АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПОРЯДОК ЕЕ РЕГИСТРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ г. УЛАН-УДЭ

Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент ненужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Договор аренды — это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

2015-11-02

174.38 KB

2 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..2

РАЗДЕЛ  1.  СУЩНОСТЬ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1.  Понятие аренды по действующему законодательству………………..4

1.2.  Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения……………………………………………………………….........5 

РАЗДЕЛ 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

2.1.  Основные элементы договора аренды…………………………………..9

2.2.  Содержание договора аренды…………………………………………..12

2.3.  Порядок заключения и расторжения договора аренды…………….…14

РАЗДЕЛ3.АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПОРЯДОК ЕЕ РЕГИСТРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ г. УЛАН-УДЭ

3.1. Анализ эффективности арендных земельных отношений……………...19

3.2. Порядок определения арендной платы…………………………………...24

РАЗДЕЛ 4. ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В г. УЛАН-УДЭ  

4.1. Анализ эффективности арендных земельных отношений……………...37  

4.2. Расчет экономической эффективности арендных земельных отношений……………………………………………………………………..39                                                              

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...44

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………..47

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношении товарообмена, в рамках, которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент ненужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.  Договор аренды — это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с арендой различных объектов регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму.

Целью работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:

-    Рассмотреть понятие договор аренды;

-    Дать отличие договора от смежных договорных обязательств;

-    Оценить правовое регулирование договора аренды, его существенные условия и порядок заключения и изменения договора;

-    Рассмотреть договоры аренды отдельных видов имущества;

-    Сделать собственные выводы.

РАЗДЕЛ 1. СУЩНОСТЬ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Понятие аренды по действующему законодательству

Сталкиваясь с институтом аренды, мы обнаруживаем наличие нескольких терминов, обозначающих данный договор: “аренда”, “имущественный найм”, также применяются понятия “прокат”, “лизинг”. Следует отметить, что на сегодняшний день “аренда” и “имущественный найм” существуют как синонимы. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Стремление некоторых ученых разграничить понятия “аренды” и “имущественного найма”, относя к “аренде” только договоры предпринимательского характера, не нашло поддержку  у законодателя. Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различия между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как принято в некоторых странах Европы, в частности в Швейцарии.

В Гражданском кодексе Российской федерации (далее — ГК) договору аренды посвящена отдельная глава (глава 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура ее построена по тому же принципу, что и у других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Понятие договора аренды исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный тип договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (т.н. арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики.

1.2.  Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

Особенность договора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи. Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества. Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления. На самом деле договоры аренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает «в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода),  так и само имущество».

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте. В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида. Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия каким у имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.

 В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил право применение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК. Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.

РАЗДЕЛ 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

2.1.  Основные элементы договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона(или соответственно воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, —предметом договора всегда представляется право на чужое действие…”

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом);действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. “О лизинге” договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности: наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодаталем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей);определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

В четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Объектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством — законами о земле и других природных ресурсах.

Самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйственными.

2.2.  Содержание договора аренды

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. Условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя; вторую — определяющие основные обязанности арендатора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении (той обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398  ГК  и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предоставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо прекращения договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

2.3.   Порядок заключения и расторжения договора аренды

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К существенным условиям частью 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из этого существенные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально -обязательные (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условии может колебаться от 1(договор бытовой аренды, в котором необходимо наличие условия о предмете) до 10и более. Индивидуально-определенные условия в договоре могут и не присутствовать.

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является имущество, передаваемое во временное владение и пользование или временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды, нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия.

Для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы.

Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако по общему правилу конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям пункта 3 статьи 424 ГК РФ: “В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги”.

Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям (п. 1ст. 432 ГК РФ).

Для заключения договора необходимо достижение соглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того, существенным условием является размер арендной платы (п. 1 ст. 554 ГК РФ).

Следствием заключения договора на неопределенный срок выступает право сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иные сроки не установлены в договоре. Законами РФ для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные (предельные) сроки аренды. Для аренды участков лесного фонда установлен, кроме того, и минимальный предельный срок — 1 год. Продолжение арендных отношений после истечения предельного срока влечет последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ: “договор считается заключенным на условиях прежнего договора на неопределенный срок”, если иные правила не установлены действующим законодательством РФ. Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

Вне зависимости от срока договора и цены договора установлена обязательная письменная форма для договора проката, договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренды участков лесного фонда и др.

При отсутствии соглашения сторон договора его расторжение или изменение возможны по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Для арендодателя расторжение по решению суда будет возможно, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые небыли оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Помимо этого, Гражданский кодекс впервые ввел правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенным будет признано такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Гражданский кодекс установил следующие критерии определения существенного изменения обстоятельств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

РАЗДЕЛ 3. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПОРЯДОК ЕЕ РЕГИСТРАЦИИ НА ПРИМЕРЕ г. УЛАН-УДЭ                                                      

3.1 Порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности.

В соответствии с Положением «О порядке предоставления земельных участков на территории г. Улан-Удэ, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности» от 20.03.2008 №807-82, разработанного на основании положений Земельного кодекса Российской Федерации и нормативных актов, регулирующих земельные отношения устанавливаются процедура и сроки оформления документов о предоставлении земельных участков для различных целей и прав на них.

Орган местного самоуправления в лице Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью на территории г. Улан-Удэ, обеспечивает предоставление земельных участков для различных целей на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для приобретения прав на земельные участки граждане и (или) юридические лица подают в Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ заявление установленной формы, в котором должны быть указаны:

- цель использования земельного участка;

- ориентировочное местоположение земельного участка;

- площадь земельного участка;

- испрашиваемое право на землю;

- кадастровый номер земельного участка.

К заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагаются следующие документы:

- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

- копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

- копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

- выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);

- выданная не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в абзацах 2, 3, 4, 5 Положения, к заявлению прилагается выданное не позднее чем за один месяц до дня подачи заявления уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок;

- выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости;

- копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Заявление о приобретении прав на земельный участок оформляется в соответствии с утвержденной Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ формой.

При предоставлении не заверенных нотариально копий документов сверка с подлинниками обязательна.

В месячный срок со дня регистрации заявления Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ рассматривает представленные заявителем документы, принимает решение о предоставлении земельного участка либо письменно уведомляет об отказе в предоставлении земельного участка:

- в случае отсутствия заявлений от всех собственников здания, строения, сооружения, расположенных на испрашиваемом земельном участке;

- в случае предоставления недостоверной информации о наличии прав на здания, строения, сооружения, расположенных на испрашиваемом земельном участке;

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, граждане и (или) юридические лица обращаются в Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории.

К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории прилагаются следующие документы:

- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

- копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).

Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка оформляется в соответствии с утвержденной Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ формой.

При предоставлении не заверенных нотариально копий документов сверка с подлинниками обязательна.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в трехдневный срок со дня регистрации заявления направляет в Управление архитектуры и градостроительства г. Улан-Удэ заявление и документы, для изготовления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории.

Управление архитектуры и градостроительства г. Улан-Удэ изготавливает схему расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории и направляет ее в Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в пятнадцатидневный срок со дня поступления заявления и документов.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в семидневный срок со дня получения от Управления архитектуры и градостроительства г. Улан-Удэ схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка.

Решение об утверждении схемы расположения земельного участка с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории выдается заявителю (заявителям) в трехдневный срок со дня его утверждения.

Заявитель (заявители) обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ в отношении приобретаемого земельного участка и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка и выдаче кадастрового паспорта земельного участка в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в двухнедельный срок со дня поступления заявления о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, в аренду либо письменно уведомляет заявителя (заявителей) об отказе в предоставлении земельного участка.

Проект договора купли-продажи, аренды или безвозмездного срочного пользования земельного участка оформляется Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в недельный срок с момента принятия решения о предоставлении земельного участка.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, осуществляется в собственность или в аренду за плату на торгах или без проведения торгов на срок не более 3-х лет. Государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование, а также в безвозмездное срочное пользование - на срок не более чем один год.

3.2. Порядок определения арендной платы

Порядок определения размера арендной платы на территории Республики Бурятия регулируется «Порядком определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Порядок) №4 от 14.01.2008 г (ред. от 12.04.2013). Данный Порядок разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001  N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Этот порядок распространяется на:

1) Лиц, которые согласно действующему законодательству обязаны переоформить право на земельные участки на право аренды земельных участков;

2) Лиц, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду для жилищного строительства и (или) комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка таким лицам предусмотрено соглашением, заключенным такими лицами с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (при условии, что соглашение с такими лицами заключено до 30 декабря 2004 года, и соглашением предусмотрено осуществление такими лицами передачи жилых помещений, сноса объектов капитального строительства либо строительства объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и на дату заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью);

3) Лиц, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

4) Лиц, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду для индивидуального жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов.

5) Лиц, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду без проведения торгов, входящие в состав земель сельскохозяйственного назначения, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

6) Лиц, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду без проведения торгов, входящие в состав земель населенных пунктов, предназначенные для:

- размещения и строительства объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

- размещения и строительства гостиниц;

- размещения и строительства административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

- размещения и строительства объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

- размещения и строительства производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

- размещения и строительства портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

- сельскохозяйственного использования.

7) Лиц, арендующих земельные участки, которые имеют право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в Республике Бурятия о налогах и сборах.

8) Лиц, арендующих земельные участки для строительства и размещения объектов образования, здравоохранения, физической культуры и спорта, социального и коммунального обслуживания, а также объектов для осуществления деятельности по охране окружающей среды и защите животных.

9) Лиц,  являющихся  организациями,  образующими   инфраструктуру поддержки   субъектов   малого   и  среднего  предпринимательства  в  целях реализации  мероприятий, предусмотренных Республиканской целевой программой государственной  поддержки и развития малого и среднего предпринимательства в  Республике  Бурятия  на  2008  -  2014 годы, утвержденной постановлением Правительства  Республики  Бурятия  от  25.12.2007 N 419, и Республиканской целевой  программой  по  созданию  благоприятных  условий  для  привлечения инвестиций  в  Республику Бурятия в 2011 - 2020 годах "Бурятия территория инвестиций",  утвержденной  постановлением Правительства Республики Бурятия от 15.06.2011 N 295.

10) Иных лиц, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, в установленном действующим законодательством порядке предоставлены в аренду.

При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка начальный размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством.

При заключении с победителем торгов договора аренды земельного участка размер годовой арендной платы устанавливается по результатам проведения торгов.

Определение годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, производится по формуле:

Ап = КСзу x Кр / 100,            

где:

Ап - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.;

КСзу - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кр - коэффициент разрешенного использования.

В отношении лиц, которые согласно действующему законодательству обязаны переоформить право на земельные участки на право аренды земельных участков настоящего Порядка, значение коэффициента разрешенного использования устанавливается нормативным правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа. Значение указанного коэффициента устанавливается на условиях, чтобы размер арендной платы за использование земельных участков не превышал более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков и предельных размеров, установленных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В отношении лиц, выше указанных в пунктах 2, 3, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

- 2,5 - для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- 5 - для земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В отношении лиц, которым земельные участки на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены в аренду для индивидуального жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

- 0,6 - для земельного участка, арендуемого в течение четырех лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- 2,5 - для земельного участка, арендуемого по истечении четырех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В отношении лиц, выше указанных в пункте 5 и не относящихся к категории лиц, указанных в пунктах 7, 8, 9, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

(см. текст в предыдущей редакции)

- 0,35 - для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения;

- 1,6 - для земельных участков, входящих в состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

В отношении лиц, выше указанных в пункте 6 и не относящихся к категории лиц, указанных в пунктах 7, 8, 9, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

(см. текст в предыдущей редакции)

- 0,35 - для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования;

- 1,6 - для земельных участков, предназначенных для размещения и строительства объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

- 1,6 - для земельных участков, предназначенных для размещения и строительства производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

- 1,6 - для земельных участков, для размещения и строительства гостиниц;

- 1,7 - для земельных участков, предназначенных для размещения и строительства объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

- 1,7 - для земельных участков, предназначенных для размещения и строительства административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

- 1,7 - для земельных участков, предназначенных для размещения и строительства портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

В отношении лиц, выше указанных в пунктах 7, 8, значение коэффициента разрешенного использования устанавливается нормативным правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа. Значение указанного коэффициента устанавливается с учетом того, что размер арендной платы за использование земельных участков не должен превышать размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В  отношении  лиц,  указанных в пункте 9, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

   - 0,001  -  для   земельных   участков,   входящих   в   состав  земель сельскохозяйственного назначения;

   - 0,0001 -  для земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов;

   - 0,0001 -  для   земельных   участков,   входящих   в   состав  земель промышленности,  энергетики,  транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,   земель  для  обеспечения  космической  деятельности,  земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

   - 0,0001 -  для  земельных  участков,  входящих  в  состав земель особо охраняемых территорий и объектов.

В отношении лиц, указанных в пункте 10, устанавливаются следующие коэффициенты разрешенного использования:

- 0,9 - для арендуемых земельных участков, на которых расположены жилые дома;

- 0,9 - для земельных участков, арендуемых из земель сельскохозяйственного назначения;

- 0,9 - для земельных участков, приобретенных в аренду путем проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- 3 - для иных арендуемых земельных участков.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности

Согласно Постановлению Администрации г. Улан-Удэ от      от  07.06.2010  №  251 арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности устанавливается Комитетом по управлению имуществом г. Улан-Удэ для каждого объекта аренды индивидуально и определяется по следующей формуле:

Апл.   = (Сб  х Ки  х Км  х Кт  х Ктз   x Ктд   х Ккп  ) / 12 х S, где  

Апл. - годовая величина арендной платы;  
Сб  - средняя расчетная стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилья в текущих ценах по Республике Бурятия, предоставляемая Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия(руб.)
Ки  - коэффициент износа, определяется по формуле

Ки  = (100% - % износа)/100 (по данным государственного кадастрового учета недвижимого имущества).
     Размер износа принимается по данным кадастрового, технического паспортов, если паспорт составлен не позднее пяти лет до даты заключения договора аренды, либо согласно данным балансодержателя.

    Км  - коэффициент   учета  основного   строительного  материала   объекта
     (стеновые ограждающие конструкции):

- кирпич                                                   

1,3

- крупнопанельные, железобетонные, перлитобетонные конструкции              

1,2

- прочие                                                   

1,1

- смешанные                                                

1,0

- металлические конструкции, бетонные блоки, бутовая кладка

0,8

- дерево                                                   

0,7

- каркасно-засыпные конструкции, шлакоблоки

0,5

 Кт  - коэффициент типа объекта:

- производственные и складские (неотапливаемые)

0,4

- производственные и складские (отапливаемые)  

0,6

- прочие                                       

1,0

Ктз   - коэффициент территориальной зоны:

1 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера  - виадук и ул. Водопроводная, с востока - ул. Борсоева, с юга - по    границе верхней террасы района "Батарейка" и Набережной р. Уды       

1,6

2 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера  - створ моста через р. Селенгу и внешняя граница 1 микрорайона        Железнодорожного района, с северо-востока - ул. Чертенкова,           Комсомольская площадь, граница завода ЛВРЗ и далее - Транссибирская   железнодорожная магистраль, с востока - ул. Сахьяновой, с юга -       площадь Дружбы и бульвар К.Маркса, с запада - притока Забока         

1,4

3 зона - внешняя граница зоны: с запада - берег р. Селенги, с севера  - граница зоны N 2, с северо-востока - ул. Амагаева и далее - вся     территория жилого района ЛВРЗ, с востока - параллельно мостовому      переходу через р. Уду, далее - вдоль территории железнодорожной ветки "Улан-Удэ - Наушки", далее - вдоль правого берега р. Селенги         

1,2

4 зона - внешняя граница зоны с запада - пос. Заречный и Степной, с   севера - пос. Северный, Шишковка, Лысая Гора, Аршан, а также вся зона "Верхняя Березовка", далее по границе городской черты, включая жилой  район "Восточный", поселок Загорск, с востока - граница пос. Южный и  территории юго-восточного жилого района, с юга - площадка             строительства ТЭЦ-2 и территория юго-западного жилого района, с       запада - западный берег р. Селенги; внешняя граница зоны - граница    городской черты г. Улан-Удэ                                    

1,0

 

    Ктд   - коэффициент целевого использования объекта:

коммерческий и сберегательный банк и их учреждения (филиалы), пункты обмена валюты, ночные клубы

1,5

офисы, служебные помещения, страховые и инвестиционные компании, рекламные агентства, агентства недвижимости, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами, юридические консультации, оценочную  деятельность, информационно-вычислительное обслуживание,  консультации по техническому и программному обеспечению, созданию программных продуктов; лизинговые компании; нотариальные конторы

1,2

бильярдные, боулинги, сауны, общественное питание (с реализацией алкогольной продукции): рестораны, бары, кафе, кофейни; ломбарды, сыскные и охранные агентства; салоны красоты, косметические салоны и кабинеты класса "Люкс"; видео-, теле-, аудиостудии и салоны;   интернет-салоны и кафе; салоны по пошиву модельной одежды; автосервис; автошколы; скупка драгоценных камней и металлов; оптовая торговля; фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, строительными и строительно-ремонтными работами, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансов; розничная торговля; розничная торговля ювелирными изделиями     

1,0

связь, телефонные станции, телеграфы, телефоны; художественные салоны и выставочные залы; услуги спортивно-оздоровительного характера в комплексе (оздоровительные центры), фитнес-залы; гостиницы, мотели, кемпинги; фирмы, занимающиеся внешнеэкономической деятельностью, туристические агентства

0,8

общественное питание (без реализации алкогольной продукции); научно-исследовательская деятельность; землеустроительные работы; изготовление проектной, технической документации; ювелирные а граверные мастерские, производство товаров народного потребления

0,7

торговля комиссионными товарами (кроме ювелирных); транспортные услуги (грузовые и пассажирские перевозки), ремонт транспортных средств, образовательные услуги, геологоразведочные работы, производство печатной продукции, издательско-полиграфическая деятельность, фабрики-кухни, аптеки, парикмахерские и косметические салоны (кроме класса «Люкс»)

0,5

управление жилым фондом, услуги в области жилищно-коммунального хозяйства; токарные, слесарные мастерские, ремонт обуви, радиоэлектронной аппаратуры, бытовой техники, часов; ремонт и пошив всех видов одежды (кроме модельной); гаражи; прием вторсырья; ритуальные услуги; фотосалоны; лечебные клиники, медицинские кабинеты, ветеринарные лечебницы; цирки, театры, осуществление иной деятельности в сфере культуры, работа с детьми и подростками по организации их досуга, спортзалы (за исключением комплексных оздоровительных центров, фитнес-залов); компьютерные залы; специализированные хлебные, молочные магазины и магазины по продаже детского питания (не менее 70% использования площади); производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий; детские кафе

0,3

служебные помещения учреждений и организаций, финансируемых из всех уровней бюджета, некоммерческих организаций (общественные движения, партии, союзы, благотворительные фонды и др.); некоммерческая деятельность иных субъектов

0,2

все прочие виды использования, не вошедшие в настоящий перечень

1,0

   Коэффициент качества объекта:   

    Кко  =K1+К2 +К3 +К4
    K1 –коэффициент расположения объекта:

- отдельно стоящее надземное

1,0

- пристрой                   

0,9

- встроенное в нежилое здание

0,85

- встроенное в жилое здание  

0,8

- цокольное                  

0,7

- подвал                     

0,5

  K2  - степень технического обустройства объекта:

- водопровод, канализация, центральное отопление, горячая вода

1,0

- при отсутствии одного из видов технического обустройства    

0,9

- при наличии двух видов технического обустройства            

0,8

- при наличии одного вида технического обустройства           

0,7

- отсутствие технического обустройства                        

0,6

      K3  - использование прилегающих территорий:

- использование огороженной прилегающей территории           

0,3

- использование неогороженной прилегающей территории         

0,2

- отсутствие возможности использования прилегающей территории

0,1

     K4  - высота потолков объекта (средняя от пола до потолка):

- свыше 3,0 м      

0,07

- от 2,6 м до 3,0 м

0,06

- менее 2,6 м      

0,05

     

  При передаче в аренду здания, помещения принимается общая площадь объекта с учетом подсобных помещений (коридор, тамбур, лестничная клетка, санузел, туалет, умывальник, вестибюль, фойе и т.д.). В случае если подсобные помещения являются местами общего пользования для двух и более пользователей, за арендуемую площадь принимается полезная площадь объекта либо его части с учетом площади подсобных помещений, рассчитанной пропорционально занимаемым полезным площадям.
При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата устанавливается для каждого вида целевого  использования и рассчитывается пропорционально занимаемой под каждый вид целевого использования площади. В отношении объектов, включенных в Реестр муниципального имущества, используемого в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, сформированного и утвержденного в соответствии с постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 09.10.2008 N 508, при расчете арендной платы применяется Кп - понижающий коэффициент в размере0,9.
       В случае если размер арендной платы установлен по результатам проведения торгов, понижающий коэффициент не применяется.
Арендная плата не включает в себя затраты по коммунальным, эксплуатационным, административно-хозяйственным услугам, текущему и капитальному ремонту, налоги, сборы.

Размер арендной платы для конкретного арендатора определяется соглашением между арендодателем и арендатором на основании вышеупомянутой методики.

Размер платежей в покрытие расходов за техническое обслуживание и
коммунальные услуги определяется организацией, обслуживающей здание, и оформляется соглашением.

Решение о предоставлении льгот по арендной плате может быть принято только Улан-Удэнским городским Советом депутатов.

         В соответствии с «Порядком определения размера арендной платы, а также порядком, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена» №4 от 14.01.2008 г. арендная плата вносится:

  1.  Лицами, использующими арендуемые земельные участки в целях осуществления деятельности, за исключением ведения сельского хозяйства, ежемесячно, до 10 числа текущего месяца, равными долями;
  2.  Лицами, использующими арендуемые земельные участки в целях ведения сельского хозяйства, два раза в год, до 15 сентября и до 15 ноября, равными долями;
  3.  В платежном документе на перечисление арендной платы указываются назначение платежа, дата и номер договора аренды, период, за который она вносится.

РАЗДЕЛ 4. ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В г.УЛАН-УДЭ

4.1. Анализ эффективности арендных земельных отношений.

Арендные отношения являются одной из эффективных форм использования земельных ресурсов, т.к арендная плата является прямым доходом муниципального бюджета, выступая в роли обеспечивающего фактора финансирования развития муниципальной социально- экономической системы. Соединяя в арендаторе права пользователя земельного участка и собственника результатов производства, аренда активизирует предпринимательскую деятельность, упрощает и удешевляет процесс концентрации земли в пределах, необходимых для эффективного хозяйствования, позволяет сохранить за собственником функции регулирования эффективного и рационального землепользования.

В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законами РФ «О плате за землю», «О местном самоуправлении», «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно не достаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.

Аренда земельного участка предусматривает предоставление арендодателем арендатору земельного участка на принципах:

  1.  срочности (временного пользования на определенный срок);
  2.  платности (пользования земельным участком за определенную плату);
  3.  возвратности (возвращения земельного участка арендодателю по истечении срока аренды);
  4.  целевого использования (использование земельного участка только под определенные цели).

В соответствии с одним из основных принципов – землепользование  в Российской Федерации является платным. Основными платежами за землю являются – земельный налог и арендная плата.

В целях осуществления контроля за своевременным заключением договоров аренды земельных участков, сроками их действия, своевременном расторжением и продлением срока действия, а так же в связи с изменением арендной платы было направлено гражданам и юридическим лицам 139 уведомлений.

Поэтому, для повышения эффективности использования земельных ресурсов на условиях аренды в процессе земельной реформы необходимо создать такую систему арендных отношений, которая бы позволила:

  1.  оперативно и легитимно предоставлять в аренду земельные участки, заключать соответствующие договоры и контролировать их исполнение;
  2.  создать эффективную систему администрирования бюджетных арендных платежей с минимальными затратами на ее обслуживание;
  3.  обеспечить единый унифицированный подход на всей территории РФ при предоставлении в аренду земельных участков всех категорий земель, а также при предоставлении различного вида  льгот по арендной плате за землю;
  4.  обеспечить увеличение доходов бюджетов от аренды земли и повышение эффективности ее использования, в том числе за счет создания конкуренции между различными собственниками земельных участков.

В качестве основных направлений совершенствования системы арендных земельных отношений следует выделить:

  1.  совершенствование механизма разграничения государственной собственности на землю и системы администрирования арендных платежей;
  2.  совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей арендные земельные отношения.

4.2. Расчет экономической эффективности арендных земельных  отношений

По состоянию на 01.01.2013г. в г. Улан-Удэ действует 1 607 договоров аренды земельных участков. С начала года заключено 348 договоров аренды, 320 дополнительных соглашений к договорам аренды, 537 соглашений о расторжении договоров аренды (для сравнения в 2010г. - 1 112). Доходов от сдачи в аренду земельных участков мобилизовано 131 807,8 тыс. руб., плановые назначения исполнены на 104,1%.

Таблица 4 - Доходы от аренды земельных участков в г.Улан-Удэ.

Показатель

2009 г.

2010 г.

2011 г.

2012

Количество действующих договоров аренды за отчетный период

1914

1789

1607

1616

Доход от сдачи в аренду земельных участков за отчетный период, тыс.руб.

113528,0

107783,8

140045,5

131807

По итогам года можно сделать вывод, что в области аренды земельных участков, наблюдается снижение количества заключаемых договоров аренды по сравнению с 2009, 2010 годами.

Рис. 3 Количество договоров аренды 2009-2012

Но при этом доходная часть от сдачи в аренду земельных участков увеличилась.

Увеличение денежных поступлений обусловлено внесением изменений в нормативно-правовые акты. Так, постановлением Правительства РБ №371 от 26.08.2010 г. внесены изменения в постановление №4 от 14.01.2008 г., где изменен коэффициент разрешенного использования с 2 на 3. Кроме этого, постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 г. №618 утверждена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Бурятия (в том числе по г.Улан-Удэ).

Рис. 4 Поступление арендных платежей за 2009-2012гг. (тыс.руб.)

Кроме этого, в 2012 году подготовлено 1657 дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков по изменению арендной платы.

В целях усиления контроля над поступлением арендных платежей в местные бюджеты и совершенствования порядка учета поступлений арендной платы, проводятся мероприятия: рейды, проверки, совещания по вопросам ликвидации задолженности по арендной плате, рабочие совещания по вопросам мобилизации в бюджет арендных платежей, снижению недоимки, анализируется задолженность арендных платежей, взыскивается задолженность в судебном порядке.

Рассмотрим изменение размера арендной платы по годам на примере  земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства кафе, находящегося по адресу  г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Кабанская. Поступление арендных платежей показано в таблице 5.                                    

Таблица 5 - Поступление арендных платежей за 2007-2013гг

по аренде земельного участка.                                                   

Рис. 5 Эффективность земельного участка, расположенного по адресу г.Улан-Удэ, Советский р-н, ул. Кабанская 2009-2013гг.

          Из таблицы видно, что с 01.01.2008г. размер арендной платы изменился, в связи с проведением актуализации государственной кадастровой оценки, плата начисляется на основе новых показателей кадастровой стоимости. С 16.01.2008г. размер арендного платежа меняется, в связи с изменением методики расчета арендной платы в соответствии Постановления Правительства от 14.01.2008г. №4 «Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а так же Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласно  принципу Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Основными формами платы за землю выступают:

  •  земельный налог (статья 65 ЗК РФ, глава 31 НК РФ);
  •  арендная плата (статья 22 ЗК РФ).

Арендная плата за землю включается в состав общей массы
налоговых поступлений, т.к. она учитывается при расчете налогооблагаемой базы самих землепользователей. Таким образом,
 арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли и в последние годы они получили широкое распространение, в связи с увеличением арендных площадей. Наблюдается стабильный рост доли арендных платежей за землю.

В результате расчета экономической эффективности арендных земельных платежей земельного участка, находящегося по адресу г.Улан-Удэ, Советского района, ул. Кабанской, напрашивается вывод, что работы по обеспечению арендных земельных отношений  в г. Улан-Удэ за период 2012- 2013гг. экономически эффективны, так как коэффициент эффективности составил: за 2012г.- 1,1, 2013г.- 1,17.

Основными причинами роста доходной части явилось следующее:

- проведение инвентаризации постановлений Администрации г.Улан- Удэ о предоставлении земельных участков в аренду;

- постоянная работа о понуждении оплаты неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, в том числе судебно-исковая;

- оптимизация арендной платы (Постановление Администрации г. Улан-Удэ №447 от 29.12.2005 г.).

  •  вступлением в силу 30.10.2007г. ст.3 Федерального закона от 24.07.2007г. № 212-ФЗ меняется порядок определения размера арендной платы земельных участков. Арендная плата теперь устанавливается субъектом РФ в пределах 3% от кадастровой стоимости.
  •  с 01.01.2008г. Федеральным законом от 26.04.2007г. № 63-ФЗ меняется распределение денежных средств полученных от передачи в аренду и продажи земельных участков, находящихся до разграничения в государственной собственности (в местный бюджет - 80%, в республиканский бюджет - 20%).
  •  также в связи с проведением в 2008г. актуализации государственной кадастровой оценки земель города с 16.01.2008г. арендная плата и выкупная стоимость будет исчисляться на основе новых показателей кадастровой стоимости.

   В результате проведенной актуализации по состоянию на 01.01.2013 г. действует 1616 договоров аренды земельных участков.

Вопрос контроля над соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земельных участков города, относящиеся к муниципальной собственности еще не урегулирован, должным образом, что приводит к многочисленным нарушениям земельного законодательства, наносящим ущерб имущественным интересам города.

В целях усиления контроля над поступлением арендных платежей от арендаторов в местные бюджеты и совершенствования порядка учета поступлений арендной платы, проводятся мероприятия:

-  рейды, проверки;

  •   совещания по вопросам ликвидации задолженности по арендной плате;

        - рабочие совещания по вопросам мобилизации в бюджет арендных платежей, снижению недоимки;

  •  анализируется задолженность арендных платежей;

- взыскивается задолженность в судебном порядке

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. – СПб.: НИЦ «АЛЬФА», 1994. – 303 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.  №136-ФЗ

4. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. №137-ФЗ

5. Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ

10. Постановление Правительства Республики Бурятия «Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность, на которые не разграничена» от 14.01.2008 г. N 4.

11. Постановление Администрации г. Улан-Удэ « О переименовании МУ «Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ» в МУ « Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» от  25 января 2008 г. N 41

12. Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости « О реализации мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы», утвержденной постановлением правительства Российской Федерации от 13.09.2003 г. №560, в территориальных органах Роснедвижимости и подведомственных ей учреждениях в 2006 г.» от 12.12.2005 г. № П/0244.

13. Годовые отчеты о состоянии и использовании земель г. Улан-Удэ за период 2009-2012 года.

14. Алпатов А.А. Анализ землепользования – М: АКДИ «Экономика и жизнь» - 2005.-207 с.

15. Ахметьянова З. А. Правовая природа арендных отношений // Юрист, 2006 – №2 – с.16-21.

16. Белов С.В., Ильиницкая А.В., Козьяков А.Ф. и др., Безопасность жизнедеятельности. Учебник для вузов. – М.: Высшая школа, 1999. – 448 с.

 17. Боголюбов С. А., Галиновская Е.А.и др. Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие - М.: Проспект, 2006

      18. Беляков Г.И. Безопасность жизнедеятельности на производстве: Учебник.- СПб.: Лань, 2006- 512 с.

19. Варламов А.А. Земельный кадастр. Теоретические основы государственного земельного кадастра. Т. 1: Учебник- М.: КолосС, 2003. – 383 с.

20. Варламов А.А. Земельный кадастр. Управление земельными ресурсами. Т. 2.: Учебник. – М.: КолосС, 2004. – 258 с.

 21. Гусев Р.К. Земельное право. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2005

 22. Овидов А. А. Договор аренды недвижимости // -=Правовые вопросы недвижимости, 2006 - №2 – с.11-15.

 23. Романовская В.Б. Правовое регулирование земельных отношений // История государства и права, 2007 - №1 – с. 17-18.

24. Ральдин Б.Б., Варламов А.А. Земельный кадастр Республики Бурятия. – Улан – Удэ, 1998. – 184 с.

25. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве// Правоведение.   2009. №4

26. www. Ulan-ude-eg.ru

27.www.rosreestr.ru-официальный сайт «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии»  

28. www.egov-buryatia.ru - официальный сайт Республики Бурятия

29. www.vkursedela.ru/article2439  - Аренда земли, находящейся в государственной собственности

30. http://kollegia.net/  - Библиотека юриста «Арендная плата за землю»

31. www.profiz.ru/se/3_2008/arenda_arendnye_otnosh- А.С. Паламарчук, д-р экон. наук, проф. РЭА им. Г.В. Плеханова «Аренда и арендные отношения»

32. http://ru.wikipedia.org-  Википедия «Характеристика г.Улан-Удэ»

33. http://finance-and-business.ru - Арендные отношения предприятий и их особенности.

34. http://www.psga.ru – арендные отношения

35. http://coolreferat.com – Учет арендных отношений

36. http://allbzhd.ru/ - Безопасность жизнедеятельности

37. http://pravo.levonevsky.org – ПТБ-88 правила по технике безопасности на топографо-технических работах

PAGE   \* MERGEFORMAT1



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
12530. Анализ случаев предоставления бесплатных земельных участков гражданам, имеющим трех или более детей на примере г. Якутска 87.91 KB
  В связи с социальноэкономической значимостью земли при вовлечении ее в гражданский оборот собственники земель – Российская Федерация субъекты Российской Федерации муниципальные образования должны соблюдать публичные и частные интересы и строго руководствоваться нормами земельного законодательства. Прежде чем этот государственный орган вынесет решение о предоставлении земельного участка совершается ряд организационноправовых действий обеспечивающий оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. То в каком случае...
21626. Защита земельных прав. Порядок разрешения земельных споров. Ответственность за земельные правонарушения 19.85 KB
  Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения существовавшего до нарушения права и пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения...
19315. Виды земельных участков общего пользования и дифференциация их правового режима 57.31 KB
  Теоретико-методологические основы правового режима земельных участков общего пользования. Развитие законодательства регулирующего правовой режим земельных участков общего пользования. Общая характеристика правового режима земельных участков общего пользования...
6805. Порядок создания и регистрации общественных объединений в РФ 7.82 KB
  Имеет право свободно распространять информацию о своей деятельности проводить собрания митинги демонстрации. Ежегодно информировать зарегистрировавший орган о продолжении своей деятельности. Предоставлять годовые и квартальные отчеты о своей деятельности в налоговые органы. За нарушение КРФ и иного законодательства за действия противоречащие уставу зн предусматривает ответственность в виде приостановления деятельности о.
5510. Анализ финансового состояния предприятия на примере Улан-Удэнской ТЭЦ-1 «Генерация Бурятии» ОАО «ТГК-14» 57.36 KB
  Анализ финансового состояния предприятия на примере УланУдэнской ТЭЦ-1 Генерация Бурятии ОАО ТГК. Краткая характеристика предприятия. Анализ финансовой устойчивости и ликвидности предприятия. Анализ показателей деловой активности и рентабельности предприятия.
14222. Проектирование модели тура «По Хоринской долине» г. Улан-Удэ – село Ацагат – село Хасурта – село Тэгда – г. Улан-Удэ 48 KB
  Активный отдых - лучшее средство укрепления здоровья. Отдых на природе, пешие и велосипедные прогулки и прочие способы физической рекреации являются спасательным кругом в море стрессов и усталости, улучшить общее самочувствие. Те, кто отдает предпочтение активному отдыху
1149. УПРАВЛЕНИЯ КРЕДИТОРСКОЙ И ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЯ В ПРАКТИКЕ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ (НА ПРИМЕРЕ ОАО ПЛЕМЗАВОД «УЛАН ХЕЕЧ», П. ПРИВОЛЬНЫЙ, РЕСПУБЛИКА КАЛМЫКИЯ) 107.26 KB
  Целью дипломной работы является проведение анализа состояния дебиторской и кредиторской задолженности, а также разработка мероприятий по совершенствованию управления дебиторской и кредиторской задолженностью предприятия.
19689. Методические основы организации финансового контроля на предприятии (на примере «ГУ Управление земельных отношений акимата Костанайской области»)» 210.34 KB
  Принципиальное значение имеет строгое установление задач и целей государственного финансового контроля. В настоящее время широко распространено слишком примитивное понимание государственного финансового контроля проверка правильности расхода бюджетных средств. Финансовый контроль является стоимостным контролем, поэтому в отличие от других видов контроля (экологического, санитарного, административного и др.) он имеет место во всех сферах общественного воспроизводства и сопровождает весь процесс движения денежных фондов
20184. Порядок начисления и учета оплаты труда на примере ООО «Алмаз» 522.63 KB
  Теоретические и методологические основы бухгалтерского учета и аудита расчетов с персоналом по оплате труда. Формы виды и системы оплаты труда. Первичный синтетический и аналитический учёт расчётов с персоналом по оплате труда. Порядок начисления и учета оплаты труда на примере ООО Алмаз. Аналитический и синтетический учет оплаты труда ООО Алмаз...
17996. Разработка программного средства для паспортизации участков сетей 145.02 KB
  Проектирование базы данных участков сетей. Разработка приложения для работы с базой данных. Разрабатывалась база данных для ведения учета участков сетей и клиентское приложение к ней. Проектирование базы данных участков сетей Была проанализирована предметная область Участки сетей и построена база данных.
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.