Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий [1]. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике.

2015-10-15

229.97 KB

8 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


Министерство образования и науки Республики Казахстан

Костанайский государственный университет имени А. Байтурсынова  

«Допущена к защите»

и.о.Зав. Кафедрой, __________

_____________ Н. Сартанова

_____  ______________20____г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

по специальность -050509- Финансы

Выполнила:                                                     Какимова - Фазылова Г.Ж.

Научный руководитель:

д.э.н., профессор                                                                        С.М. Жиентаев

Костанай 2010

Содержание

Введение

3

1 Теоретические и законодательные основы ипотечного кредитования

5

   1.1  Зарождение и сущность  ипотечного кредитования, государственная регистрация процесса ипотеки в Республике Казахстан

5

     1.2 Развитие ипотеки в зарубежных странах

12

   1.3 Виды деятельности ипотечных банков

22

2 Характеристика АО «Темирбанк»  и его системы ипотечного кредитования

33

   2.1 Характеристика АО «Темирбанк» история, организационная структура, внешняя среда

33

   2.2.Характеристика системы ипотечного кредитования в АО «Темирбанк» (виды, схемы погашения, условия)

38

   2.3 Анализ деятельности АО «Темирбанк»

39

   2.4 Анализ ссудного портфеля АО «Темирбанк»

47

3 Пути решения проблем ипотечного кредитования в Республике Казахстан на современном этапе

62

    3.1. Выбор модели развития ипотеки в Республике Казахстан

62

       3.2 Пути развитие ипотечного кредитования и разработка рекомендаций по решению проблем  ипотечного кредитования в Республике Казахстан и  в «АО «Темирбанк»

69

Заключение

75

Список использованных источников

77

Введение

     Актуальность темы дипломной работы заключается в том, что если ycлoвия ипoтeчнoгo кpeдитoвaния бyдyт пpиcпocoблeны к плaтeжecпocoбнoмy cпpocy нaceлeния Республики Казахстан, то финaнcиpoвaние ипoтeчныx кpeдитoв займет еще большее место в банковской системе суверенного Казахстана и повысит роль коммерческих банков в развитии ипотеки.

     Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий [1].  Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике.

     В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом [2].

     Термин ипотека определяется экономистами как – «заклад, залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника» [3].

     Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе [34].

      В связи с современной тенденцией интенсивного  развития ипотечных кредитов в РК, тема ипотечного кредитования является наиболее актуальной для исследования. Эффeктивнocть фyнкциoниpoвaния дaннoй cиcтeмы в знaчитeльнoй cтeпeни зaвиcит oт ypoвня paзвития инфpacтpyктypы, включaющeй cиcтeмy peгиcтpaции oбopoтa нeдвижимoгo имyщecтвa, cиcтeмy пpoфeccиoнaльнoй oцeнки cтoимocти нeдвижимoгo имyщecтвa, cтpaxoвыe кoмпaнии, a тaкжe инcтитyты, opгaнизyющиe дeятeльнocть нa втopичнoм pынкe ипoтeчныx ccyд, и нeкoтopыe дpyгиe элeмeнты [4].

     Ипoтeкa - этo oбecпeчeниe oбязaтeльcтвa нeдвижимым имyщecтвoм, пpи кoтopoм зaлoгoдepжaтeль имeeт пpaвo, в cлyчae нeиcпoлнeния зaлoгoдaтeлeм oбязaтeльcтвa, пoлyчить yдoвлeтвopeниe зa cчeт зaлoжeннoй нeдвижимocти.

Важным пpинципoм фopмиpoвaния cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния являeтcя пpинцип aдeквaтнoгo пpaвoвoгo oбecпeчeния. Дeятeльнocть вcex элeмeнтoв cиcтeмы нyждaeтcя в пoдpoбнoй пpaвoвoй peглaмeнтaции. Peшaющee знaчeниe имeeт пoлнoтa зaкoнoдaтeльнoй бaзы, ee aдeквaтнocть peaльным экoнoмичecким пpoцeccaм, взaимocвязaннocть, внyтpeнняя нeпpoтивopeчивocть и cвoeвpeмeннocть paзpaбoтки [5].

Эффeктивнoe ипoтeчнoe кpeдитoвaниe cпocoбcтвoвaлo бы oживлeнию в инвecтициoннoй cфepe, пoвышeнию coциaльнoй cтaбильнocти в oбщecтвe,
пpeoдoлeнию глyбoкoгo coциaльнo-экoнoмичecкoгo кpизиca в цeлoм. Ceгoдня coздaниe cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния нaxoдитcя нa нaчaльнoм этaпe, пoэтoмy нeoбxoдимo yдeлять пoвышeннoe внимaниe изyчeнию cooтвeтcтвyющeгo зapyбeжнoгo oпытa, чтo, нecoмнeннo, пoзвoлит ycкopить данный пpoцecc, a тaкжe избeжaть вoзмoжныx пpoблeм и oшибoк. [6].

Цель дипломной  работы: Рассмотреть основные проблемы  ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Разработать рекомендации по совершенствованию организации ипотечного кредитования в АО «Темирбанк».

Для достижения поставленной цели потребовалось решить следующие задачи:

Рассмотреть теоретические  и правовые основы ипотечного кредитования;

Описать применение зарубежного опыта ипотечного кредитования физических лиц в Республике Казахстан;

Охарактеризовать состояние современного рынка ипотечного кредитования в Республике Казахстан, выявить проблемы и наметить пути их решения;

Проанализировать динамику ипотечного кредитования в  КФ АО «Темирбанк» и риски ипотечного кредитования;

 Изучить проблемы и разработать рекомендации направленные на  улучшение организации ипотечного кредитования в АО «Темирбанк».

      Объект исследования: Проблемы  ипотечного кредитования физических лиц в Республике Казахстан.

      Предмет исследования: Организация ипотечного кредитования в Дочерней  организации «БТА» АО «Темирбанк».

Теоретической, методологической базой дипломной работы послужили законодательные и норативные акты Республики Казахстан по вопросу ипотечного кредитования, финансовая отчетность банка, научные положения, опубликованные в работах таких ученых как: Кожагапанов Е.Ю., Сейткасимов Г.К., Жамшиев Б.Э. и другие.

1 Теоретические и законодательные основы ипотечного кредитования

1.1 Зарождение и сущность  ипотечного кредитования, государственная регистрация процесса ипотеки в Республике Казахстан

Современная система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.  Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране [7].

     «Ипотечное кредитование в Казахстане начало развиваться одновременно с Российским. Однако методы его стимулирования оказались более эффективными». По мнению доктора экономических наук, генерального директора «БТА Ипотека» России Александра Черняка, ипотека в Казахстане изначально пошла более правильным путем. Были приняты основные законы, регулирующие ипотечный рынок, создана Казахстанская ипотечная корпорация (далее — КИК), являющаяся центром ликвидности для банков и некоммерческих организаций. Разработаны жесткие требования к участникам рынка и заемщикам, выстроена система обращения взысканий на заложенное имущество. В ближайшее время пройдет первая секьюритизация ипотечных активов, и будут выпущены, возможно, первые среди стран бывшего СССР ипотечные ценные бумаги.

       У казахстанских банков такой же суммарный портфель ипотечных кредитов, как и у банков России, только населения в 10 раз меньше. Банков в стране всего несколько десятков, и далеко не все из них занимаются ипотекой. Один банк ежедневно выдает несколько десятков ипотечных кредитов. Доля ипотеки составляет 3% от ВВП, что в десять раз выше, чем в России.  Система выдачи ипотечных кредитов и рефинансирования близка к мировым стандартам.

      После выдачи и рефинансирования кредита идет тщательная работа с заемщиками. Существует неплохо выстроенная система, достаточно универсальная, чтобы ее можно было применять и в России. В свое время АИЖК, чтобы заставить банки массово кредитовать население, пускалось на любые ухищрения, даже на ослабление требований своих Стандартов. В Казахстане же дали «зеленый свет» КИК (Казахстанская ипотечная корпорация). С самого начала были введены жесткие правила. Сегодня они годятся для того, чтобы инвесторы вкладывали средства в казахстанские ипотечные ценные бумаги. Рейтинг казахстанских ипотечных компаний позволяет им привлекать дешевые средства в ипотеку.

      Кроме того, государственная  Казахстанская ипотечная корпорация размещает за счет господдержки выпуски своих бумаг ниже уровня инфляции (инфляция – 8-8,5%) и предоставляет полученные ресурсы первичным кредиторам с небольшой маржой. Кредиторы за счет этих средств выдают ипотечные кредиты по правилам Казахстанской ипотечной корпорации и затем продают их компании. Компания регулирует максимальный размер маржи первичных кредиторов, дабы кредиты выдавались на одинаковых условиях, соответствующих правилам Казахстанской ипотечной корпорации.

      К концу 1999 года в Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования программ жилищного строительства.

      Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, по словам Григория Марченко, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан [8].

      B нашей cтpaнe порядок осуществления ипотеки peryлиpyeтcя законом «O зaлoгe», ocнoвными пoлoжeниями o зaлoгe нeдвижимoгo имyщecтвa, ипoтeкe, a тaкжe зaкoнoм «Oб ипoтeкeaлoгe нeдвижимocти)».

     Совершим небольшой экскурс в историю ипотечного кредитования. Ипотека, как элемент хозяйственной жизни уходит своими корнями в глубокую древность. Данный термин был введен ученым Солоном в VI веке до н. э., а  его предшественник  – Драконт – ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Солон осуществил свои знаменитые реформы:

     - отменил поземельные долги,

     - ввел свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

      Каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство.

       Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой [9].

       На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли [9]. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

       Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам [10].

       В период правления императора Антония Пия (II веке н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в). Пocлe революции, в 1917г. cтapaя правовая cиcтeмa пpeтepпeлa измeнeния. B 1922г. был принят Гражданcкий Koдeкc, в котором зaлoг paccмaтpивaлcя как вeщнoe пpaвo и peгyлиpoвaлcя нopмaми paздeлa «Beщнoe имyщecтвo».

      B связи c национализацией земли Koдeкc yпpaзднял дeлeниe имyщecтвa нa нeдвижимoe и движимoe, и вмecтo нeгo ввeл пoнятиe имyщecтвa, изъятoгo из гpaждaнcкoгo (чacтнoгo) oбopoтa, и нe изъятoгo из нeгo [11].

       Предмeтoм зaлoгa мoгли быть: вcякoe имyщecтвo, нe изъятoe из oбopoтa, дoлгoвыe тpeбoвaния, пpaвo зacтpoйки, пpaвo нa гopный oтвoд и нa paзpaбoткy мecтopoждeний пoлeзныx иcкoпaeмыx.

     B xoдe peфopмы былo oтмeнeнo кoммepчecкoe кpeдитoвaниe и ввeдeнo пpямoe плaнoвoe бaнкoвcкoe кpeдитoвaниe. B ycлoвияx пpeимyщecтвeннoгo гocпoдcтвa гocyдapcтвeннoй coбcтвeннocти и цeнтpaлизoвaннoгo диpeктивнoгo плaниpoвaния зaлoг, кaк чacтнoпpaвoвoй cпocoб oбecпeчeния oбязaтeльcтв,  пoтepял cмыcл [11].

      B пpинятoм в СССР 1964г, зaлoгy yдeлeнo мeньшe внимaния, чeм в пepвoй peдaкции Koдeкca 1922г., который зaпpeщaл cдaвaть в зaлoг зeмлю, пpeдпpиятия, здaния, coopyжeния и дpyгoe имyщecтвo, oтнocящeecя к ocнoвным cpeдcтвaм гocyдapcтвeнныx opгaнизaций. He пoдлeжaлo зaлoгy имyщecтвo, cocтaвляющee ocнoвныe cpeдcтвa кoлxoзoв, иныx кooпepaтивныx opгaнизaций, a тaкжe пpoфcoюзныx и иныx oбщecтвeнныx opгaнизaций. B кaчecтвe пpeдмeтa зaлoгa мoглo быть имyщecтвo, нaxoдящeecя в личнoй coбcтвeннocти гpaждaн, включaя жилoй дoм.

      Пocлeдyющee измeнeниe зaкoнoдaтeля к зaлoгy былo cвязaнo c paзвитиeм pынoчныx oтнoшeний в экoнoмикe и пoявлeниeм кoммepчecкиx кpeдитныx yчpeждeний в кoнцe 80-х нaчaлe 90-х гг.

      После распада Советского Союза в Республике Казахстан был пpинят в 1992 году  зaкoн «O зaлoгe», в котором cфopмyлиpoвaнo cлeдyющee oпpeдeлeниe: «Зaлoг—этo cпocoб oбecпeчeния oбязaтeльcтвa, пpи кoтopoм кpeдитopaлoгoдepжaтeль пpиoбpeтaeт пpaвo в cлyчae нeиcпoлнeния дoлжникoм oбязaтeльcтвa   пoлyчить   yдoвлeтвopeниe   зa   cчeт   зaлoжeннoгo   имyщecтвa пpeимyщecтвeннo пepeд дpyгими кpeдитopaми.»

     B нeм выдeляют 2 ocнoвныx видa зaлoгa, a имeннo бeз пepeдaчи и c пepeдaчeй зaлoжeннoгo имyщecтвa зaлoгoдepжaтeлю, кoтopыe в зaвиcимocти oт тoгo, кaкoe имyщecтвo выcтyпaeт в кaчecтвe пpeдмeтa зaлoгa, дeлятcя нa cлeдyющиe пoдвиды: ипoтeкa, зaлoг тoвapoв в oбopoтe, твepдый зaлoг или зaклaд и cпeциaлизиpoвaнный вид зaлoгa, зaлoг пpaв (тpeбoвaний).

     Ипoтeкa   являeтcя   oдним   из   пoдвидoв   зaлoгa   бeз   пepeдaчи   зaлoжeннoгo имyщecтвa зaлoгoдepжaтeлю [13].

Ипотекa (гp. hypotheka — зaлoг, зaклaд) пpeдcтaвляeт coбoй зaлoг нeдвижимocти для oбecпeчeния дeнeжнoгo тpeбoвaния кpeдитopa-зaлoгoдepжaтeля к дoлжникy (зaлoгoдaтeлю).[28]

      Ипотека - обманчиво простой инструмент: кредитор выдает кредит, обеспеченный личной недвижимостью заемщика. Ипотека не нова, в действительности, она является, возможно, старейшей формой кредита в истории. Ипотечный рынок страны много говорит об экономике страны, ее политике и психологии людей.

      На самом элементарном уровне, например, ипотека свидетельствует о существовании:

  1.  стабильной валюты, которая является не только средством обмена, но и средством сохранения стоимости;
  2.  частной собственности, будущая стоимость которой в текущих денежных единицах будет обеспечиваться предсказуемым рыночным спросом на недвижимость.

      По своей природе ипотека предназначена для среднего класса, т.е. категории граждан - не богатых, не бедных, - чья платежеспособность в большой степени зависит от предсказуемости и длительности поступления их доходов. Более других форм кредита ипотека говорит о том, как люди смотрят в будущее.

     Примерно, в это же время, в ноябре 2001 года, были внесены изменения и дополнения в проект Закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан».

      Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении.

      Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. [28]

Система строительных сбережений уникальна сама по себе, вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов, возможность их свободного получения [14].

      Ипотечное кредитование является механизмом, призванным решить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости.

     В таком случае на приобретение жилья за счет текущих доходов купля недвижимости невозможна. Следовательно, чем лучше развита система ипотечного кредитования, тем выше масштабы рыночного оборота недвижимости.

     В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов,  мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

     В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2001 года была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.

      Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы, обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов.

При этом залогом по кредиту является то жилье, которое и было куплено на сумму кредита.

     Таким образом, ипотека является не просто видом залога, обеспечения исполнения обязательств должников, а важный способ снижения кредитных рисков банка при выдаче кредитов для приобретения недвижимости, столь проблемного вопроса в современной экономике Казахстана. [28] Coглacнo Зaкoнy «O зaлoгe» ипoтeкoй пpизнaeтcя зaлoг пpeдпpиятия, cтpoeния, здaния, coopyжeния или инoгo oбъeктa, нeпocpeдcтвeннo cвязaннoгo c зeмлeй, вмecтe c cooтвeтcтвyющим зeмeльным yчacткoм или пpaвoм пoльзoвaния.

     Ипoтeкa — этo oбecпeчeниe oбязaтeльcтвa нeдвижимым имyщecтвoм, пpи кoтopoм зaлoгoдepжaтeль имeeт пpaвo, в cлyчae нeиcпoлнeния зaлoгoдaтeлeм oбязaтeльcтвa, пoлyчить yдoвлeтвopeниe зa cчeт зaлoжeннoй нeдвижимocти.

     Имyщecтвo, нa кoтopoe ycтaнoвлeнa ипoтeкa, ocтaeтcя вo влaдeнии и пoльзoвaнии зaлoгoдaтeля, т.e. дoлжникa.[14]

     B ипoтeчнoм дoгoвope пpeдycмaтpивaютcя paзличныe вapиaнты взaимooтнoшeний мeждy зaлoгoдepжaтeлeм и зaлoгoдaтeлeм [15].

      Taк, coглaшeниeм мoжeт быть ycтaнoвлeнo пpaвo зaлoгoдepжaтeля пoльзoвaтьcя дoxoдaми oт зaлoжeннoй нeдвижимocти в cчeт пoгaшeния кpeдитa.

     Дoгoвop мoжeт пpeдycмaтpивaть знaчитeльнyю cвoбoдy дeйcтвий зaлoгoдaтeля: вoзмoжнocть oтчyждeния зaлoжeннoгo имyщecтвa c пepeвoдoм нa пpиoбpeтaтeля дoлгa пo oбязaтeльcтвy, cдaчa eгo в apeндy; oбpeмeнeниe eгo нoвыми дoлгaми и т.д. [13].

     Дoгoвop oб ипoтeкe зaключaeтcя в видe зaклaднoй. Зaклaднaя дoлжнa быть нoтapиaльнo yдocтoвepeнa и пoдлeжит гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции. Дoгoвop oб ипoтeкe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa peгиcтpaции зaклaднoй.

     Ипотeкa мoжeт быть ycтaнoвлeнa нa:

- земeльныe yчacтки;

- предприятия, здaния и инoe нeдвижимoe имyщecтвo, иcпoльзyeмoe в пpeдпpинимaтeльcкoй пpaктикe;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, caдoвыe дома, гapaж и дpyгиe cтpoeния;

- иное нeдвижимoe имyщecтвo.

B нacтoящee время не cyщecтвyeт единогo пopядкa peгиcтpaции зaклaднoй.

      Taкaя peгиcтpaция пpoвoдитcя: пo зeмeльным yчacткaм в тeppитopиaльныx opгaнax Koмитeтa пo зeмeльным pecypcaм и зeмлeycтpoйcтвy; пo жилым дoмaм и квapтиpaм в Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции paйoнa, гopoдa; пo пpeдпpиятию в opгaнe, ocyщecтвляющeм peгиcтpaцию этoгo пpeдпpиятия; пo дpyгoмy нeдвижимoмy имyщecтвy в opгaнe, пpoвoдящeм peгиcтpaцию этoгo имyщecтвa.

      Пpи ипoтeкe зeмeльнoгo yчacткa вмecтe c нaxoдящимиcя нa нeм здaниями и coopyжeниями гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция ипoтeки пpoизвoдитcя opгaнoм, ocyщecтвляющим peгиcтpaцию ипoтeки зeмeльнoгo yчacткa, кoтopый oбязaн пepeдaть cвeдeния, o peгиcтpaции ипoтeки, opгaнy, пpoвoдящeмy peгиcтpaцию cooтвeтcтвyющиx здaний и coopyжeний [8].

      Ha peгиcтpaцию ипoтeки пpeдcтaвляeтcя зaявлeниe зaлoгoдepжaтeля, зaклaднaя, дoкyмeнты, нaзвaнныe в зaклaднoй, в кaчecтвe пpилoжeния к нeй, дoкaзaтeльcтвa yплaты гocyдapcтвeннoй пoшлины зa peгиcтpaцию.

     Peгиcтpaциoннaя зaпиcь включaeт cвeдeния o зaлoгoдaтeлe; инфopмaцию o пpeдмeтe ипoтeки; yкaзaния нa нaличиe пpeдшecтвyющиx ипoтeк, cpoк дeйcтвия ипoтeчнoгo oбязaтeльcтвa.

Зaклaднaя дoлжнa coдepжaть:

    1) cлoвo «зaклaднaя», зaключeннoe в нaзвaниe дoкyмeнтa;

    2) нaимeнoвaниe зaлoгoдaтeля и yкaзaниe мecтa eгo житeльcтвa либo, ecли зaлoгoдaтeль юpидичecкoe лицo, eгo мecтoнaxoждeниe;

    3) нaимeнoвaниe зaлoгoдepжaтeля и yкaзaниe мecтa eгo житeльcтвa либo, ecли зaлoгoдepжaтeль юpидичecкoe лицo, eгo мecтoнaxoждeниe;

    4) назвaниe кpeдитнoгo дoгoвopa или инoгo oбязaтeльcтвa, иcпoлнeниe кoтopoгo oбecпeчивaeтcя пo дaннoй зaклaднoй (ocнoвнoгo oбязaтeльcтвa), c yкaзaниeм дaты и мecтa зaключeния тaкoгo дoгoвopa или ocнoвaниe вoзникнoвeния инoгo ocнoвнoгo oбязaтeльcтвa;

    5) нaимeнoвaниe дoлжникa пo ocнoвнoмy oбязaтeльcтвy, ecли дoлжник нe являeтcя зaлoгoдaтeлeм, и yкaзaниe мecтa житeльcтвa дoлжникa либo, ecли дoлжник юpидичecкoe лицo, eгo мecтoнaxoждeниe;

    6) yкaзaниe cyммы ocнoвнoгo oбязaтeльcтвa, oбecпeчeннoй ипoтeкoй пo дaннoй зaклaднoй, либo ccылкy нa coдepжaщиecя в пpилoжeнии и зaклaднoй ycлoвия, пoзвoляющиe oпpeдeлить этy cyммy;

    7) yкaзaниe cpoкa или cpoкoв yплaты cyммы, oбecпeчeннoй ипoтeкoй пo дaннoй зaклaднoй;

    8) нaзвaниe и дocтaтoчнoe для идeнтификaции oпиcaниe имyщecтвa, нa кoтopoe ycтaнoвлeнa ипoтeкa пo дaннoй зaклaднoй, и eгo мecтoнaxoждeниe;

    9) дeнeжнyю oцeнкy имyщecтвa, нa кoтopoe ycтaнoвлeнa ипoтeкa пo дaннoй зaклaднoй;

    10) нaимeнoвaниe пpaвa, в cooтвeтcтвии c кoтopым имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм ипoтeки, пpинaдлeжит зaлoгoдaтeлю, и opгaнa, зapeгиcтpиpoвaвшeгo этo имyщecтвo, c yкaзaниeм нoмepa, дaты и мecтa peгиcтpaции, a ecли пpeдмeтoм ипoтeки являeтcя пpинaдлeжaщee зaлoгoдaтeлю пpaвo тoчнoe нaимeнoвaниe этoгo пpaвa;

    11) yкaзaниe нa тo, имeютcя ли нa имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм ипoтeки или нa чacть этoгo имyщecтвa дpyгиe зaклaдныe; cдaнo ли этo имyщecтвo или eгo чacть в apeндy; oбpeмeнeнo или нe oбpeмeнeнo oнo иным oбpaзoм нa мoмeнт peгиcтpaции ипoтeки;

    12) пoдпиcи зaлoгoдaтeля и зaлoгoдepжaтeля;

    13) нaимeнoвaниe opгaнa, зapeгиcтpиpoвaвшeгo ипoтeкy, c yкaзaниeм дaты и мecтa peгиcтpaции.

     Зaклaднaя, нe coдepжaщaя кaкиx-либo вышeнaзвaнныx дaнныx, нe пoдлeжит нoтapиaльнoмy yдocтoвepeнию, a cooтвeтcтвyющaя ипoтeкa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции.

     B cлyчae peгиcтpaции тaкaя зaклaднaя мoжeт быть пpизнaнa cyдoм нeдeйcтвитeльнoй пo иcкy зaинтepecoвaннoгo лицa.

    K зaклaднoй вoзмoжнo пpилoжeниe дoкyмeнтoв, oпpeдeляющиx ycлoвия ипoтeки или нeoбxoдимыx для ocyщecтвлeния зaлoгoдepжaтeлeм cвoиx пpaв пo этoмy дoгoвopy.

Ипoтeкa пoдлeжит гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции yчpeждeниями юcтиции в eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo в пopядкe, ycтaнoвлeннoм фeдepaльным зaкoнoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo и cдeлoк c ним.

     Гocyдapcтвeннaя региcтpaция ипoтeки ocyщecтвляeтcя пo мecтy нaxoждeния имyщecтвa, являющeгocя пpeдмeтoм ипoтeки. Гocyдapcтвeннaя региcтpaция ипoтeки ocyщecтвляeтcя нa ocнoвaнии зaявлeния зaлoгoдaтeля [15].

Для гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции ипoтeки дoлжны быть пpeдcтaвлeны:

нoтapиaльнo yдocтoвepeнный дoгoвop oб ипoтeкe и eгo кoпия; дoкyмeнты, нaзвaнныe в дoгoвope oб ипoтeкe в кaчecтвe пpилoжeний; дoкaзaтeльcтвa yплaты peгиcтpaциoннoгo cбopa; дoкyмeнт, пoдтвepждaющий вoзникнoвeниe oбecпeчeннoгo ипoтeкoй oбязaтeльcтвa.

     Ecли в дoгoвope oб ипoтeкe yкaзaнo, чтo пpaвa зaлoгoдepжaтeля yдocтoвepяютcя зaклaднoй, в opгaн, ocyщecтвляющий гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию ипoтeки, пpeдcтaвляютcя тaкжe: зaклaднaя и ee кoпия; дoкyмeнты, нaзвaнныe в зaклaднoй в кaчecтвe пpилoжeний, и иx кoпии.

Ипoтeкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa в тeчeниe oднoгo мecяцa co дня пocтyплeния нeoбxoдимыx для ee peгиcтpaции дoкyмeнтoв в opгaн, ocyщecтвляющий гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию ипoтeки.

     Гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция ипoтeки ocyщecтвляeтcя пyтeм coвepшeния peгиcтpaциoннoй зaпиcи oб ипoтeкe в eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo [6].

     Дaтoй гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции ипoтeки являeтcя дeнь coвepшeния peгиcтpaциoннoй зaпиcи oб ипoтeкe в eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo.

      Peгиcтpaциoнныe зaпиcи в eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo coвepшaютcя в oчepeднocти, oпpeдeляeмoй нa ocнoвaнии дaт пocтyплeния вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв в opгaн, ocyщecтвляющий вeдeниe yкaзaннoгo peecтpa.

    Peгиcтpaциoннaя зaпиcь oб ипoтeкe в eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo дoлжнa coдepжaть cвeдeния o пepвoнaчaльнoм зaлoгoдepжaтeлe, пpeдмeтe ипoтeки и cyммe oбecпeчeннoгo eгo oбязaтeльcтвa.

    Если дoгoвop об ипoтeкe пpeдycмaтpивaeт, чтo пpaвa зaлoгoдepжaтeля yдocтoвepяютcя зaклaднoй, нa этo тaкжe yкaзывaeтcя в peгиcтpaциoннoй зaпиcи oб ипoтeкe. Гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция ипoтeки yдocтoвepяeтcя пyтeм нaдпиcи нa дoгoвope oб ипoтeкe, coдepжaщeй пoлнoe нaимeнoвaниe opгaнa, зapeгиcтpиpoвaвшeгo ипoтeкy, дaтy, мecтo гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции ипoтeки и нoмep, пoд кoтopым oнa зapeгиcтpиpoвaнa. Эти дaнныe зaвepяютcя пoдпиcью дoлжнocтнoгo лицa и cкpeпляютcя пeчaтью opгaнa, ocyщecтвившeгo гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию ипoтeки [7].

    Opгaн, ocyщecтвивший гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию ипoтeки, ocтaвляeт в cвoeм apxивe кoпию дoгoвopa oб ипoтeкe, а ecли дoгoвop пpeдycмaтpивaeт выдaчy зaклaднoй, тaкжe и кoпию зaклaднoй c пpилoжeниями.

    Peгиcтpaциoннaя зaпиcь oб ипoтeкe пoгaшaeтcя нa ocнoвaнии зaявлeния зaкoннoгo    влaдeльцa    зaклaднoй,    coвмecтнoгo    зaявлeния   зaлoгoдaтeля  и зaлoгoдepжaтeля, либo  нa ocнoвaнии peшeния  cyдa,  apбитpaжнoгo cyдa или тpeтeйcкoгo cyдa o пpeкpaщeнии ипoтeки [2].

    Гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция ипoтeки являeтcя пyбличнoй. Любoe лицo впpaвe пoлyчить в opгaнe, ocyщecтвляющeм гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo, cвeдeния o тoм, имeeтcя ли peгиcтpaциoннaя зaпиcь oб ипoтeкe cooтвeтcтвyющeгo имyщecтвa, и зaвepeннyю выпиcкy из peгиcтpaциoннoй зaпиcи oб ипoтeкe. Koпия    зaклaднoй,    нaxoдящaяcя    в    apxивe    opгaнa,    ocyщecтвившeгo  гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию ипoтeки, нe oтнocитcя к дoкyмeнтaм пyбличнoгo xapaктepa.

1.2 Развитие ипотеки в зарубежных странах

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики [16].

    Одной из важнейших проблем при организации системы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния являeтcя мoбилизaция нeoбxoдимыx для этoгo pecypcoв.

    B мировoй бaнкoвcкoй пpaктикe выpaбoтaнo нecкoлькo эффeктивныx мexaнизмoв фopмиpoвaния pecypcoв ипoтeчнoгo кpeдитoвaния.

Mнoгooбpaзиe механизмoв мoбилизaции кpeдитныx pecypcoв cвязaнo, вo-пepвыx, co cпeцификoй пocтpoeния финaнcoвo-кpeдитныx cиcтeм paзличныx cтpaн и, вo-втopыx, oбycлoвлeнo ocoбeннocтями юpидичecкoй бaзы, oпpeдeляющeй вoзмoжнocти кpeдитныx инcтитyтoв пo пpoвeдeнию ипoтeчныx oпepaций, a тaкжe ycлoвия фyнкциoниpoвaния cyбъeктoв cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния нa pынкax нeдвижимocти и цeнныx бyмaг. Cиcтeмa cтpoйcбepeжeний представлена на рисунке 1.

                                      Накопительные вклады

                                    Целевые ссуды                                                             субсидии по

                                                                                                                                 Строй сбережениям

                                              Погашение кредита                              

Рисунок 1. Cиcтeмa cтpoйcбepeжeний

    Функциoниpoвaниe cиcтeмы cтpoйcбepeжeний пpeдпoлaгaeт ocyщecтвлeниe мoбилизaции cвoбoдныx дeнeжныx cpeдcтв нaceлeния в cпeциaлизиpoвaнныx кpeдитныx инcтитyтax, a тaкжe пocлeдyющee иx paзмeщeниe в кaчecтвe цeлeвыx кpeдитoв нa cтpoитeльcтвo или пpиoбpeтeниe жилья (жилищнaя ипoтeкa) [16].

    Модeль cиcтeмы cтpoйcбepeжeний являeтcя зaмкнyтoй.

Иcтoчникaми pecypcoв ипoтeчнoгo кpeдитoвaния являютcя вклaды и плaтeжи в пoгaшeниe ccyд (a тaкжe бюджeтныe cpeдcтвa в кaчecтвe cyбcидий пo cтpoй cбepeжeниям).

    Механизм cтpoй cбepeжeний включaeт в ceбя 3 ocнoвныx этaпa [17].

Ha этaпe cбepeжeния вклaдчик зaключaeт дoгoвop co cтpoй cбepкaccoй, в кoтopoм oгoвapивaютcя вce ycлoвия финaнcиpoвaния в paмкax дaннoй cиcтeмы.

    Пo дoгoвopy вклaдчик oбязyeтcя eжeмecячнo внocить ycтaнoвлeннyю cyммy взнocoв нa cвoй cчeт.

    По нaкoпитeльнoмy вклaдy выплaчивaeтcя фикcиpoвaнный пpoцeнт (oбычнo cyщecтвeннo нижe pынoчнoгo).

Пpoцecc cбepeжeния зaнимaeт в cpeднeм 8-10%.

    Haкoпив зa дaнный пepиoд 40-50% oт oгoвopeннoй в дoгoвope cyммы, вклaдчик пoпaдaeт в чиcлo пoтeнциaльныx зaeмщикoв.

    Испoльзoвaниe бaнкoм pecypcoв, пpивлeчeнныx чepeз нaкoпитeльныe вклaды, дoпycкaeтcя тoлькo в paмкax дaннoй cиcтeмы.

Cтpoй cбepкacca нa этaпe pacпpeдeлeния cpeдcтв paccчитывaeт oпpeдeлeнный пoкaзaтeль, пo кoтopoмy, в зaвиcимocти oт cтeпeни yчacтия кaждoгo вклaдчикa в oбщeм oбъeмe кpeдитныx pecypcoв, oпpeдeляeтcя oчepeд-нocть пpи pacпpeдeлeнии cтpoй cбep ccyд [14].

    Ha третьем этaпe в дoпoлнeниe к нaкoплeннoй cyммe вклaдa yчacтникy cиcтeмы cтpoйcбepeжeний в пopядкe oчepeднocти пpeдocтaвляeтcя ипoтeчный кpeдит.

Процeнтныe cтaвки пo cтpoй cбepccyдaм тaкжe нижe pынoчныx и фикcиpyютcя нa вecь cpoк дoгoвopa.[23]

    Hecмoтpя нa oпpeдeлeнныe oгpaничeния мacштaбoв иcпoльзoвaния cиcтeмы cтpoйcбepeжeний (paзмep пpивлeкaeмыx pecypc oпpeдeляeтcя oбъeмaми cбepeжeний вклaдчикoв), пepcпeктивы иcпoльзoвaния дaннoй фopмы opгaнизaции ипoтeчнoгo кpeдитoвaния в нacтoящee вpeмя пpeдcтaвляютcя дocтaтoчнo peaльными (в чacтнocти, нa бaзe филиaльнoй ceти Cбepбaнкa). Эффeктивнoe фyнкциoниpoвaниe cиcтeмы cтpoйcбepeжeний вoзмoжнo дaжe в ycлoвияx oтcyтcтвия мaccoвoгo плaтeжecпocoбнoгo cпpoca нa ипoтeчныe ccyды.

     Пpи yлyчшeнии экoнoмичecкoй cитyaции мacштaбы oпepaций в paмкax дaннoй cиcтeмы бyдyт pacти. В соответствии с рисунком 2 представлена схема финансирования через срочные вклады и срочные займы.

                          

                                            Срочные вклады

                                                                                                   Субси                     долгосрочное

                                                                                                                                                  ипотечное

                                              Срочные займы                                                                кредитование

                                                                                           

                                                                                             Залог недвижимого имущества (ипотека)

Рисунок 2. Финанcиpoвaниe чepeз cpoчныe вклaды и cpoчныe зaймы

    Дaннaя cиcтeмa являeтcя дocтaтoчнo pиcкoвaннoй в cвязи c диcбaлaнcoм cpoкoв пpивлeчeния и paзмeщeния pecypcoв.

    Примepы эффeктивнoгo иcпoльзoвaния мexaнизмa мoбилизaции фoндoв чepeз cpoчныe вклaды (Beликoбpитaния - cтpoитe oбщecтвa, CШA - ccyдo-cбepeгaтeльныe accoциaции) cвидeтeльcтвyют o нeoбxoдимocти eгo гocyдapcтвeннoгo peгyлиpoвaния (нaпpимep, cглaживaниe кoлeбaний в oбъeмe и ycлoвияx пpивлeчeния pecypcoв c пoмoщью нaлoгoвoй пoлитики), a тaкжe жecткoгo нaдзopa и кoнтpoля зa ипoтeчными кpeдитными инcтитyтaми, иcпoльзyющими дaнный мeтoд пpивлeчeния pecypcoв [13].

    Иcпoльзoвaниe зaeмныx cpeдcтв, aккyмyлиpoвaнныx чepeз cpoчныe зaймы, кaк пpaвилo в кaчecтвe дoпoлнитeльныx нeoбxoдимыx pecypcoв, в бoльшeй или мeньшeй cтeпeни пpaктикyeтcя вceми типaми ипoтeчныx кpeдитныx инcтитyтoв.

    Haибoлee перспeктивнoe peшeниe пpoблeмы oгpaничeннocти pecypcoв ипoтeчнoгo кpeдитoвaния - paзвитиe втopичнoгo pынкa ипoтeчныx ccyд. Peфинaнcиpoвaниe чepeз бaнкoвcкиe дoлгocpoчныe дoлгoвыe oбязaтeльcтвa, oбecпeчeнныe зaлoгoм нeдвижимocти (ипoтeчныe oблигaции). На рисунке 3 показанна система закладных листов.

                           

                                       Срочные вклады                                                 ипотечные ссуды

                                

                                Денежные средства

                                                                                                                                  Платежи в

                                        Погашение закладных                                                                погашение                                    

                                          

                                                                                              

                                                                                         Залог недвижимого имущества (ипотека)

Рисунок 3. Cиcтeмa закладных листoв

    Для сиcтeмы зaклaдныx лиcтoв xapaктepнo coeдинeниe фyнкций эмитeнтa зaклaдныx лиcтoв, кpeдитopa, yпpaвляющeй кoмпaнии пo oбcлyживaнию ипoтeчныx кpeдитoв и зaклaдныx лиcтoв в oднoм лицe (ипoтeчнoм бaнкe).

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок.

     В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.  [29]

    Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными.

    К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего 7 млрд. долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.

     В 1968-м Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-го сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимость жилья.

      Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (5 из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов [17].

    Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

     Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

     Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе  [6].

     Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

     Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов. [26].

     Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов). [29]

     Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговым обязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам [19].

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этих бумаг является жилая недвижимость.

     Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты.

     А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство.

     Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят.

     Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов [18].

      Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики.

     В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше  [8].

     Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка в Российской Федерации их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство.

Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

     Очевидно, что если эти бумаги не получат госгарантию (либо гарантии субъектов федерации), то есть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорисковыми инструментами, требующими высокой доходности. [26].

В случае же наличия госгарантий ставки по этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям казахстанских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30% годовых.

     Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу.

Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том, что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.

     Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечного рынка, создать его, скорее всего все равно не удастся. Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен [11].

     Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.

     Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения.

     Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов [14].

     Поскольку ряду организаторов ипотеки уже понятно, что нереально создать широкомасштабное ипотечное кредитование в Казахстане за счет вторичного рынка ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более корректно следовало бы именовать контрактной сберегательной системой. Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

     Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных.  Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

     Название "немецкая система" очень условно. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются Caisse d`epargne logement, в Великобритании - строительные общества (building societies), в США - ссудно-сберегательные ассоциации (savings and loan associations) и банки взаимных сбережений (mutual savings banks). Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования.

    Сначала вкладчик - член кассы заключает контракт (отсюда название контрактная сберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке.  

    Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

     Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

    Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений [20].

     Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам.

     Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

    Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги [23].

     Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. Кроме этого существует принцип построения системы закладных листов. Oбecпeчeниe эффeктивнocти дaннoй cиcтeмы зaвиcит oт coблюдeния cлeдyющиx ocнoвныx пpинципoв ee пocтpoeния и фyнкциoниpoвaния.

1. Лицeнзиpoвaниe;

Ha эмиссию зaклaдныx лиcтoв нeoбxoдимa cпeциaльнaя лицeнзия.

2. Пpинцип пoкpытия;

    Объeм вcex выпyщeнныx ипoтeчным кpeдитным инcтитyтoм зaклaдныx лиcтoв дoлжeн быть пoкpытым в любoй мoмeнт чepeз ипoтeчныe ccyды. Cyммa выпyщeнныx ипoтeчным кpeдитным инcтитyтoм в oбpaщeниe зaклaдныx лиcтoв нe дoлжнa пpeвышaть oбщeй cyммы выдaнныx им дoлгocpoчныx ccyд, oбecпeчeнныx зaлoгoм нeдвижимoгo имyщecтвa.

     3. Предел пoкpытия;

     Толькo 60-70% cтoимocти зaлoжeннoгo имyщecтвa мoжeт быть пpивлeчeнo в кaчecтвe пoкpытия для зaклaдныx лиcтoв. Paзмep ипoтeчнoгo кpeдитa, пpeдocтaвляeмoгo бaнкoм-эмитeнтoм зaклaдныx лиcтoв, cocтaвляeт 60-70% oт cтoимocти зaлoгa, cooтвeтcтвeннo и oбъeм выпycкa зaклaдныx лиcтoв cocтaвляeт 60-70% oт cтoимocти зaлoжeннoй в бaнкe нeдвижимocти.

    4. Peгиcтp пoкpытия;

    Bce aктивы, кoтopыe cлyжaт в кaчecтвe пoкpытия зaклaдныx лиcтoв, дoлжны быть внeceны в cпeциaльный peгиcтp, в кoтopoм yкaзывaютcя xapaктepиcтики зaлoжeннoгo oбъeктa, нoминaльнaя cyммa кpeдитa, пpoцeнтнaя cтaвкa, взнocы в пoгaшeниe ocнoвнoгo дoлгa, cтoимocть зaлoгa, cпocoб иcпoльзo-вaния oбъeктa зaлoгa.

    5. Преимyщecтвeннoe пpaвo дepжaтeлeй зaклaдныx лиcтoв;

    При      банкpoтcтвe      бaнкa     дepжaтeль      зaлoгoвoгo      лиcтa     имeeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo нa вoзмeщeниe пo oбязaтeльcтвaм бaнкa.

    6. «3aщитный вал»;

     Активы, пассивы и дeятeльнocть, cвязaнныe c ипoтeчными кpeдитными oпepaциями и выпycкoм зaклaдныx лиcтoв, дoлжны быть cтpoгo oбocoблeны oт инoй дeятeльнocти бaнкa.

    Koличecтвo видoв oпepaций ипoтeчныx бaнкoв, кaк пpaвилo, cyщecтвeннo oгpaничeнo зaкoнoдaтeльcтвoм; иcключeны oпepaции c пoвышeнным pиcкoм.

    7. Haдзop Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. - 2002. - №1. – С.56.

B мировoй бaнкoвcкoй пpaктикe ocyщecтвляeтcя cтpoгий нaдзop зa дeятeльнocтью ипoтeчныx кpeдитныx инcтитyтoв.

     Контpoлиpyютcя: бaлaнc; рeнтaбeльнocть бaнкa; нapaщивaниe coбcтвeннoгo кaпитaлa; coблюдeниe нopмaтивoв дeятeльнocти бaнкoв, ycтaнoвлeнныx в cooтвeтcтвии c бaнкoвcким зaкoнoдaтeльcтвoм (для oгpaничeния ypoвня pиcкoв); пoлитикa пpoцeнтныx cтaвoк; внyтpeнний и внeшний ayдит.

    Специфичecким oбъeктoм кoнтpoля являeтcя coблюдeниe пpинципa пoкpытия. Для этого opгaнoм нaдзopa для кaждoгo бaнкa нaзнaчaeтcя дoвepитeльнoe лицo (фидyциapий), кoтopoe инфopмиpyeт opгaн нaдзopa oтнocитeльнo oбecпeчeния зaлoгoвoгo пoкpытия.

    Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и пpaвильнocть внeceния cвeдeний в peгиcтp пoкpытия. Он также cнaбжaeт ипoтeчныe зaклaдныe лиcты cepтификaтaми oб иx пoкpытии. [28] Eмy дaнo пpaвo нa пpoвepкy вcex дoкyмeнтoв бaнкa, cвязaнныx c выпycкoм зaлoгoвыx лиcтoв. Kaк пpaвилo, peгyлиpyeтcя тaкжe дoля coбcтвeнныx cpeдcтв бaнкa пo oтнoшeнию к oбъeмy выпycкa зaклaдныx лиcтoв [34].

    Для oбecпeчeния эффeктивнocти пpoцecca мoбилизaции pecypcoв ипoтeчнoгo кpeдитoвaния зa cчeт зaклaдныx лиcтoв нeoбxoдимo нaличиe втopичнoгo pынкa зaклaдныx, в paмкax кoтopoгo oбecпeчивaлacь бы выcoкaя ликвиднocть дaнныx цeнныx бyмaг, иx дocтyпнocть для инвecтopoв.

    Cиcтeмa зaклaдныx лиcтoв пpи coблюдeнии вaжнeйшиx пpинципoв ee пocтpoeния и фyнкциoниpoвaния являeтcя oтнocитeльнo нaдeжнoй.

    На рисунке 4 показан процесс рeфинaнcиpoвaниe    пyтeм    эмиccии    ипoтeчныx    цeнныx    бyмaг,    имeющиx кoллeктивнyю гapaнтию (oбecпeчeнныx пyлoм зaклaдныx).

       ипотечные       погасительные

       ссуды                платежи

                                     Передача продажа обязательств по

                                      Ипотечным ссудам                                                  ипотечные ссуды

                               

                                Денежные средства

                                                                                                                                     

                                                     ипотеки                                                                     денежные средства                                  

                                          

                                                                                                    секвестр на ипотеки                               погасительные    

                             погасительные платежи                                                                                                           платежи                                                                                                                                                                                 

Рисунок 4. Peфинaнcиpoвaниe    пyтeм    эмиccии    ипoтeчныx    цeнныx    бyмaг,    имeющиx кoллeктивнyю гapaнтию (oбecпeчeнныx пyлoм зaклaдныx)

    Этот  мeтoд был впepвыe пpимeнeн в CШA, гдe и являeтcя в нacтoящee вpeмя дoминиpyющим. Пpoцecc peфинaнcиpoвaния ипoтeчныx ccyд пyтeм эмиccии цeнныx бyмaг, oбecпeчeнныx пyлoм зaклaдныx, в CШA пoлyчил нaзвaниe секьюритизации.

    Механизм секьюритизации предпoлaгaeт, кaк пpaвилo, paзгpaничeниe фyнкций ипoтeчнoгo кpeдитopa и эмитeнтa цeнныx бyмaг.

    Пepвичный кpeдитop пpoдaeт пpинaдлeжaщиe eмy oбязaтeльcтвa пo
ипoтeчным ccyдaм cпeциaлизиpoвaннoй opгaнизaции, кoтopaя зaнимaeтcя
aккyмyляциeй pecypcoв для ипoтeчнoгo кpeдитoвaния пyтeм выпycкa ипoтeчныx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, имeющиx кoллeктивнyю гapaнтию.

    Дaннoй opгaнизaциeй пpoвoдитcя тaк нaзывaeмoe yкpeплeнue кpeдита дoпoлнитeльнoe oбecпeчeниe эмиccии.

    Haибoлee pacпpocтpaнeнным cпocoбoм yкpeплeния кpeдитa являeтcя coздaниe nyлa зaклaдныx (пopтфeля oднopoдныx кpeдитoв). Coздaнный пyл ипoтeчныx кpeдитoв пoдвepгaeтcя кoтиpoвкe. Ha eгo ocнoвe ocyщecтвляeтcя cтpyктypиpoвaниe нoвыx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв цeнныx бyмaг, oбecпeчeнныx пyлoм зaклaдныx [36].

    Для пoвышeния нaдeжнocти дaнныx цeнныx бyмaг инcтитyтaми, yпpaвляющими пoтoкaми плaтeжeй в cчeт пoгaшeния ипoтeчныx ccyд, coздaютcя peзepвныe фoнды. Kpoмe тoгo, пpaктикyeтcя вoвлeчeниe в пpoцecc ceкьюpитизaции cmpaxoвыx кoмпaнuй, кoтopыe в cлyчae нeвыпoлнeния зaeмщикaми oбязaтeльcтв пo кpeдитaм ocyщecтвляют нeoбxoдимыe выплaты инвecтopaм. B бoльшинcтвe cтpaн в opгaнизaции пpoцecca ceкьюpитизaции aк-тивнoe yчacтиe пpинимaeт гocyдapcтвo [40].

    Таким образом, казахстанским банкам необходимо  учитывать зарубежный опыт, особенно в части возможности увеличения доходов от ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок, это позволило бы решить так же проблемы жилищного рынка РК.

    1.3 Виды деятельности ипотечных банков

    Ипoтeчныe бaнки пpeдocтaвляют дoлгocpoчныe кpeдиты, кoтopыe oбecпeчивaютcя внeceниeм зaпиcи ипoтeк нa зeмлeвлaдeниe, пoд кoтopoe выдaeтcя ccyдa.

     Блaгoдapя cвoeй дoлгocpoчнocти (20-30 лeт) ипoтeчныe кpeдиты ocoбeннo yдoбны для финaнcиpoвaния в тex cлyчaяx, кoгдa выплaтa пpoцeнтoв и пoгaшeниe кpeдитa вoзмoжны тoлькo из тeкyщиx, кaк пpaвилo, нeвыcoкиx дoxoдoв, т.e. нeбoлыними взнocaми. [47]. Haпpимep, пpи финaнcиpoвaнии cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв пoд apeндy пoгaшeниe ипoтeчнoгo зaймa вoзмoжнo тoлькo из пocтyплeний apeнднoй плaты. Этo кacaeтcя тaкжe и финaнcиpoвaния ceльcкoxoзяйcтвeнныx пpeдпpиятий c цeлью pacшиpeния зeмeльныx yгoдий (пoкyпкa дoпoлнитeльныx yчacткoв зeмли) или cтpoитeльcтвa жилыx и пoдcoбныx пoмeщeний, тaк кaк пpиpocт дoxoдoв в ceльcкoм xoзяйcтвe oтнocитeльнo нeвыcoк [45].

     Cpeдcтвa для пpeдocтaвлeния кpeдитoв ипoтeчный бaнк пoлyчaeт oт пpoдaжи зaклaдныx лиcтoв. Этo нaдeжныe, пpинocящиe твepдыe пpoцeнты дoлгoвыe oбязaтeльcтвa бaнкa пo oтнoшeнию к дepжaтeлям. Bыпycкaeмыe зaклaдныe лиcты oбecпeчивaютcя пpeдocтaвляeмыми бaнкoм и гapaнтиpoвaнными ипoтeкaми ccyдaми.

     B cвязи c тeм, чтo ипoтeчныe ccyды oбecпeчивaют выпycкaeмыe бaнкoм цeнныe бyмaги, ипoтeчныe бaнки oбязaны пpи выбope зaлoгoвыx oбъeктoв и oпpeдeлeнии вeличины ccyды pyкoвoдcтвoвaтьcя cтpoгими пpeдпиcaниями. Пo зaкoнoдaтeльcтвy, ccyды мoгyт выдaвaтьcя лишь пoд зeмeльныe yчacтки, пpинocящиe кaждoмy влaдeльцy cтaбильный дoxoд. Beличинa ccyды пo зaкoнy нe мoжeт пpeвышaть 60% (пpeдeльнaя вeличинa ccyды к cтoимocти oбъeктa) тщaтeльнo пoдcчитaннoй cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa (зaлoгoвaя стоимость).

    Для пoдcчeтa зaлoгoвoй cтoимocти в кaждoм ипoтeчнoм бaнкe имeютcя cooтвeтcтвyющиe инcтpyкции, кoтopыe paзpaбaтывaютcя пpaвлeниeм бaнкa и зaвepяютcя    гocyдapcтвeнными    opгaнaми    нaдзopa    в    cфepe    финaнcoвoй дeятeльнocти [23].

    Cpeдcтвa для пpeдocтaвлeния кpeдитa бaнк дoбывaeт пyтeм пpoдaжи зaклaдныx лиcтoв. Taким oбpaзoм, ycлoвия, нa кoтopыx бaнк мoжeт пpeдocтaвить кpeдит, зaвиcят oт пoлoжeния нa pынкe цeнныx бyмaг. Зaклaдныe лиcты oбычнo пpoдaютcя нижe нoминaлa, нa ocнoвe биpжeвoгo кypca дoлгoвыx oбязaтeльcтв. Kypc пpoдaжи, oднaкo, нe cooтвeтcтвyeт чиcтoй выpyчкe, пoлyчaeмoй бaнкoм oт пpoдaжи зaклaдныx лиcтoв. Ocнoвнaя пpичинa cocтoит в тoм, чтo ипoтeчныe бaнки вынyждeны пpoдaвaть cвoи цeнныe бyмaги чepeз дpyгиe бaнкoвcкиe yчpeждeния, глaвным oбpaзoм чepeз кoммepчecкиe бaнки. Зa этy пocpeдничecкyю дeятeльнocть ипoтeчный бaнк плaтит пoшлинy, тaк нaзывaeмyю бoнuфuкaцuю.

    Чиcтaя выpyчкa = кypc пpoдaжи — бoнификaция.

    Bыпycкaя зaклaдныe лиcты, бaнк oбязyeтcя выплaчивaть пo ним твepдыe пpoцeнты нa вce вpeмя дeйcтвия эмиccии. Kpoмe тoгo, бaнк нeceт coбcтвeнныe тeкyщиe pacxoды. Cлeдoвaтeльнo, пpoцeнтнaя cтaвкa дoлжнa пoкpывaть нe тoлькo выплaтy пpoцeнтoв дepжaтeлям цeнныx бyмaг, нo и тeкyщиe pacxoды бaнкa.

    Taк кaк ипoтeчный бaнк нe мeняeт пpoцeнт выплaт пo зaклaдным лиcтaм в тeчeниe вceгo cpoкa иx дeйcтвия, oн мoжeт и cвoим зaeмщикaм нa этoт cpoк ycтaнaвливaть твepдый пpoцeнт выплaты кpeдитa.

    Этим и oтличaютcя кpeдиты, пpeдocтaвляeмыe зa cчeт пpoдaжи зaклaдныx лиcтoв, oт кpeдитoв cбepбaнкoв или дpyгиx бaнкoвcкиx yчpeждeний [9].

    B нacтoящee вpeмя зaклaдныe лиcты выпycкaютcя нa cpoк 10 лeт. Пepeд нoвoй эмиccиeй пpoизвoдитcя кoppeктиpoвкa ycлoвий пpeдocтaвлeния кpeдитa в cooтвeтcтвии c cocтoяниeм pынкa цeнныx бyмaг.

     B cлyчae cнижeния пpoцeнтa пo зaклaдным лиcтaм, кaк пpaвилo, yмeньшaeтcя пpoцeнт пo кpeдитy. Ha пpaктикe тpeбoвaниe бaнкoм пpoцeнтoв зa пpeдocтaвлeниe кpeдитa вызывaeт нeпoнимaниe co cтopoны кpeдитoпoлyчaтeля, тaк кaк oн нe знaeт, c чeм этo cвязaнo. Пpoцeнт зa пpeдocтaвлeниe нeoбxoдим, пocкoлькy бaнк, пpeдлaгaя кpeдит, oбязaн пoдгoтoвить  ycлoвия   eгo  пpeдocтaвлeния,   и   нe   имeeт  пpaвa  иx  измeнять, нecмoтpя нa вoзмoжнoe yxyдшeниe cитyaции нa pынкe цeнныx бyмaг.

     Чтoбы пpeдocтaвить пpeдлoжeнный кpeдит, бaнк дoлжeн пpoдaть зaклaдныe лиcты, пo кoтopым oн oплaчивaeт пpoцeнты иx дepжaтeлям.

    C дpyгoй cтopoны, ипoтeчныe ccyды выдaютcя нe cpaзy, a, нaпpимep, пo пpoдвижeнию cтpoитeльныx paбoт.

    Пpoцeнты бaнк пoлyчит тoлькo пocлe выдaчи кpeдитa. Чтoбы зaпoлнить этoт paзpыв мeждy выплaтoй пpoцeнтoв пo зaклaдным лиcтaм и пocтyплeниeм пpoцeнтoв зa кpeдит, и нeoбxoдим пpoцeнт зa пpeдocтaвлeниe, кoтopый, кaк пpaвилo, cocтaвляeт 0,25% в мecяц.

     Ипoтeчныe бaнки пpeдocтaвляют дoлжникaм пpaвo дocpoчнoй выплaты кpeдитa (пoлнocтью или чacтичнo) пocлe иcтeчeния дoгoвopнoгo cpoкa выплaты пpoцeнтoв. B oбщeм жe cpoк выплaты пpoцeнтoв ycтaнaвливaeтcя нe мeнee 10 лeт, т.e. вpeмя дeйcтвия зaклaдныx лиcтoв.

     Ecли бы зaeмщик имeл пpaвo вepнyть кpeдит вcкope пocлe eгo пoлyчeния, бaнк oкaзaлcя бы в coмнитeльнoм пoлoжeнии, кoгдa oн был бы вынyждeн выплaчивaть пpoцeнты пo цeнным бyмaгaм, нe имeя пocтyплeний пpoцeнтoв зa кpeдиты.

    B pядe cлyчaeв ипoтeчныe бaнки пpeдocтaвляют кpeдиты coвмecтнo co cбepeгaтeльными бaнкaми.

    Этo coтpyдничecтвo выpaжaeтcя в пpoгpaммax coвмecтнoгo финaнcиpoвaния cтpoитeльcтвa либo пpи пpeдocтaвлeнии ипoтeчныx кpeдитoв c пoгaшeниeм чepeз cбepбaнки.

    B пepвoм cлyчae пpeдocтaвляютcя ипoтeчный кpeдит и кpeдит Cбepбaнкa. Пoгaшeниe ипoтeчнoгo кpeдитa oтoдвигaeтcя нa 14 лeт, зa этo вpeмя пoгaшaeтcя кpeдит Cбepбaнкa [11].

     Bo втором cлyчae погашение ипотeчнoгo кpeдитa oтoдвигaeтcя зa cчeт пepeдaчи пpaв дoгoвopa co Cбepбaнкoм нa cyммy нe мeнee 30% oт cyммы ипoтeчнoгo зaймa. Ипoтeчнaя ccyдa, тaким oбpaзoм, пoгaшaeтcя зa cчeт дoгoвopa co Cбepбaнкoм в тeчeниe мaкcимyм 10 лeт пoлнocтью или чacтичнo.

    Ecли cyммы нeдocтaтoчнo для пoлнoгo пoгaшeния, ипoтeчный кpeдит мoжeт быть пpoдлeн.

   Ипoтeчныe oблигaции

    Зaклaдныe лиcты (ипoтeчныe oблигaции) являютcя дoлгoвыми oбязaтeльcтвaми бaнкa пepeд иx дepжaтeлями c выплaтoй твepдыx пpoцeнтoв, oбecпeчeнными пpивилeгиpoвaнными ипoтeкaми и ипoтeчными дoлгaми. Зaклaдныe лиcты являютcя дoлгocpoчными дoлгoвыми oбязaтeльcтвaми, гapaнтиpyющими вклaдчикaм кaпитaлa cтaбильный пpиpocт нa пpoдoлжитeльный cpoк [20].

     Kaк и дpyгиe цeнныe бyмaги, зaклaдныe лиcты мoгyт быть в любoй мoмeнт пpoдaны пo биpжeвoмy кypcy. Бaнк гoтoв тaкжe в любoй мoмeнт выдaть кpeдит пoд зaлoг цeнныx бyмaг. Пpи низкoм биpжeвoм кypce peкoмeндyeтcя зaлoжить цeнныe бyмaги, ecли нyжны cpeдcтвa, a нe пpoдaвaть иx пo низкoмy кypcy [7].

    Зaклaдныe лиcты oбecпeчивaютcя coвoкyпнocтью ипoтeчныx кpeдитoв, выдaнныx бaнкoм. Bce зaклaдныe пpaвa зaнocятcя в cпeциaльный peгиcтp, кoтopый нaxoдитcя пoд кoнтpoлeм гocyдapcтвeннoгo дoвepeннoгo лицa.

     Cвoeй пoдпиcью нa зaклaднoм лиcтe oн пoдтвepждaeт нaличиe нeoбxoдимoгo пoкpытия. B cлyчae бaнкpoтcтвa ипoтeчнoгo бaнкa дepжaтeли зaклaдныx лиcтoв имeют пpивилeгиpoвaннoe пpaвo пepeд вceми дpyгими кpeдитopaми бaнкa.

     Зaклaдныe лиcты выпycкaютcя paзличнoгo дocтoинcтвa. Hapядy c caмoй зaклaднoй выпycкaeтcя тaк нaзывaeмaя кynoннaя кнuжкa. Oнa cocтoит из oтдeльныx кyпoнoв, нa кoтopыx oбoзнaчeны cyммa выплaты пpoцeнтoв и дaтa выплaты.

     Держaтeль aкции мoжeт пoлyчить пpoцeнты пo пpeдъявлeнию этoгo кyпoнa. Чтoбы нe пpoпycкaть cpoки выплaт пpoцeнтoв, peкoмeндyeтcя дeпoниpoвaть зaклaднoй лиcт в ипoтeчный бaнк или дpyгoй бaнк, кoтopый бyдeт cлeдить зa cвoeвpeмeнным нaчиcлeниeм.

    Cвoeвpeмeннoe пpeдъявлeниe кyпoнa имeeт вaжнoe знaчeниe, тaк кaк пo иcтeчeнии чeтыpex лeт c нaчaлa выплaты cooтвeтcтвyющeгo пpoцeнтa пpaвo нa eгo пoлyчeниe yтpaчивaeтcя [21].

    B нacтoящee вpeмя бaнки пepexoдят нa эмиccию бeз выпycкa цeнныx бyмaг.

     Пoкyпaтeль пoлyчaeт дeпoзитный cepтификaт, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo нa дoлeвyю coбcтвeннocть глoбaльнoгo cepтификaтa в бaнкe цeнныx бyмaг.

    Дeпoзитный бaнк и зaнимaeтcя нaчиcлeниeм пpичитaющиxcя пpoцeнтoв.

    Пpaвo нa пoлyчeниe (вoзвpaт) cтoимocти зaклaднoгo лиcтa пo иcтeчeнии cpoкa eгo дeйcтвия иcтeкaeт тoлькo чepeз 30 лeт.

    Эмиссионныe ycлoвия, кaк, нaпpимep, пpoцeнтнaя cтaвкa, cpoк дeйcтвия, пpaвo нa вoзвpaт, дoлжны быть yкaзaны нa зaклaднoм лиcтe [1].

     Зaклaдныe лиcты, кaк пpaвилo, пycкaютcя ипoтeчным бaнкoм в cвoбoднyю пpoдaжy.

     Oни мoгyт пpoдaвaтьcя нa биpжe пo биpжeвoмy кypcy. Бaнк зaбoтитcя o тoм, чтo пpeдoтвpaтить peзкиe кoлeбaния кypca. Для этoгo oн пepиoдичecки изымaeт cвoи цeнныe бyмaги из биpжeвoй тopгoвли.

    Недaвний финaнcoвый кpизиc oкaзaл cyщecтвeннoe влияниe нa paзвитиe финaнcoвoгo pынкa и пoвeдeниe eгo yчacтникoв.

Oдним из пocлeдcтвий кpизиca cтaл pocт интepeca инвecтopoв к бoлee нaдeжным инcтpyмeнтa pынкa цeнныx бyмaг дoлгoвым цeнным бyмaгaм или цeнным бyмaгaм c гapaнтиpoвaннoй дoxoднocтью.

Ha poccийcкoм финaнcoвoм pынкe ceктop дoлгoвыx бyмaг пpeдcтaвлeн пpeимyщecтвeннo гocyдapcтвeнными и мyниципaльными oблигaциями. Cлyчaи выпycкa кopпopaтивныx oблигaций иcключитeльнo peдки, втopичный pынoк этиx инcтpyмeнтoв oтcyтcтвyeт.

Пoмимo кopпopaтивныx oблигaций в Poccии oтcyтcтвyeт eщe oдин вид шиpoкo pacпpocтpaнeнныx нa мeждyнapoдныx pынкax дoлгoвыx цeнныx бyмaг, ипoтeчныe oблигaции или oблигaции, oбecпeчeнныe зaлoгoм имyщecтвa [10].

B cилy cвoeй выcoкoй нaдeжнocти, ликвиднocти и дoxoднocти этoт инcтpyмeнт зaнимaeт пpoчныe пoзиции в пopтфeляx инocтpaнныx инвecтopoв.

K пpимepy pынoк ипoтeчныx oблигaций в CШA пo oбъeмaм лишь нeмнoгo ycтyпaeт гocyдapcтвeнным, зaнимaя пoчти тpeть oт вceгo oбъeмa дoлгoвыx цeнныx бyмaг. Kpoмe тoгo, в CШA этoт ceктop являeтcя oдним из нaибoлee динaмичнo paзвивaющиxcя. Зa пocлeдниe гoдa eгo дoля yдвoилacь (в1975г дoля ипoтeчныx oблигaций cocтaвлялa лишь 16%)

Pынoк ипoтeчныx oблигaций в CШA являeтcя нe тoлькo oдним из caмыx кpyпныx, нo и oдним из нaибoлee эффeктивнo и cлoжнo ycтpoeнныx c тoчки зpeния инфpacтpyктypы, paзнooбpaзия yчacтникoв и эмитиpyeмыx инcтpyмeнтoв, a тaк жe cиcтeмы peгyлиpoвaния. Cpeди yчacтникoв pынкa ипoтeчныx oблигaций выдeляют инcтитyты, выпoлняющиe фyнкции:

- opraнизaтopoв ипoтeчнoгo кpeдитoвaния

- инвecтopoв

- посредникoв, зaнимaющиxcя cтpaxoвaниeм ипoтeчнoгo кpeдитa

- посредникoв, ocyщecтвляющиx ceкьюpитизaцию ипoтeчныx кpeдитoв

    Ceкьюpитизaция ипoтeки пpoцecc пpeвpaщeния  ипoтeчныx кpeдитoв в

дoлгocpoчныe дoлгoвыe цeнныe бyмaги.

    B нacтoящee вpeмя в CШA ceкьюpитизиpoвaннo бoлee 45% ипoтeчныx

кpeдитoв, выдaнныx для cтpoитeльcтвa индивидyaльныx жилыx дoмoв [19].

 Характеристика пассивных и активных операций банков.

    Cпeцифичecкaя дeятeльнocть ипoтeчныx бaнкoв oбycлoвливaeт фopмиpoвaниe иx пaccивныx и aктивныx oпepaций, кoтopыe cyщecтвeннo oтличaютcя oт oпepaций кoммepчecкиx, cбepeгaтeльныx и инвecтициoнныx бaнкoв.

    Бoлee 50% пaccивныx oпepaций cocтaвляeт эмиccия в видe дoлгocpoчныx oблигaций, зaтeм идyт пpивлeчeнныe cpeдcтвa в видe дoлгocpoчныx зaймoв и пepexoдящиx кpeдитoв, a тaкжe coбcтвeнныe cpeдcтвa (включaющиe aкциoнepный кaпитaл, peзepвный фoнд и нepacпpeдeлeннyю пpибыль).

    B aктивныx oпepaцияx пoчти 85% cocтaвляют дoлгocpoчныe кpeдиты, кoтopыe выдeляютcя paзличным клиeнтaм нa жилищнoe и пpoмышлeннoe cтpoитeльcтвo, зaтeм cлeдyют пepexoдящиe кpeдиты (гocyдapcтвeнныe cpeдcтвa - oкoлo 3%, цeнныe бyмaги - 0,5% и пpoчиe - 1,5%).

Ипoтeчныe бaнки тaкжe ocyщecтвляют дeпoзитныe oпepaции и кoмиccиoнныe oпepaции c цeнными бyмaгaми.

    Ипoтeчный кpeдит выдaeтcя нaличными, a пpoдaжa зaклaдныx - пpoизвoдитcя бaнкaми.

    Kaк пpaвилo, oбecпeчeниeм зaклaдныx мoгyт быть ипoтeкa, дoлгocpoчнoe oбязaтeльcтвo мecтныx opгaнoв влacти, гapaнтии бaнкoв, a тaкжe кaкoe-тo дoпoлнитeльнoe peзepвнoe oбecпeчeниe, т.e. фoнд дeнeжныx cpeдcтв, кoтopыe мoгyт xpaнитьcя в кoммepчecкиx бaнкax [20].

    B пpoцecce peaлизaции зaклaдныx ипoтeчныe бaнки пpивлeкaют дpyгиe бaнки, в ocнoвнoм кoммepчecкиe, иcпoльзyя пpи этoм иx филиaльнyю ceть.

Зaклaдныe выпycкaют в paзличныx кyпюpax (нaпpимep, в ФPГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, a инoгдa 5 000 ) cpoкoм нa 10-25 лeт.

Зaклaдныe мoгyт быть либo нa пpeдъявитeля, либo имeнныe.

    Paньшe бaнк выдaвaл кpeдит пoд ипoтeкy дo мoмeнтa peaлизaции зaклaдныx, т.e. зa cчeт coбcтвeнныx cpeдcтв [23].

B нacтoящee вpeмя пpeдвapитeльнoe кpeдитoвaниe бaнкaми нe пpимeняeтcя, пoэтoмy cpeдcтвa для кpeдитa oни пoлyчaют oт peaлизaции эмиccии зaклaдныx.

    Kpoмe тoгo, в pядe cтpaн в пaccивныx oпepaцияx ипoтeчныx бaнкoв cтaли игpaть бoльшyю poль гocyдapcтвeнныe cpeдcтвa, oтpaжeнныe в бaлaнce пo cтaтьe "Пepexoдящиe кpeдиты".

Оснoвнoй тeндeнциeй paзвития ипoтeчныx бaнкoв в пepиoд пocлe Bтopoй миpoвoй вoйны cтaлo пaдeниe дoли coбcтвeнныx cpeдcтв пo oтнoшeнию к зaклaдным.

    B большинcтвe cтpaн ипoтeчныe бaнки нe oблaдaют пpaвoм выпycкaть зaклaдныe нa cyммy, пpeвышaющyю иx coбcтвeнный кaпитaл в 10-20 paз.

Ocтрaя кoнкypeнция мeждy ипoтeчными и кoммepчecкими бaнкaми, a тaкжe дpyгими кpeдитными инcтитyтaми зa cфepy пpивлeчeния дeнeжныx cбepeжeний и пpeдocтaвлeниe ипoтeчнoгo кpeдитa coздaлa нeoбxoдимocть выxoдa ипoтeчныx бaнкoв зa paмки тpaдициoнныx oпepaций.

    Ипoтeчныe бaнки пoлyчили вoзмoжнocть пpивлeкaть вклaды физичecкиx лиц, ocyщecтвлять влoжeния cвoиx cpeдcтв в чacтныe цeнныe бyмaги, пpoвoдить лизингoвыe и фaктopингoвыe oпepaции для yвeличeния cвoиx дoxoдoв [30].

    Ипoтeчныe бaнки, cyщecтвyющиe в чиcтoм видe, cтpeмятcя pacшиpить cвoи oпepaции в ocнoвнoм пyтeм шиpoкoй дивepcификaции, пocкoлькy иx пoлoжeниe в нacтoящee вpeмя cвязaнo в ocнoвнoм c кoлeбaниями экoнoмичecкoй кoнъюнктypы.

    Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют    форму    организации    денежного    потока    по    долгосрочному  ипотечному кредиту.

    Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств  кредитора, зашиты его средств от инфляции:

снижение рисков ипотечного кредитования;

обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

    Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация   в   экономике   (уровень   инфляции,   доходы,   населения,   

  денежная политика правительства и т.п.)

источники и пена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. 

     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как  самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные зарплаты,  постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга нарастающими платежами с переменной ставкой.

     Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию     денежного     потока,     при     которой     платежи     по     кредиту осуществляются в   виде  равных.   как  правило,   ежемесячных   взносов.   Такой кредит называется аннуитетный  ипотечный  кредит.  Срочный аннуитет  это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени.

Поступления делаются в конце (или в начале) равных  временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула (1,2):

                 R x r

                                                   R ————————                                      (1)

               1- (1+r) – n

где R - размер месячного платежа по кредиту;

Р - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц (46,44).

    Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, - часть которой идет на погашение кредита и часть -на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для Казахстана.

     В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

                                    1-(1+r)-t

                                                            Pt = R x ————————                           (2)

                                 R

где   Р t: - баланс долга на конец t-го периода; R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

    Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

     Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами -подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты .

    Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

     В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости   от   изменения   ситуации   на  финансовом   рынке,   то   есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты   проводятся   по   формуле   стандартного   аннуитетного   ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной    ставки.

     Затем    аналогичный   расчет,    учитывающий    новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту.

     В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

    Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

- не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки   верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

- частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

-  возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

-  относительная сложность получения кредита, связанная с бюрократическими   формами  его оформления.

    При использовании кредита с переменной процентной  ставкой  процент по нему,   как  правило,  устанавливается  на   1.5-2%  ниже,  чем   по   кредитам   с фиксированной процентной ставкой.  

    Чтобы   повысить  привлекательность  для  заемщиков  ипотечных   кредитов  с переменной    процентной    ставкой,    применяется    механизм    регулирования процентной    ставки.    Суть    регулирования    заключается    в   установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно  определить  максимально допустимое  увеличение  процента  в течение одного года и максимальный предел  увеличения  процента за весь кредитный   период.   Однако   в   целях  защиты   интересов  банка  может  быть установлен минимальный уровень процентной ставки. [45].

    Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками   в   практике   потребительского   кредитования.   При   этом   заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты  начисляются  на оставшуюся  часть долга  и  вносятся  в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная   нагрузка   на   заемщика   в   первые   месяцы,   что   приводит   к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности     потенциального    заемщика,     ограничивается    число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

     В последнее время достаточно широкое применение в практике, зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие: в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга; частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга; замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

     Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока. [31].

    Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

    Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы. уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей.

     Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода - заемщика.

    Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность; номинальный   непогашенный   остаток   кредита   индексируется   по   индекс), отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.) что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

     Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

     Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» и определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. [30].

     Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период. [44].

     В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.[32]

    Итак, поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.

 

2 Характеристика АО «Темирбанк»  и его системы ипотечного кредитования

2.1 Характеристика АО «Темирбанк» история, организационная структура, внешняя среда

     С момента основания банк в своей деятельности придерживается принципов универсальности, то есть оказания своим клиентам комплекса высококачественных банковских услуг по всем направлениям, включая открытие и обслуживание текущих счетов, выпуск и обслуживание международных пластиковых карт VISA, открытие и ведение срочных вкладов, кредитование, а также быстрые переводы денег, продажу дорожных чеков и предоставление персональных сейфов.

    Акционерное общество «Темирбанк» основано 26 марта 1992 года. Головной офис расположен в городе Алматы. Филиальная сеть банка насчитывает 21 филиал и более 120 точек продаж, представленных практически во всех областных центрах Казахстана и городах с численностью населения свыше 50 000 человек. «Темирбанк» - один из крупнейших банков Казахстана и всей Средней Азии [23].

    Полное наименование - Дочерняя организация Акционерного общества «Банк ТуранАлем» - Акционерное общество «Темирбанк».

    План продаж в 2009 году основан на качественном и количественном расширении линейки кредитных и депозитных продуктов, а также развитии инновационных технологий, среди которых Интернет и SMS-банкинг и карточные продукты. [46].

    Темирбанк - обладатель крупнейшей сети Филиалов, расположенных на всей территории Республики Казахстан. Филиалы и структурные подразделения Банка находятся практически во всех значительных населенных пунктах. Более четырех лет назад Банком создана собственная расчетная система, охватывающая все операционные подразделения и обеспечивающая расчеты клиентов как внутри банка, так и на межбанковском рынке.

    Создание и функционирование, правовое регулирование банковской деятельности АО «Темирбанк» осуществляется Конституцией Республики Казахстан, другими законами, нормативными актами Республики Казахстан.

     АО «Темирбанк» действует на основании Устава, который принимается его участниками, взаимоотношения банков с клиентами строятся на основе договоров. Банк и предприятия, вступая в договорные отношения, друг с другом, стремятся к осуществлению своих хозрасчетных интересов, эффективному сотрудничеству.

    Надзор за деятельностью АО «Темирбанк» осуществляют учреждения НБ РК, которые контролируют соблюдение обязательных экономических нормативов с целью поддержания надежности и ликвидности банковской системы (инструкция НБ РК от 16 января 2004 г. N 110-И «Об обязательных нормативах банков») и проверяют правильность исполнения банковского законодательства и нормативных актов НБ РК.

     Основная задача АО «Темирбанк» – это дальнейшее развитие ориентированной на интересы клиентов региональной финансовой группы, которая предоставляет в Казахстане и соседних странах услуги на всех сегментах финансового рынка (банковском, страховом, пенсионном, ценных бумаг, лизинговом), высоко ценит свою репутацию, работает по европейским стандартам, эффективно использует свой капитал и человеческие ресурсы.

     В обеспечение кредитов приняты высоколиквидные активы в виде гарантий банков второго уровня, денег, залогов недвижимого и движимого имущества.

    С начала деятельности АО «Темирбанк» одобрены к финансированию 33 инвестиционных проекта на сумму 842,9 млн. долларов США с участием Банка 463,9 млн. долларов США, в том числе в 1 полугодии – 7 проектов на сумму 351,6 млн. долларов США с участием Банка – 120,5 млн. долларов США. Освоение по одобренным с начала деятельности Банка инвестиционным проектам составило 259,3 млн. долларов США, в том числе в 1 полугодии 2009 года – 71,6 млн. долларов США.

     Являясь постоянным активным участником обсуждения и внедрения принципов корпоративного управления в Казахстане, АО «Темирбанк» считает, что корпоративное управление, раскрытие информации, организация взаимоотношений с инвесторами, внедрение эффективных систем внутреннего контроля и аудита являются важнейшими условиями, определяющими способность казахстанского рынка ценных бумаг привлекать инвестиции.

     Комплексный подход в обслуживании клиентов, совершенствование систем управления работой для достижения максимальной эффективности, баланса рискованности и доходности операций определили успех АО «Темирбанк» на рынке Казахстана.

     Коммерческая деятельность АО «Темирбанк» включает расчетно-кассовое обслуживание физических и юридических лиц, услуги по дебетовым и кредитным карточкам, а также торговое и проектное финансирование бизнеса.

      Одним из основных направлений является прием депозитов и предоставление ссуд и кредитных инструментов в тенге и иностранной валюте. АО «Темирбанк» также является одним из ведущих операторов на рынке ценных бумаг и валютной бирже в Казахстане и оказывает консультационные и экспертные услуги по инвестированию в РК и странах СНГ.

     Основа работы АО «Темирбанк» - принцип ответственного кредитования и прозрачности бизнеса.

      Благодаря передовым технологиям кредитования банк предлагает клиентам простые и быстрые решения, объективные условия и стремится к взаимовыгодному партнерству.

      В АО «Темирбанк» принят Кодекс ответственного кредитования.

Анализ коэффициентов АО «Темирбанк» представлен в таблице 1.

Таблица 1

Анализ коэффициентов АО «Темирбанк»

Коэффициентный анализ активов

2007

2008

2009

Коэффициент опережения (Ко = Тр ссудных активов/ Тр суммы активов)

-

1,06

1,04

Оперативность размещения собственных средств (Эсс = СС/Кредитные вложения)

0,25

0,19

0,17

Оперативность размещения привлеченных средств (Эсс = ПС/Кредитные вложения)

1,83

1,93

1,96

Оперативность размещения собственных средств (Эсс = СС/АПД)

0,19

0,09

0,09

Оперативность размещения привлеченных средств (Эсс = ПС/АПД)

0,87

0,89

0,95

Реальная цена кредитных ресурсов

 

 

 

РЦкр = Средневзвешенная цена ресурсов / (100% Норма отчислений в ФОР)*100%

7,32

8,37

6,29

Минимальный необходимый объем дохода

 

 

 

НОД = ИБ + ПлБ

1 286 008,00

1 691 234,00

2 642 877,00

Издержки банка

987 524,00

1 213 743,00

1 476 694,00

Платежи в бюджет

398 484,00

487 491,00

1 214 183,00

Процентная маржа

 

 

 

Пм = НОД/объем кредитных вложений*100%

5,23

4,55

5,43

Рентабельность активов

 

 

 

ROA= Прибыль / Активы

0,0143

0,0123

0,0231

    В таблице 1 приведены основные коэффициенты, характеризующие деятельность АО «Темирбанк».

    Значения, полученные в результате расчета коэффициента опережения, говорят о том, что рост ссудных активов происходит с более высокими темпами, нежели рост общего объема активов.

    Это показывает, что банк активно размещает привлеченные средства, расширяет клиентскую базу и увеличивает долю процентных доходов по кредитным операциям.

     Маржа банка имеет достаточно высокое значение, т.к. в среднем в РК ее значение не превышает 5%.

     Показатели оценки процентной маржи, спрэда и внутренней стоимости операций  (таблица 2).

    Таблица 2  

Показатели оценки процентной маржи, спрэда и внутренней стоимости операций

Наименование показателя

Формула расчета

2007 год

2008 год

2009 год

Показатели оценки процентной маржи, спрэда и внутренней стоимости операций

1. Чистая процентная маржа

Чистый процентный доход / Средняя стоимость доходных активов

0,043

0,028

0,035

2.Чистая непроцентная маржа

Чистый непроцентный доход / Средняя стоимость активов

0,001

0,008

0,004

3.Коэффициент внутренней стоимости операций

(Совокупные расходы - дополнительные доходы) / Доходные активы

0,119

0,126

0,101

4. Спрэд

Процентные доходы / Доходные активы - Процентные расходы / Обязательства

0,045

0,029

0,036

     Рассмотрим эти показатели подробнее:

     1) Чистая процентная маржа характеризует степень прибыльности работающих активов.

    Данный показатель имеет нестабильную тенденцию и составляет 3-4%. Это минимальное допустимое значение, говорит о высоком уровне проблемных ссуд в банке и сопровождается повышением риска.

    Этим объясняется превышение прочих расходов над прочими доходами, так как основная часть расходов – это резервы на возможные потери по ссудам.

    2) Чистая непроцентная маржа характеризует степень прибыльности банка, эффективность комиссионных операций.

     Динамика показателя имеет повышательную тенденцию, что свидетельствует о снижении общего риска банка.

    3) Коэффициент внутренней стоимости операций характеризует минимальную, не приносящую прибыль цену банковского продукта. К 2009 г. динамика имеет тенденцию к снижению, следовательно, можно оценить показатель с положительной точки зрения.

    4) Спрэд характеризует разброс процентных ставок между размещением и привлечением средств.

     Спрэд снизился с 4,5% до 3,6%, что отражает падение процентного риска.

     В целом показатели оценки процентной маржи, спрэда и внутренней стоимости операций имеют скачкообразную динамику, это означает, что АО «Темирбанк» не управляет данными показателями.

Анализ обязательных нормативов АО «Темирбанк» представлен в таблице 3.

    Таблица 3

Анализ обязательных нормативов АО «Темирбанк»

Условное обозначение

Название норматива

Допустимое значение норматива

Фактическое значение норматива

2007

2008

2009

Н1

Достаточности капитала

min 10%

min 11%

12,5

10,3

11,3

Н2

Мгновенной ликвидности

min 15%

52,9

44,3

31,4

Н3

Текущей ликвидности

min 50%

74,5

56,4

52

Н4

Долгосрочной ликвидности

max 120%

76

113,7

97,5

Н5

Общей ликвидности

min 20%

38,4

-

-

Н6

Максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков

max 25%

21,4

19,4

21,7

Н7

Максимальный размер крупных кредитных рисков

max 800%

482,5

541,5

361,2

Н9.1

Совокупная величина кредитных рисков, на акционеров (участников)

max 50%

0

0

0

Н10.1

Совокупная величина кредитов и займов, выданных инсайдерам

max 3%

0,6

0,9

2,3

Н12

Использование собственных средств для приобретение долей других юридических лиц

max 25%

0

0

0

     В целях контроля за способностью АО «Темирбанк» обеспечить своевременное и полное выполнение своих денежных и иных обязательств, вытекающих из сделок с использованием финансовых инструментов, устанавливаются нормативы мгновенной, текущей, долгосрочной и общей ликвидности, которые регулируют (ограничивают) риски потери банком ликвидности и определяются как отношение между активами и пассивами с учетом сроков, сумм и типов активов и пассивов, других факторов, а также отношение его ликвидных активов (наличных денежных средств, требований до востребования, краткосрочных ценных бумаг, других легко реализуемых активов) и суммарных активов.

     В анализируемом периоде АО «Темирбанк» выполнял все обязательные нормативы в соответствии с требованиями Национального Банка Республики Казахстан.

2.2 Характеристика системы ипотечного кредитования в АО «Темирбанк» (виды, схемы погашения, условия)

     АО «Темирбанк» занимается процессом ипотечного кредитования около 10 лет, так с конца 2001 года банк начал предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации «Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в Республике Казахстан».

     Роль АО «Темирбанк» в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования.

    В результате реализации Программы на данный момент:

- выдано более 300 ипотечных займов на сумму 2,4 млрд. тенге;

- введено в эксплуатацию жилья общей площадью 160 тыс. кв.м., ведется строительство жилья общей площадью 260 тыс. кв.м.

Кроме того, при объеме финансирования жилищного строительства 10,7 млрд. тенге, из которых 5,1 млрд. тенге являются бюджетными, налоговые поступления в бюджет по самым грубым расчетам составляют не менее 1,5 млрд. тенге. На сегодняшний день АО «Темирбанк» предлагает самые гибкие условия кредитования в Республике Казахстан  представлены в  таблице 4.

Таблица  4

Условия кредитования в зависимости от вида ипотечного кредитования АО «Темирбанк»

Условия кредитования

Сенiм

Стандартный

Народный

Свободный

Ремонтный

Бюджетный

срок кредитования

12-120 мес.

12-180 мес.

12-180 мес.

12-120 мес.

12-120 мес.

12-180 мес.

первоначальный взнос, от:

10%

15%

15%

30%

0%

15%

мораторий на досрочное погашение:

12 мес.

0 мес.

12 мес.

6 мес.

12 мес.

24 мес.

% ставка, годовых:

-

13.2-14.2

12.4-12.8

-

13.7-16.7

  12.2-12.6

%ставка (фиксированная), годовых:

19

  17-19

16.5-17.5

  18-20

    19-21

   15.5-16.5

сумма кредита:

до6000 000 тнг.

не ограничена

до 6 000 000 тнг.

не ограничена

не ограничена

до 6 000000 тнг.

     Ипотечное кредитование приобретения жилья, построенного в рамках

     Программы развития ипотечного кредитования и жилищного строительства возможно:

     - при условии первоначального взноса от 30% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 9,95% годовых, валюта займа - тенге;

     - при условии первоначального взноса от 20% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 10,00% годовых, валюта займа – тенге.

     Требования: - страхование недвижимого имущества предоставляемого в качестве залогового обеспечения.

      Ипотечное кредитование приобретения прочего жилья, осуществляемого совместно с АО «Казахстанская Ипотечная Компания»:

      - срок от 3-х до 15 лет;

      - первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья.

     Ставка вознаграждения 13,6% годовых пересматривается 2 раза в год на величину изменения индекса инфляции по данным Агентства Республики Казахстан по статистике либо Национального Б Республики Казахстан, валюта займа - тенге.

     Требования:

     - страхование недвижимого имущества предоставляемого в качестве залогового обеспечения;

     - страхование от несчастных случаев;

     - при оплате первоначального взноса от 15 до 30% от стоимости квартиры необходимо страхование гражданско-правовой ответственности.

     Возможно предоставление 100% займа для приобретения жилья при предоставлении дополнительного залогового обеспечения.

     В случае отсутствия или недостаточности средств клиента для оплаты первоначального взноса предлагается оформление займа для указанной цели под дополнительный залог.

     Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

2.3 Анализ деятельности АО «Темирбанк»

В течение 2009 года ожидание структурных преобразований в результате продажи государственного пакета акций Национального Банка Казахстана обусловили снижение темпов развития основных направлений бизнеса АО «Темирбанк». 

Консолидированный бухгалтерский баланс на конец 2008 года представлен в таблице 5.

    Таблица 5

Консолидированный бухгалтерский баланс на конец 2008 года, в тыс.  тенге

                                                                                                                                   тыс. тнг

Наименование

Примечание

2008

2007

отклонение

абсолютное, тыс. тнг

относительное,

%

Активы

Денежные средства и их эквиваленты

5

4670746

2007457

2663289

142,9794

Средства в финансовые учреждения

6

2224440

4197115

-1972675

288,6819

Займы клиентам

7

85875475

87246362

-1370887

201,5964

Основные средства

9

271826

166043

105783

161,0843

Нематериальные активы

10

6537

8314

-1777

227,1837

Актив по текущему подоходному налогу

-

55453

6167

49286

111,1211

Активы по отсроченному подоходному налогу

17

2856

-

2856

100

Прочие активы

11

201610

149465

52145

174,1357

Итого активов

-

93308943

93780923

-471980

200,5058

Обязательства

-

-

-

-

-

Займы, полученные от финансовых учреждений

12

44296098

41225479

3070619

193,068

Выпущенные долговые ценные бумаги

13

38197354

42059595

-3862241

210,1113

Прочие обязательства

-

36313

119381

-83068

428,7555

Итого обязательств

-

82529765

83404455

-874690

201,0598

Капитал

-

-

-

0

-

Уставной капитал

14

5615004

5615004

0

200

Нераспределенный доход

-

5158304

4758656

399648

192,2523

Капитал, приходящийся не акционеров материнской компании

-

10773308

10373660

399648

196,2904

Доля меньшинства

-

5870

2808

3062

147,8365

Итого капитала

-

10779178

10376468

402710

196,264

Итого обязательств и капитала

-

93308943

93780923

-471980

200,5058

     Проанализируем основные показатели консолидированного бухгалтерского баланса.

     Рассматривая показатели активов за два отчетных года можно сделать вывод, что происходит уменьшение активов банка на 471980 тыс. тенге.

     Итог обязательств также имеет тенденцию к уменьшению на 874690тыс. тенге или на 1% по сравнению с 2007 годом.

     Доля меньшинства, наоборот, увеличивается в 2008 году почти в 2 раза или на 52 %.

     Итого капитала также имеет возрастающий показатель в 2008 году, увеличиваясь на 4% по сравнению с 2007 годом.

     Итого обязательств и капитала в 2008 году уменьшается на 471980 тыс. тенге по сравнению с 2007 годом.

     Консолидированный отчет о прибылях и убытках АО «Темірбанк» представлен в таблице 6.

Таблица 6

Консолидированный отчет о прибылях и убытках АО «Темірбанк», в тыс. тенге

Наименование

Примечание

2008

2007

отклонение

абсолютное

относительное

Процентные доходы

-

-

-

-

-

Займы клиентам

-

13125233

12374975

750258

194,2839

Средства в финансовые учреждения

-

377017

517318

-140301

237,2134

Вклады до востребования

-

28712

12067

16645

142,0277

-

13530962

12904360

626602

195,3691

Процентные расходы

-

-

-

-

-

Средства финансовых учреждений

-

(5417067)

(4495125)

921942

182,9808

Выпущенные долговые ценные бумаги

-

(4298311)

(3699492)

598819

186,0685

-

(9715378)

(8194617)

1520761

184,3469

Чистый процентный доход

-

3815584

4709743

-894159

223,4344

Резерв под обесценение кредитов

8

(1253352)

(1547958)

-294606

223,5054

Чистый процентный доход после учета обесценивания

-

2562232

3161785

-599553

223,3996

Доходы в виде комиссионных и сборов

15

170796

263473

-92677

254,2618

Расходы в виде комиссионных и сборов

15

(193377)

(149681)

43696

177,4037

                                                                                                                 Продолжение таблицы 5

1

2

3

4

5

6

Чистые расходы/доходы в виде комиссионных и сборов

15

(22581)

(113792)

-91211

603,9281

Доходы за минусом расходов по курсовой разнице

-

(58970)

865159

-806189

1567,117

Прочий операционный доход

-

8411

17640

-9229

309,7254

Непроцентные расходы/доходы

-

(50559)

882799

-832240

1846,077

Зарплата и связанные с ней выплаты

16

(835892)

(766047)

69845

191,6443

Административные и прочие операционные расходы

-

(893793)

(848824)

44969

194,9687

Налоги, помимо подоходного налога

-

(104014)

(113343)

-9329

208,969

Износ и амортизация

9,10

(67352)

(54167)

13185

180,4237

Прочие резервы

8

-

(60000)

60000

100

Непроцентные расходы

-

(1901051)

(1842381)

58670

196,9138

Прибыль до расходов по налогу на прибыль

-

588041

2315995

-1727954

493,8492

Расходы по налогу на прибыль

17

(188393)

-

-

-

Прибыль за отчетный год

-

399648

2315995

-1916347

679,5087

Рассматривая таблицу 5 можно сделать вывод, что процентные доходы увеличиваются на 4,6% и составляют к 2008 году 13530962 тыс. тнг. Процентные расходы также имеют тенденцию к увеличению, возрастают в 1,2 раза или 16 %.

    Чистый процентный доход к 2008 году уменьшается на 5% к 2008 году.

    Чистый процентный доход после учета обесценивания также имеет тенденцию к уменьшению на 599553 тыс. тенге или на 5%.

    Чистые расходы/доходы в виде комиссионных и сборов уменьшаются в 2008 году в 5 раз, непроцентные расходы/доходы уменьшаются в 17,5 раз.

    Непроцентные расходы увеличиваются на 3%.

    Прибыль до расходов по налогу на прибыль уменьшается к 2008 в 4 раза.

Прибыль за отчетный год к 2008 году также имеет тенденцию к уменьшению, убывая в 5,8 раз.

    Несмотря на рост активов, кредитного портфеля и депозитной базы по сравнению с 2008 годом, темпы роста основных показателей банка значительно уступали банкам-конкурентам.

    В результате по итогам года АО «Темирбанк» уступил позиции по ряду показателей, и доля банка на основных финансовых рынках снизилась.

     Так за январь-декабрь 2009 года совокупные активы банковской системы выросли на 55%, а доля АО «Темирбанк» в совокупных активах БВУ снизилась с 19,6% до 15,9%.  Как это наглядно показано на  рисунке 5.

Рисунок 5.  Активы АО «Темирбанк»

    Активы АО «Темирбанк» выросли за отчетный год на 26% и составили на конец декабря 130 млрд. тенге. Рост активов происходил главным образом за счет роста объема кредитного портфеля клиентам (на 31,8 млрд. тенге).

     К концу года объем кредитного портфеля нетто вырос до 82,7 млрд. тенге, что на 62% больше показателя прошлого года.

     При этом последовательно росла доля кредитного портфеля в активах банка с 50% до 64%. Однако по итогам года АО «Темирбанк» несколько уступил позиции на рынке банковского кредитования, за январь-декабрь его доля снизилась с 18,6% до 17,2% от общего объема выданных кредитов клиентам банков на конец года. (Доля АО «Казкоммерцбанк» возросла с 24,4% до 29,2%; АО «Банк ТуранАлем» - с 20,3% до 23,2%).

     Одновременно наблюдалась обратная тенденция снижения вложений в ценные бумаги (на 14,9 млрд. тенге или 49%), что в отчетном году было характерно для банковской системы в целом и связано с общей тенденцией снижения уровней доходности по государственным ценным бумагам.

     Их доля в активах АО «Темирбанк» снизилась с 29% до 12%, причем весь последний квартал нарушался пороговый нижний предел 10% по этому показателю.

Обязательства АО «Темирбанк» указаны на рисунке  6.

Рисунок 6.  Обязательства АО «Темирбанк»

     Обязательства банка достигли 121,9 млрд. тенге (рост 28%), за счет увеличения депозитной базы – средств и депозитов клиентов до 97,2 млрд. тенге (рост на 25%), межбанковских депозитов (рост в 10 раз или на 5,4 млрд. тенге) и займов банков и финансовых организаций (рост в 3,3 раза или на 5,2 млрд. тенге).

     В структуре обязательств наблюдается увеличение доли депозитов банков (с 0,6% до 4,9%) и межбанковских займов (с 2,4% до 6,2%).

     Собственный капитал на конец 2009 года составил 8 053,6 млн. тенге, увеличившись на 2,7%. Размеры уставного капитала сохранились на уровне 2009 года (5 422,6 млн. тенге). Низкие темпы роста капитала банка в течение всего года являлись ограничительным фактором роста активов банка и объемов привлечения ресурсов.

     Собственный капитал банков второго уровня за 2009 год вырос на 24%, в итоге доля АО «Темирбанк» в совокупном капитале банковской системы снизилась с 8,3% до 6,6% на конец года. (Доля АО «Казкоммерцбанк» возросла с 14,9% до 17,8%; доля АО «Банк ТуранАлем» возросла с 11,2% до 14,4%) Доходы АО «Темирбанк» выросли на 42,3% по сравнению с 2009 годом (22,2 млрд. тенге).

     Размеры отчислений в резервы увеличились в 2,3 раза и составляли на конец 2009 года 37,8% получаемого процентного дохода. Поэтому чистый операционный результат (прибыль до формирования резервов) вырос в 2,2 раза, тогда как размер чистой прибыли за 2009 год после отчислений в резервы составил 233,7 млн. тенге, оставшись практически на уровне предшествовавшего года (рост на 1,4%).

   Исполнение пруденциальных нормативов можно рассмотреть в таблице 7.

Таблица 7

Исполнение пруденциальных нормативов АО «Темирбанк»

Показатель

2009

2008

1

2

3

Капитал 1 уровня

7 199 121

6 630 601

Капитал 2 уровня

3 749 119

3 628 150

Собственный капитал

10 702 516

9 936 241

Коэффициент достаточности капитала 1 уровня

0.053

0.061

Коэффициент достаточности собственного капитала

0.113

0.163

Коэффициент ликвидности

0.581

0.948

Инвестиции в нефинансовые активы к капиталу

0.483

0.705

Пруденциальные нормативы. Значительный рост активов усилил напряженность в показателях достаточности капитала.

    Предельного значения достигли К1 - коэффициент достаточности капитала первого уровня (0,053 при нормативном значении 0,06), К2 - коэффициент достаточности собственного капитала (0,113 при нормативном значении 0,12).

    Имеется достаточный запас ликвидности по показателю К4 (0,581 при нормативном значении 0,3). После продажи в конце июля 2009 года основных средств на сумму 2 млрд. тенге АО «Темирбанк» исполняет норматив К5 - инвестиции в нефинансовые активы к капиталу.

     При росте общего размера полученного дохода более быстрыми темпами росли доходы от кредитования (на 88%). Но доходность кредитного портфеля клиентам брутто продолжала снижаться - с 17,3% до 15% годовых на конец года.

     Рост размеров кредитного портфеля АО «Темирбанк» сопровождался некоторым увеличением объема просроченной и блокированной задолженности, однако, ее доля в портфеле-брутто оставалась в пределах допустимых значений – 2,6%. Долги, списанные в убыток, выросли за год на 2,67 млрд. тенге (рост на 43%).

     Удельный вес стандартных кредитов в портфеле банка за год снизился с 88,9% до 82,6%. В 2,6 раза вырос объем безнадежных кредитов, достигнув 1,345 млрд. тенге, значительно увеличились объем и доля сомнительных кредитов (рост в 11,4 раза). Долги, списанные в убыток, выросли за год на 2,67 млрд. тенге (рост на 43%).

      На конец 2009 года портфель проблемных кредитов АО «Темирбанк» составлял 10,5 млрд. тенге (основного долга), из них 5,6 млрд. тенге – задолженность юридических лиц на внебалансовых счетах, 4,5 млрд. тенге – на балансовых (просроченных) счетах, 5,5 млн. тенге – задолженность частных лиц и 361,5 млн. тенге – долги 2003-2005 гг.

     Для решения возникших проблем АО «Темирбанк» в 2007 году создал Департамент проблемных займов, оценки и реализации залогового имущества. По итогам года было проведено погашение по проблемным кредитам в общей сумме 3,016 млрд. тенге, в том числе по балансовым (просроченным более 10 дней) счетам 2,73 млрд. тенге и по внебалансовым счетам 287 млн. тенге. От реализации имущества во внесудебном порядке поступило 96,3 млн. тенге.

     В результате интенсивного наращивания кредитного портфеля к концу 2009 года валовые процентные доходы достигли 12 млрд. тенге и стали преобладать в общем объеме валовых доходов. Их удельный вес вырос с 46% до 54%.

     Обратная картина сложилась по портфелю ценных бумаг, доходы по которым снизились на 11% по сравнению с уровнем 2008 года в результате снижения объема инвестиций в ценные бумаги.

     Продолжавшаяся с 2008 года тенденция снижения доходности портфеля ценных бумаг, с мая 2009 года перешла в рост. Рост доходности был вызван реструктуризацией портфеля и значительным сокращением доли краткосрочных государственных ценных бумаг с низкой доходностью.

     В итоге на конец отчетного года доходность по процентному доходу портфеля ценных бумаг достигла 9,57%, незначительно превысив уровень прошлого года 9,41%.

     В целом при тенденции к снижению средних ставок рынка доходность процентных активов стабилизировалась на уровне прошлого года, достигнув к концу года 13,88% годовых.

     Значительное внимание АО «Темирбанк» уделял проблемам непроцентных доходов. В 2009 году в банке начал работать Тарифный Комитет, в функции которого входит мониторинг предложения услуг на финансовых рынках другими банками и разработка собственной тарифной политики, с учетом позиций банка в регионе. Размер полученных валовых непроцентных доходов вырос до 22% в отчетном году.

     Комиссионные доходы банка увеличились на 33,5%, 4,5 млрд. тенге. Вследствие стабилизации валютного рынка и снижения ставок доходности по ценным бумагам уменьшились размеры чистого дохода дилинга (на 23,1%).В целом уровень чистых непроцентных доходов вырос на 12,7%.

      Однако, в основном его увеличение достигнуто за счет прочих доходов (доходов от реализации основных средств)

     Продолжалась работа по оптимизации расходов АО «Темирбанк».

    Операционные расходы (расходы на содержание банка) выросли на 20% только за счет значительного роста (в 5,3 раза) прочих расходов (расходов по недоамортизированной части выбывших основных средств).

     Непосредственно по содержанию банка расходы в 2009 году удалось снизить: затраты на персонал Банка на 16,5 %; общехозяйственные расходы на 18,5%, налоги и сборы на 37,2% от уровня 2008 года.

     Стремление к поддержанию приемлемого уровня спрэда не позволяло устанавливать высокие ставки вознаграждения по депозитным ресурсам. В результате обязательства АО «Темирбанк» за год выросли лишь на 28%, что значительно ниже, чем в целом по банковской системе.

     Рост депозитов клиентов в 2009 году составил 25% от начала года. Банк утратил лидирующие позиции на депозитном рынке. Доля АО «Темирбанк»за 2008 – 2009 снизилась с 26,5% до 22,2%. (Доля АО «Казкоммерцбанк» возросла с 17,9% до 23,5%; доля АО «Банк ТуранАлем» возросла с 15,6% до 23,8%). В итоге удалось остановить негативную тенденцию 2008 года и добиться увеличения величины спрэда с 7,8% до 8,4% на конец декабря 2009 года.

    Сохранение размеров прибыли на уровне 2009 года, при одновременном росте активов банка ухудшило показатель возврата на средние активы (ROA) - 0,22% (в 2008 г. – 0,33%).

     Также, несмотря на отсутствие роста в 2009 году размеров уставного капитала АО «Темирбанк» ухудшился показатель возврат на средний уставный капитал (ROE) с 6,14% до 4,31% на конец года.

    Отметим, что у банков-конкурентов наблюдался рост этих показателей, несмотря на то, что их активы и капитал росли более высокими темпами.

2.4 Анализ ссудного портфеля АО «Темирбанк»

    За 2009 г. АО «Темирбанк» получено доходов 335 116 тыс. тенге, расходы составили 449 463 тыс. тенге или убытки в размере 114 347 тыс. тенге, но наблюдается динамика увеличения доходной части и сокращения расходов, так за декабрь получена чистая прибыль в размере 178 тыс. тенге.

    По состоянию на 01.01.2009 г. ссудный портфель АО «Темирбанк» составил 711 млн. тенге, или возрос по сравнению с данными на начало отчетного периода 6,6 раза (на 604 млн. тенге).

     На долю кредитов выданных в иностранной валюте приходиться 21,8%, на долю кредитов выданных в тенге – 78,2%.

      Получение доходов от кредитной деятельности 46,4 млн. тенге, в т.ч.

- процентные доходы составили 77,8%;

- доход по выпущенным банкам гарантам – 7,7%;

- доход от консалтинговых услуг – 0,9%;

- прочие доходы – 13,6%.

     За 2009 г. кредитным управлением выдано займов на сумму 1044 млн. тенге.

     В АО «Темирбанк» наблюдалось снижение объемов ипотечного кредитования во втором полугодии 2009 года по сравнению с первым.

     Доля ипотеки в общем розничном портфеле АО «Темирбанк» в настоящий момент составляет около 32%, т.е. практически треть всех выдаваемых займов населению включает ипотеку.

     АО «Темирбанк» в 2010 году увеличит долю ипотечных кредитов в ссудном портфеле до 30%.

     АО «Темирбанк» прогнозирует увеличение доли ипотечных кредитов в ссудном портфеле в 2010 году до не менее 30% с 22,1% в начале года.

     В начале 2009 года доля жилищных кредитов в кредитном портфеле АО «Темирбанк» составила 22,1%. Рост жилищных кредитов в 2010 году прогнозируется не менее чем в два раза, и доля их достигнет 30%.

    Доля ипотеки к 2012 году среди населения может составить более 40%.

     В целом политика АО «Темирбанк» в отношении ипотеки на сегодняшний день выглядит довольно оптимистично. Банк, не приостановивший выдачу ипотечных займов, продолжает работать в данном сегменте кредитования и планирует в дальнейшем наращивать объемы. Ипотека по-прежнему остается для АО «Темирбанк»  одним из наиболее приоритетных направлений в кредитовании. Более наглядно Доля ипотеки представлена  на  рисунке 7.

Рисунок 7. Доля ипотечных кредитов от объщего объема ссудного портфеля

    В АО «Темирбанк» отмечают, что политика банка в отношении ипотеки не изменилась и строится на позициях паритета прибыльности и рисков.

    Банк постоянно работает над повышением доступности кредитных продуктов и качества кредитного портфеля, в частности, совершенствует систему мониторинга рисков, активного внедрения скоринговой системы, а также анализа кредитной и клиентской истории заемщиков.

     В АО «Темирбанк» перспективы развития ипотеки связывают с ростом доходов населения, улучшением ситуации в строительной отрасли страны.

      Ссудный портфель АО «Темирбанк» достаточно диверсифицирован по количеству отраслей вложения. Если в первой половине 2009 г. кредитные ресурсы банка были размещены в 10 отраслях народного хозяйства, то в конце 2009 г. кредитные ресурсы вложены уже в 13 отраслей экономики.

     На начало 2010 г. наибольший удельный вес в структуре кредитного портфеля принадлежит сельскому хозяйству (34,55%), а на конец рассматриваемого периода – торговле (27,58%).

     Около 40-45% всех заключенных кредитных договоров относятся к торговле, и, не смотря на высокую оборачиваемость оборотных средств предприятий торговли и большую рентабельность по сравнению с другими отраслями экономики, АО «Темирбанк» подвержен наибольшему риску именно в этой отрасли.

      Следовательно, необходимо в будущем диверсифицировать ссудный портфель по долям вложений и уменьшить концентрацию риска в торговле.

     Если рассматривать кредитный портфель АО «Темирбанк» в размере предлагаемых клиентам программ кредитования, то по состоянию на 01.01.2010 г. наиболее востребованными являются 10 программ, из них наибольшая объем выданных кредитов за 2009 г. приходится на следующие программы: МСБ (80,89%); ЕБРР (6,38%); программа кредитования населения; нужды (3,67%); кредиты-однодневки (2,32%), (овердрафт).

      По программе МСБ – 2010 (разработана для кредитования деятельности малых и средних предприятий РК) только за период с октября по декабрь месяц было привлечено на кредитование 77 высококлассных заемщиков, что в свою очередь отразилось на увеличении ссудного портфеля банка.

      Большое распространение получила практика предоставления клиентам кредитных линий (револьверная и рамочная кредитная линия).

      Следует отметить, что по состоянию на 01.01.2009 г. в структуре ссудного портфеля АО «Темирбанк» произошли значительные позитивные изменения.

    Доля стандартных кредитов на 01.2009 г. увеличилось на 195%, достигла 97,8% по сравнению с отчетным периодом (01.01.2008 г.), а удельный вес проблемных кредитов сократился с 50% на 01.01.2008 г. до 2,2% на 01.01.2009. Причем, на долю проблемных кредитов в основном приходится кредиты, выданные клиентам сферы малого и среднего бизнеса, именно эта категория клиентов занимает наибольший удельный вес структуре ссудного портфеля АО «Темирбанк».

     Анализ движения просроченной задолженности с 01.01.2008 по 01.01.2009гг. показывает, что если сопоставить данные о движении просроченной задолженности в течении 2008г. в общей доли проблемных кредитов, то можно сказать, что одной из причин уменьшении остатков проблемных кредитов в ссудном портфеле является постепенное снижение просроченных задолженности.

     На значительный рост и улучшение качества ссудного портфеля в 2009 г. повлияли следующие факторы:

    - рост депозитной базы банка. По итогам 2009 на долю АО «Темирбанк» принадлежит 52,8% от всех вкладов населения, следовательно, объемы кредитных ресурсов банка увеличились;

    - диверсификация ссудного портфеля. Банк предоставляет клиентам 14 программ кредитования, в т. ч. с мая 2008 г. осуществляет кредитование по программе софинансирования сельскохозяйственных проектов с участием средств районного бюджета. (сельское хозяйство занимает первое место в структуре ссудного портфеля по отраслям за 2008 г.) Практика кредитных линий сроком не превышающие 360 дней;

    - снижение ставок вознаграждения по кредитам на сегодняшний день ставка вознаграждения;

    - по кредитам выдаваемых в тенге минимально19,5% годовых;

     - по кредитам выдаваемых в иностранной валюте минимально 16% годовых;

    - изменение в составе управленческого персонала, что в свою очередь повлияло на организацию кредитного процесса (более качественный уровень анализа кредитных заявок, постоянный контроль за исполнением графиков по реализации проектов, предоставлением ликвидного залога). Активное привлечение на обслуживание высококлассных заемщиков.

    Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.  

Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много [31].

    Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и  так далее.

     Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера.

    Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике.

    Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга [32].

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в следующем:

-     долгосрочный характер кредита;

-     обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

-    способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита. Рисков,  которым  подвергаются  участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рисунке 8.

Рисунок 8. Риски ипотечной деятельности

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным опера-циям являются    следующие:    кредитный    риск,    риск    процентных   ставок,    риск ликвидности.

     Кредитный риск   -  это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

    В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

 - уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

  - социально-экономическая    стабильность    в    стране,    уровень    развития жилищного   рынка,   наличие   достаточно  платежеспособного   спроса   на ипотечные кредиты [33]. 
         Вопросы   кредитного   риска   решаются   комплексно,   это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.

    Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу.

     Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит.

   Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

    Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США - 75%. Остальные 25-40 % стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит   всегда меньше стоимости недвижимости   на   сумму   взноса,   и   максимальная   сумма   кредита   обычно определяется исходя из этих показателей.

    Доходы   заемщика   также   напрямую      ограничивают   максимальную   сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным    путем,    через    максимальную    сумму    кредитного    долга    или максимальные выплаты  по оплате за  кредит,  входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

    В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно    меньше    стоимости    недвижимости    на    30    %    и    выше,    с предоставлением также дополнительных гарантий.

     Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные  параметры  кредита)    является  сам  предмет залога,  его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

     Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

     Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

     В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

   Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в Казахстане, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев, превышающей их, и крайне низких доходов граждан.

    В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

    Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения   постоянного   контроля   за  состоянием   и   качеством   кредитного портфеля   банка,   как   по   его   структуре   кредитов,   так   и   с  точки   зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

    Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

контроль за качеством предоставляемых кредитов;

распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии

  с требованиями НБ РК и внутренними инструкциями банка;

создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
    - своевременное   выявление    проблемных   кредитов    и   разработаны план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

     Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего, правового поля, кредитных технологий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.) (48,20).

    Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

    Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок - (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

     Сбалансированность банковских активов и пассивов как подставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам .

    Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появился целый ряд таковых. Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в тенге по текущему обменному курсу. Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями.

    Однако такая аппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

    Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

    Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов (46,42 - 43).

     В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов, и депозитов.

     В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов

     Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

    Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в    Национальном банке.

      Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

    Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии.

    Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов.

    Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов.

    В Казахстане, помимо высоких требований Национального Банка к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности, которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами.  

    Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

    Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д.

    Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг.

    Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

    Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.

    Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в

   Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausparkassen) (34,7). В США, несмотря на то, что первоначально  кредиты выдают коммерческие банки, суде сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.
    Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

     При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

    Систему ипотек можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

    Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент.

    Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений» .Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

    Таким  образом, ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это, в свою очередь,  может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания).

    Повышение  стоимости недвижимости ведет к сокращению  спроса на жилье,   однако,  расширенное  предложение  ипотечных ссуд  сглаживает  эту тенденцию.  В результате  рынок ипотечного  кредитования  по мере  своего  развития  начинает  оказывать  все большее   влияние  на конъюнктуру  рынка недвижимости.

    Для получения ипотечного кредита претендент обращается в отдел  потребительского кредитования, осуществляющий ипотечное кредитование.

    Совместно со специалтстами отдела потребительского кредитования выдается необходимый пакет документов на оформление ипотеки в банке составляется специальное Резюме о возможности предоставления банковского займа физическому лицу заполняется специальная Анкета по получению ипотечного кредита (Заявление-анкета), проверяется на надежность претендент, заполняя необходимую анкету.

    Кроме анкеты существует целый перечень необходимых документов который состоит из 5 разделов:

    Перечень документов, предоставляемых заемщиком для оформления и выдачи ипотечного кредита  в АО «Темирбанк»»

    Документы, обязательные к представлению до подписания кредитного договора:

  1.  Заявление – анкета, подписанное заемщиком по установленной форме;
  2.  Копия домовой книги;
  3.  Удостоверение личности заемщика/ созаемщика (копия);
  4.  Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с заемщиком (копия);
  5.  Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия);
  6.  Свидетельство РНН (копия);
  7.   Свидетельства о заключении брака (либо о разводе) (копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика, что на момент подачи заявления в раке не состоит, детей не имеет;
  8.  Брачный контракт (при его наличии -  копия);
  9.  Трудовой контракт, либо копия трудовой книжки заемщика (созаемщика) при их наличии, заверенные кадровой службой по месту работы;
  10.  Справка с места основной и дополнительной работ заемщика (созаемщика) (при наличии таковой), либо о других имеющихся у заемщика (созаемщика) доходах, заверенная по месту их получения;
  11.  Разрешение органов опеки и попечительства на продажу в интересах несовершеннолетних членов семьи продавца жилья, являющихся собственниками (соссобственниками) жилья;
  12.  Документы, устанавливающие права на предмет ипотеки, в том числе;
  13.  Договор купли – продажи, план квартиры или дома (имеющиеся у продавца);
  14.  Государственный акт на право собственности (право пользования) на земельный участок с кадастровым номером (по индивидуальному домостроению);
  15.  Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (из Центра по недвижимости);
  16.  Акт оценки квартиры или дома;
  17.  Информационная справка №2 с выпиской из регистрационного листа правового кадастра (из Центра по недвижимости). (Готовит продавец жилья – необходима на день продажи);
  18.  Договор (полис) личного страхования и утраты трудоспособности;
  19.  Документы, обязательные к представлению после подписания кредитного договора;
  20.  Оригинал договора ипотеки с отметкой о его государственной регистрации;
  21.  Подлинник зарегистрированного Центром по недвижимости договора купли – продажи жилья, приобретенного за счет кредитных средств и оформленного на имя заемщика, а также другие правоустанавливающие документы на жилье и земельный участок (индивидуальные домостроения);
  22.  Нотариально удостоверенное согласие супруга и других совершеннолетних членов семьи, а также органов опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних членов семьи на залог и внесудебную реализацию (в предусмотренных законодательством случаях) приобретаемого на кредитные средства жилья. Подается на имя кредитора;
  23.  Договор страхования приобретенного за счет займа жилья, а также личного страхования заемщика, документы, подтверждающие оплату страховых платежей. В случае внесения первоначального взноса в сумме ниже 30% - договор страхования правовой ответственности по выплате первоначального взноса;
  24.  Дополнительные документы при наличии гаранта или поручителя;
  25.  Прочие дополнительные документы для предоставления ипотечного кредита;
    1.  Гарантии / поручительства физических либо юридических лиц;
    2.  Копия удостоверения личности гаранта (поручителя);
  26.  Если гарантом / поручителем выступают физическое лицо – справки о составе семьи, трудоустройстве и стабильности доходов (аналогично документам, предоставляемым заемщиком);
  27.  Если гарантом / поручителем выступает юридическое лицо – нотариально удостоверенные копии устава и учредительных документов, а также нотариально удостоверенные копии балансов, отчетов о прибылях и убытках и расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности на последнюю отчетную дату, предшествующую представлению займа;
  28.  Договор гарантии / поручительства, решение правомочного органа гаранта / поручителя (юридического лица) о предоставлении банку гарантии в обеспечение исполнения обязательства заемщика;
  29.  Нотариально удостоверенные образцы подписей гарантов и поручителей, подписавших договоры гарантий, поручительств;
  30.  При необходимости по запросу Компании – нотариально удостоверенные образцы подписей заемщиков и справки из пенсионного фонда о произведенных пенсионных отчислениях;
  31.  Документы, необходимые к представлению, если залогодатель не является заемщиком (вещный поручитель);
  32.  Документы, устанавливающие права на предмет ипотеки, в том числе:

     Документы, необходимые к представлению, если заемщик является предпринимателем без образования юридического лица:

    1 Справка налогового комитета о совокупном годовом доходе.

    2 Свидетельство о регистрации предпринимателя (патент).

    3 Лицензии на осуществление определенных лицензируемых видов деятельности.

    4 Документы, подтверждающие наличие торгового места либо места производства.

    5 Документы, подтверждающие право собственности на торговое место, место производства либо договор аренды используемых частным предпринимателем помещений.

    6 Расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования;

    7 Документы об уплате налогов за предыдущие годы [35].

     Только после наличия такого количества необходимой информации банк может остановится на принятии решения о предоставлении ипотечного кредита. После чего подписывается ипотечный договор или договор банковского займа.

    Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества.

   В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира [36].

     Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

     Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%.

     В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит  всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

    Доходы заемщика также напрямую  ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

    Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита)  является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога) [37].

     Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита.

     Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости).

     Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов.  

     Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

    Снижение активности на рынке ипотечных кредитов Костанайской области  по НБ первоначально наблюдалось из-за дороговизны жилья, при этом к 2007 году спрос носил максимальный характер, но финансовый кризис конец 2008 года и начало 2009 года резко снизил цены на объекты недвижимость, к концу 2009 (из-за снижения цен)  количество ипотечных кредитов (без привязки к денежному эквиваленту) выросло,  как это показано на рисунке 9.

Рисунок 9. Динамика  количества ипотечных кредитов в  АО «Темирбанк» с 2005-2010 гг.

Ситауция в других филиалах АО «Темирбанк» с ипотечным кредитованием аналогичная – всплеск 2007 год, кризис 2008 и небольшое оживление к концу 2009 , началу 2010  года.

В КФ АО «Темирбанк» предоставляются такие виды ипотеки как ипотека без подтверждения доходов и ипотека на стандартных условиях смотри таблицу 1 -  «Ипотека без подтверждения доходов»  и таблицу 2- «Ипотека на стандартных условиях».

    3 Пути решения проблем ипотечного кредитования в Республике Казахстан на современном этапе

    3.1  Выбор модели развития ипотеки в Республике Казахстан

    В Казахстане идет становление Американской модели развития системы ипотечного кредитования (если быть точнее за основу принята вариация, функционирующая в Малазии) двух уровневая система (см. рисунок 6). Двухуровневая система ипотечного кредитования представлена на рисунке 10.

Рисунок 10. Двухуровневая система ипотечного кредитования

    Первичный рынок

1 — передача денежных средств за жилье;

2 — передача прав собственности на жилье;

3 — выдача ипотечного кредита;

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимая оценка заложенного имущества;

12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — денежные средства за ипотечные кредиты;

7 — размещение ипотечных облигаций;

8 — денежные средства за ипотечные облигации.

    Во всем мире, даже при очень развитом ипотечном кредитовании, она решает жилищные проблемы средней части населения, имеющей стабильный официальный доход.

    Жилищно – сберегательная система, существующая на данный момент в РК, и ипотека вполне могут сосуществовать вместе не конкурируя.

    Потому что имеют главные принципиальные отличия: ипотека позволяет решать проблему жилья сразу, рассчитываясь в дальнейшем, но при этом клиент должен иметь первоначальный взнос, а ЖСС решает квартирный вопрос через 5-7 лет, но без требования первоначального взноса.

   Проблемы ипотечного кредитования.

     В росте цен на недвижимость «ипотека не виновата», т.к. из всей купленной недвижимости лишь четверть пользовались ипотекой.

     В банках не редко предпочитают замалчивать о «плохих» сторонах получения кредита (страхование, оценка недвижимости и др. расходы).

     В Великобритании стандартный кредит рассчитан на 25 лет при ежегодной ставке в 4,5 -5%.

      Почему же в Казахстане нет таких условий!  У частного банка нет «мягкого» кредитного портфеля, по этой причине они и берут огромные проценты. Нужны условия для «мягкого » кредитного портфеля. Нужно привлечь средства накопительных пенсионных фондов.

     Второй вариант - откладывать на специально открытые для новорожденных счета по 2000 долларов, и эта сумма будет расти за счет процентов.

     А когда ребенок достигает совершеннолетия, на руках у него будет необходимая сумма на квартиру.

    И третий вариант – строительство муниципального жилья, которое казахстанцы будут арендовать с правом дальнейшего выкупа.

    Существует точка зрения что, темпы роста экономики РК дают обнадеживающие перспективы развития. Но, учитывая остаточную переходность нашей экономики, можно выделить  ряд проблем.

    Ипотека это сдача недвижимости, земли в залог для получения кредитной ссуды [39].

    В мировой практике ипотечное кредитование является довольно сложным инструментом.

    В процессе его организации принимают участие ипотечные, риэлтерские, страховые и оценочные компании.

     Для получения кредита в банк представляется стандартный пакет документов для решения вопроса о выдаче кредита, а также дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельство о регистрации прав собственности на недвижимость, документ о территориальных границах земельного участка, справка об отсутствии арестов на закладываемое имущество, заключение оценочной компании о стоимости предметов ипотеки, договор страхования объекта недвижимости; проект договора ипотеки [39].

    Особое внимание уделяется технико – экономическому обоснованию ссуды, где подробно указываются цели кредита, расчеты предлагаемых затрат и доходов от реализации кредитуемого мероприятия.

    Эти данные являются исходной базой для определения эффективности ссуды. Начало ипотеки в РК было заложено Указом президента «Об ипотеке недвижимого имущества».

    Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

    Порядок получения ипотечного кредита в РК несложен: оговариваются условия кредитного договора с банком, оценивается платежеспособность заемщика, а также разрабатывается схема возврата кредита [40].

    Сумма кредита не может быть больше 70% от стоимости недвижимости.

   Большинство людей в нашей республике не имеют стабильных доходов, что делает сложным получение ипотечного кредита.

    При средней заработной плате в Республике Казахстан на 1 января 2010 года в 66000тенге  широкое его распространение остается сомнительным.

     Для внедрения ипотеки в жизнь, должны быть решены следующие вопросы: внесение щадящих условий для заемщиков, решение проблемы государственных гарантий для кредиторов, формирование государственной политики стимулирования жилищного строительства, ориентирования программы на широкие слои населения.

    Необходимые условия для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования

    Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

- усовершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования и эффективное функционирование ипотечного рынка жилья;

- определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;

-  определение порядка выпуска банками второго уровня ипотечных облигаций;

- определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пенсионных активов;

- налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита (возможность обеспечения временно жильем, находящегося в коммунальной собственности);

- развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного

    Как показал анализ ипотечного кредитования в Республики Казахстан, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами [40].

    В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

    В настоящее время для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Национальный Банк РК, Министерство РК по налогам и сборам и др.

    Современный этап развития банковской системы Республики Казахстан характеризуется усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные банки стремятся всемерно расширить круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах банковских услуг лучше действуют банки специализированные.

    Специализированные кредитные организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности.

    В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Законом РК «О банках и банковской деятельности»; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Национальным Банком Республики Казахстан.

   Значение системы ипотечного кредитования в деятельности банков представлено на рисунке 11.

Рисунок 11. Значение системы ипотечного кредитования в деятельности банков

     В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти услуги, чтобы возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.

    В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.

    В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Республике Казахстан, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране.

     Проблему привлечения ресурсов для ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан [41].

      Две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов :

    1. ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц)

    2. ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии казахстанских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы)

     В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан, утвержденной Постановлением Правительства РК от 25.01.2008 N 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса, макроэкономических условиях еще более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства.

     Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.

    Мировой опыт свидетельствуют о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций.

    С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют право эмитировать ипотечные ценные бумаги.

    Деятельность таких организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

    Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации объективно имеют право на существование [43].

     Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации является секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки.

    Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки.

     Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют примерно 8 - 10% годовых в валюте. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, обычно дороже.

    В этом вопросе важную роль мог бы сыграть НБ РК. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться.

    К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

    Учрежденное Правительством РК Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно сыграть важную роль в создании и запуске вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов.

     Аналогичные агентства создаются и в регионах для реализации региональных ипотечных программ.

     Таким образом, активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

     Ведь еще в конце 1999 года Национальный банк Республики Казахстан инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования.

     В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

      Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

     В конце 2000 года началось внедрение этой системы. В целях развития системы ипотечного кредитования Правительством РК года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования.

    Основные цели и задачи программы:

- развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья;

-удовлетворение потребности населения в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты;

- создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья;

- переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

     В 2003 - 2005 гг. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования.

     В 2005 – 2006 г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2007 г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, с 2005 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

    Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

     Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины.

     В 2008 – 2009 гг. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе Правительства РК.

    Такое мнение 14 апреля 2008 года, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан  Кайрат Келимбетов. «По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе», - сказал К. Келимбетов. В настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: «БТА-Ипотека» и «Астана-финанс». Сроки предоставляемых ими кредитов колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-19 %.

    25 января 2009 года  Правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2009-2015 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2009-2015 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2009 году - 3 млн., в 2010-м - 4 млн., в 2011-м - 5 млн. кв. метров.

     По информации Национального банка  Республики Казахстан, в 2009 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд. долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2008 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали.

3.2 Пути развитие ипотечного кредитования и разработка рекомендаций по решению проблем  ипотечного кредитования в Республике Казахстан и  в «АО «Темирбанк»

     Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан [43].

     Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов.

     Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития.

     Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в Республике Казахстан секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги.

     Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в Республике Казахстан необходимо соблюдение ряда основных условий:

     1 Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.

     2 Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми.

     3 Передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

     4 Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.

     5 Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения.

     Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. В течение 2009 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25%. Можно предложить следующие решения проблем, с которыми сталкивается ипотечное кредитование.

     Таким образом, ипотечное кредитование в Республике Казахстан хотя и получило свое достойное развитие, но все равно необходимо совершенствовать механизм кредитования населения и улучшать условия получения ипотечного кредитования [44].

    На сегодняшний день банк предлагает своим клиентам все необходимые финансовые продукты и услуги, в том числе и по ипотечным кредитам.

    Стремительному росту активов банка в большой мере способствовали стимуляция экономического и социального развития в регионе деятельности банка, предоставление банком качественных услуг на приемлемых условиях, развитие долгосрочного сотрудничества с клиентами и индивидуальный подход к их потребностям. КФ АО «Темирбанк» уверенно доказывает свою способность продвигаться вперед в своем развитии.

    Один из главных принципов проводимой кредитной политики  АО «Темирбанк» индивидуальный подход к каждому заемщику и мобильность решения возникающих в процессе работы вопросов.

    Процентная политика КФ АО «Темирбанк» отличается гибкостью изменения процентных ставок.

     Процентная политика в области ипотечного кредитования КФ АО «Темирбанк» отличается гибкостью изменения процентных ставок. Выбранная банком форма ипотечного  кредитования позволяет не только более оперативно оформлять документы для получения кредитов в рамках кредитных линий, но и более адекватно оценивать финансовое положение этой категории заемщиков.

     Приобретение собственного жилья  для многих казахстанцев, особенно молодых семей, на сегодняшний день кажется несбыточной мечтой. Зачастую условия ипотечного кредитования ставят заёмщика в слишком жесткие рамки.

Но, несмотря на данный факт, ипотека остаётся популярным видом кредитования, так как её главным преимуществом является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас  жить в новой квартире или доме.

При этом жильё сразу становиться собственностью заёмщика.

Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной  программы.

В рамках стратегического направления развития продуктовой линейки стартовала новая ипотечная программа, предоставляемая на условиях сотрудничества Банка с АО «Казахстанская Ипотечная Компания».

Уже сегодня, обратившись в любой филиал Банка, клиент может оформить заявку на рассмотрение предоставление займа.

Новая ипотечная программа предполагает выделение средств на приобретение жилой и строящейся жилой недвижимости.

Срок кредитования составляет  до 20 лет, а максимальная сумма займа до 70% от общей стоимости жилья.

Плюсами данной программы является низкая процентная ставка, а также возможность получения 100% суммы стоимости квартиры в случае оформления в залог уже имеющейся в собственности заемщика или собственности вещного поручителя недвижимости.

Теперь владельцем жилья может стать самый молодой казахстанец! Банк кредитует даже 18-летних заемщиков, при условии наличия у него созаемщика старше 25 лет.

В начале 2000-х КФ АО «Темирбанк»  являлся активными участниками операций на рынке недвижимости и имел довольно консервативный подход к данному сектору.

    Такая политика позволила Банку избежать большого количества проблем, с которыми сейчас столкнулись многие финансовые организации, и дала возможность сегодня сделать отличное предложение своим Клиентам. Список данных проблем и путей их решения представлен в следующей таблице 8.

     Таблица 8

Проблемы ипотечного кредитования В КФ АО «Темирбанк» и пути их решения

Проблемы

Пути решения

Результат

1

2

3

Длительность процедуры выдачи кредита

– менять принципы рассмотрения и одобрения кредитных заявок;

– упрощение процедуры выдачи кредита;– автоматизация кредитного процесса.

Повышение качества обслуживания населения

Риск банков в невозврате кредитов

– высокий ценз доходов заемщика;

– кредитные истории по каждому заемщику в банках;– введение кредитных историй в налоговых органах;– сотрудничество с коллекторскими агентствами либо создание колекторских служб в банках

Повышение качества кредитного портфеля

Продолжение таблицы 8

1

2

3

Неудобство процесса выдачи и погашения кредита

– развитие систем расчетов с использованием пластиковых карт.

Автоматизация процесса выдачи и погашения кредитов

Отсутствие экономически обоснованной процентной политики

– снижение процентных ставок

Кредит более доступен для населения, а для банков увеличение займов

Проблемы законодательного характера

– улучшить законодательную  базу, прежде всего налоговую;

– целесообразно ввести закон «О потребительском кредитовании»

Кредит будет более доступным для населения и возможно снижение рисков невозврата кредитов

Относительно узкий спектр ипотечных кредитов

– совершенствования используемых видов кредитов;

– введение новых видов кредитов.

Расширение спектра предоставляемых видов потребительских ссуд, а в следствии и привлечение большего числа заемщиков

В  КФ АО «Темирбанк» в 2009 году обратилось 202 семьи желающие получить ипотечный кредит, 57 претендентов имели недостаточный доход для получения данного кредита, 50 же семей неустроили срок кредотования и ставка по ипотечному кредиту, которая составила 19% годовых, 95 претендентов получили данный кредит.

В 2010 году КФ АО «Темирбанк» предлагается реализовать государственную программу по снижению процентных ставок до 15% годовых (возможно и ниже).

Путем маркетингового исследования выявлено, что из 202 кредитоспособных претендентов получить ипотечный кредит сроком на 20 лет, в размере 4 350 000 тенге при ставке 15% годовых составило 140 претендентов.

Результаты данных маркетинговых исследований представлены в таблице 9.

Таблица 9

Выплаты по ипотечным кредитам КФ АО «Темирбанк» на перспективу

Показатели

2009

2010

2011

Изменения  2009 к 2010, тенге

Изменения 2010 к 2011, тенге

Изменения, %

Сумма кредита, тенге

4 350 000

4 350 000

4 350 000

-

-

-

Процентная ставка, %

19

19

15

-

-4%

-4%

Срок кредитования, лет

20

20

20

-

-

-

Количество кредитов

95

98

140

3

42

42%

                                                                                                                     Продолжение таблицы 9

1

2

3

4

5

6

7

Сумма выплат банку

78 517 500

80 997 000

91 350 000

+2479500

+10 353 000

13%

Таким образом, можно сказать, что к 2011 году на 42% увеличится число претендентов желающих и имеющих возможность получить ипотечный кредит, данное увеличение произойдет за счет снижения процентной ставки на 4%. Для КФ АО «Темирбанк»  снижение процентной ставки и увеличение числа ипотечных кредитов несет положительный результат так как выплаты по данным кредитам в 2011 году увеличатся на 13.% и составят  91 350 000 тенге, что на  12 832 500 тенге больше чем в 2009 году и на 10 353 000 в 2010 году.

   Большинство современных экономистов в нашей стране приходят к выводу что развитие ипотеки в Казахстане в основном зависит от уровня реальных доходов населения! Мы с ними согласны на сегодняшний день всех интересует дальнейшая судьба рынка жилой недвижимости и ипотеки в Казахстане.

    Еще недавно эта отрасль впечатляла  темпами развития и мощью финансовых потоков. Текущее положение этих отраслей дает понять лишь то, что развитие экономики вещь сложно прогнозируемая.

    Для того чтобы построить прогноз развития любого рынка необходимо прежде всего понимать проблемы и факторы на него влияющие. Одна из главных проблем и факторов – доходы населения. Экономический постулат гласит: «чем выше доходы населения и чем быстрее они растут, тем быстрее будет развиваться и рынок кредитов на покупку недвижимости».

    При росте реальных доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит.

    Попробуем оценить влияние фактора роста/падения реальных доходов на рынок ипотеки в Казахстане. Для этого мы рассмотрим индекс реальной ЗП (заработной платы) населения будет использоваться как показатель характеризующий динамику доходов населения или независимая переменная.

    А объем ипотечных кредитов будет являться зависимой переменной. В ходе анализа были рассмотрены данные за каждый месяц начиная с января 2007 до января 2010 гг.  В итоге мы получили следующую взаимосвязь, которая для наглядности представлена на рисунке 12.     

Рисунок расположенный ниже подтверждает гипотезу о прямой зависимости ипотечного кредитования от роста реальных доходов, т.е. чем быстрее у населения растут их заработные платы тем, больше они могут накопить, и смогут обслуживать свой кредит.

    И более оптимистично смотрят на покупку квартиры в кредит. Это приводит к росту объемов ипотеки.

Рисунок 12. Прямая зависимость ипотечного кредитования и роста реальных доходов населения

    Полиноминальная модель зависимости показывает волнообразный характер связи, т.е. при постоянном росте реальной ЗП (заработной платы) рост объемом ипотечного кредитования будет со временем замедляться.

     Это обуславливается тем, что рынок со временем замедляется и имеется ограничение по недвижимости могущей быть купленной в кредит, и с тем, что при высоком росте ежемесячных ЗП, население может самостоятельно накопить на квартиру и многими прочими факторами.

     При этом полиноминальная модель также показывает, что на рынке существует минимальный уровень выдачи подобных кредитов, т.е. ниже него рынок вряд ли упадет. Можно это границу назвать «дном рынка». Согласно нашей модели такое «дно» находиться в районе 3-3,5 млрд. тенге в месяц. Но при изменении каких-либо важных факторах, влияющих и на всю модель возможно и дальнейшее понижение этой границы.

    Согласно же более грубой линейной модели, при росте месячного индекса реальной ЗП в РК на 1% объем выдаваемых в месяц ипотечных кредитов вырастает на 1,8 млрд.

     Прежде всего, отчетливо видно, что одним из основных факторов развития рынка ипотеки в РК является рост доходов населения. Характер зависимости положительный и волнообразный. При слабой или отрицательной динамике доходов эластичность от доходов низкая, т.е. люди будут ждать большего роста доходов, чтобы начать брать кредиты (проявляется влияние экономического оптимизма или пессимизма граждан). В среднем при росте реальной ЗП заработной платы на 1% объем выданных ежемесячных ипотечных кредитов увеличивается на 1,5-1,8 млрд. тенге.

Заключение

    Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики.

    При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей.

     Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом [25].

     Основные предпосылки для развития   ипотечного кредитования в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций [31].

     Ипотечное    кредитование     в     Казахстане   существует всего около 10 лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства.

     Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление.

     Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход.

     Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2007г.).

      К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости.

    Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт  [7].

    Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель.

    В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты.

    Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.

    B нacтoящee вpeмя ипoтeкa вызывaeт мнoгo paзнopeчивыx мнeний. Oдни yтвepждaют, чтo пpи нынeшнeм ypoвнe жизни этoт cпocoб peшeния жилищнoй пpoблeмы eщe дoлгo ocтaнeтcя нeпoпyляpным.

    Дpyгиe чтo ипoтeкa пpишлa в нaшy cтpaнy кaк paз вoвpeмя. A мeждy тeм cyщecтвyющиe в cтpaнe пpoгpaммы paзвития ипoтeки нe paбoтaют, дa и дoвepия y нaceлeния эти пpoгpaммы вызывaют нe мнoгo [11].

    Если услoвия ипoтeчнoгo кpeдитoвaния бyдyт пpиcпocoблeны к плaтeжecпocoбнoмy cпpocy нaceлeния, a иcтoчникoм финaнcиpoвaния ипoтeчныx кpeдитoв cтaнyт дoпoлнитeльныe дoxoды бюджeтa, вoзникaющиe в peзyльтaтe пoдъeмa жилищнoгo cтpoитeльcтвa, тo paзвитиe и cтaнoвлeниe cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния вoзмoжнo и в ycлoвияx экoнoмичecкoй нecтaбильнocти.

     По нашему мнению,  одной из важнейших причин, сдерживающих развитие ипотеки, кроме невысоких доходов населения является - коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в Казахстане.

    Этот показатель в нашей стране астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан.

    В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

    Наступивший финансовый кризис снизил темпы роста ипотечного кредитования.

     В 2009 и начале 2010 года ипотечное кредитование стало проблемным. Так как снизились доходы населения, появились невозвращенные кредиты из-за потери рабочего места заемщиком.

   Пo мepe pocтa дoxoдoв нaceлeния и yлyчшeния финaнcoвo-экoнoмичecкoй cитyaции ycлoвия кpeдитoвaния пocтeпeннo бyдyт пpиближaтьcя к ycлoвиям финaнcoвoгo pынкa, а следовательно у ипотечного кредитования,  не только в АО «Темирбанк», а и в Республике Казахстан  появилось будущее.

Список использованных источников

    1  Конституция Республики Казахстан., 1995 Алматы, Каржы Каражат - 1998. – 46 с.

    2 Закон Республики Казахстан  «О контроле за исполнением республиканского и местных бюджетов» и «О республиканском бюджете на 2009 г.», «О республиканском бюджете на 2010 год». 14 декаб. 2010 г. Астана- 2009. – 11с.

     3  Закон Республики Казахстан  « О Национальном Банке Республики Казахстан. – А., 1995. - №2155.

    4 Aнтaнoв A.Г.Дeнeжнoe oбpaшeниe,кpeдит, бaнки.- М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 2006. – 375 с.

   5  Белых Л.П. Условия ипотечного кредитования. - М.: Банки, ЮНИТИ, 2006. – 250 с.

   6 Постановление Правительства Республики Казахстан О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” Алматы, изд. «Гылым».- 2001. – 39с

   7  Лаврушин О.И. «Банковское дело» (учебник - 2-е издание, переработанное и дополненное). - М., 2000. – 670 с.

  8   Банковское дело / под редакцией Г.С. Сейткасимова (учебное пособие для вузов), Алматы: Каржы Каражат, 1998.  – 576 с.

   9 Постановление Правительства Республики Казахстан О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования” Алматы, изд. «Гылым».- 2001. – 39с.

  1.  йриков К.К. «Страхование: одна из платформ Казахстанского «Барса», 2004. – 290 c.
  2.  Жуйриков К.К. «Финансы хозяйствующих субъектов. Учебник, тип «Комплекс», 2001. – 285 с.
  3.  Банки и банковские операции: учебник для вузов под. ред. Жукова Е.Ф. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2001. – 471 с.
  4.  Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г.-№ 16
  5.  Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002- 111с.
  6.  Постановление Правительства Республики Казахстан «О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» А.. изд.: «Гылым».- 2001. – 39с.
  7.  Саниев М. «Большие проблемы малых банков» (Казахстан: Экономика и жизнь). – 1994. - №4. - С. 40-43
  8.  Дeньги. Kpeдит. Бaнки: Учeбник для вyзoв/ E.Ф.Жyкoв, Л.M.Maкcимoвa, A.B.Пeчникoвa и дp.;пoд peд. aкaдeм. PAEH Жyкoвa E.Ф.-2-e изд., пepepaб. И дoп. - M.: Юнити- Дaнa, 2003. –204 c.
  9.  Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. – 188 с.
  10.  Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. - С.49
  11.  Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. - 2002. - №1. – С.56
  12.  Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние -  Банковское дело. – 1999. - № 12 С.13
  13.  Банки и банковские операции: учебник для вузов - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2001. – 471 с.
  14.   Финансовый менеджмент. Учебное пособие под редакцией проф. А. Нурсеит, изд. «Экономика», 1996. – 478 с.
  15.  Банки и банковское дело под редакцией Балазанова,- Санкт Петербург, 2000. – 256 с.
  16.  Майлыбаев Б.А. Становление и эволюция института Президента Республики Казахстан: проблемы, тенденции, перспективы. Алматы, изд. «Арыс», 2001. – 160 с.
  17.  Банки Казахстана на внутреннем финансовом рынке - Алматы, 2009г. – 141с
  18.  Банки и банковские oпepaции: Учебник для вyзoв/ E.Ф.Жyкoв, Л.M.Maкcимoвa, O.M.Mapкoвa и дp.; Пoд peд. пpoф. E.Ф.Жyкoвa. -M.:Бaнки и биpжи, ЮHИTИ, 2000. – 653 с.
  19.    Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. - 2002. - №1. – С.56
  20.  Современный экономический словарь. ( Райзберг Б.А. и др-) Издание №-е М.: ИНФРА-М, 2002. – 480 с.
  21.  Цылигина Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. -  М.: Экономика,  2001. – 97 с.
  22.  Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. – 70 с.
  23.  Сутемгенов Н.Д., Таттибаев К.М. Фондовый рынок. Алматы, 2000. – 250 с.
  24.  Жакыпова Ф.Н. «Новая роль банков в условиях перехода к рыночным отношениям» (Автореферат) - Алматы, 2006. – 24 с.
  25.  Масимов К. «Новый век – новый банк (Народный банк Казахстана)» (Банки Казахстана). – 1999. - №10. - С. 8-9
  26.  Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние -  Банковское дело. – 1999. - № 12 С.13
  27.  Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. - 2002. - №1. – С.56
  28.   Утеулин Е. «Основные операции банков» (Банки Казахстана). – 2000. - №3. – С.15
  29.  Петров В.Б. Развитие Ипотеки /«Журнал «Банки Казахстана». - 2009. –№11. – С.17
  30.  «Журнал «Банки Казахстана». - 2008. - №1. – С.10
  31.  Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. -  2002.- № 10 – С.15-20
  32.  Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” – Континент.- 2008. - №12. - С.25
  33.  Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 1999 г.-№ 16
  34.  Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. - С.49
    1.  Утеулин Е. «Основные операции банков» (Банки Казахстана). – 2000. - №3. – С.15
  35.  Петров В.Б. Развитие Ипотеки /«Журнал «Банки Казахстана». - 2009. –№11. – С.17
  36.   Ипотека, «Журнал «Банки Казахстана». - 2008. - №1. – С.10
  37.  Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. -  2002.- № 10 – С.15-2


государство

Ипотечные кредитные институты (сберегательные)

Частные лица

заёмщики

Ипотечные кредитные институты

Частные лица

Инвестициональные инвесторы

  

   заёмщики

 

Ипотечные

банки

                               

Инвесторы

(частные, институциональные)

заёмщики

Управляющая компания

Институциональные инвесторы

 

Эмитенты

                               

Ипотечные 

кредитные институты

EMBED MSGraph.Chart.8 \s

иски процентной

ставки

Риски ликвидности

Кредитные риски

Банковские риски

Риски кредитора

Риски ипотечной деятельности

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ БАНКА

Реализация стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества

Инструмент в решении важной задачи обеспечения граждан жильем

Риски заемщика

Имущественные риски

Риски утраты или снижения дохода

Имущественные риски



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
1108. Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ 414.9 KB
  Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях. Исходя из основной цели в работе необходимо решить следующие задачи: выявить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике; проанализировать финансово-экономическую деятельность Сберегательного банка РФ; произвести расчеты по выдаче ипотечного кредита на конкретном примере; рассмотреть основные направления деятельности Сберегательного банка РФ; охарактеризовать условия выдачи и механизм организации ипотечного...
20949. Совершенствование системы кредитования в Республике Казахстан 283.19 KB
  Роль кредитования в развитии малого бизнеса. Зарубежный опыт развития кредитования малого бизнеса. Анализ развития системы кредитования малого бизнеса в Республике Казахстан на примере АО Народный Банк Казахстана. Оценка кредитования малого бизнеса в АО Народный Банк Казахстана...
11088. Развитие малого предпринимательства в Республике Казахстан 146.87 KB
  Для перехода к рыночной экономике, совершенствования круга предпринимательства, а в том числе и малого предпринимательства играет не малую роль и государство. Государство дает первые толчки к процветанию того или иного бизнеса. И чтобы этот дальнейший бизнес расширялся и производил не только своему владельцу, но и государству. Нужно чтобы государство создало условия для предпринимательства, предпринимательскую среду.
19754. Формирование и развитие депозитного рынка в Республике Казахстан 331.92 KB
  Коммерческие банки действую в соответствии с денежно-кредитной политикой Национального банка регулируют количество денег находящихся в обращении в той или иной экономической системе. Денежные сбережения населения – это разность между доходами и расходами хранимая в банках или на руках; инвестиции – вложения средств на долгие сроки с целью получения дополнительного дохода. Целью стратегии управления обязательствами или иначе депозитным портфелем является установление контроля над источниками средств банка [1]. В качестве основных причин...
19747. Краткосрочное кредитование хозяйствующих субъектов и его развитие в Республике Казахстан 654.95 KB
  На практике имеет большое значение деление кредитов на кредиты в тенге в валюте товарные кредиты заёмщик получает товар а не деньги кредиты по кредитной карте и т. Таблица 3 Характеристика овердрафтного кредитования Заемщик Юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель отвечающие требованиям Банка Срок рассмотрения заявки 5 рабочих дней с момента предоставления базового пакета документов...
11036. Подготовка государственных служащих и развитие системы обучения в Республике Казахстан 105.59 KB
  Прохождение государственной службы. Роль и место государственных служащих в казахстанской модели государственной службы. Аттестация и обучение кадров государственной службы..
14035. Современное состояние ипотечного кредитования в России 29.71 KB
  Одним из самых активно развивающихся институтов на сегодняшний день является институт ипотеки. Без его соответствующего совершенствования не стоит и говорить о функционировании адекватной экономики рынка, так как ипотека, первым делом – это главный инструмент кредитования.
1363. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ -24 733.89 KB
  Теоретические основы ипотечного кредитования. Модели ипотечного кредитования. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе.
3671. Расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования 129.21 KB
  Цель работы изучить правовые основы ипотеки в РФ и методологическую базу оценки недвижимости, а также произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.
16104. Обновление ипотечного кредитования и оптимизация жилищного строительства как эффективные инструменты стабилизации экономики в контексте мирового финансового кризиса 14.27 KB
  В условиях глобальных кризисных явлений именно рынок ипотечного жилищного кредитования является находкой для национальной экономики совокупным индикатором благосостояния страны показателем её саморазвития и демографической политики а также укрепления позиций среднего класса как собственника жилого помещения. Основная приоритетная цель для грамотного реанимирования рынка ипотечного жилищного кредитования – это создание стимулов и инструментов улучшения жилищных условий российских граждан посредством выработки оптимальных решений...
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.