ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Расчетно-графическая работа по дисциплине Экономика недвижимости ЯГТУ 080100. факультет инженерно-экономический курс 2 группа ЭЭ-27 1 Тема работы – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости 2 Исходные данные: информация от владельца здания данные Росстата Интернет источники портал недвижимости сайт индексы рынка недвижимости финансовые и оценочные сайты 3 Представить следующие материалы: а текстовые: пояснительная записка; б графические:...

2015-10-24

1.33 MB

30 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


PAGE   \* MERGEFORMAT 3

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ярославский государственный технический университет»

Кафедра «Экономики и управления»

                                                       Работа защищена

                                                                           с оценкой ________________ 

                                                    Преподаватель,

                                                                                 канд. эк. наук, доцент

                                                                                 ____________ А.В. Кольцова

                                             29.05.2015

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Расчетно-графическая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

ЯГТУ 080100.62 – 002 РГР

                                                                 Задание выполнила

                                                                                    студентка гр. ЭЭ-27

                                                                                    

.

                                                                                    ___________Воронова А.И.

 29.05.2015

2015

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ярославский государственный технический университет»

Кафедра «Экономики и управления»

З А Д А Н И Е № 1

на выполнение расчетно-графической работы по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Студентке: Вороновой А.И., факультет инженерно-экономический, курс 2, группа ЭЭ-27

1 Тема работы – Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

2 Исходные данные: информация от владельца здания, данные Росстата, Интернет источники (портал недвижимости, сайт, индексы рынка недвижимости, финансовые и оценочные сайты

3 Представить следующие материалы:

       а) текстовые:

пояснительная записка;

       б)  графические:

презентация

4 Рекомендуемая литература и материалы (список прилагается)

5 Дата выдачи задания                                    12 февраля 2014 г.

6 Срок сдачи законченной работы                  04 июня 2014 г.

Руководитель работы      ________________   А.В. Кольцова

                                                                                                                    

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Заказчик:

ООО <<Бриз>>

Адрес:

г. Ярославль, Пр-т Ленина, д. 46.

Объект оценки:

Первый этаж жилого 5-этажного кирпичного здания,
общей площадью
447,3м 2, земельный
участок, выделенный под парковку, площадью 20,8 м
2, расположенные
в г. Ярославле,
Пр-т Ленина, д. 46.Ленинский район.

Назначение оценки:

Для целей продажи на свободном рынке.

Вид оцениваемой
стоимости:

Рыночная

Оцениваемые права:

Право собственности на здание и право
на земельный участок.

Собственник объекта
оценки:

Физическое лицо

Дата оценки:

21.05.2015г

Содержание

[1] Содержание

[2] Основные факты и выводы

[3] Допущения и ограничительные условия

[4] Применяемые стандарты оценочной деятельности

[5] Описание объекта оценки

[6] Анализ рынка объекта оценки

[6.1] 5.1 Обзор общеэкономической ситуации

[6.2] 5.2 Характеристика Ярославского региона

[6.3] 5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

[7] Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

[8] Описание процесса оценки

[9] Расчет рыночной стоимости объекта оценки

[9.1] 8.1 Сравнительный подход

[9.2] 8.2 Затратный подход

[9.3] 8.3 Доходный подход

[9.4] 8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости

[10] Список использованных источников

  1.  Основные факты и выводы

Оцениваемое имущество:

Первый этаж жилого 5-этажного кирпичного здания,
общей площадью
447,3м2, земельный
участок, выделенный под парковку, площадью 20,8 м
2

Адрес имущества:

г. Ярославль, Пр-т Ленина, д. 46.Ленинский район.

Назначение оценки:

Продажа на открытом рынке.

Вид оцениваемой стоимости:

Рыночная.

Оцениваемые права:

Право собственности на здание и право
на земельный участок.

Дата, на которую действительна оцениваемая стоимость:

23.03.2015г

Наиболее эффективное использование
- земельного участка, как свободного:


Под строительство здания жилого назначения.

- земельного участка с имеющейся застройкой:

В качестве магазина.

Стоимость объекта, определенная:
- затратным подходом
- сравнительным подходом
- доходным подходом

8 562 529 руб.

12 509 639  руб.

9 227 301 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки:

13098035.41 рублей

  1.  Допущения и ограничительные условия

  1.  Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь с учетом указанных в нем целей.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

  1.  Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
    1.  Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержатся ссылки на источники информации.
    2.  Мнение Оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
    3.  Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
    4.  Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.
    5.  Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Помимо общих допущений и ограничивающих условий, указываются все частные допущения и ограничения, которые принимались в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки.

  1.  Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» ФЗ-№135 и действующими Федеральными стандартами оценки:

1. ФСО №1, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;

2. ФСО №2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;

3. ФСО №3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

  1.  Описание объекта оценки

  

Таблица 1 - Описание земельного участка

Факторы

Характеристики

Адрес

г. Ярославль, Пр-т Ленина, д. 46.

Юридическое описание:
- собственность:
- текущий землепользователь:
- оценочная зона:
- административный район:
- застройка:

Физическая

ИП Соловетский
г. Ярославль

Ленинский
гражданское здание,

5 этажное, кирпичное

Площадь м2

447.3м2

Рельеф / почва

Ровный / не накладывает ограничений на капитальное строительство

Затопляемость

Отсутствует

Мощение, дорожки, озеленение

Асфальтовое покрытие под автостоянкой

Инженерные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение

водопровод - да,

канализация - да,

электроснабжение - да,

газоснабжение - да

Ближайшее окружение:
- расстояние до центра города:

- транспортная доступность:

- выход на основные магистрали:

- экология:

- окружающая застройка:


Объект расположен в центральной части города
Подъездные пути находятся в хорошем состоянии (асфальтированная дорога).

Основное транспортное движение осуществляется по проспект Ленина, в 130 м от объекта и по ул. Угличская в 100 м от объекта.

Удовлетворительная, в непосредственной близости расположена автомобильная дорога.

Кирпичные и бетонные строения.

Разрешенные виды землепользования и ограничения:

Разрешенное использование для эксплуатации магазина. Ограничений нет.

Таблица 2 - Описание здания

Факторы

Характеристики

Назначение:

Торговое помещение

Юридическое описание:

В собственности физического лица

Общая площадь (м2):

447,3

Историческая и архитектурная ценность:


Нет

Техническая характеристика здания:
- фундамент:

- стены, перегородки:

- перекрытия:

- кровля:

- подвал:
- чердачное помещение:

Монолитные ж/б столбы

Каркасно-металлические с утеплением кирпич, гипсокартон

Рубероид

 

нет

нет

Инженерное обеспечение:
- электричество:
- водопровод:
- канализация:
- отопление:
- телефон:
- вентиляция:
- мусоросборник:


- есть;
- магистральные сети;
- центральная;
- центральное;
- есть;
- есть;
- нет

Хронологический возраст, износ (%):

11 лет, 37% (БТИ)

Этажность, высота этажа (м)

Пятиэтажный, 3 м

Состояние

Хорошее

Фотографии объекта  (не менее 4-х)

 

Фото 1 – Вид спереди объекта оценки и т.д.


Коммерческая характеристика объекта

Объект оценки (жилое пятиэтажное здание), расположен в центральной части города Ярославль на Пр-т Ленина, д. 46., что обеспечивает высокий уровень посещения. Данный микрорайон социально-экономически хорошо развит и имеет значительный спрос на коммерческую недвижимость.

Объект находится на не огороженной и не охраняемой территории. К зданию проведены все инженерные коммуникации. Имеется благоустроенный хороший подъезд (асфальтированная дорога). Оцениваемое здание имеет один центральный вход, небольшую парковку на территории.

Назначение объекта оценки – торговое (магазин «Фронтекс»). В данном здании находится два торговых помещения, которые сдаются в аренду. Что приводит к высоким доходам собственника и является преобладающим фактором для потенциального покупателя.

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки на карте г. Ярославль

  1.  Анализ рынка объекта оценки

5.1 Обзор общеэкономической ситуации 

Таблица 3 - Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

2012

2013

2014

2015

январь-декабрь

январь-декабрь

январь-декабрь

январь

ВВП

104,3

103,42)

102,3

102,4

Индекс потребительских цен, на конец периода3)

106,1

106,6

107,0

100,7

Индекс промышленного производства 4)

104,7

102,6

92,5

96,4

Обрабатывающие производства5)

106,5

104,1

91,6

95,3

Индекс производства продукции сельского хозяйства

123,0

95,3

99,6

101,8

Инвестиции в основной капитал

108,3

106,77)

87,0

70,5

Объемы работ по виду деятельности «Строительство»

105,1

102,4

98,7

101,1

Ввод в действие жилых домов

106,6

104,7

105,5

110,0

Реальные располагаемые денежные доходы населения9)

100,4

104,2

105,1

91,9

Реальная заработная плата

102,8

107,87)

104,6

105,3

Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб.

23369

266907)

22848

14441

Уровень безработицы к экономически активному населению

6,6

5,7

1,57

1,49

Оборот розничной торговли

107,0

105,9

107,6

102,2

Объем платных услуг населению

103,0

103,5

92,5

96,7

Экспорт товаров, млрд. долл. США

522,0

530,711)

532,9

44,5

Импорт товаров,  млрд. долл. США

323,8

335,411)

338,7

28,3

Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель

109,3

110,5

107,88

106,43

1  Оценка Минэкономразвития России.

2 Первая оценка Росстата.

4 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

5 С учетом поправки на неформальную деятельность.

6 Индекс пересчитан в связи с уточнением данных по производству сельскохозяйственной продукции

7 Оценка Росстата.

8 Итоги уточнены по данным годового отчета за 2010-2011 годы.

9 За 2012 год - предварительные данные.

10 Данные изменены за счет уточнения респондентами предварительных данных за ноябрь в отчете за декабрь 2012 года.

Вывод: В начале 2015 года в отдельных сферах экономики региона наблюдались позитивные тенденции: увеличился объём производства продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств, оборот розничной торговли снизился, зафиксирован рост объёма строительных работ, жилищного строительства. Сохранилась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы. Отмечалось снижение уровня регистрируемой безработицы.

Индекс промышленного производства по итогам января 2015 года увеличился на 3,9 %. Негативное влияние на экономическую ситуацию в области оказало снижение инвестиционной активности.

5.2 Характеристика Ярославского региона

Ярославская область – субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Площадь Ярославской области составляет 36,2 тыс. кв.км. Расстояние от областного центра до Москвы – 282 км. Ярославская область объединяет 17 муниципальных районов и 3 городских округа. Административный центр – город Ярославль. Крупнейшие города: Ярославль, Рыбинск, Переславль-Залесский, Тутаев, Углич, Ростов.

Ярославская область входит в число наиболее развитых в промышленном отношении регионов страны. Около 300 ярославских предприятий имеют федеральное значение и являются лидерами в своих отраслях. Ведущими отраслями промышленности Ярославской области являются машиностроение и металлообработка, пищевая, химическая и нефтехимическая промышленность. Население Ярославской области составляет 1271766 человек.

Правительством Ярославской области был взят курс на активную внешнеэкономическую и межрегиональную политику. Сегодня продукция Ярославских предприятий поставляется в 93 страны мира. Основными продуктами экспорта являются продукция машиностроения, нефтехимическая продукция. Основные продукты импорта – продукция машиностроения, химическая продукция, потребительские товары, продукты питания.

Транспортная система Ярославской области имеет всероссийское и международное значение и включает в себя железнодорожные, автомобильные, водные, воздушные и трубопроводные транспортные потоки, обеспечивая возможность проведения смешанных перевозок. Через Ярославскую область проходит автомагистраль федерального значения М8 «Холмогоры», соединяющая регион с Москвой, Вологдой и Архангельском.

По итогам прошедшего 2014 года в экономике региона наблюдались разнонаправленные тенденции. Положительную динамику демонстрировали оборот розничной торговли и общественного питания. Сохранялась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы и реальных располагаемых денежных доходов относительно уровня прошлого года. Отмечается снижение уровня регистрируемой безработицы.

Вместе с тем, по ряду показателей в регионе не удалось достичь уровня предыдущего года, что во многом объясняется замедлением темпов роста в российской экономике. Отрицательная динамика наблюдалась по индексу промышленного производства, сельского хозяйства, инвестиций в основной капитал, объему работ по виду деятельности «Строительство», объему платных услуг.

Индекс промышленного производства за 2014 год составил  92,5% к уровню 2013 года, в том числе по обрабатывающим производствам – 91,6%. Наибольший спад производства в обрабатывающем секторе наблюдался в производстве машин и оборудования – 84% к уровню 2013 года. Наибольший прирост промышленного производства в обрабатывающем секторе зафиксирован в химическом производстве – 109,3%, в обработке древесины и производства изделий из дерева – 104,5%. В рейтинге регионов по темпам роста промышленного производства по итогам 2013 года Ярославская область занимает 17-е место в ЦФО и 79-е место в РФ.

По итогам 2014 года производство продукции сельского хозяйства составило 99,6% к уровню 2012 года. Ярославская область по темпам роста производства продуктов животноводства по всем категориям хозяйств по итогам 2013 года в рейтинге субъектов занимает: по производству скота и птицы на убой (в живом весе) – 13-е место в ЦФО и 43-44-е места в РФ; по производству молока – 2-е место в ЦФО и 19-20-е места в РФ; по производству яиц – 7-е место в ЦФО и 22-24-е места в РФ.

В 2014 году организациями всех видов экономической деятельности, включая субъекты малого предпринимательства и объем инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами, использовано 74262,3 млн. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 87,0% к 2012 г. (в сопоставимых ценах). Основная доля инвестиций в основной капитал в 2013 году осуществлялась организациями: обрабатывающих производств – 32,7%; транспорта и связи – 23,0%. Основными направлениями использования инвестиций являлись приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря – 40,6%, возведение зданий нежилого назначения и сооружений – 33,8%, строительство жилья – 24,5%.

Таблица 4 - Основные показатели социально-экономического развития города Ярославля1.

Показатели

Единица

измерения

2013 г.

В % к

2012 г.

Демографическая ситуация1)

Численность постоянного населения на 01.01.2014

тыс. чел.

602,4

100,6

Число родившихся2)

чел.

7287

103,3

Число умерших2)

чел.

8456

100,6

Миграционный прирост (убыль)3)

чел.

4391

80,8

Естественный прирост (убыль)

чел.

-1169

-

Занятость населения

Численность занятых в экономике города

тыс. чел.

327,4

99,2

  •  из них имеют статус безработного

чел.

2438

81,1

Уровень безработицы на конец отчетного периода

%

0,7

87,5

Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника по крупным и средним организациям1)

руб.

29071,8

112,8

Величина прожиточного минимума в Ярославской области в расчете на душу населения

за IV кв. 2013 года

руб.

6500,0

106,9

Основные результаты деятельности крупных и средних организаций

Оборот крупных и средних организаций, в т.ч.:

млн. руб.

345652,3

109,0

Промышленность, в т.ч.:

млн. руб.

174149,7

104,0

  •  добыча полезных ископаемых

млн. руб.

177,6

100,8

  •  обрабатывающие производства

млн. руб.

130598,7

101,4

  •  производство и распределение электроэнергии, газа и воды

млн. руб.

43373,3

112,7

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и оказанных услуг собственными силами по крупным и средним организациям, в т.ч.:

млн. руб.

204663,1

103,5

Промышленность

млн. руб.

145313,7

103,5

Сальдированный финансовый результат организаций

млн. руб.

11899,0

77,8

Общий объем инвестиций в основной капитал

млн. руб.

31996,7

84,5

Произведено работ крупными и средними организациями по чистому виду деятельности «Строительство»

млн. руб.

6411,8

84,7

Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования

тыс. кв. м

188,6

98,7

Потребительский рынок товаров и услуг

Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги по Ярославской области

%

-

107,7

Оборот розничной торговли крупных и средних организаций всех видов экономической деятельности

млн. руб.

46168,8

112,3

Оборот общественного питания крупных и средних организаций6)

млн. руб.

1378,5

102,5

Объем платных услуг по крупным и средним организациям

млн. руб.

21614,5

93,1

Бюджет города

Доходы бюджета

млн. руб.

14679,3

117,8

Расходы бюджета

млн. руб.

15575,6

118,0

   Сильные стороны (потенциал) города Ярославля, его преимущества по сравнению с другими городами: 
     
     - Удобное  географическое положение,  близость  к Москве и Областным  центрам  Иваново, Кострома, Вологда.  Промышленный и административный   центр Ярославской  области. Благоприятный климат.
 
     - Узловой центр  транспортных магистралей  - железнодорожных, водных, автомобильных.
 
     - Развитый многоотраслевой научно-технический, промышленный потенциал.
     - Развитая система высшего профессионального образования.
     - Активность руководителей предприятий в экономической сфере, в т.ч. наличие различных советов, которые поднимают проблемы организаций, способствуют их решению.
     - Инвестиционная привлекательность города.
 
     - Развитый торговый сектор, разнообразие ассортимента, широкий ценовой диапазон.
     - Уникальный природный ландшафт города, расположение на берегу двух   рек, наличие живописной   набережной. Богатейшее историческое, архитектурное наследие, историческая часть города включена в список наследия  ЮНЕСКО.
     - Высокий туристический потенциал. Город входит в традиционные места посещения иностранными туристами в России (Золотое кольцо).
     
     - Высокий уровень удовлетворения культурных потребностей жителей города.
     - Развитая система средств массовой информации.
     
   
Слабые  стороны города Ярославля, в чем он уступает потенциальным конкурентам: 
     
     - Значительное влияние финансово-экономического кризиса на экономическую и социальную сферы города: спад объемов производства, рост безработицы.
 
     - Низкая конкурентоспособность промышленных предприятий из-за недостаточно высоких темпов технического перевооружения. Высокий износ основных фондов промышленных предприятий.
     - Недостаточная загрузка производственных мощностей промышленных предприятий, особенно в условиях кризиса, вызванная падением спроса на выпускаемую продукцию.
     - Недостаточно эффективная работа по привлечению инвестиций в инфраструктуру города, повышению  конкурентоспособности выпускаемой продукции.
     - Незначительное количество предприятий, выпускающих конечный технологический продукт.
 
     - Слабое развитие малого и среднего бизнеса в наукоемких отраслях промышленности, жилищно-коммунального хозяйства.
     - Недостаточные объемы жилищного строительства, особенно в условиях кризиса.
     -   Высокая перегруженность центра города транспортом.
     - Недостаточно высокий уровень качества услуг жилищно-коммунального хозяйства.
     - Дефицит  квалифицированных рабочих кадров, нехватка рабочих средней и высокой квалификации в результате низкой привлекательности рабочих специальностей среди молодежи.
 
     - Недостаточный уровень развития сопутствующего туристического сервиса.
 
     - Сложная демографическая ситуация, естественная убыль населения.
 
     - Заболеваемость населения из-за проблем экологического характера.
2 

Выводы: Для развития Ярославля и яр. области необходимо развитие промышленности и сельского хозяйства, увеличение объемов производства, введение в строй новых предприятий, за счет привлечения инвестиций, снижение роста безработицы, увеличение заработной платы, развитие социальной сферы района, а также улучшение демографической ситуации.

5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ рынка торговой недвижимости, проведенный  на основании мониторинга цен предложений и аренды по состоянию на март 2015 года, показал следующее:

арендные ставки  в целом по городу находятся в диапазоне от 270 до 1500 руб./кв.м/мес. (медиана 599 руб./кв.м/мес.).  

Таблица 5 – Арендные ставки по административным районам

Район

Арендные ставки, руб./кв.м/мес.

min

max

медиана

Дзержинский

300

1500

793

Заволжский

350

1006,67

542,87

Кировский

100

797,87

448,935

Красноперекопский

1100

345,45

600

Ленинский

350

1123,08

703,253

Фрунзенский

270

900

504

Предложения в целом по городу находятся в диапазоне от 2450  до 759000 руб./кв.м (медиана 77357 руб./кв.м).  

Таблица 6 -  Цены предложений по административным районам г.Ярославля

Район

Цена предложений, руб./кв.м

min

max

медиана

Дзержинский

13150

282690

108.343

Заволжский

14385

151000

51144

Кировский

3990

300.000

68.949

Красноперекопский

2450

759000

145.600

Ленинский

2732,200

100.000

35.158

Фрунзенский

5100

150.000

54.950

Уровень средней цены предложения и арендной ставки за 1 кв. м коммерческой недвижимости в разрезе районов можно представить следующим образом:

Рисунок 5 – Диапазон цен предложений в разрезе районов

Проведенный анализ показал практически одинаковый уровень среднего значения цен предложений (за исключением Красноперекопского района).

Что касается среднего уровня арендных ставок, то он также практически одинаков, за исключением Дзержинского района, где арендные ставки самые высокие.

Рисунок 6 – Диапазон арендных ставок в разрезе районов

Вывод: установлено, что в структуре  предложений торговых помещений на продажу и в аренду по районам лидирующую позицию занимают центральные районы г. Ярославля. Основная доля объектов торговой недвижимости, сдаваемых в аренду и предлагаемых на продажу – это вторичный рынок недвижимости, где большую часть предложений по типу строения занимает часть помещения.

Максимальное количество предложений торговых помещений, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 0 до 100 кв.м. с диапазоном цен от 22000 до 38000 руб. за кв.м. Максимальное количество предложений торговых помещений, предлагаемых в аренду, зафиксировано в диапазоне от 0 до 150 кв.м. с диапазоном цен от 500 до 1900 руб. за кв.м. в месяц.

Среднегодовой рост арендных ставок составляет в целом 14,3 %, а среднегодовой рост цен предложений составляет в целом 5 %.

  1.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей  (ФСО №1).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Наиболее эффективное использование не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Объект оценки представляет собой помещение торгового назначения, расположенное на первом этаже нежилого здания, расположенного на земельном участке площадью 517 кв. м.

Варианты

Критерий рациональ-ности

Критерий юридиче-ской обоснован-ности

Критерий физиче-ской пригод-ности

Критерий финансовой осуществи-мости

Потенциал местоположе-ния в объекте в целом

Итого

Текущее использование

+

+

+

+

+

5

Размещение торговой деятельности

+

+

+

+

+

5

Размещение офисных площадей

-

-

+

+

-

2

Размещение складов и производства

-

-

-

-

-

-

Вывод: Таким образом, наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование его как торговое помещение. Текущее использование-магазин электронной техники  «Фронтекс». Строительство производственной недвижимости не возможно, так как это часть жилого Комплекса

  1.  Описание процесса оценки

Понятие «рыночной стоимости» определено Статьей 3 Закона Российской Федерации №135-ФЗ:

«...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  •  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  •  стороны сделки хорошо  осведомлены о  предмете сделки и действуют в своих интересах;
  •  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  •  цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  •  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

ОБЩАЯ МЕТОДИКА ОЦЕНКИ

Стоимость оцениваемого имущества может быть определена на основе применения затратного, сравнительного или доходного подходов. Данные подходы широко применяются финансовыми учреждениями, судами, государственными учреждениями, страховыми компаниями и бизнесом в целом. На данных подходах основываются теоретические концепции и систематические методы оценки. В процессе оценки, оценщик анализирует возможность применения всех трех подходов, либо обосновывает отказ от использования. Окончательный выбор подходов и методов оценки зависит от характеристик оцениваемого актива, характера, наличия необходимой информации и анализа наиболее эффективного использования объекта оценки с целью нахождения оптимального. Ниже мы рассматриваем основные подходы к оценке более подробно.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа.

Основным принципом, на котором базируется затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

  1.  Расчет рыночной стоимости объекта оценки

8.1 Сравнительный подход

В качестве аналогов для оценки на основе анализа рынка торговой недвижимости выбраны 3 объекта, расположенные в городе Ярославль

Таблица 7 -  Ценовые показатели и корректировки.

Поправки и скорректированные цены

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи, руб

13098000

14500000

19600000

15800000

Цена, руб./м2

30208

42500

32920

Площадь, м2

447,3

480

461

480

Корректировка %

1

1

1

Скорректированная цена, руб./м2

30208

42500

32920

Дата продажи

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Поправка на дату оценки

0

0

0

Скорректированная цена, руб./м2

30208

42500

32920

Цена продажи
на дату оценки,

руб.

14500000

19600000

15800000

Состояние помещения

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка %

0

0

0

Скорректированная цена, руб

30208

42500

32920

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка %

0

0

0

Скорректированная цена, руб

30208

42500

32920

Расположение здания

Пр-т Ленина, д. 46.

пр-т Толбухина д 3

Красноборская д.9

Суздальское шоссе д.27

Корректировка %

0.91

0.91

0.95

Скорректированная цена, руб

27482

38675

31275

Наличие отдельного входа

1 отдельный вход

2 отдельных входа

2 отдельных входа

1 отдельный вход

Корректировка %

0

0

0

Скорректированная цена, руб

27482

38675

31275

Этаж  расположения

1 этаж

1 этаж

2 этаж

1 этаж

Корректировка %

0

0,85

0

Скорректированная цена, руб

27482

32873

31275

Расположение

Встроенное

отдельностоящее

Встроенное

Встроенное

Корректировка %

0

0.93

0,96

Скорректированная цена, руб

27482

30571

30024

Местоположение

г. Ярославль, Пр-т Ленина, д. 46.

Г. Ярославль  пр-т Толбухина д 3

Г. Ярославль ул. Красноборская

Г. Ярославль Суздальское шоссе д.27

Корректировка %

0.98

0.93

0.95

Скорректированная цена, руб

26950

28431

28522

Количество корректировок

3

3

4

Взвешивающие коэффициенты

Стоимость 1 м2

оцениваемого объекта, руб

27967

Итого стоимость объекта оценки

27967*447,3=

= 12509639

Комментарии к вносимым поправкам.

  •  Поправка на местоположение:

Цены на недвижимость снижаются в среднем на 1% за каждые 10 км от удалённости объекта.

  •  На площадь:

При определении поправок на площадь была использована таблица 8.

Таблица 8 - Корректирующие коэффициенты по цене предложений

Общая площадь (фактор масштаба)

Площадь, кв.м

<100

100-300

300-1000

>1000

<100

1,00

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,88

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,95

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

В первом столбце определили площадь оцениваемого объекта – это четвертая строка, в пределах от 300 до 1000. Площадь аналогов берем из первой строки, исходя из этого определяем корректирующий коэффициент. Таблица была взята из справочника оценщика недвижимости 2015 г. первая часть.

Для корректировки на:

  •  состояние помещения;
  •  наличие отдельного входа;
  •  этаж расположения;
  •  расположение самого здания

была использована таблица 9 из справочника оценщика недвижимости 2015 г. первая часть.

 

Таблица 9 – Коэффициенты

Наименование коэффициента

Цена

Среднее

Доверительный интервал

Материал стен

Отношение удельной цены объекта из сендвич-панелей, профлиста к удельной цене такого же кирпичного/бетонного (капитального) объекта

0,85

0,83

0,87

Отношение удельной цены деревянного объекта к удельной цене такого же кирпичного/бетонного (капитального) объекта

0,75

0,73

0,77

Физическое состояние здания

Отношение удельной цены объекта в удовлетворительном состоянии к удельной цене такого же объекта в хорошем состоянии (новом здании)

0,81

0,80

0,83

Отношение удельной цены объекта, требующего серьезного ремонта (в неудовлетворительном состоянии) к удельной цене такого же объекта в удовлетворительном состоянии

0,74

0,71

0,76

Наличие отдельного входа

Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным входом

0,85

0,84

0,86

Этаж расположения

Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже

0,71

0,70

0,73

Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже

0,83

0,82

0,84

Отношение цены объекта на 2 этаже и выше к цене такого же объекта на 1 этаже

0,86

0,85

0,86

Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание)

Отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки

0,94

0,92

0,96

Расположение относительно красной линии

Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии

0,79

0,77

0,80

Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории производственно-складского комплекса)

Отношение удельной цены объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом

0,78

0,77

0,80

Вывод: В результате расчета рыночная стоимость 1 м2 оцениваемого объекта составила 27967 рублей. (Двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей.)

Рыночная стоимость объекта оценки составила 12 509 639 рублей. (двенадцать миллионов пятьсот  девять тысяч шестьсот тридцать девять рублей.)

Расчеты получены с внесением корректировок на основе субъективного экспертного мнения оценщика в ходе проведения анализа рынка недвижимости.

8.2 Затратный подход

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

  •  определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
  •  определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;
  •  определить предпринимательский доход;
  •  определить величину накопленного износа;
  •  вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта с учетом износа.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Таблица 10 – Выборка аналогов для расчета стоимости земельного участка

Параметры объекта

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Источник информации

http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-yaroslavl-yakovlevskaya-ulica-40082162/

http://www.avito.ru/yaroslavl/zemelnye_uchastki/uchastok_25_sot._izhs_292923747

http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-yaroslavl-yakovlevskaya-5ya-ulica-40084594/

Местоположение объекта

Назначение

Коммерческая застройка

Коммерческая застройка

Коммерческая застройка

Коммерческая застройка

Общая площадь, кв.м.

945 кв.м

8600 кв.м

2500 кв.м

2000 кв.м

Дата объявления

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Коммуникации

Все коммуникации подведены

Все коммуникации подведены

Коммуникации на границе

Все коммуникации подведены

Стоимость объекта

3999000

1700000

2000000

Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице 11.

Таблица 11 – Ценовые показатели и корректировки

Поправки
и скорректированные цены

Объект оценки

Аналог
№ 1

Аналог
№ 2

Аналог
№ 3

Цена права аренды (руб.)

3999000

1700000

2000000

Размер участка (м2)

945

8600

2500

2000

Цена 1 м2 земельного участка (руб./м2)

465

680

1000

Поправка на размер (руб./м2)

1.6843

1.2581

1.1936

Скорректированная цена (руб./м2)

783

855

1193

Месторасположение

Г. Ярославль, ул. Урицкого 44.

г. Ярославль, ул. Менделеева 6

г. Ярославль, ул. Свободы, д. 75/37

Поправка
на месторасположение

-3%

-7%

-11%

Скорректированная цена (руб./м2)

759

795

1062

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка составляет: 824040 руб.

Комментарии к вносимым поправкам:

• Поправка на размер земельного участка определяется по следующей формуле:

K = ()k , где

К-поправка на площадь (Пs)

So-площадь оцениваемого объекта кв.м

Sа-площадь объекта-аналога кв.м

k- расчётный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения =           -0,236)

• Поправка на месторасположение:

Цены снижаются в среднем на 1% на каждый 10 км от удалённости объекта.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

Расчет полной восстановительной стоимости методом сравнительной единицы стоимости произведен на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС, УПСС, КО-ИНВЕСТ):

Полная восстановительная стоимость объекта определяется по формуле:

Сзд. = Сан(1991) х Озд. х И(1991-2006) х И(2006-ДО) х Кндс х Кпп,     где:

Сан(1991) – стоимость строительства единицы объема аналога;

Озд. – строительный объем (м3);

И(1991-2006) – индекс удорожания СМР за период с 01.01.1991 по 01.01.2006 гг.

И(2006-ДО) – индекс удорожания СМР за период с 01.01.2006 до даты оценки. Определяется из ж. «Индексы цен в строительстве», «Ко-инвест».

Кндс = 1,18

Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Расчет представлен в таблице 12.

Таблица 12 – Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

1 Стоимость ед. в ценах 1991 г.

25

2 Индекс перехода к ценам 2006 г.

25,51

3 Индекс перехода к ценам на январь 2015 г.

6,4

4 Объем, м3

1789.2

5 Коэффициент НДС

1,18

6 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя

1,3

7 Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания. руб.

11 202 493

Определение величины накопленного совокупного износа

Таблица 13 – Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследования3

Физический износ, %

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость работ, % стоимости конструктивных элементов

0-20

Хорошее

Повреждений и превышающих деформаций нет. Имеются отдельные дефекты, устраняемые ремонтом

До 10

21-40

Удовлетворительное

Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта

15-30

41-60

Неудовлетворительное

Эксплуатация конструкций возможна при условии восстановительных работ

40-80

61-80

Плохое

Состояние конструктивных элементов аварийное. Необходимы меры безопасности и полная замена конструкций

90-120

Таблица 14 –  Расчет  устранимого физического износа элементов здания

Элементы здания

Удельный вес элемента здания

Процент износа элемента

Износ здания
по данному элементу, %

Фундамент

4

21

0,84

Стены и перегородки

12

18

2,16

Перекрытия

13

17

2,21

Кровля

23

23

5,29

Полы

9

15

1,35

Проёмы

6

10

0,6

Отделочные работы

4

17

0,68

Внутренние инженерные сети

23

10

2,3

Прочие работы

6

13

0,78

Суммарный устранимый физический износ здания

∑(%) =

16,21

Устранимый физический износ элементов определяется методом визуального осмотра с использованием ведомственных строительных норм
ВСН 53-86(р) по правилам оценки физического износа жилых зданий.

С учетом срока службы здания, а также своевременным проведением работ физический износ принят на уровне 16,21 %.

Функциональный износ равен 0, поскольку, оцениваемое здание по техническим и конструктивным параметрам соответствует всем современным требованиям.

Внешний износ принят равным 0.

Таблица  15 – Определение итоговой стоимости объекта

Статьи

Стоимость (т. руб.)

Стоимость земельного участка

824 040

Полная восстановительная стоимость здания

11 202 493

Устранимый физический износ здания

1 815 924

Устранимый функциональный износ

0

Внешний износ

0

Итоговая стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом

8 562 529

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно) 8 562 529руб. (Восемь миллионов пятьсот шестьдесят две тысячи пятьсот двадцать девять рублей).

8.3 Доходный подход

В рамках данного отчета использован метод прямой капитализации. Метод капитализации включает в себя три этапа: определение годового чистого операционного дохода, расчет коэффициента капитализации и определение стоимости объекта недвижимости путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

В первую очередь необходимо произвести расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Расчет чистого операционного дохода осуществляется в три стадии. На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход.

Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета потерь и эксплуатационных затрат.

Определение величины арендной ставки

В таблице 16 приведены данные по объектам-аналогам с известными арендными ставками.

Таблица 16 - Выборка аналогов  для  определения ставки арендной платы

Параметры объекта

Объект оценки

Аналог 3

Аналог 4

Источник информации

Заказчик

http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/v_arendu_pomeschenie_67.5_m2_v_tts_butusovskiy_197519246

тел: 8 903 820 89 65

http://www.avito.ru/yaroslavl/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_magazin_b._fedorovskaya_d.63_225682647

Местоположение объекта

г. Ярославль, ул. Победы, д. 38/27

г. Ярославль, ул. Б. Федоровская д.63

Назначение

Торговое

Торговое

Торговое

Общая площадь, кв.м.

447,3

67.5

77

Дата объявления

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Состояние объекта

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Ставка арендной платы в мес.

74 250

77 000

Таблица 17 - Определение ставки арендной платы

Параметры

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м./месяц

1100

1000

Корректировка на торг

7%

7%

Скорректированная цена.

1023

930

Местоположение

г. Ярославль, Проспект Ленина, д. 46.

г. Ярославль, ул. Победы, д. 38/27

г. Ярославль, ул. Б. Федоровская д.63

Корректировка на местоположение

0,05

0,03

Скорректированная цена

972

902

Состояние отделки

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Корректировка на состояние

0

0

Скорректированная цена

972

902

Площадь объекта, кв.м

447.3

67.5

77

Корректировка S объекта

1.10

1.10

Скорректированная цена

1069

992

Дата предложения

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Февраль, 2015

Корректировка на дату предложения

0

0

Скорректированная цена

1069

992

Вес

0,46

0,54

Средневзвешенная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м./месяц

1031

: Рыночное значение арендной ставки для объекта оценки определим как средневзвешенную величину из табличных значений

    где:

Api – годовая арендная плата за 1 м2 i-го объекта;

Ki – взвешивающие коэффициенты, отражающие степень сопоставимости
с объектом оценки.

Следовательно, стоимость арендной платы для целей оценки составит 12552 руб./м2,г в предположении, что все необходимые дополнительные капиталовложения завершены.

Определим потенциальный валовой доход по формуле:

   ПВД=Ca*S

где,    Са – ставка арендной платы за 1 м2/мес.

S – арендопригодная площадь (общая площадь за вычетом лестничных клеток, входной группы и венткамеры).

Из расчетов мы определили, что потенциальный валовой доход будет равен 461 166 руб./мес. и 5 533 995 руб./год

Действительный валовой доход – предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент потерь при сборе арендных платежей по аналогичным объектам недвижимости, определенный на основе анализа рынка аренды, близок к единице. Принимаем  значение – Кс= 0,95.

Коэффициент загрузки площадей с учетом месторасположения примем  Кз= 0,95.

Действительный валовой доход будет равен 438 108 руб./мес. и 5 257 295 руб./год

Чистый операционный доход определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – ОР + РЗ

где   ОР – операционные расходы.

В стоимость операционных расходов входят затраты, связанные с управлением и содержанием объекта оценки и арендная плата за земельный участок, которая рассчитана на основании Договора аренды земельного участка.

Определение эксплуатационных расходов

  •  По данным аналитических агентств («Тритон», «Мобиле», «RWAY») величина переменной составляющей эксплуатационных расходов (коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и т.д.) составляет ~ 25 % от валового дохода.

Величина переменной составляющей эксплуатационных расходов равна 1 314 324 руб./год

  •  Налог на имущество (здание). Этот налог определяется в размере 2 %

Восстановительная стоимость равна 11 202 493 руб.

Налог на имущество равен  224 049 руб.

  •  Страховые платежи (1 % от ВС здания) – 112 025 руб.
  •  Затраты на ежегодные ремонтные работы (1 % от ВС) – 112 025 руб.
  •  Налоги на содержание жилищного фонда (1,3 % от ВД) – 36 563 руб.
  •  Расходы на управление (3 % от ВД) – 69 231 руб.

Таким образом, суммарная величина операционных расходов будет равна  1 868 217 руб.

Чистый операционный доход равен 1 254 913

Расчет коэффициента капитализации

Методы расчета коэффициента капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект недвижимости.

В данной работе применен метод определения коэффициента капитализации методом рыночных экстракций.

При известной цене продажи объекта недвижимости и величине арендной ставки общий коэффициент капитализации может быть определен по формуле:

R =А * КЧОД /V, где

А – ставка аренды за 1 м²;

КЧОД  = (1-Кпл)*(1-Кнп)*(1-Кор);

Кпл – отношение площади, приносящей доход, к общей площади объекта;

Кор – отношение операционных расходов к действительному валовому доходу (5%);

Кнп – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей (10%);

V – цена 1 кв.м., руб

КЧОД  =0,0542

R = 0,1354

Таблица 18 – Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Тип объекта

Адрес

Цена сделки, руб./ м²

ЧОД

R

1 торговое

г. Ярославль, Московский пр-т, 129

3400000

349685

0,139874

2 торговое

г. Ярославль, ул. Урицкого 44.

20700000

2719380

0,135969

Рыночная стоимость объектов недвижимости методом капитализации рассчитывается по формуле:

 

ЧОД=1 254 913руб.       

и для оцениваемого объекта составляет 9 227 301 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, по состоянию на 16  февраля 2014 года, с учетом округления, составляет:

9 227 300 руб. (Девять миллионов двести двадцать семь тысяч триста рублей).

8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости

В данном  разделе отчета сведем результаты всех используемых подходов с целью выявления преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой величины стоимости.

Применение трех подходов к оценке дало следующие результаты:

Затратный 8 562 529 руб.

Сравнительный 12 509 639  руб.

Доходный 9 227 301 руб.

Определим стоимость объекта как средневзвешенное значение, с учетом  критериев, представленных в таблице 19. Значение критерия определено экспертным путем по пятибалльной шкале оценки.

Таблица 19 - Определение итоговой стоимости объекта оценки

Показатель

Сравнительный подход

Доходный подход

Затратный подход

1 Достоверность информации

5

5

3

2 Полнота информации

5

5

3

3 Способность подхода учитывать конъюнктуру рынка

5

1

1

4 Итого (сумма строк 1+2+3)

15

11

7

5 Вес (отношение 4 строки к сумме 2,3,4 столбиков)

0,5

0,3

0,2

6 Стоимость, руб.

12 509 639  

9 227 301

8 562 529

7 Взвешенная стоимость (произведение значений 5 и 6 строк)

6 254 820

2 768 190

1 712 505

Средневзвешенная стоимость

(сумма значений 7 строки), руб.

10 735515

Список использованных источников

  1.  Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Уч. Пособие / Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.– 228 с.
  2.  Сайт http://www.ocenchik.ru - [электронный ресурс]. - [режим доступа]. - http://www.ocenchik.ru/docs/163.html.
  3.  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ в действующей редакции.
  4.   Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3, утвержденные МЭРТ РФ № 254-256 №1, 2 ,3 от 20.07.2007.
  5.  Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода / Издание третье. – Нижний Новгород, 2014.– 195 с.
  6.  Афанасьев А.А., Матвеев Е.П. Реконструкция жилых зданий. Часть1. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий. – Москва, 2008.– 479 с.
  7.  Кащук И.В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И.В. Кащук. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010.- 141 с.

1По данным интернет-сайта http://city-yaroslavl.ru/economics/wkpages/Default.aspx

2По данным интернет-сайта http://docs.cntd.ru/document/934027391

3А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ Часть IТехнологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий Москва 2008



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
17278. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 568.57 KB
  Исследование практической работы российских оценщиков позволило заключить, что в российской оценочной практике информационной базой оценки нередко становятся не достоверные данные, а субъективные мнения и прогнозы. Значительная роль индивидуального фактора негативно влияет на качество оценки, снижая объективность выводов.
17247. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АКЦИЙ ЗАО "МПТ" С ЦЕЛЬЮ ИХ ПРОДАЖИ 219.59 KB
  По мере того как в России появлялись независимые собственники предприятий все острее возникала потребность в определении рыночной стоимости обыкновенных акций компаний. Оценка стоимости обыкновенных акций компаний – это процесс определения...
4894. Определение рыночной стоимости ОАО «Димм Транс» 281.45 KB
  Повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов собственника. Применяя традиционные методы финансового анализа основанные на расчётах финансовых коэффициентов и данных отчетностей прошлых периодов нельзя точно и правильно определить стоимость предприятия бизнеса. При оценке данного вида собственности необходимо анализировать информацию характеризирующую условия работы предприятия в регионе отрасли и экономике в целом. Проведение профессиональной оценки стоимости предприятия бизнеса – возможно один из важнейших этапов...
5255. Экспертиза объекта недвижимости «Республиканский онкологический диспансер» лучевая конформная терапия 569.6 KB
  Экспертиза объекта недвижимости Республиканский онкологический диспансер лучевая конформная терапия. Характеристика объекта недвижимости. Экспертное заключение о соответствии объекта государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.
14004. Проведение оценки стоимости недвижимости предприятия по производству линолеума 121.29 KB
  Переход к рыночной экономике в нашей стране привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности...
7421. Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95 3.29 MB
  Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного и сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом – методом сравнения продаж.
20578. АНАЛИЗ РЕЗЕРВОВ И ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, С ЦЕЛЬЮ УВЕЛИЧЕНИЯ ЕГО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, НА ПРИМЕРЕ ООО «ГИЛЬДИЯ» 196.02 KB
  Прибыль является первоочередным стимулом к созданию новых или развитию уже действующих предприятий. Возможность получения прибыли побуждает людей искать более эффективные способы сочетания ресурсов, изобретать новые продукты, на которые может возникнуть спрос, применять организационные и технические нововведения, которые обещают повысить эффективность производства. Работая прибыльно, каждое предприятие вносит свой вклад в экономическое развитие общества, способствует созданию и приумножению общественного богатства и росту благосостояния народа.
7429. Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенного по адресу: РТ, г. Мензелинск, ул. Комарова, с целью определения рыночной стоимости 1.49 MB
  Оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 2-х подходов: затратного, сравнительного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом – методом сравнения продаж.
18167. Оценка экологического риска от строящегося объекта 1.05 MB
  Кроме упомянутых причин отрицательного влияния для находящуюся вокруг сферу возле сооружении и эксплуатации проектируемых тем типично шумовое действие для биокомплекса. Заключение данных проблем в увязке с национальным прогнозом для складе единых инженерно-природоохранных исследований с учетом личных оценок влияний дозволяет в комплексе принять решение трудности нормативного капиталом находящейся вокруг сферы и доказать приемлемость встреченных предназначенных выводов с природной точки позиции . Природоохранное подтверждение проектируемой...
7428. Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Иркутская область, Шелеховский район, с.Веденщина, д.9-г.с целью определения рыночной стоимости 2.75 MB
  Целью выпускной аттестационной работы является закрепление теоретических знаний при освоении специальной дисциплины «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученных слушателем в процессе обучения.
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.