяются поименованные и непоименованные договоры. Поименованные – это договоры, получившие закрепление на практике в результате их длительного применения и внесенные законодателем в нормативные правовые акты, то есть легализованные, под определенными, как правило, исторически сложившимися названиями [10].

Новые гражданские кодексы Казахстана и России выделили в качестве поименованных 26 типов договоров, из которых почти каждый имеет свои виды. Например, договор купли-продажи имеет такие виды, как поставка, контрактация, энергоснабжение. В свою очередь по способам продажи, по объектам и т.д. все эти виды закреплены в Гражданском кодексе, специальных законах, следовательно, являются поименованными.

Одним из таких поименованных договоров в новом  гражданском законодательстве является договор ренты. Римскому праву этот договор не был известен, исторически корни его восходят к средним векам. В советском праве договор ренты не был легализован, лишь в Гражданском кодексе  Казахской ССР 1964 года его предшественник появился под названием «Договор об отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания». Новый Гражданский кодекс Республики Казахстан посвящает рассматриваемому договору целую главу «Рента и пожизненное содержание с иждивением».

Параграф 1 главы 28 содержит общие положения, относящиеся ко всем видам ренты. Этот параграф начинается определением договора ренты, но не содержит определения обязательства ренты, что характерно и для других видов обязательств. Обычно дается определение соответствующего договора, но не обязательства, а потому понятие обязательства приходится выводить из соответствующего легального определения договора.

Между тем договор и обязательство по ГК не однозначные понятия. В силу п. I ст. 378 ГК договором признается только соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Иначе говоря, договор рассматривается ГК как юридический факт, вид сделки, но не как правоотношение, каковым является обязательство. Договор же - это одно из оснований возникновения обязательств, а обязательству ст. 268 ГК дает самостоятельное определение, отличающееся от определения договора. При этом акцент в определении обязательства делается на обязанностях сторон, а не на правах, как это сделано при легальном определении договора, хотя во всяком обязательстве обязанностям одной стороны корреспондируют права другой [12].

Опираясь на общее определение обязательства, данное в ст. 268 ГК, и легальное определение договора ренты, приведенное в п. 1 ст. 517 ГК, можно охарактеризовать обязательство ренты как такое обязательство, по которому одна его сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность определенное имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы или (и) предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Нетрудно заметить сходство приведенного определения обязательства с легальным определением договора ренты, данном в п. 1 ст.517, которое скорее сформулировано по формуле обязательства, данной в ст. 268 ГК, а не по формуле понятия договора, приведенной в п.1 ст. 378 ГК. Возможно, что легальное определение договора ренты через обязанности сторон связано с тем, что в науке гражданского права договор часто понимают не только как юридический факт, одно из оснований возникновения обязательств, но и как договорное правоотношение, одним из видов которого является обязательство.

Единственным основанием возникновения обязательства ренты, что с очевидностью вытекает из ст. 517 ГК, является договор.

Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает ее плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.

Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены ст.ст. 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет за собой его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования, о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты ее плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечет за собой недействительность договора ренты.

Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК: каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все полученное по договору, а при невозможности возврата в натуре - возместить стоимость в деньгах [12].

Порядок нотариального оформления договора определен 3аконом Республики Казахстан «О нотариате» от 14 июля 1997 г., а порядок государственной регистрации Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 г.

Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства ренты. Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица, если их правоспособность этому не препятствует или не предусмотрены какие – либо специальные правила. Так, например, учреждение не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным за ним имуществом, выделенным ему по смете. В аналогичном положении находится и казенное предприятие по отношению к закрепленному за ним имуществу (ст. 206 ГК). Следовательно, учреждения и казенные предприятия могут выступать в качестве рентодателей только с согласия собственника закрепленного за ними имущества. Такое согласие требуется на заключение договора ренты и государственным предприятиям, имеющим имущество на праве хозяйственного ведения. Это связано с тем, что заключение договоров ренты выходит за пределы предмета и целей деятельности государственного предприятия, предусмотренных в Законе РК, «О государственном имуществе». А в таком случае сделки, включая договоры, могут совершаться предприятием  в силу ст. 8 этого Закона  лишь с разрешения уполномоченного государственного органа [12].

Что касается получателей ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением). Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 535 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документами [8].

Таким образом, законодательство ограничивает круг юридических лиц-получателей постоянной ренты тем, что во-первых, не включает в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.

Нормы закона о круге юридических лиц-получателей ренты носят императивный характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям ее деятельности, признается в соответствии со ст. 158 ГК недействительным с момента его совершения, как не соответствующий требованиям закона.

Что касается граждан-получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получателей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.

Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Это имущество должно быть передано в собственность плательщика ренты, что прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.

В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое, например здания, сооружения, предприятия в качестве объектов прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Напротив, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например воды, леса.

Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться  находящиеся в частной собственности земельные участки при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков, например участки, предоставляемые для ведения личного подобного хозяйства, могут находиться только в собственности граждан Республики Казахстан, но не юридических лиц-плательщиков ренты п. 1 ст. 18 Земельного кодекса РК [13]. Дело в том, что п. 1 ст. 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.

Поэтому, когда плательщику ренты земельный участок передается в собственность, такая передача вполне соответствует норме п. 1 ст. 517 ГК.

Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под выплату ренты, как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается сторонами договора при его заключении, и соответствующее условие фиксируется в договоре.

Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за плату, а части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты ГК не регламентируются. Однако в нем содержится отсылочная норма (п.2 ст.519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами ГК РК и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты, купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК РК о купле-продаже и дарении требуют выяснения следующие обстоятельства:

1) соответствуют ли эти нормы нормам главы 28 (если нет, то применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты);

2) не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты  у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.

Как об этом сказано в п.1. ст.519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая права на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты. Эти средства различны в зависимости от того, какое имущество передается под выплату ренты - недвижимое или движимое [8].

В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.

Легальное определение понятия обременения недвижимого имущества дано в подпункте 4 ст.1 Закона РК, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под обременениями этот Закон понимает ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества [14].

Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходит на приобретателя имущества, после чего он становится плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.

Гражданский Кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к приобретателю ренты частично, пропорционально стоимости имущества, переданного под выплату ренты.

Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.

Пункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под ренту от ее получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является залогодержателем на переданное плательщику ренты имущество, и потому его согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, помученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по выплате ренты перед ее получателем. Следует также учесть, что в силу ст. 413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не знал и не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательства по платежу ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество, обремененное правами получения ренты.

В силу п. 2 ст. 520 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят ст.ст. 288, 357 и 287 ГК.

Отношения по выплате ренты, как правило, длительные, а имущество под выплату ренты передается получателем ренты ее плательщику еще до начала выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст. 521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора [9].

Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.

Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В пункте 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечения обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательств по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей [15].

Следует отметить, что в самой главе 28 ГК в ст. 522 допускается неустойка за просрочку выплаты ренты в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором. Размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка РК на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.

Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию, в котором в качестве страхователя, т. е. лица, заключающего договор страхования со страховщиком, т.е. лицом, осуществляющим страхование, выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, т.е. лица, получающего страховые возмещение, выступает получатель ренты [16].

Страхование регламентируется главой 40 ГК и развивающим ее законодательством.

Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях  его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны быть включены и договор страхования с учетом законодательства о страховании [16].

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 28 ГК РК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т.п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

1.2 Понятие и признаки договора ренты

Обязательство ренты в том виде, как оно сейчас очерчено в ГК, могло возродиться только в условиях становления рыночной экономики. Но распространения на практике в Казахстане оно еще не получило, особенно обязательство постоянной ренты.

Обязательство ренты возникает только на основе соответствующего договора.

Согласно п. 1 ст. 517 ГК, в которой дано легальное определение договора, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме [17].

Из легального определения договора ренты вытекает, что получатель ренты передает (а не обязуется передать) другой стороне имущество. Поэтому с учетом нормы п. 2 ст. 393 ГК, по которой договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, если по нормам законодательных актов для заключения договора необходима такая передача, договор ренты следует признать реальным договором. Таким образом, передача имущества в собственность от получателя ренты ее плательщику представляет собой элемент фактического состава, на основе которого возникает договор.

По ст. 238 ГК, содержащей общие правила о моменте возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору, это право возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами. Если же договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации или нотариального удостоверения. При необходимости, как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации [14].

Принимая во внимание длительность течения обязательства по выплате ренты и необходимость максимальной защиты интересов получателя ренты, передающего свое имущество ее плательщику, ГК предъявляет особые требования к оформлению этого договора. Он подлежит нотариальному удостоверению, а если предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст. 518 ГК).

Учитывая изложенное, передачей имущества в собственность плательщика ренты, а, следовательно, и моментом возникновения договора ренты как реального договора, для движимого имущества признается нотариальное удостоверение договора, а для недвижимого - государственная регистрация договора, который с момента его совершения порождает обязательство ренты.

Из сказанного вытекает и другая характеристика договора ренты - он является односторонним, так как обязанной стороной по нему является только плательщик ренты, обязанный выплачивать ее получателю [9].

Говоря о реальном характере договора ренты по действующему законодательству, следует вместе с тем отметить малую практическую значимость в современных условиях деления договоров на консенсуальные и реальные, поскольку консенсуальный договор в настоящее время обеспечивает не меньшую охрану интересов сторон, чем договор реальный. Число видов реальных договоров в законодательстве стран с рыночной экономикой невелико и наблюдается тенденция к их сокращению. Более того, по ГК некоторые договоры (дарения, займа) в зависимости от соглашения сторон могут быть как реальными, так и консенсуальными. Теоретически же конструкция реального договора, хотя и существует еще со времен римского права, весьма сомнительна, так как не соответствует природе и понятию договора-сделки как общего волевого акта его сторон.

Еще Гегель обоснованно отмечал существование различия между общей волей сторон договора как соглашением и особенной волей каждой из сторон как его исполнением [17]. Действительно, по своей сути договор - это акт общей воли его сторон, направленный на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. О нем нельзя сказать, что какие-то его части или действия по его совершению выражают волю лишь одной стороны. В реальный же договор вклинивается именно волевое действие одной стороны по передаче имущества. Это действие, по сути представляющее исполнение обязательства ренты, юридически квалифицируется не как исполнение договора, а как элемент фактического состава договора - сделки.

Учитывая искусственность конструкции реального договора и его незначительную практическую значимость в современных условиях рыночной экономики, от этой конструкции следует отказаться, соответственно изменив законодательство. 

Договору ренты присущ ряд специфических признаков, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими  в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование.  Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. аle – игральная кость, случайность).  В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества [9].

Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода.

От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента) [18].

Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров [19].

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что «либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное» [20].

Договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами.

В п.1 ст.519 ГК РК указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно [8].

В силу предписаний п.2 ст.519 ГК РК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 25 ГК РК), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 27 ГК РК), поскольку иное не установлено правилами гл. 28 ГК РК и это не противоречит существу договора ренты.

Предписания п.2 ст.519 ГК РК необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты, несомненно, является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 25 ГК РК о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 25 ГК РК о договоре купли-продажи. Именно поэтому плательщик ренты в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст.475 ГК РК, и т.п.

Здесь мы сталкиваемся с давно известной в Европе доктринальной аксиомой, сформулированной Л.Ж. Морандьером следующим образом:

«Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих положений:

  •  либо отчуждение индивидуально-определенной вещи; в таком случае перед нами довольно распространенный вид договора продажи. Договор заключается путем простого волеизъявления сторон;
  •  доказательством служит составленный в двух экземплярах документ. Если отчуждается недвижимая вещь, то подлежат соблюдению правила об оглашении сделок с недвижимостями. Отчуждатель несет ответственность по гарантии и, в противовес этому, пользуется привилегией, установленной для требования продавца об уплате ему покупной цены;
  •  либо внесение денежной суммы; договор приближается к займу, он является реальным и односторонним договором. Но ввиду его рискового характера ограничение размера процентов к нему не применяется» [19].

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты. Игнорирование положений п.2 ст.519 ГК РR о субсидиарном применении к договору ренты норм о договоре купли продажи и договоре дарения служит основанием для выводов, не совсем точно отражающих нормативную конструкцию договора ренты в российском гражданском законодательстве.

М.И. Брагинский пишет: «Прежде всего, как и заем, рента реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет» [21].

Соответственно договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, следует учитывать фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него.

В соответствии со ст.518 ГК РК договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания.

Следовательно, права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации.

В этом случае о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом - актом государственной регистрации. Права и обязанности сторон по договору ренты, заключенному под отчуждение недвижимого имущества (независимо от того, за плату или бесплатно оно отчуждено) под выплату ренты, возникают только после государственной регистрации такого договора. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право получения рентных платежей (ренты, рентного дохода) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты.

Соответственно с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п.1 ст.524 ГК РК), а также путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению месячного расчетного показателя, установленного законодательными.

Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 526 и 527 ГК РК, производится по цене, установленной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Целью подобных предписаний закона является защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь эквивалентную денежную оценку.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В п.1 ст.521 ГК РК указано, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества новому приобретателю возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Здесь мы сталкиваемся с правом залога, возникшим в силу указания закона, которое по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

В соответствии с п.1 ст.520 ГК РК рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Из этого вытекает, что право получателя на получение рентных платежей следует за недвижимым имуществом. В большинстве правовых систем закон в защиту интересов рентного кредитора ограничивается установлением только права следования рентного обременения за недвижимым имуществом, от которого плательщик ренты может освободиться посредством отчуждения недвижимого имущества, приобретенного им под выплату ренты.

Казахстанский законодатель, защищая интересы получателей ренты, этим не ограничился. Он сформулировал норму, согласно которой рентное обременение связывает не только недвижимое имущество, но и всех лиц, в собственности которых побывало это имущество, будучи обремененным рентой.

В соответствии с п.2 ст.520 ГК РК лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Следует иметь в виду, что закон, говоря о лице, передавшем обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, имеет в виду лицо, которое было обязано до передачи этого имущества выплачивать связанные с ним рентные платежи.

В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты, закон предусмотрел в ст. 522 ГК РК ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика ренты уплачивать получателю ренты за просрочку выплаты ренты проценты, предусмотренные ст.296 ГК РК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Таким образом, в результате написания данного раздела можно сделать вывод:

Правовое регулирование ренты установлено в Главе 28 Гражданского кодекса РК. Прежде чем перейти непосредственно к характеристике видов ренты, необходимо остановиться на некоторых общих положениях о ренте.

В соответствии с п.1 ст. 517 ГК РК  По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Это определение сущности ренты

Действующим ГК РК предъявляются жесткие требования к форме договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости под выплату ренты договор подлежит также государственной регистрации.

Имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты плательщику ренты либо за определенную плату – в этом случае в отношении сторон по передаче и оплате ренты применяются соответственно правила об обязательствах купли-продажи, либо безвозмездно – в этом случае к отношениям применяются правила об обязательствах дарения, если это не противоречит правилам о ренте и существу ренты.

Следует специально выделить следующее правило: если в обеспечение ренты получателю предоставляется денежная сумма или иное движимое имущество, то в договоре должна быть установлена обязанности плательщика ренты предоставить либо обеспечение исполнения своего обязательства, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Общее правило ответственности плательщика ренты можно сформулировать следующим образом: при неисполнении или ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязательств, а также в случае утраты обеспечения ренты или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения причиненных расторжением договора убытков. Кроме того, за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает штрафные проценты, установленные ст. 295 ГК РК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

  1.  
    Элементы договора ренты.

2.1 Стороны договора ренты.

Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении   сторон и участников договора ренты.

Относительно плательщиков ренты глава 28 ГК не содержит каких-либо специальных правил. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица, если их правосубъектность этому не препятствует или не предусмотрены какие-либо специальные правила об их правосубъектности. Так, например, учреждения не вправе без согласия собственника имущества распоряжаться закрепленным за ними имуществом, выделенным им по сметам [9].

Что касается получателей ренты, то ими, в зависимости от вида  ренты, могут быть граждане, некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением) (п. 1 ст. 253; п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 532 ГК).

Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документами [17].

Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц - получателей постоянной ренты, не включая в их число, во-первых, юридические лица - коммерческие организации, и, во-вторых, некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности. Нормы закона о круге юридических лиц - получателей ренты носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон. Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получателей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как трудоспособные, так и нетрудоспособные лица, как имеющие, так и не имеющие источников дохода.

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства.

Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 523 ГК РК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п.1, 2 ст. 530 ГК РК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты [6]. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

2.2 Предмет договора ренты.

Предметом договора ренты является сама рента, а также имущество, передаваемое под выплату ренты.

Условия договора о предмете относятся к существенным условиям договора (п. 1 ст. 393 ГК). Это означает, что без достижения соглашения сторон по этим условиям договор ренты нельзя признать заключенным.

Особенность договора ренты заключается в том, что выплата ренты обычно осуществляется длительно в виде определенных периодических платежей. При постоянной ренте устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, а при пожизненной ренте - на срок жизни получателя. Подробнее о платежах по договорам ренты будет сказано при рассмотрении различных видов ренты.

Вторым элементом предмета договора ренты выступает имущество, передаваемое получателем ренты ее плательщику в обмен на выплату ренты. Это имущество должно быть передано в собственность плательщика ренты. Передаваться может любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (п. 2 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое имущество (например, здания, жилые дома, квартиры, предприятия, как объекты прав), так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества.

         Напротив, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое находится только в государственной собственности, например леса, воды.

         Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться земельные участки, находящиеся в частной собственности, при условии, что они входят в состав земель, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков (например, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства), по земельному законодательству могут находится только в собственности граждан, но не юридических лиц [13].

Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под выплату ренты права землепользования. Это право может быть оборотоспособным и необоротоспособным. Необоротоспособное право землепользование, безусловно, не может быть, предметом договора ренты.

В гражданский оборот включено вещное право землепользования негосударственных землепользователей, которые могут передавать свое право землепользования на основе гражданско-правовых сделок другим лицам за плату или бесплатно.

Отсюда следует и возможность передачи под выплату ренты оборотоспособного права землепользования негосударственных землепользователей. Такой вывод находитопору в п. 1 ст. 520 ГК и п. 1 ст. 521 ГК, по которым рента обременяет право на земельный участок, а при передаче под выплату ренты права на земельный участок получатель ренты приобретает на него право залога. В указанных нормах говорится просто о праве на земельный участок, а не только о праве собственности на него. Оборотоспособное же право землепользования по своему правовому режиму относительно близко к праву собственности. Вместе с тем правоземлепользования - это право целевого использования земли. Поэтому плательщик ренты, получающий под выплату ренты право землепользования, должен иметь право использовать участок земли по целевому назначению. В противном случае право землепользования не может быть передано под выплату ренты.

Отчуждение имущества под выплату ренты возможно как за плату, так и бесплатно (ст. 519 ГК). Этот вопрос решается сторонами договора ренты при его заключении, а соответствующие условия фиксируются в договоре.

Закон не предусматривает препятствий и для передачи части имущества под выплату ренты за плату, а другой части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты главой 28 ГК не регламентируются. Но в ней имеется норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами главы 28 ГК и не противоречит существу договора ренты. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а лишь применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под ее выплату [15]. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, их соответствие нормам главы 28 о договоре ренты, а при их расхождении применять нормы главы 28 и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты.

Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав [22], равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 520 ГК РК порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 357 ГК РК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала" [23].

2.3 Ответственность и юридические гарантии интересов получателя ренты при передаче имущества плательщику ренты.

Ответственность по договору ренты может устанавливаться самим договором в соответствии с общими правилами ГК об ответственности за нарушение обязательств, а если она не предусмотрена договором, то общими правилами ГК об ответственности и специальными правилами, предусмотренными главой 28 ГК. В частности, ст. 522 ГК предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты. При такой просрочке плательщик  ренты выплачивает неустойку в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором (ст. 522 ГК). А размер неустойки согласно ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан, на день исполнения денежного обязательства или его части.

Другой формой обеспечения выплаты ренты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию /8, С. 24/.

Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия, которые должны быть включены в договор страхования плательщиком ренты с учетом законодательства о страховании /9 С. 16/.

Переход по договору ренты имущества в собственность от получателя ренты к ее плательщику, в частности, означает переход права распоряжения этим имуществом, включая право на его отчуждение. Но такое отчуждение может неблагоприятно отразиться на интересах получателя ренты. Поэтому ГК предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты, при передаче имущества ее плательщику. Эти средства различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.

В отношении недвижимого имущества такой гарантией, в частности, является правило об обременении рентой недвижимого имущества. Под обременением законодательство Казахстана понимает ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе закрепление определенных прав третьих лиц, и арест имущества. Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он, таким образом, становится плательщиком ренты.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает на него право залога (п. 1 ст. 521 ГК). Залогодатель же, которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога, то есть недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, только с согласия залогодержателя (получателя ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договором или не вытекает из существа ренты [24]. Без такого согласия само отчуждение имущества плательщиком ренты не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты сохраняется за плательщиком ренты.

Плательщик ренты, передавший на законных основаниях обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству (п. 2 ст. 520 ГК).

На случай отчуждения плательщиком ренты движимого имущества, переданного ему под выплату ренты, договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства со стороны плательщика в соответствии со ст. 292 ГК, которая устанавливает способы обеспечения обязательств, или обязанность плательщика ренты застраховать в пользу ее получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 521 ГК).

Какую обязанность принимает на себя плательщик ренты (обеспечить исполнение обязательства либо застраховать риск ответственности), определяется договором ренты. При этом данное условие договора закон императивно относит к числу существенных, то есть таких, без достижения по которым соглашения сторон договор считается незаключенным.

2.4 Виды договора ренты.

Глава 28 ГК регламентирует два вида ренты: постоянную и пожизненную и соответственно два вида договора ренты. В свою очередь, в договоре пожизненной ренты выделяется в качестве ее особого вида договор пожизненного содержания с иждивением.

Глава 28 ГК озаглавлена как «Рента и пожизненное содержание с иждивением», таким образом, договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как будто бы рассматриваются ГК  в качестве самостоятельных видов договоров, на самом деле пожизненное содержание с иждивением представляет собой лишь вид договора пожизненной ренты. Этот вывод вытекает из п. 2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением [9].

Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой. Самое существенное отличие постоянной ренты связано со сроками выплаты. Постоянная  рента бессрочна в том смысле, что срок окончания ее выплаты не определен. При пожизненной ренте прекращение ее выплаты связано с моментом смерти получателя.

2.4.1 Договор  постоянной ренты

Постоянной ренте посвящен параграф второй главы 28. В которой выделяется четыре группы норм: о получателе постоянной ренты (ст.523), форме, размере, сроках выплаты постоянной ренты, ее выкупе (525-528) и риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

Постоянная рента - один из видов ренты, предусмотренных главой 28 ГК. Как и другие виды ренты, она выплачивается взамен на  имущество, предоставленное получателем ренты ее плательщику. Постоянная рента потому и называется постоянной, что договором или законом не предусмотрены сроки окончания рентных платежей, а сама рента носит бессрочный характер.

Элементы договора.

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия [25].

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты, какими – либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Сама суть данного вида ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация – переходить в порядке  правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты путем другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты.  Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в пользу другим лицом, без согласия, данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из  закона [15].

Как уже сказано выше, из этого можно сделать вывод, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если участие в договоре ренты в качестве ее получателя соответствует целям их деятельности. При постоянной ренте права ее получателя могут передаваться другим лицам, которые по закону могут быть получателями постоянной ренты. Эти права передаются в порядке, установленном для уступки требования (ст. 345-347 ГК). Права получателя ренты могут переходить и в порядке универсального правопреемства, но опять только к лицам, которые по закону могут быть получателями постоянной ренты. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц установлен ст. 46 ГК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК «Наследственное право». Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату  ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Поэтому  общему правилу, постоянная рента выплачивается в деньгах (п. 1 ст. 524 ГК). В соответствии со ст. 127 ГК, она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством о валютном регулировании [26].

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена ее выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты ее получателю каких-либо вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, выплачиваемой за определенный период времени. Размер платежей по периодам времени должен быть определен договором. Возможно по соглашению сторон и сочетание разных видов выплаты ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм  и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, то есть без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, то постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала (ст. 525 ГК). Это правило закона диспозитивно. Поэтому договором могут быть установлены иные сроки выплаты ренты.

Договором могут быть предусмотрены конкретные сроки платежей, например, до 10 числа первого месяца после окончания квартала, за который установлен платеж [6].

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Учитывая длительный характер платежей и возможность изменения реальной стоимости денег, установлено, что размеры выплачиваемой по периодам времени ренты изменяются пропорционально изменению расчетного показателя, устанавливаемого законодательными актами, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 524 ГК).

Размеры расчетного показателя определяются законами «О государственном бюджете», принимаемыми ежегодно.

По договору ренты общая сумма выплат никогда не определяется и не может быть определена, а общий период выплаты по договору постоянной ренты не устанавливается. Предусматриваются лишь периодические сроки выплаты. Со временем в процессе платежей по ренте экономическое положение сторон и возможности исполнения договора плательщиком ренты могут существенно измениться.

Поэтому в целях охраны интересов сторон по обязательству ренты предусматривается возможность его прекращения по инициативе одной из сторон обязательства. Это прекращение обязательства происходит путем выкупа ренты. Под выкупом ренты понимается особое основание прекращения обязательства посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы ее получателю. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю.

Право плательщика на выкуп носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.    

Выкуп ренты - специфическое основание прекращения обязательства, характерное по законодательству Казахстана только для обязательства ренты. В общих нормах ГК (п. 1 ст. 367), перечисляющих основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований прямо не предусмотрен. Но в указанной статье ГК предусмотрено правило, по которому законодательством или договором могут быть установлены и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в этой статье. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами главы 28 ГК.

        Нормы о праве на выкуп ренты императивны, а условие договора об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп недействительно, что специально оговорено законом (п. 3 ст. 526 ГК).

         Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен как по инициативе самого плательщика, так и по требованию получателя ренты.

         Закон не устанавливает каких-либо исчерпывающих условий для выкупа ренты ее плательщиком. Он не обязан приводить какие-либо мотивы для своего отказа от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Но такой отказ действителен, если он заявлен в письменной форме и доведен до сведения получения ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты ее плательщиком. При этом обязательство ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа ренты не был предусмотрен договором (ст. 526 ГК).

Законом не установлен срок, по истечении которого с момента заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не должно быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

          Прекращение договора ренты посредством ее выкупа по инициативе получателя ренты может происходить лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Все такие случаи, определенные законом, связаны с нарушением договора со стороны плательщика или реальной угрозой ненадлежащего исполнения обязательства по выплате ренты. Законом предусмотрены четыре случая, когда получатель ренты вправе требовать ее выкупа:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более, чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, предусмотренные ст. 521 ГК. Об этих обязательствах говорится в параграфе первом настоящей главы;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (ст. 527 ГК). Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу, существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т.п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.

Выкупная цена постоянной ренты регламентируется ст. 528 ГК. По общему правилу, цена при выкупе постоянной ренты, как по инициативе плательщика, так и по инициативе получателя определяется договором ренты. Если же условие о цене, по которой выкупается рента, договором не определено, она определяется в зависимости от того, было ли имущество под выплату ренты от ее получателя передано плательщику за плату или бесплатно. Если имущество передано за плату, выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей. При передаче имущества бесплатно выкупная цена увеличивается. Она слагается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного имущества (ст. 528 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. По общему правилу п. 1 ст. 190 ГК, риск случайной гибели или порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договором. Статья 529 ГК, устанавливая специальные правила о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в собственность плательщику ренты ее получателем, дифференцирует правила о таком риске в зависимости от того, бесплатно или за плату передано имущество вне зависимости от размеров платы. Если это имущество передано бесплатно, то риск несет плательщик ренты. При этом, несмотря на гибель или повреждение имущества, обязанность плательщика по выплате ренты получателю полностью сохраняется, что не препятствует выкупу ренты на условиях, определенных законом или договором.

          При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату, плательщик вправе при гибели всего имущества требовать прекращения обязательства, при гибели части имущества или его повреждении - изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 529 ГК).

2.4.2 Сравнительный анализ договор  пожизненной ренты с пожизненным содержанием с иждивением.

        Элементы договора пожизненной ренты.

        Договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица. Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например, в пользу супругов, детей, членов одной семьи и т.п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

Что же касается плательщиков ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется [15].

Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда. Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца [27].

Прекращение договора пожизненной ренты.

Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты.

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств, в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе [28].

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Однако данный договор предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя, здесь стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты [28]. Сказанное позволяет квалифицировать договор пожизненного содержания с иждивением как договор доверительного (фудуциарного) характера.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен  тем, что, во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по представлению содержания – обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребителей.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем сами стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное [29].

Прекращение договора. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействия) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.      

         Из выше сказанного следует, что пожизненное содержание с иждивением - это вид пожизненной ренты. Поэтому нормы параграфов 3 (пожизненная рента) и 4 (пожизненное содержание с иждивением) глава 28 ГК близки друг другу. Более того, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено нормами о пожизненном содержании с иждивением.

         Различия договоров о пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением определены ГК. Эти различия заключаются, в частности, в том, что в первом из названных договоров не обусловлен характер имущества, передаваемого под выплату ренты, а во втором договоре таким имуществом может быть лишь недвижимость (п. 1 ст. 535 ГК). Далее, обязательный минимум выплаты ренты в расчете на месяц в первом случае должен быть не менее минимальной месячной заработной платы (не смешивать с расчетным показателем), установленной законодательными актами, а во втором - общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной месячной заработной платы. Имеются и некоторые другие различия, предусмотренные ГК.

Но главное различие между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением заключается в том, что пожизненная рента представляет собой денежные суммы, периодически выплачиваемые получателем ренты в течение его жизни, а при пожизненном содержании с иждивением обязанность плательщика ренты включает в себя обеспечение потребностей ее получателя в жилище, питании, одежде, уходе и необходимой помощи. Не исключена при пожизненном содержании с иждивением дополнительно и периодическая выплата получателю ренты определенных  сумм. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением  должна быть определена денежная оценка всего содержания в целом,  применительно к периодам выплаты ренты [30].

        Естественно, что к пожизненной ренте применяются и нормы общих положений о ренте главы 28 ГК, если они не противоречат специальным нормам о пожизненной ренте и соответственно о пожизненном содержании с иждивением. Однако нормы о постоянной ренте применимы к договору пожизненной ренты, если на этот имеются специальное указание в ГК. Так, в случаях существенного нарушения условий договора плательщиком пожизненной ренты ее получатель, вправе требовать от плательщика выкупа ренты, на условиях, предусмотренных для выкупа постоянной ренты, либо расторжения договора (п. 1 ст. 533 ГК) [8].

         Получатели пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, имеют свои особенности. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть установлены как на период жизни гражданина, передавшего имущество плательщику под выплату ренты, который в этом случае выступает как получатель ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. В этом случае в отношениях, связанных с рентой, участвуют три лица: лицо, передавшее имущество под выплату ренты, плательщик ренты и третье лицо в качестве получателя ренты (п. 1 ст. 530 ГК).

         Допускается установление пожизненной ренты в пользу не одного, а нескольких граждан, в том числе лица, передавшего имущество под выплату ренты, и указанных им граждан на период жизни каждого из них.

         В том случае, когда договор пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, заключается между гражданином, передавшим имущество под выплату ренты, и плательщиком ренты с условием выплаты ренты третьему лицу или лицам на период их жизни, такой договор по смыслу ст. 530 ГК становится договором в пользу третьего лица.

          Отношения участников договора в пользу третьего лица общим образом определены ст. 391 ГК. По смыслу норм этой статьи ГК, третьим лицом в договоре пожизненной ренты, включая договор пожизненного содержания с иждивением, является гражданин (граждане), в пользу и на период жизни которого (которых) устанавливается рента. Этот гражданин или граждане с момента выражения им (ими) плательщику ренты намерения воспользоваться своим правом приобретают самостоятельное право требования к плательщику ренты в размерах, обусловленных договором. При пожизненной ренте в пользу нескольких граждан их доли в праве на получение ренты предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором [31].

Плательщик ренты и лицо, передавшее имущество под выплату ренты на основе договора друг с другом в пользу третьего лица, не вправе расторгнуть или изменить договор без согласия третьего лица.

В том случае, когда третье лицо указано в качестве пожизненного получателя ренты наряду с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, имеет место договор пожизненной ренты, осложненный правами третьего лица. При этом получатель ренты как сторона договора и третье лицо, выразившее намерение воспользоваться своим правом, приобретают самостоятельные права требования на части рентных платежей, обусловленные договором.

 Договор пожизненной ренты, в том числе в пользу третьего лица, включается в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к договору. Он должен быть нотариально удостоверен, а при передаче под выплату ренты недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации [14]. Однако эти требования относительно формы касаются только договора ренты, но не формы выражения намерения третьего лица воспользоваться своим правом. Такое намерение может быть выражено в любой форме, в частности путем принятия платежа по ренте.

Пожизненный характер пожизненной ренты, казалось бы, исключает возможность какого-либо правопреемства после умерших выгодоприобретателей по договору, в том числе третьих лиц, и прекращение обязательства по выплате ренты со стороны ее плательщика, по отношению к умершему с момента смерти выгодоприобретателя. Но нормы ГК о пожизненной ренте устанавливают, что в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается (п. 2 ст. 530 ГК).

Нормы ГК о правопреемстве по договору пожизненной ренты, во-первых, носят диспозитивный характер, а договором могут быть  предусмотрены и иные последствия смерти одного из выгодоприобретателей, в частности, прекращение обязательства ренты в отношении умершего, без правопреемства после него. Во-вторых, правопреемство в указанном случае носит специальный характер и не имеет  ничего общего с отношениями наследования, регламентируемым разделом VI ГК «Наследственное право». Поэтому нельзя согласиться с  мнением, что в договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к получателю ренты [8].

 Размер пожизненной ренты, а при пожизненном содержании с  иждивением также характер и виды натурального обеспечения, определяются договором в расчете на период платежа, а именно, на один  месяц, если иная продолжительность периода не предусмотрена договором. Размер ренты в месяц, как уже отмечено выше, для пожизненной ренты не может быть менее месячной, а для пожизненного содержания с иждивением - двухмесячной минимальной заработной  платы, установленной законодательными актами.

 Пожизненная рента, если иное не установлено договором, должна  выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Что касается предоставлений по договору пожизненного содержания с иждивением, то их сроки определяются и существом обеспечения. Естественно, например, что уход за получателем ренты и предоставление ему необходимой помощи осуществляется на постоянной основе, а не по окончании месяца. При возникновении споров об объеме и способах обеспечения содержания с иждивением суд должен исходить из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536 ГК). Притом договором может быть предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.

          В целях охраны интересов получателей ренты в ГК предусмотрены ограничения на отчуждение и использование плательщиком ренты имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только при наличии предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование им указанного имущества не приводило к сокращению его стоимости сверх стоимости естественного износа (ст. 538 ГК). В ст. 538 ГК получают развитие, применительно к пожизненной ренте, положения ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества. Хотя ст. 538 ГК помещена в параграфе о пожизненном содержании с иждивением, следует признать, учитывая близость этого договора к договору пожизненной ренты, что норма ст. 538 ГК применима к последнему договору.

В параграфах 3 и 4 главы 28 ГК, применительно к обязательствам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, содержатся специальные нормы о порядке прекращения указанных обязательств по инициативе получателя ренты в случаях существенного нарушения договора плательщиком ренты (ст. ст. 533 и 539).

          Понятие существенного нарушения договора дано в подпункте 2 п. 2 ст. 401 ГК, определяющий общие основания изменения и расторжения договоров. Под существенными нарушениями названная статья понимает такие нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В договоре пожизненной ренты, это прежде всего касается как сроков, так и размеров обусловленных договором платежей, мер касающихся обременения переданного под выплату ренты имущества, а применительно к договору пожизненного содержания с иждивением также размеров и качества представляемой плательщиком ренты помощи и ухода [32].

Получатель ренты при существенном нарушении договора ее плательщиком вправе по своему усмотрению требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора. При прекращении пожизненной ренты путем ее выкупа, если имущество под выплату ренты было передано бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

         Порядок и последствия расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением главой 28 ГК подробно не регламентируется [33]. Здесь применим общий порядок, предусмотренный для расторжения договоров главой 24 ГК с учетом специальных норм главы 28 ГК о ренте.

          Риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, несет его собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было передано имущество. Поэтому случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства по ее выплате на условиях, предусмотренных договором (ст. 534 ГК). Указанные правила о риске случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты, предоставляют повышенные гарантии получателю пожизненной ренты по сравнению с получателем постоянной ренты.Проблемы гражданско-правового регулирования договора ренты.


3 Проблемы гражданско-правового регулирования договора ренты

3.1 Гражданско-правовые гарантии договора ренты.

В действующем сегодня ГК в любом рассматриваемом договоре, относящемуся к договорам ренты и пожизненного содержания в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в гл. 28 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество.

Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество. В качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения. Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1 ст. 102 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 523 ГК).

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 357 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 517 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 176 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности задолжников.

Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 45 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества - земельного участка, здания и т.п.  В силу п. 1 ст. 520 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

В свое время В.Ф. Маслов предлагал с целью защиты интересов получателя ренты признавать соответствующие объекты находящимися в общей, совместной собственности сторон и тем самым право их отчуждения без согласия контрагента.

Против данного предложения высказался А.А. Ерошенко, сославшийся не без оснований на то, что в случае раздела этого имущества большую его часть, независимо от размеров уже понесенных на содержание расходов, получит тот, в чью пользу производились выплаты. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 520) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Стоит  также отметить, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 299 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь, т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании, включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии - передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п., тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 528 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 295 ГК.

Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты.

По этой причине, несмотря на название ст. 522 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют.

А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 295 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты.

В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РК и от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса РК о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 295 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По нашему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора, тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа. Ст. 380 п.1,2 Гражданского Кодекса РК Свобода договора.

Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества и умирает до вынесения решения. Таковым является Постановление Пленума ВС РК от 10.01.2011 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В. В июне 2006 г. Рихтер М.Н. обратилась в Костанайский городской суд с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии. В апреле 2007 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 2007 г. Рихтер М.Н. умерла. Определением суда от 15 сентября 2007 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 2007 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено. Решением суда от 27 января 2009 г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Костанайского областного суда от 8 апреля 2009 г., договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 2006 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут. Решение суда обжаловалось в кассационном и надзорном порядке. Президиум ВС РК, рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора РК, не нашел оснований для его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 2006 г., и соответственно право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. С доводами протеста Президиум ВС РК не согласился, указав следующее. Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 539 ГК РК обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 539 ГК РК). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспаривались. Постановлением Пленума ВС РК от 10.01.2011 решение Костанайского городского суда от 27.01.2009 и последующие судебные решения оставлены без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РК - без удовлетворения.

Из приведенного примера следует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.

В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращение обязательства новацией. Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

На практике бывают случаи, когда до заключения договора пожизненного содержания с иждивением было написано завещание, хранящееся в укромном месте до поры до времени, но рентоплательщику бояться не стоит, наследством умершего является, то имущество, которое принадлежало ему на момент смерти. В нашем случае на момент смерти рентополучателя квартира ему уже не принадлежит.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты. Ст.367 Гражданского кодекса РК Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.

Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты. Ст. 371 Гражданского Кодекса РК Прекращение обязательств совпадением должника и кредитора в одном лице.

В заключение следует отметить, что институты ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

3.2 Проблемы применения и регулирования договора ренты

Выше уже вкратце говорилось о большом количестве проблем, связанных с гражданско-правовым регулированием различных аспектов договора ренты в контексте проведенного выше анализа. Представляется целесообразным остановиться более подробно на наиболее существенных проблемах, а также исследовать другие важные проблемы, которые оказались вне внимания в ходе предшествующего анализа.

В риэлторском бизнесе нередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 517 ГК РК имеет важное практическое значение и в тоже время вызывает немало проблем.

Выше уже говорилось, что в соответствии с п. 2 ст. 519 «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущество за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 25 ГК РК), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл. 27 ГК РК), постольку иное не установлено правилами гл. 28 ГК РК и не противоречит существу договора ренты».

Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, положения  ст. 530 ГК РК о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого?

По мнению Методического совета областной нотариальной палаты бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумевает дарение, ведь договор ренты порождает плательщика ренты обязательства перед получателем ренты [34].

В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 статьи 519 ГК РК применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения. Соглашаясь с изложенной позицией, следует отметить, что по тем же основаниям ст. 512 ГК РК («Отмена дарения») в целом не применима к договорам ренты.

В связи с анализом ст. 512 ГК РК возникает интересная проблема. Так, п.1 указанной статьи закрепляет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Вопрос о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст.512 ГК РК, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты.

Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка так и необходимый уход и печение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты.

Следует полагать, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора.

Так как ГК РК не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно – применение ст. 533 ГК РК («Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 539 ГК РК («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 5 ГК РК, устанавливающего, что «В случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».

Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законодательством этот казус не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 5 ГК РК, согласно которому «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости». Можно утверждать, что право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

Форма договора ренты регламентируется ст. 518 ГК РК. Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен.

Исходя из перечисленных норм, ВС РК в обзоре законодательство и судебной практики за третий квартал 2001 г. делает следующий вывод; т.к. договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента.

В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.

Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он не редко становится предметом обсуждения и споров. Момент возникновения права собственности в этом случае является одним из самых спорных.

В соответствии со ст. 153 ГК РК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав но недвижимое имущество и сделок с ним» является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 383 ГК РК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Следует признать, что это положение ограничивает право граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.

Решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный суд о признании неконституционной данной нормы законы. Кроме того, представляется разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

С точки зрения справедливости высказанное мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Из п. 1 ст. 2 закона следует, что выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Наиболее разумным решением проблемы видится внесение сведений в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров о моменте возникновения права собственности.

К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 538 ГК РК плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. В соответствии с ГК РК договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п.1 ст. 572 ГК РК в этом случае договор не может признаваться дарением.

Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения, предусмотренный ст. 533 ГК РК. В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной ренты, следует отметить, что ст. 533 ГК РК является специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора – выкуп. А п. 2 ст. 533 ГК РК предусматривает и право получателя ренты требовать возврат имущество, переданного по договору бесплатно.

Общей же нормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 403 ГК РК, в соответствии с которым «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору, получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 статьи 401 ГК РК устанавливает, что «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон.

Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 533 ГК РК, что ошибочно.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора.

В практике подобные соглашения встречаются все чаще. Следует полагать, что расторжение договора,  пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу казахстанкого гражданского законодательство о свободе договора, тем более, что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.

Пенсионное обеспечение, предоставляемое в настоящий момент государством, к сожалению, зачастую не может полностью удовлетворить потребности пожилого человека, и он оказывается в ситуации, когда денег не хватает на самое необходимое: продукты, лекарства, одежду. Одним из способов решения данной проблемы является заключение договора ренты. С экономической точки зрения, рента - вид регулярного дохода, который не требует от получателя ренты осуществления какой-либо деятельности, кроме передачи своего имущества в собственность плательщика ренты.

В правовом регулировании ренты Гражданский кодекс последовательно проявляет тенденцию максимальной гарантии интересов ее получателя. Тем более что рента может оказаться для рентополучателя основным источником средств к существованию. Именно это обстоятельство нашло отражение в требовании законодательства, касающегося формы договора. Гражданский кодекс определяет, что независимо от вида и стоимости имущества, передаваемого по договору, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вместе с тем, если предметом договора ренты является недвижимое имущество, данный договор помимо нотариального удостоверения подлежит обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства. Получателями же пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты. Гибель или случайное повреждение имущества, переданного по договору ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательств по выплате оговоренных договором платежей. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер на момент заключения договора, ничтожен. Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до момента государственной регистрации рентополучатель скончался, то данный договор считается незаключенным, так как заявление о регистрации должны быть поданы обеими сторонами. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением - сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему на праве собственности жилой дом, квартиру, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. Данным договором предусмотрена возможность еще при жизни собственника недвижимости получать материальную помощь от передачи недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанности по содержанию. Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает предоставление содержания в натуре.

Гражданский кодекс предусматривает примерный перечень благ, предоставление которых может быть вменено плательщику ренты. В него входят не только материальное обеспечение, но и необходимые социальные услуги. Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде. Если этого требует состояние здоровья гражданина, то рента может предусматривать уход за ним. Данным договором может быть предусмотрена также оплата ритуальных услуг. В связи с тем, что право собственности при заключении договора переходят к новому собственнику, возникает вопрос о месте проживания получателя ренты. Законодательством предусмотрено, что новый собственник вправе выселить получателя ренты лишь с его согласия и при условии предоставления другого жилого помещения, но по общему правилу получатель ренты сохраняет за собой право пользования жилым помещением до конца своих дней. Договором пожизненного содержания с иждивением должна быть установлена конкретная сумма содержания. Получатель ренты заинтересован, прежде всего, в получении стабильного и достаточного дохода, плательщик же заинтересован в получении в собственность недвижимости и разумных пределах содержания. Закон не ограничивает стороны договора только получением ренты в натуре. Стороны могут предусмотреть и выплаты только в денежном выражении. Если стороны не могут договориться о размере и виде ренты, то спор может быть передан соглашением сторон на рассмотрение суда. Несмотря на то, что плательщик ренты приобретает право собственности с момента государственной регистрации еще при жизни рентополучателя, права нового собственника недвижимости омска ограничено. Он вправе распоряжаться недвижимым имуществом только с согласия рентополучателя, так как при регистрации договора ренты одновременно с регистрацией права собственности нового собственника производится регистрация ипотеки в силу закона, которая будет ограничивать права последнего по распоряжению имуществом. В связи с этим при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются: 1. сделка-договор ренты, пожизненного содержания с иждивением; 2. право собственника - плательщика ренты; 3. обременение рентой; 4. залог в пользу получателя ренты. Записи об обременении рентой и залогом вносятся регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные обременения и ограничения предусмотрены законом, а не соглашением сторон. Плательщик ренты, как собственник, вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Однако для проведения государственной регистрации такого договора необходимо предоставить регистрационную службу письменное согласие получателя ренты и указать в договоре купли-продажи то, что данный объект обременен договором пожизненного содержания с иждивением. При этом новый собственник приобретает все права и обязанности плательщика ренты. Такие же последствия возникают и при наследовании обремененного рентой имущества.

Гражданским кодексом предусмотрена возможность досрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств, предусмотренных договором. При наличии таких условий получателю ренты предоставляется право по его усмотрению требовать либо возврата имущества, переданного по договору, либо требовать выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты как сторона ответственная за нарушение обязательств не может требовать возврата всех тех средств, которые были переданы им получателю ренты при исполнении договора. Для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением получателю ренты необходимо обратиться в суд [35].

Статья 530 ГК РК устанавливает, что договор пожизненной ренты прекращается в случае смерти последнего получателя ренты. Ст. 535 ГК РК, регулирующая прекращение пожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращения договора предусматривает, что «при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 527 ГК РК. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Содержание приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 533 ГК РК, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не расторжения. Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением или соглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаем, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 530 ГК РК о том, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами главой 28 ГК РК.

На практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности, прекращение обязательство новацией. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательство между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник).

Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты.

Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты. Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано но соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленными для договора дарения.

В практике этот вид прекращения обязательства по договором пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.

В целом следует признать, что договор ренты урегулирован достаточно грамотно. Есть некоторые незначительные проблемы, которые требуют внесения изменения в законодательство. Однако, большинство проблем могут быть разрешены путем разъяснений высших судебных инстанций, поскольку возникают, главным образом, из-за сложности самого института ренты.


Заключение

В теории гражданского права правовая регламентация рентных отношений получила должное закрепление и признание. То есть существует легальная дефиниция самого договора ренты и таких его видов, как постоянная и пожизненная рента. Кроме того, законодатель и юридическая наука выделяют вид пожизненной ренты, именуемой пожизненная рента с иждивением. Причем четкость юридической конструкции договора не позволяет усомниться в наличии или отсутствии рентных отношений в той или иной жизненной ситуации. Особенно это касается договора пожизненной ренты с иждивением.

Однако на практике довольно часто встречаются случаи «вольного» отношения с квалификацией рентных отношений и обличение их в другую договорную форму, что влечет различные неблагоприятные последствия для участников таких отношений [36].

Так, законодатель установил для договора ренты обязательную нотариальную форму. В связи с этим участникам сделки для оформления рентных отношений приходится обращаться к нотариусу. При этом имеется в виду, что обращение к нотариусу влечет более высокую степень юридической обеспеченности и защищенности прав, и охраняемых законом интересов сторон. Нотариус, в соответствии с Законом РК «О нотариате», обязан объяснить сторонам существо и последствия удостоверяемой сделки. Однако, как показывает практика, нотариусы не всегда успешно справляются с поставленной задачей при удостоверении рентных отношений [37].

Так, со времени введения  в действие Особенной части ГК РК (июль 1999 года) в центре по недвижимости Восточно-Казахстанской области зарегистрировано несколько десятков сделок с недвижимостью под наименованием «Договор дарения с условием пожизненного содержания». Анализ данных договоров показывает, что все они, безусловно, представляют собой договор пожизненной ренты с иждивением, то есть относятся к поименованным законодателем договорам, их правовая природа четко определена в параграфах 3-4 главы 28 Гражданского кодекса РК (статьи 530-539) [38].

Что же вынуждает нотариусов прибегать к иной формулировке данного договора и подменять возмездную, рисковую сделку, являющуюся тяжким бременем для плательщика, безвозмездным договором дарения? По их мнению, обоснованием этому служит пункт 2 статьи 519 ГК РК, где указано, что если имущество, отчуждаемое под выплату ренты, передается ему бесплатно, то к отношению сторон по передаче и оплате применяются нормы о купле-продаже. Неправильное толкование данной нормы ведет к указанным выше казусам.

Дело в том, что договор ренты сконструирован законодателем как сложная сделка, состоящая из нескольких юридических фактов. Лишь при наличии определенного юридического состава данных, сделка признается договором ренты. Учитывая и без того рисковый характер сделки для нового собственника, то есть для плательщика ренты, прежний ГК РК предусматривал передачу имущества в собственность плательщику только бесплатно (безвозмездно).

Гражданский кодекс РК, расширив границы договора ренты и по субъектам, и по объектам, предусмотрел передачу имущества под выплату ренты либо возмездно, либо безвозмездно. Соответственно, правила о договоре дарения или купли-продажи распространяются не на весь договор ренты, а лишь не его эпизод, часть. Это, однако, не означает, что договор ренты, можно именовать договором дарения или купли-продажи. Тем более, что договоры ренты и дарения являются прямо противоположными по юридической конструкции и никак не могут быть смешиваемы в одно наименование.

В приведенной ситуации необоснованно проводится аналогия между одаряемым  и плательщиком ренты, который несет основную обязанность в договоре ренты. Причем, эта обязанность многолика и практически постоянна, во всяком случае – длительно, обременительно. Поэтому фигура одаряемого в договоре дарения не является равнозначной фигуре приобретателя имущества (плательщика ренты) в договоре ренты.  Отсюда вытекает единственный вывод: договоры дарения и ренты являются самостоятельными поименованными договорами, каждый из них имеет особую правовую природу, нельзя подменять один договор другим, в том числе допускать комбинирование указанных двух договоров в любом варианте [39].

И все же следует сделать общий вывод, что рентные обязательства – разновидность обязательств по передаче имущества в собственность или иное вещное право.

Стороны в договоре именуются плательщик ренты и получатель ренты. Получателем ренты могут быть физические лица (чаще всего, это больные, престарелые лица, т.е. те, для которых рентные платежи являются единственным источником существования) и некоммерческие юридические лица. Плательщиком ренты могут быть  все субъекты гражданского права.

Условие о предмете является существенным. Обычно это движимое или недвижимое имущество, а также рента, которой согласно ст.520 ГК РК обременяются договоры ренты, т.е. права получателя ренты следуют за тем недвижимым имуществом, которое обременяют. То есть, если недвижимое имущество, обремененное рентой, будет отчуждено плательщиком ренты, его обязательства в отношении получателя ренты перейдут на приобретателя (нового собственника) имущества, даже если он и не знал о данном бремени, а плательщик ренты (отчуждатель) будет нести субсидиарную ответственность с новым собственником, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность [40].

Выделены видовые характеристики ренты в действующем гражданском законодательстве:

а) видами договора ренты являются договоры постоянной и пожизненной ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением следует рассматривать в качестве разновидности (подвида) последнего;

б) существует дифференциация рентных отношений в зависимости от того, на каких началах – возмездно или безвозмездно – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты;

в) существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, – в другом.

А также, считаем обоснован научный вывод, в соответствии с которым договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения – в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты – в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

Игнорирование данного принципа приводит к необоснованному распространению на ренту не свойственных ей правовых норм. Весьма затруднительно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института дарения, как отказ одаряемого принять дар, ограничение, запрещение и отмена дарения и др.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества – также государственной регистрации. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой, поскольку ст. 520 ГК РК не содержит указаний на его недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 520 ГК РК, поскольку если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

Установленный размер пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением относится к коллизионным вопросам и по-разному решается на практике. Поскольку на сегодняшний день суммы, устанавливаемые в договорах ренты, не сопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно, целесообразно определять размер рентных платежей, исходя из размера прожиточного минимума в соответствии с Законом Республики Казахстан от 16 ноября 1999 г. № 474-I «О прожиточном минимуме», Постановлением Правительства Республики Казахстан от 8 апреля 2000 года № 537 «О порядке определения черты бедности».

Если плательщик ренты не исполняет обязанностей по обеспечению исполнения договора, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения условий обеспечения по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, получатель вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора [41].

Гарантией прав получателя ренты является также обязанность плательщика ренты в случае просрочки выплаты ренты, уплаты неустойки в размере и порядке, предусмотренном ст.353 ГК РК – ответственность за пользование чужими денежными средствами.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно – постоянная рента, или на срок (период) жизни получателя ренты – пожизненная рента. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств.


Список использованных источников

1 Анненков В.А. Система Русского гражданского права. Т.4: Отдельные обязательства .-СПб, 1999

2 Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве.. -М., 1954

3 ЕМ В.С. Договор ренты //Законодательство, 2003. №5, с.9.

4 Бару М.И. Договорные обязательства о содержании//Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948.

5  Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1954.

6 Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 2003.

7 Пахомов А. Купля-продажа с правом пожизненного содержания//Закон 2003, №7.

8 Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года // БД Закон

9 Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Комментарий к ГК РК (Особенная часть).- Алматы: 2003.

10 Идрысова С. Рента или дарение // Предприниматель и право № 4., 2003.

11 Гражданский кодекс РК (Общая часть) от 27 декабря 1994 года // БД Закона

12 Закон РК «О государственном имуществе» от 1 марта 2011 года // БД Закон

13 Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года // БД Закон

14 Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 года // БД Закон

15 Сулейменов М.К., Басин Ю.Г. Гражданское право РК: Учебник для ВУЗов. Т.2. – Алматы, 2002.

16 Закон Республики Казахстан «О страховой деятельности» от 18 декабря 2000 года // БД Закон

17 Брагинский М.И., Витрянский В.В.  Договорное право. Кн.вторая: Договоры по передаче имущества М., 2000.

18 Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. – М.: Юридическая литература, 2002.

19 Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961. – Книга 3. – С.333-338;

20 Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975.

21 Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей – М.: Норма, 2004.

22 Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А.Суханова. М., 1998. Т.1.

23 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права - М.: Статут, 2002.

24 Воронина М. Рентный договор и его разновидности // Юридический вестник. Челябинск, 2003.

25 Проблемы действительности рентного договора. // «Город Чита на рубеже XXI века»: Тезисы докладов к научно-практической конференции. Чита, 2001.

26 Закон Республики Казахстан «О валютном регулировании и валютном контроле» от 13 июня 2005 года // БД Закон

27 Сергеев А.П., Толстой Ю. К.  Гражданское право  ч.2. - М., 2001.

28 Судебная практика по искам о защите права собственности. ГК РК – толкование и комментирование. – Алматы, 1997.

29 Вопросы возмещения материального ущерба и морального вреда. Бюллетень Верховного Суда  РК: 1998 № 7.

30 Споры по возмещению имущественного ущерба. Бюллетень Верховного Суда РК:1999.

31 Калпина А.Г., Масляева А.И.  Гражданское право: ч.2. - М.: 1999.

32 Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан (Особенная часть). Т. 2. - Алматы: Данекер, 2001.

33 Басин Ю.Г.  Сделки: учебное пособие.  – Алматы,1996.

34 Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. №1. с

35 Н.Абдуразакова Пожизненная рента. Проблемы и решения. Журнал "Недвижимость" № 19 (662) от 12 мая 2008 г.

36 Айкумбекова Э. «Объект завещания по ГКРК 1999г. (особенная часть)». Республиканский научно-практический журнал «Фемида» №4, 2005.

37 Закон РК «О нотариате» от 14 июля 1997 года // БД Закон

38 Стамкулова Л. «К вопросу о стадии заключения договора». Журнал «Закон и время» №7, июль 2005.

39 Егорова Н.Д., Сергеева А.П. Гражданское право: практикум.  – Москва: Проспект, 1998.

40 Мартемьянова В.С.  Хозяйственное право: Том  2. - М.: 1994.

41 Жангереева Ш.А.  О правовом значении регистрации сделок // общественно-политический, научно-правовой журнал Заң және Замаң №2, 2002.

PAGE   \* MERGEFORMAT52



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
11666. Комплексный анализ гражданско-правового регулирования договора аренды 54.86 KB
  Переход к рыночной экономике подразумевает реформирование арендных отношений. В этой связи системное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к арендным отношениям и спорам, возникающим в период действия договора, применяются как нормы гражданского законодательства РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы применяются при регулировании арендных отношений, необходимо установить правильную правовую квалификацию
1753. Проблемы правового регулирования предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве в рамках договора контрактации в Российской Федерации 44.94 KB
  Теоретические аспекты и общая характеристика договора контрактации. Понятие значение и сфера применения договора контрактации. Признаки договора контрактации. Предмет и стороны договора контрактации.
18239. Заключение, изменение и прекращение гражданско-правового договора 84.97 KB
  Обеспечение защиты таких мер, их практическая значимость делают необходимым уточнить правовую природу их взаимодействия с другими явлениями, которые существуют в гражданском обороте, основаниях и условиях ограничений, правовых последствий. Кроме того, представляется необходимым улучшить системы, созданной путем заключения и прекращения договорных обязательств в целях обеспечения максимальной потребности и интересы лиц, участвующих, всех гражданских перевозок.
15051. Классификация условий гражданско-правового договора по объему свободы сторон в их определении 610.48 KB
  Рассмотреть сущность гражданско-правового договора как юридической конструкции; исследовать принцип свободы договора и основания ее ограничения; проанализировать соглашение сторон как основание изменения и расторжения договора;
1661. Отличия гражданско-правового регулирования труда профессиональных спортсменов 26.65 KB
  Отличия гражданскоправового регулирования труда профессиональных спортсменов Заключение Список использованных источников и литературы Введение На современном этапе повышения роли физической культуры и спорта в государстве и обществе возрастает потребность в четком урегулировании нормами права отношений профессиональных спортсменов заключаемых с ними гражданскоправовых договоров. В связи с этим поднимается вопрос о том нормами какой отрасли права трудового или гражданского необходимо регулировать труд профессиональных спортсменов в...
14019. Особенности гражданско-правового регулирования экономической деятельности индивидуального предпринимателя 42.37 KB
  Ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации а также уклонение от постановки на учет в налоговом органе. Особенности гражданскоправового регулирования экономической деятельности индивидуального предпринимателя. Приложения Введение Предпринимательство без образования юридического лица также известное как индивидуальное предпринимательство – одна из наиболее динамично развивающихся форм коммерческой деятельности. Также в данной работе изучены экономические и правовые...
5900. Проблемы правовых отношений и механизма правового регулирования 29.52 KB
  Правовое отношение это возникающая на основе норм права общественная связь участники которой имеют субъективные права и юридические обязанности обеспеченные государством. Это центральное звено механизма правового регулирования главный канал реализации права. Стороны правоотношения всегда обладают субъективными правами и несут обязанности. Правовое отношение суть такое общественное отношение в котором осуществление субъективного права и исполнение обязанности обеспечены возможностью государственного принуждения.
10899. Понятие и предмет гражданского права. Метод гражданско-правового регулирования. Принципы и функции гражданского права 28.68 KB
  Принципы и функции гражданского права. Понятие частного права. Гражданское право как отрасль права как наука как учебная дисциплина.
18406. Особенности проблемы правового регулирования трудовых отношений в сфере частного предпринимательства 124.52 KB
  Новизну и практическое значение имеет содействие малого предпринимательства поддержанию на должном уровне конкуренции, гибкой перестройке производства, ускорению инновационных процессов, формированию социальной направленности трудовых отношений и росту занятости.
18094. Проблемы правового регулирования нотариальной деятельности в Республике Казахстан и пути их решения 91.68 KB
  Сущность нотариальной формы заключается в том что на документе нотариусом или другим должностным лицом имеющим право совершать нотариальное действие совершается удостоверительная надпись. Что для того что бы к примеру поставить печать на документе нотариус осуществляет ряд таких нотариальных действий как: установление личности обратившегося за совершением нотариального действия гражданина его представителя или представителя юридического лица; проверяет подлинность подписей лиц обратившихся за совершением нотариального действия;...
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.