АНАЛИЗ МОДЕЛЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ: ОПЫТ ДАНИИ - ПРИМЕРЫ КОНКРЕТНЫХ ПРОЕКТОВ

Сопоставление законодательных особенностей регулирования редевелопмента в Дании США Канаде и Германии а также в России. Определение редевелопмента в датском законодательстве. Правовые и экономические возможности муниципалитетов Дании при реализации проектов редевелопмента.

2015-11-02

5.82 MB

47 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


Оглавление

[1] Оглавление

[2] ВВЕДЕНИЕ

[3]
ГЛАВА I. ПРЕОБРАЗОВАНИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ В ДАНИИ, ИНЫХ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ И В РОССИИ: ОБЩИЙ СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

[3.1] Сравнительная характеристика общего контекста городского развития в Дании и других странах

[3.1.1] Социально-экономические показатели

[3.1.2] Политическая система и административно-территориальное устройство.

[3.2] 1.2.Сопоставление системы пространственного планирования в Дании, западных странах и России.

[3.2.1] 1.2.1. Общие принципы системы пространственного планирования Дании.

[3.2.2] 1.2.2. Территориальное планирование Дании на национальном уровне.

[3.2.3] 1.2.3. Территориальное планирование Дании на региональном уровне.

[3.2.4] 1.2.4. Территориальное планирование и градостроительное зонирование на муниципальном уровне.

[3.2.5] 1.2.5. Сопоставление системы градорегулирования Дании с системами градорегулирования в других западных странах и в России.

[3.3]
1.3. Сопоставление законодательных особенностей регулирования редевелопмента в Дании, США, Канаде и Германии, а также в России.

[3.3.1] 1.3.1. Определение редевелопмента в датском законодательстве.

[3.3.2] 1.3.2. Правовые и экономические возможности муниципалитетов Дании при реализации проектов редевелопмента.

[3.4] Выводы по первой главе.

[4] ГЛАВА II. АНАЛИЗ МОДЕЛЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ: ОПЫТ ДАНИИ - ПРИМЕРЫ КОНКРЕТНЫХ ПРОЕКТОВ.

[4.1] 2.1. Общая характеристика моделей организации и управления проектами редевелопмента в Дании

[4.2] 2.2. Подходы к городскому развитию, практикуемые компанией Realdania By.

[4.2.1] 2.2.1. Общая характеристика фонда Realdania и компании Realdania By.

[4.2.2] 2.2.2. Стратегия и структура компании Realdania By

[4.2.3] 2.2.3. Ресурсы и компетенции компании Realdania By.

[4.2.3.1] 2.2.3.1. Финансовые ресурсы, брэнд и персонал.

[4.2.3.2] 2.2.3.2. Компетенции компании Realdania By на различных этапах реализации проектов редевелопмента.

[4.2.3.3] 2.2.3.3. Анализ ключевых ресурсов и компетенций компании Realdania By методом VRIO анализа

[4.3]
2.3. Проект редевелопмента промышленной территории Fredericia C.  

[4.3.1] 2.3.1. Проект в историческом и планировочном контексте города.

[4.3.2] 2.3.2. Развитие проекта в соответствии со стадийным планом.

[4.3.3] 2.3.3. Использованные при реализации проекта правовые, планировочные и организационные инструменты.

[4.4] 2.4. Проект редевелопмента промышленной территории Køge Kyst.

[4.4.1] 2.4.1. Проект в историческом и планировочном контексте города.

[4.4.2] 2.4.2. Продажа земельных участков с обременением как инструмент реализации Плана развития проекта.

[4.5] Выводы по второй главе.

[5] ГЛАВА III. Оценка возможностей использования датского и иного зарубежного опыта редевелопмента в условиях России.

[5.1] 3.1. Особенности моделей организации и управления проектами редевелопмента, а также их законодательного обеспечения в России.

[5.1.1] 3.1.1. Особенности российского контекста редевелопмента.

[5.1.2] 3.1.2. Особенности российской практики редевелопмента.

[5.1.3] 3.1.3. Особенности развития законодательства в России применительно к регулированию процессов редевелопмента промышленных территорий. Итоги анализа проекта федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[5.2] 3.2. Оценка контекста и практики редевелопмента в Дании и иных зарубежных странах с позиции использования их опыта в условиях России.

[5.2.1] 3.2.1. Выявление и оценка возможностей адаптации датских инструментов редевелопмента применительно к российской практике редевелопмента.

[5.2.2] 3.2.2. Выявление и оценка возможностей адаптации инструментов редевелопмента в США, Канаде и Германии применительно к российской практике редевелопмента.

[5.3] 3.3. Предложения по обеспечению развития в России процессов редевелопмента с учётом опыта Дании и других зарубежных стран.

[5.4] Выводы по третьей главе.

[6] ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

[7] СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

[8] ПРИЛОЖЕНИЯ

[8.1] Приложение 1. Детализированная карта политического и административного устройства Дании.

[8.2] Приложение 2. Обзор политической системы Дании

[8.3] Приложение 3. Развитие системы пространственного планирования в Дании с 1945 по настоящее время

[8.4] Приложение 4. Общая схема организации планировочной системы Дании с 2007г.

[8.5] Приложение 5. Сравнение систем пространственного планирования на общенациональном уровне в Дании, западных странах и в России.

[8.6] Приложение 6. Сравнение инструментов градорегулирования на муниципального уровне в Дании, в иных западных странах и в России.

[8.7]
Приложение 7. Иллюстрация базовых принципов реорганизации земельной собственности. (Land readjustment)

[8.8] Приложение 8. Сравнительная характеристика реализованных проектов редевелопмента в городах Ольборг, Оденсе и Копенгаген, Дания

[8.9] Приложение 9. Поэтапная реализация проекта редевелопмента в восточной гавани г. Ольборг с 2003 по 2014г.

[8.10] Приложение 10. Поэтапная реализация проекта редевелопмента во внутреннем порту г. Оденсе с 2003 по 2014г.

[8.11] Приложение 11. Поэтапная реализация проекта редевелопмента в Южной гавани г. Копенгаген с 2003 по 2014г.

[8.12] Приложение 12. Схематичное отображение моделей организации и управления проектами редевелопмента промышленных территорий в городах Дании.

[8.13] Приложение 13. Проекты Realdania By на карте Дании и сравнительная характеристика проектов.

[8.14] Приложение 14. Организационная структура компании Realdania By и компаний редевелопмента в рамках проектов ГЧП.

[8.15] Приложение 15. Схематичное отображение матричной структуры управления в виде наложения управленческих структур Realdania By и компаний редевелопмента в рамках проектов государственно-частного партнёрства.

[8.16] Приложение 16. Компетенции, реализуемые на различных стадиях продвижения проектов Realdania By.

[8.17] Приложение 17.  Основные этапы реализации проекта редевелопмента с точки зрения перехода прав собственности на земельные участки.

[8.18] Приложение 18. Отражение правил землепользования коммуны Фредеричия в муниципальном плане на начало 2015г.

[8.19] Приложение 19. Развитие планировочной структуры г. Фредеричия в XIX-XX вв.

[8.20] Приложение 20. Ортофотосъемка 2014г. центральной части г. Фредеричия.

[8.21] Приложение 21. Аэросъемка территории проекта Fredericia C.

[8.22]
Приложение 22. Иллюстрация видения развития территории Fredericia C к 2040 года. План развития, дек. 2012г.

[8.23] Приложение 23. План проекта временного использования территории.  План развития Fredericia C, дек. 2012г.

[8.24] Приложение 24. Фотофиксация на территории проекта Fredericia C, февраль 2015г.

[8.25] Приложение 26. Этапы развития Fredericia C в соответствии с Планом развития, дек. 2012г.

[8.26] Приложение 27. Сравнения правовых и организационно-технологических характеристик проектов редевелопмента в Дании и России.

[8.27]
Приложение 28. Набор инструментов редевелопмента, внедрение которых актуально для российской практики редевелопмента.

[8.28] Приложение 29. Инструменты комплексного развития промышленных зон, выявленные в результате анализа проекта федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».


ВВЕДЕНИЕ

Современное постиндустриальное общество сталкивается с новыми вызовами «турбулентной среды», которые оказывают непосредственное влияние на пространственное развитие городов. Глобализация, финансово-экономические кризисы, технологический прогресс, изменение социальной структуры, старение и расслоение населения, дефицит отдельных видов ресурсов – все эти факторы так или иначе влияют на процесс принятия решений, связанных с управлением пространственным развитием городов. Одним из важнейших вызовов современного городского развития является необходимость инициировать и управлять проектами редевелопмента городских территорий - проектами, потребность в реализации которых является следствием структурных изменений в городской экономике и условиях жизни.

Как показывает практика, в новых условиях эффективная реализация крупномасштабных проектов территориального развития посредством всеобъемлющего рационального процесса упорядочения и организации городской среды в форме общественного и пространственного порядка – т.н. директивное планирование – практически невозможно. Данная модель пространственного развития, преобладавшая в планировочной практике как Европы, так и Советского Союза 1950-1980х годов, принимавшая реальность как подконтрольный и совершенствуемый объект (Beauregard 1996), а планировщика как рационального технолога процессов, способного находится «над схваткой» - в стороне от конкурирующих интересов стейкхолдеров и при этом претендующего на всеобъемлющее решение, как бы максимизирующее общественное благо, потерпела поражение (Boyer 1983).

В условиях становления рынка недвижимости в России на смену директивному государственному планированию пришло создание различных непрозрачных квази-правовых процедур и механизмов – институтов, позволяющих муниципальным и региональным властям сохранить свой вес, значимость и контроль за финансовыми потоками за счет возможности принятия персонифицированных решений применительно к каждому случаю в отдельности (Трутнев 2011). Такая модель специально не вырабатывалась, поскольку перешла новым управленцам «в наследство» от нерыночного прошлого, была в первую очередь ориентирована на использование существующих условий для строительства и повышение эффективности коммерческого использования земли посредством реализации интересов лишь двух субъектов – представителей власти (муниципальной и региональной) и бизнеса (инвесторов и застройщиков). Основной проблемой данного подхода является выпадение из процесса принятия решения ряда стейкхолдеров, что в среднесрочном и долгосрочном периоде ведет к обострению проблем социально-экономического характера (Естафьев, Авдеева 2011).

Современная ситуация требует более гибких методов, инструментов и подходов градорегулирования при реализации проектов редевелопмента городских территорий. В настоящее время происходит критическое осмысление теоретических подходов к градорегулированию, основанных как на использовании возможностей существующей правовой и институциональной среды, так и на создании новых институтов управления пространственным развитием городов, проверенных успешным опытом практической реализации проектов в различных странах. Российские города также находятся в поиске новых моделей развития, но российская практика редевелопмента городских территорий не является передовой. На то есть ряд причин как объективного, так и субъективного характера – причин, которые могут стать предметом самостоятельного изучения. Поэтому актуальность предпринятого в данной работе изучения зарубежной практики редевелопмента городских территорий и возможностей ее применения в российских реалиях является достаточно очевидной. В рамках настоящего исследования под «редевелопментом» понимается процесс развития, восстановления, трансформации ранее застроенных городских территорий - их качественное преобразование.

Цель работы: на основе изучения теории и практики реализации проектов редевелопмента городских территорий в Дании и других зарубежных странах оценить возможность адаптации отдельных инструментов редевелопмента в российских условиях, предложить соответствующие рекомендации. Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

  •  Провести общий сопоставительный анализ условий и возможностей преобразования городских территорий в Дании и в других зарубежных странах.
  •  Описать модели организации и управления проектами редевелопмента в Дании на примере проектов компании Realdania By, реализуемых в режиме государственно-частного партнёрства.
  •  Оценить возможности адаптации соответствующих инструментов редевелопмента, практикуемых в Дании и других зарубежных странах, применительно к российским условиям и выработать предложения по совершенствованию российского законодательства в сфере редевелопмента.

Объектом исследования являются проекты редевелопмента в городах Дании, других стран, включая города Россию.

Предметом исследования являются правовые и организационно-административные инструменты подготовки и реализации проектов редевелопмента в различных странах.

Работа включает изучение теоретических, методических и практических аспектов проблем. Практическая часть исследовательской работы основана на анализе материала, полученного в процессе стажировки автора в датской компании Realdania By. Основным направлением деятельности компании является городское развитие, которое реализуется в виде крупных проектов редевелопмента городских территорий по всей стране в рамках государственного-(муниципального)-частного партнёрства (ГЧП) с муниципалитетами. Компания Realdania By, не являясь застройщиком, реализует свою деятельность посредством1:

  •  совместного с муниципалитетом приобретения локальной совокупности земельных участков (в контурах планируемого проекта редевелопмента) у прежних частных собственников (в том числе, по основаниям неиспользования земельных участков – их заброшенности) и внесения этих участков в капитал компании редевелопмента, которой поручается планирование и реализация проекта редевелопмента на взаимовыгодных условиях государственно-частного партнёрства;
  •  участие в процессе разработки концепции комплексного развития территории, которая определяет основные градостроительные, архитектурные, финансово-экономические, социальные и экологические особенности каждого проекта;
  •  возвращение вложенных в проект финансовых ресурсов посредством продажи компанией редевелопмента земельных участков и прав на строительство инвесторам-застройщикам в соответствие с принятыми в рамках концепции правилами и ограничениями.

Методы, подходы и инструменты, используемые в деятельности компании, равно как и используемые ею при реализации проектов организационные формы и корпоративные структуры уникальны не только в датской практике управления пространственным развитием городов, но и во всей Скандинавии. Поэтому изучение и формализация, реализуемой данной компанией модели редевелопмента городских территорий представляет большой исследовательский интерес.

При написании данной работы использованы: статистические данные, зарубежные и российские научные публикации в области архитектуры, градостроительства, городского планирования, экономики города; учебники отечественных и зарубежных авторов; тематические периодические издания; СМИ, в том числе Интернет.

Данная работа состоит из введения, трех глав и заключения. Первая глава посвящена сопоставительному анализу условий и возможностей преобразования городских территорий в Дании и других зарубежных странах. Вторая глава посвящена описанию моделей управления проектами редевелопмента промышленных территорий на реальных примерах. Третья глава посвящена оценке возможностей использования датского и иного зарубежного опыта редевелопмента в условиях России.


ГЛАВА I. ПРЕОБРАЗОВАНИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ В ДАНИИ, ИНЫХ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ И В РОССИИ: ОБЩИЙ СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

  1.  Сравнительная характеристика общего контекста городского развития в Дании и других странах
    1.  Социально-экономические показатели

Расположенная в Северной Европе, Дания является самой южной из скандинавских стран и состоит из полуострова Ютландия и архипелага из нескольких сотен островов, расположенных в Балтийском море (Приложение 1). Без учета территорий других членов Королевства Дании (самоуправляющиеся территории Гренландии и Фарерских островов), страна собственно охватывает приблизительную зону 43 094 км2, поверхность, сравнимую с площадью Московской области (44 379 км2). По состоянию на конец 2014, население Дании составляет около 5 655 750, плотность равняется 131 человекам на квадратный километр. Примерно одна треть населения живет в Большом Копенгагене (1 766 677), а еще одна пятая проживает в остальных трех крупнейших городах страны: Орхус (326 676), Ольборг (207 609) и Оденсе (197 513).

В 2013 году ВВП Дании составил 280 млрд. ЕВРО или 59 409   на душу населения (при расчете по паритету покупательной способности - ППС – 244 млрд. и 43 142). Рост ВВП в номинальном выражении с 2000 года составил 102%, в реальном 42%. Дания традиционно характеризуется высокими показателями занятости (74,5% в 2010 году) и низким уровнем безработицы (4,4% в 2012 году) (Statistics Denmark, 2014).

Основными отраслями экономики по количеству занятых (Рис. 1) является госсектор (39%), торговля и транспорт (30%) и производство (13%). В строительстве заняты 7% населения. Соотношение долей отраслей в ВВП несколько отличается (Рис. 2).  Доли госсектора, торговли и транспорта, и строительства заметно меньше в сравнении с числом занятых, при этом заметно больше доли других третичных секторов экономики: операции с недвижимым имуществом, финансы и страхование. Производительность труда быстрее всего росла в отраслях, как телекоммуникации, авиаперевозки, массовые коммуникации, машиностроение, химическая промышленность и фармацевтика.

Рисунок  Занятость в Дании по отраслям, чел. 2013

Рисунок  ВВП Дании по отраслям, млн. евро 2013

Дания сильно интегрирована в мировую торговлю: экспорт составляет около 50% от ВВП. Основными торговыми партнерами Дании являются другие страны Евросоюза. Однако несмотря на это, Дания так и не перешла на Евро, сохранив национальную валюту датскую крону. Ежегодный реальный рост ВВП в среднем с 2000г. составлял 2,8%, в 2011-2013гг. рост составил менее 2%. (Statistics Denmark, 2014).  

Экономика Дания характеризуется развитой системой системы социального обеспечения, которая предлагает свободный и широкий доступ к образованию и здравоохранению. Субсидирование государственных расходов обеспечивается одним из самых высоких уровней налогообложения в мире (48% ВВП) (Statistics Denmark, 2014).  В целом, датская система социального обеспечения в сочетании с гибким рынком труда способствовала обеспечению низкого уровня бедности и неравенства в обществе. Коэффициент Джини по стране равен 24, 7 – самый низкий показатель среди исследуемых стран. (ООН, 2014г.)

Некоторые исследователи (Campbell, Hall, Pedersen 2006) описывают ситуацию на рынке труда Дании, связанную с более чем двукратным уменьшением безработицы в десятилетний период с 1993г.  по 2002г.,2 характеризуя произошедшее не иначе как «The Danish job miracle3». Подобные успехи они объясняют через модель «золотого треугольника4», состоящего из трех основных элементов датской трудовой политики:

  •  Гибкий рынок труда, характеризирующийся мягким законодательством о защите занятости5 и значительным оборотом между занятостью и безработицей в обоих направлениях;
  •  Высокий уровень экономической поддержки безработных;
  •  Активная политика на рынке труда, направленная на повышение квалификации безработных, которые не могут найти себе работу непосредственно после увольнения.

Однако в последние несколько лет наблюдается обратная динамика: безработица выросла практически на 40% за последние 10 лет с 2004 по 2013г. (Рис. 3). С начала кризиса безработица увеличилась в 2 раза.

Рисунок  Рынок труда Дании 2000-2013г. тыс. чел.

Инфляция в Дании меньше чем, в Европе и за последние 15 лет в среднем составляет 2,1% (в среднем по Европе около 3-3,5%) и стремится к нулю в последние несколько лет.

Рост населения – один из основных драйверов городского развития. Население Дании за последние 15 лет увеличилось на 329 695 человек или 6%. Наибольшими темпами росло население в муниципалитетах Столичного региона, а также в административных центрах и крупнейших городах административных районов: Ольборга, Орхуса, Оденсе, Роскильде Вайле (в среднем более 1% в год). Уменьшение населения наблюдалось в островных муниципалитетах (Ærø, Bornholm, Langeland, Samsø, Læsø, Lolland и др.), а также в муниципалитетах западного побережья Ютландии (Assens, Sønderborg, Hjørring, Thisted, Skive, Struer и др.). Большинство датчан живет в отдельностоящих, либо блокированных домах (67% населения), в многоквартирных домах проживает 31%. С начала кризиса в 2008 году наметилась тенденция роста населения, проживающего в многоквартирных домах, одновременно с этим рост населения, проживающего в отдельностоящих домах, замедлился и с 2012 года наблюдается сокращение числа жителей в домах такого типа. (Рис.4). При этом количество пустующих отдельно стоящих домов увеличивается примерно на тысячу или 2% в год.

Рисунок  Изменение количества проживающих по типам объектов недвижимости (чел. в год) Источник: Statsbank Denmark 2015

В результате этих изменений за последние 8 лет сложилась обратная зависимость между обеспеченностью населения жильем (кв.м. на человека) и приростом населения. (за 2006-2014 годы) Объясняется тем, что в большом количестве регионов, где преобладают частные дома наблюдается низкий прирост или уменьшение населения. В то же время во всех муниципалитетах, где доля многоквартирных домов в составе жилого фонда выше среднего, наблюдался прирост населения. Несмотря на то, что показатель площади вводимых в строй отдельностоящих домов в период 2007-2014 не снижался ниже 1 млн. кв. м в год и в среднем составлял 1,7 млн. кв. м, по сравнению с 0,5млн. кв. м в год для многоквартирных домов.

В целом, строительный сектор Дании все еще не оправился от кризиса 2007 года, последствия которого до сих пор сказываются на показателях отрасли. Повышение безработицы сократило внутренне потребление, а сокращение экспорта объем инвестиций, что серьезно повлияло на строительный рынок и строительную отрасль (Trimetric, 2014). Совокупный среднегодовой рост строительной отрасли в период 2009-2013г. составил 1,15%. Объем валовой добавленной стоимости в строительстве составил в 2013г. 9,9 млрд. Евро. При этом, количественные показатели завершенного строительства по-прежнему снижаются и текущие показатели являются минимальными за последние 20 лет. (Statistics Denmark, 2015)

Рисунок  Завершенное стр-во в Дании 1982-2013г. тыс. кв.м. Источник: Statsbank Denmark 2015

Основными застройщиками выступают предприниматели и товарищества (57%), общества с ограниченной ответственностью (26%), муниципалитеты и некоммерческие строительные общества (8%). По назначению объектов завершенного строительства за последние 10 лет 35% от введенных площадей составляют жилые строения, 47% производственные и административные, 18% остальные.  Среди жилых строений 33% составляют многоквартирные дома, 30% отдельно стоящие дома, 23% террасированные и блокированные дома, 14% остальные типы. В последние годы увеличивается доля многоквартирных домов при уменьшении кол-ва возведенных отдельно стоящих домов. (Statistics Denmark 2014).

По прогнозам Министерства статистики, в следующие 15 лет население Дании увеличится на 6% и составит почти 6 миллионов человек. Причем 88% роста (358 тыс. человек) придется на 20 муниципалитетов. В то же время населения 20 самых «депрессивных» муниципалитетов уменьшится суммарно на 45 тыс. человек. (Рис. 6).  В целом прогноз иллюстрирует ту же картину, которая складывалась в последние 15 лет: рост в Столичном регионе и в муниципалитетах западного побережья Ютландии. Важно заметить, что данный прогноз изменения численности населения в разрезе муниципалитетов также достаточно сильно (0,88) коррелирует с темпами изменения численности населения за 2006-2014г.


Страна

Население чел.

Площадь кв. км

Плотность человек на км2

Рост населения, %

ВВП на чел. по ППС $

Коэф. Джини

ИРЧП

Уровень безработицы, %

Дания

5547683

42430

131

0,44

41812

26,88

0,9

7,5

Франция

66200000

674 685

98

0,50

35873

32,7

0,884

9,3

Германия

81776930

348570

235

-0,15

39558

30,63

0,911

7,1

Голландия

16615394

33730

493

0,51

44748

28,87

0,915

4,5

Россия

142385523

16376870

9

0,34

20541

42

0,778

7,3

Моск. Обл.

7236604

44 379

163

1,5

НД

НД

0,82

2,7%

Швеция

9378126

410340

23

0,85

41732

25

0,898

8,7

Великобрит

62766365

241930

259

0,78

35924

38,04

0,892

7,9

США

309326295

9147420

34

0,83

48377

41,12

0,914

9,7

Таблица  Сравнение социально-экономических показателей развития в западных странах и России, World bank 2015

Для подведения промежуточного итога данного раздела сравним показатели социально-экономического развития Дании с другими западными странами и Россией. Дании с другими европейскими странами показывает, что несмотря на достаточно небольшую площадь, Дания все же больше Голландии и остальных «карликовых государств» Европы, плотность населения ниже, чем в Великобритании и Германии, но выше, чем во Франции, Швеции и США. По показателю ВВП на душу населения Дания уступает только США и Голландии, при этом коэффициент имущественного расслоения общества, наряду со Швецией, самый низкий среди выбранных стран. По уровню развития человеческого потенциала и уровню безработицы Дания также находится в лидерах. Суммируя все вышесказанное, можно сказать, что в европейском масштабе Дания не является уникальным случаем и по ряду показателей сравнима с остальными европейскими странами. Кроме этого, Дания занимает ведущее положение среди стран выборки по ряду показателей, и характеризуется минимальным уровнем расслоения общества, низким уровнем инфляции и очень высоким уровнем развития человеческого потенциала. Можно сказать, что даже среди развитых стран, присутствующих в выборке, Дания занимает особое место.

В то же время сравнение социально-экономических показателей России и Дании показывает значительное различие между странами, как в количественными, так и в качественными показателями двух стран. В таблице для справки также представлены показатели Московской Области, которая по показателям площади, численности и плотности населения близка к Дании. Сравнение с этими показателями других регионов России, позволяет утверждать, что Дания по площади сопоставима со средним регионом Европейской части России (72 000км2), при этом плотность населения в Европейской части России ниже в 5 раз. Таким образом, можно говорить о том, что в территориальном плане, Дания сравнима скорее с европейским регионом России, чем со всей страной в целом. При этом показатели экономического развития и индекс ИРЧП Дании сопоставим только с самыми развитыми регионами России Москвой, Петербургом и Тюменской Областью.

  1.  Политическая система и административно-территориальное устройство.

С момента принятия первой Конституции в 1849 году, Дания является парламентской демократией, состоящей из органов исполнительной, законодательной и судебной власти. Функции, связанные с пространственным планированием на национальном уровне разделены между тремя министерствами: Министерство окружающей среды (Miljøministeriet), Министерство жилищной политики, городских и сельских отношений (Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter), Министерство Климата, Энергетики и Строительства (Klima, Energi- og Bygningsministeriet)  (Statsministeriet, 2014). Более подробная информация о политической системе Дании, представлена в Приложении 2.

В 2007 году бывшая либерально-консервативная правительственная коалиция реализовала реформу структуры органов местного самоуправления, которые изменили систему властных отношений в Дании. В результате, реформы в результате укрупнения из 275 существовавших ранее муниципалитетов сформированы 98 новых.  Также реформой были ликвидирована система из 14 графств. Вместо них было создано 5 регионов. Большинство функций бывших графств, были возложены на муниципалитеты, в том числе большинство функций пространственного планирования.  На региональном уровне остались в основном функции, связанные с управлением здравоохранением. Территориально-административное реструктуризации этой реформы вызвали значительное перераспределение задач и обязанностей между уровнями власти. В частности, обязанности бывших графствах были в основном возложены на муниципалитеты, в том числе большинство функций пространственного планирования. (Galland, Enemark 2012) Общая картина текущего административно-территориального устройства представлена в Таблице 2.

Регион

Население

Площадь

Количество муниципалитетов

Крупнейший город

(km2)

Население

Столичный регион

1766677

2546

29

Копенгаген

(Region Hovedstaden)

579513

Регион Зеландия

819 895

7217

17

Роскильде

(Region Sjælland)

84838

Регион Южная Дания

1 205 025

12256

22

Оденсе

(Region Syddanmark)

197500

Регион Центральная Дания

1 282 250

13000

19

Орхус

(Region Midtjylland)

326676

Регион Северная Дания

582 413

7874

11

Ольборг

(Region Nordjylland)

207609

Всего

5 656 260

42 894

98

 

Таблица  Административно-территориальное устройство Дании Statbank Denmark 2015

В настоящий момент, Дания имеет децентрализованную систему государственного управления, благодаря которой в управлении местных органов власти находится большая часть объема государственных расходов.  Муниципалитеты имеют право взимать налоги и в настоящее время несут ответственность за ряд направлений, связанных с занятостью, образованием, социальным обеспечением, культурой и городским развитием. Регионы не имеют юридической прав взимать налоги. Будучи зависимыми от центральной власти и муниципального финансирования, регионы, как уже было сказано раньше, фокусируются в основном на управлении здравоохранением. Важно отметить, что никакой субординации между регионами и муниципалитетами не предусмотрено, так как они обладают полномочиями и обязанностями в разных областях. (LGDK, 2009) Так основными статьями расходов регионального бюджета являются здравоохранение (93%), специальное образование6 (3%) и региональное развитие (2%).  На муниципальном уровне статей бюджета несколько больше (Рис. 7). Львиную долю расходов консолидированного муниципального бюджета составляют расходы, связанные с социальным обеспечением населения (57%). Это в первую очередь расходы на уход за пожилыми и лиц с особыми потребностями. Следующей по величине статьей является образование и культура (18%), городское развитие, окружающая среда и коммунальное хозяйство формируют соответственно 3% и 2% от всех расходов. Общая сумма расходов на городское развитие и окружающую среду в бюджетах муниципалитетов на 2014г. составляет 1,7 млрд. Евро (около 17 млн. Евро на муниципалитет). 

Страна

Кол-во регионов

Кол-во муниципалитетов

Жителей на регион в среднем

Жителей на муницип. в среднем

Ср. площ. региона, кв. км

Ср. площ. муницип. кв. км

Дания

5

98

1109537

56609

8486

433

Франция

27

36568

2451852

1810

24988

18

Германия

16

12 141

5111058

6736

21786

29

Нидерланды

12

430

1384616

38640

2811

78

Россия

85

22777

1675124

6251

192669

719

Швеция

3

290

3126042

32338

136780

1415

Великобритания

НД

484

-

129683

500

США

50

35933

6186526

8608

182948

255

 

Таблица  Сравнение административно-территориального деления Дании, западных стран и России. World Bank 2015

При сравнении характеристик административно-территориального устройства Дании, других западных стран и России   можно сказать, что регионы Дании по количеству населения сопоставимы с площади сопоставимы с голландскими и российскими, а муниципалитеты, сопоставимы с голландскими и шведскими. По площади регионы Дании не находят аналогов среди европейских стран, в то время как средняя площадь муниципалитета близка к показателям России и Великобритании.  По площади сопоставимы регионы России и США, Франции и Германии.

Таким образом, с точки зрения базовых количественных показателей территориальных единиц Россия и Дания весьма схожи. При этом, если мы постараемся «привести в соответствие» датские и российские муниципалитеты, то есть исключим из расчета количество поселений7, мы сможем получить сопоставимые показатели количества среднего числа жителей датского и российского муниципалитета (58 и 56 тыс. чел. соответственно)

1.2.Сопоставление системы пространственного планирования в Дании, западных странах и России.

1.2.1. Общие принципы системы пространственного планирования Дании.

Существующая система пространственного планирования сформирована в результате Муниципальной реформы 2007, сократившей количество муниципалитетов до 98 и ликвидировавшей уровень графств – атмов, заменивших их пятью административными регионами. Более подробно история развития системы пространственного планирования в Дании описана в Приложении 3. Общие принципы системы пространственного планирования представлены в документе «Пространственное планирование в Дании» (The Ministry of the Environment, 2007a):

«Пространственное планирование является политикой государства. Новая пространственная структура Дании базируется на том, что местные (local) политические решения являются ключевыми: что может быть построено и где, транспортная инфраструктура и гос. услуги каждого города и района, а также охрана и улучшение качества ландшафтов, природы и окружающей среды. Хорошее планирование требует надлежащих правил и законодательных актов». «Реформа структуры местного самоуправления в 2007 делегирует муниципалитетам ответственность за комплексное территориальное планирования и городов, и сельской местности. Национальное планирование также усилено, а новые региональные советы теперь ответственны за подготовку региональных планов пространственного развития. Таким образом, реформа местного самоуправления также реформирует систему территориально-пространственного планирования».

Общая структура системы пространственного планирования в Дании представлена в Приложении 4. Она состоит из четырех уровней принятия решений с различными компетенциями, функциями и задачами, и документами территориального планирования и градостроительного зонирования в качестве конечного продукта их деятельности.

Основным государственным документом, регламентирующим и регулирующим систему территориального планирования и градостроительного зонирования, Является Планировочный Закон (Planning Act). В настоящий момент действует Планировочный Закон от 2007 года. В соответствии с ним, основные принципы системы планирования сформулированы следующим образом (Ministry of Environment 2007b):

«Закон гарантирует, что общее планирование синтезирует интересы общества в отношении землепользования и способствует охране природы и окружающей среды для устойчивого развития общества с уважением к условиям жизни людей, а также для обеспечения условий сохранения животного и растительного мира. Пространственное планирование стремится к:

  •  надлежащему развитию в стране в целом, и отдельных административных регионов, и муниципалитетов, на основе комплексного планирования и экономического анализа;
  •  созданию и сохранение ценных построек, населенных пунктов, городской среды и ландшафтов;
  •  сохранению побережья как естественно важного природного и ландшафтного ресурса;
  •  предотвращению загрязнения воздуха, воды и почвы и от шума; и
  •  как можно большему вовлечению общественности в процесс планирования.

Планировочный закон разделяет всю территорию страны на три планировочные зоны: земли населенных пунктов, земли рекреации и сельские территории8. Какая-либо застройка возможна лишь в первых двух типах планировочных зон. На сельских территориях строительство ведется только для нужд сельского хозяйства, лесного хозяйства и рыболовства. Кроме того, Планировочный закон фиксирует основные принципы планировочной системы Дании:

«Децентрализованные полномочия. 98 муниципальных советов в Дании несут огромную ответственность за планирование в городах и в сельской местности. В первой половине 4-летнего избирательного периода, каждый совет принимает политическую стратегию для муниципального планирования и решает, как будет пересмотрен муниципальный план. Муниципальных план, принятый в таком порядке содержит основу для подготовки местных планов. Местные планы разрабатываются регулярно, когда это необходимо. Муниципальный совет должен принять местный план перед началом крупных проектов в области развития».

«Участие общественности. Планировочный закон предполагает участие общественности в планировании на муниципальном, региональном и национальном уровнях. Перед принятием муниципального плана, регионального территориального плана развития, национальных планировочных директив или национального планировочного доклада, проектное предложение и пояснения к нему должны быть опубликованы. Владельцы недвижимости, соседствующие муниципалитеты, неправительственные организации, государственные органы и другие должны иметь, по крайней мере, 8 недель, чтобы представить свои возражения, замечания, предложения или опротестовать проект. Планировочный закон предусматривает минимальные ограничения для публичного участия жителей. Планирующий субъект сам решает, следует ли ему распространять больше материала для обсуждения, организовать публичные слушания, создавать рабочие группы, использовать электронное голосование и обсуждение и т.п.»

«Координация интересов, диалог и сотрудничество. Министр по охране окружающей среды, от имени правительства, имеет право наложить вето на проекты муниципальных планов, которые противоречат национальным интересам. Региональные советы могут наложить вето на проекты муниципальных планов, которые противоречат региональной территориальным планам развития. Муниципалитеты могут возражать против проектов муниципальных планов соседних муниципалитетов, если проект существенно влияет на их развитие. Муниципалитеты Большого Копенгагена9 могут опротестовать проект муниципального плана любого другого муниципального образования. Задача состоит в координации местных, региональных и национальных интересов путем диалога и партнерства».

1.2.2. Территориальное планирование Дании на национальном уровне.

В настоящее время функции пространственного планирования на национальном уровне закреплены за Агентством междисциплинарного планирования10 в составе Министерства окружающей среды.  Это агентство также отвечает за интеграцию проектов, стратегий, планов и программ международного сотрудничества, в рамках ООН, ЕС, и Совета государств Балтийского моря.

Кроме того, Министерством охраны окружающей среды созданы в общей сложности семь Центров окружающей среды, разбросанных по всей стране, задачей которых является надзор охраной природы, управление водными ресурсами, управление национальными инфраструктурными проектами, управление прибрежными зонами, надзор за развитием розничной торговли и мониторинг воздействия на окружающую среду. Также опосредованное влияние на процесс пространственного планирования на национальном уровне оказывают: Агентство по охране окружающей среды11 и Природная и Экологическая Апелляционная комиссия12, Министерство транспорта, Министерство климата, энергетики и строительства, Министерства продовольствия, сельского хозяйства и рыболовства, Министерства жилищного строительства, городского и сельских дел, и Министерство бизнеса и роста (Galland, Enemark 2012).

«Национальный уровень планирования в Дании реализуется через национальные планировочные доклады, обязательные для исполнения предписания, руководства, а также внедрение в муниципальное планирование тем и проектов, представляющих международный, национальный или региональный интерес». (Ministry of Environment 2007а).  

В соответствии с Планировочным Законом, основными задачами пространственного планирования на национальном уровне являются развитие территорий Большого Копенгагена, прибрежных зон, а также и розничной торговли.  Планировочный Закон предусматривает специальные правила по планированию в Большом Копенгагене, прибрежных районах и в отношении объектов розничной торговли. Основные принципы этого развития сформулированы следующим образом (Ministry of Environment 2007b):  

• Планирование в Большом Копенгагене базируется на основных принципах структуры «Плана пяти пальцев»

• Прибрежные районы не должны застраиваться объектами, которые могут быть размещены в другом месте.

• Планирование объектов розничной торговли призвано способствовать увеличение торгового разнообразия в центрах городов.»

Каждый из этих принципов регулируется специальным законом. Кроме того, каждые 4 года, после выборов в Парламент, Министерство окружающей среды подготавливает Национальный планировочный доклад, который утверждается докладом. Помимо этого, каждые 4 года разрабатываются следующие документы: Обзор национальных интересов (в муниципальном планировании), доклад о природе и экологической политике, доклад о планировании розничной торговли. В перманентном режиме Министерством принимаются национальные планировочные директивы и руководства, накладывается вето на планы низшего уровня, происходит адаптация документов к требованиям ЕС. Также Министерство готовит изменения в Закон о Национальных парках, дающий возможность создавать новые и изменять границы существующих Национальных парков. (Ministry of Environment 2007а).

Основными изменениями, коснувшимся национального уровня планирования, стали усиленный фокус на международное сотрудничество и реализацию международных проектов, передача полномочий в сфере охраны

Рисунок  Отдельные параметры "Плана пяти пальцев" Большого

Копенгагена (http://miljoegis.mim.dk/)

окружающей среды на национальный уровень и появившаяся возможность непосредственного внедрение в муниципальное планирование тем и проектов, представляющих международный, национальный или региональный интерес посредством документов национального уровня в обход уровня регионального.

1.2.3. Территориальное планирование Дании на региональном уровне.

На региональном уровне в результате Реформы 2007 года произошли самые серьезные изменения. Как уже упоминалось ранее, Реформа 2007 года ликвидировала 12 графств – атмов, заменив их 5 крупными регионами. Значительная часть полномочий регионов в сфере территориального планирования была передана на муниципальный уровень, в частности полномочия по защите природных территорий. На уровне регионов осталось планирование размещение объектов здравоохранения, в первую очередь больниц и поликлиник.

Также реформа 2007 года ввела в систему планирования новый вид планов – пространственные планы регионального развития (далее – ППРР)13, формализующих видение будущего и стратегию региона, разработанные в координации регионального и муниципальных советов, бизнеса региона, а также других стейкхолдеров.  ППРР подготавливаются Региональным советом и призваны «освещать общие аспекты регионального развития, а также вдохновлять инициативы в области развития на территории региона». (Kragh, 2005) Необходимой составляющей плана является карта будущего развития в регионе. Данная карта не имеет никакой юридической силы и является лишь ориентиром для дальнейшего желательного развития региона, которому должны следовать муниципалитеты при разработке собственных документов территориального планирования.

ППРР должен быть интегрирован с другими планами регионального уровня, в первую очередь со стратегией развития регионального бизнеса (Ministry of Environment 2007b). Данная стратегия подготавливается Форумами регионального роста14, (далее – ФРР) исходя из возможностей экономического роста в регионе. (Galland, Enemark 2012). «Основная задача ФРР состоит в том, чтобы давать рекомендации для государства и региональным советам о возможностях получения поддержки за счет фондов ЕС и о потенциальных региональных проектах развития. В связи с влиянием ФРР, подготовка ППРР ведется в строгой увязке со стратегией развития бизнеса.».

Особое значение на региональном уровне планирования имеют пять Муниципальных контактных советов15 - (далее МКС), по одному на каждый регион. МКС являются структурным подразделением ассоциации Местное Самоуправление Дании16.  Данная организация существует с 1970-х годов и функционирует параллельно с формальной планировочной структурой на региональном уровне, реализуя политические инициативы в сфере межмуниципального сотрудничества.17 «Исключительный статус этой организации в области поддержки муниципальных интересов, позволил создать доверительные отношения с муниципальными лидерами и превратил ее в важного регионального игрока. В некоторых случаях эти новые органы (МКС) частично взяли на себя координационные функции планирования, изначально находившихся в ведении советов 12 графств».  (Galland, 2012). В МКС входят мэры всех муниципалитетов региона, а также ряд представителей местных советов, таким образом, что состав отражает распределение голосов на местных выборах.18 

Таким образом, можно констатировать, что планировочные функции региональных советов в результате реформы 2007 года в значительной части были перераспределены в пользу муниципального и национального уровней власти. Новый пространственный план регионального развития, разрабатываемый регионом, находится в жесткой зависимости в первую очередь от стратегии регионального развития бизнеса, что ограничивает возможности свободной деятельности региональной власти как планировочного субъекта. Также часть задач, в части координации муниципалитетов, находящихся ранее в ведении графств-атмов, взяли на себя пять Муниципальных контактных центров, организованных независимой ассоциацией муниципалитетов Дании.

1.2.4. Территориальное планирование и градостроительное зонирование на муниципальном уровне.

Основным результатом реформы 2007 года на муниципальном уровне стоит считать укрупнение муниципалитетов и уменьшение их количества до 98, а также увеличение их зоны ответственности за счет передачи части региональных функций на муниципальный уровень. Однако на систему документов территориального планирования и градостроительного зонирования это не повлияло. По-прежнему муниципальное планирование и зонирование осуществляется двумя уровнями планов: муниципальном и локальном.

«Муниципальный план обобщает и конкретизирует общие политические цели развития муниципального образования. Муниципальный план связывает положения национального планирования и положения местных планов по использованию и развитию каждого района города, а также национальные и муниципальные планы для сельских территорий». «Локальные планы являются основой системы территориального планирования в Дании. Местные планы конкретизируют политические стратегии и цели муниципального плана. Локальные планы предусматривают, как каждая отдельная территория города должна застраиваться и использоваться. Локальные планы являются юридически обязательными документом для владельцев собственности». (Ministry of Environment 2007b)

Таким образом, муниципальный план является с одной стороны «мостиком» между национальным и локальным уровнем планирования. Они одновременно интегрируют положения локальных планов всех городских территорий муниципалитета «как есть сейчас» и определяют их будущее развитие исходя из сложившейся ситуации и в соответствие с планировочными документами национального уровня.  В результате на уровне муниципального плана интегрируются правила землепользования и застройки всей территории муниципалитета, руководство для подготовки локальных планов в будущем и требования по содержанию локальных планов на отдельных территориях муниципалитета. (Ministry of Environment 2007b) Сами по себе муниципальные планы не имеют никакой юридической силы над собственниками земли и являются по сути скорее руководством для муниципальных властей, чем законом для собственников.

Локальные планы, в свою очередь, в своей совокупности наибольшей степени соответствуют Правилам землепользования и застройки в терминологии ГрК РФ. Основным отличием локальных планов является то, что они дискретны и разрабатываются отдельно на определенную часть городской территории или отдельный земельный участок. Местный план должен содержать две части: правовые нормы и правила для будущего использования земель, отображаемые на карте и бухгалтерский отчет за его связи с муниципального плана и других соответствующих стратегий планирования. Наконец план должен содержать информацию о правовых последствиях. Правовые нормы в составе локального плана могут быть достаточно гибкими по своему содержанию и позволяют использовать различные механизмы градостроительного регламента помимо видов разрешенного использования: от плотности и высоты застройки до архитектурного и колористического решения зданий. Любые серьезные проекты городского развития19, связанные с новым капитальным строительством, а также, зачастую, с реконструкцией, требуют изменения местных планов. Кроме того, местный план, например, может устанавливать правовой режим зон охраны объектов культурного наследия, задавать требования к энергоэффективности зданий и т.д. Локальный план также должен включать отчет о соответствии его муниципальному плану и другим планировочным документам. Кроме этого в локальном плане должны быть зафиксированы правовые последствия его принятия.

Как уже говорилось ранее, все предложения по изменению документов территориального планирования и градостроительного зонирования местного уровня после разработки должны быть опубликованы на сайте муниципалитета, а также в единой базе документов планирования Министерства Окружающей среды20. После 8 недель обсуждения плана широкой общественностью он либо отправляется на доработку при наличии замечаний, либо принимается в качестве действующего документа.

«Таким образом, участие общественности, рассматривается как важный демократическими метод, посредством которого реализуются цели экономического развития и улучшения состояния окружающей среды. В частности, участие общественности при обсуждении локальных планов дает возможность для реализации общественного контроля и протеста, в случае несоответствия изменений требованиям местной пространственной среды. Также законом не предусмотрены другие механизмы апелляции к содержанию согласованного плана, так как процедуры участия общественности считаются достаточными для легитимности политического решения». (Galland, Enemark 2012).

Только Министерство окружающей среды может наложить вето на принятие плана если эти они противоречат национальным интересам.

1.2.5. Сопоставление системы градорегулирования Дании с системами градорегулирования в других западных странах и в России.

Ввиду того, что в настоящий момент территориальное планирование в Дании реализуется лишь на национальном и муниципальном уровне, логично проводить межстрановое сравнение планировочных систем на этих двух уровнях.  Сравнительная характеристика основных особенностей планировочных систем на национальном/федеральном уровне приведена в таблице в Приложении 5. В соответствии с данной таблицей, можно условно разделить страны на 2 категории: имеющие планировочный документ национального/федерального уровня и не имеющие такого. Так национальный планировочный документ присутствует практически во всех странах западноевропейской планировочной традиции и отсутствует в англосаксонских странах, а также в России. Также замечательно, что в половине случаев функцию территориального планирования на национальном/федеральном уровне реализует институция, имеющая в своем название словосочетание «окружающая среда», таким образом можно говорить о том, что в ряде стран, в том числе в Дании, пространственное планирование на уровне государства является в том числе механизмом защиты окружающей среды от неконтролируемого разрастания городов и других негативных последствий урбанизации. С точки зрения уровней принятия решения по вопросам территориального планирования/градостроительного зонирования также заметно отличие англосаксонских и западноевропейских планировочных систем, характеризующееся большим количеством уровней принятия решений у последних. Это объясняется различием систем в части координации интересов и планов муниципалитетов в части регионального развития. Западноевропейские системы характеризуются достаточно высокой координацией, в то время как англосаксонские недостаточной, (Трутнев 2008), ввиду чего не требуют сложной «иерархии планов». При этом, высокая самостоятельность органов местного самоуправления в проведении и реализации территориального планирования и градостроительного зонирования характерная для обоих типов систем.  Что отличает их от России, где несмотря на положения Градостроительного кодекса де-факто в области территориального планирования имеет место тенденция «приоритизации» вышестоящих уровней власти над нижестоящими уровнями власти.

Сравнение систем пространственного планирования и градостроительное зонирование на муниципальном уровне, также, как и на федеральном демонстрирует основное отличие англосаксонской (США и Англия) и западноевропейской (Германия, Франция, Швеция, Дания, Нидерланды) планировочных систем, характеризующееся в подходах к подготовке документов градостроительного зонирования. Сравнение основных отличительных характеристик двух систем проиллюстрировано в Таблице 4. (Трутнев 2008)

Система

Американская

(англосаксонская)

Западноевропейская (Франция, Германия)

Особенности процесса планирования

Пространственные аспекты развития в форме генеральных планов имеют большей частью рекомендательное значение. Планировочные проекты чаще всего разрабатываются в форме проектов подразделения свободных территорий на земельные участки для последующей застройки; в этих проектах могут предлагаться поправки к регламентам правового зонирования, которые должны пройти установленные процедуры согласования и утверждения.

На уровне муниципалитетов действует двустадийная система планировки; первая стадия разрабатывается в форме общих пространственных схем/планов рекомендательного характера; вторая стадия разрабатывается уже в форме местных юридических актов правового зонирования

Особенности системы правового зонирования

Правовое зонирование муниципалитетов чаще всего производится в один этап — на всю территорию и по всем компонентам: виды разрешенного использования недвижимости, параметры разрешенного строительного изменения недвижимости и предельные размеры земельных участков применительно ко всем выделенным территориальным зонам;

Правовое зонирование муниципалитетов складывается как совокупность документов (планов землепользования, планов застройки), каждый из которых перекрывает только часть городской территории или административный район; права по видам разрешенного использования и параметрам строительного изменения недвижимости устанавливаются с высокой степенью детализации и конкретности.

Таблица  сопоставления национальных систем правового зонирования Источник:(Трутнев 2008)

Данные различия, при сравнении датской и английской системы также отражены в исследовании Европейской комиссии по сравнению планировочных систем, которое позволяет поставить английскую систему в один ряд с американской:

«Датский Локальный план является юридическим обязательным к исполнению документом, с изложенными правилами землепользования в конкретном районе муниципалитета, в то время как в английские локальные планы не содержат обязательных к исполнению норм, а являются руководством для принятия решений по предложениям о развитии и готовятся для всей территории муниципалитета. Хотя эти два вида планов имеют некоторые схожие черты, особенно в процедурах подготовки, Сборник Систем и Политик Пространственного планирования ЕС приходит к выводу, что это два принципиально разные вида инструментов». (European Commission, 1997).

За исключением этих различий, во всех странах системы правого регулирования пространственного развития основаны на принципах правового зонирования в условиях рынка недвижимости. Интерес представляет также набор инструментов градорегулирования, дополняющих институт правового зонирования в разных странах. Данное сравнение отражено в таблице в Приложении 6. В таблице дано сравнение возможностей использования муниципалитетами в разных странах таких инструментов, как принудительное изъятие земель, взимание чистого земельного налога (не налог на недвижимость), использование субсидий на развитие и других механизмов градорегулирования, закрепленных в законодательстве.

Замечательно, что в большинстве сравниваемых стран муниципалитеты обладают достаточно полномочиями по принудительному изъятию земельных участков. В законодательстве более половины из сравниваемых стран предусмотрена возможность изъятия земельных участков в случае, если изъятие необходимо в целях развития, представляющего «общественный интерес». Конечно для каждого случая необходимо наличие определенных аргументов для признания необходимости принудительного изъятия земельного участка и зачастую принудительное изъятие требует предварительных усилий по подписанию соглашения на добровольных основаниях. Однако в сравнении с российскими муниципалитетами, имеющими возможность принудительного изъятия земельных участков исключительно в целях размещения объектов капитального строительства, полномочия по изъятию земельных участков у муниципалитетов западных стран шире.

В Дании, Германии и Нидерландах, как и в России существует муниципальный земельный налог. В Дании и Нидерландах от рассчитывается, исходя из рыночной стоимости недвижимости. В Германии, как и в России – исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В остальных странах прямого аналога земельному налогу нет, но существует налог на недвижимость.

Также в большинстве стран муниципалитеты имеют возможность субсидирования территориального развития, по трем основным направлениям: субсидирование строительства муниципального жилья, реновация (благоустройство и ремонт) городских территорий, трансформация бывших индустриальных территорий. В России муниципалитеты имеют возможность субсидировать территориальное развитие, либо посредством создания собственных целевых программ, либо посредством участия в целевых программах регионального и федерального уровня действующих в данный момент. Непрограммных инструментов субсидирования не предусмотрено.


1.3. Сопоставление законодательных особенностей регулирования редевелопмента в Дании, США, Канаде и Германии, а также в России.

1.3.1. Определение редевелопмента в датском законодательстве.

В соответствии с датским законодательством можно выделить 2 вида развития застроенных территорий: территории обновления (urban renewal areas) и территории преобразования (urban transformation areas) (Aunsborg, 2007). Территории обновления – это жилые районы, требующие улучшение качества жизни, в том числе условий проживания, создания и обновления общественных пространств, а также снижения социальной напряженности. Территории трансформации – бывшие промышленные, портовые территории, на которых в следствие изменения разрешенного вида использования и градостроительных регламентов трансформируются в жилые зоны, деловые зоны или зоны смешанного использования.

Основные отличия этих двух типов представлены в Таблице 5.

Два типа редевелопмента

Тип редевелопмента (гда разводка на два типа …?)

Первый тип девелопмента - обновление

Второй тип девелопмента - трансформация

Типология территории

Жилые районы, требующие улучшение качества жизни

Бывшие промышленные, портовые территории, на которых в следствие изменения разрешенного вида использования и градостроительных регламентов трансформируются в жилые зоны

Основная задача

Cохранить и улучшить существующую среду за счет обновления существующих зданий и жилых домов, ограниченного сноса и строительства новых зданий, создание открытых пространств для жителей и предоставления коммунальных объектов и т.п.

Очистить бывшую промышленную территорию и создать новую часть города

Режим землепользования

Сохраняется

Изменяется

Государственное субсидирование

30 -50% следующих расходов: подготовка проекта, строительство общественных пространств, строительство площадей, переселение жителей, расходов собственников недвижимости по благоустройству их домов.

30% расходов на подготовку проекта: исследование загрязнения почв, подготовка проектов локальных планов в отношении будущего землепользования, формализация организационной структуры проекта.

Частные инвестиции в инфраструктуру

Возможны

Возможны

Регулирующий  закон

Закон об обновлении городов

Планировочный закон

Изменение локального плана

Не обязательно

Обязательно

Основание для принудительного выкупа земель

Только для муниципальных нужд.

Производственная деятельность наносит существенный вред окружающей среде, или приостановлена/сворачивается на значительной части территории зоны.

Финансирование собственникам содержания территорий общ. пользования

Невозможно

Возможно посредством создания ассоциаций собственников с принудительным участием.

Изменение правил землепользования/ структуры земельной собственности

Отсутствует, обновление нацелено на улучшение качества жизни текущих собственников в рамках существующих градостроительных регламентов.

Предполагает полное изменение правил землепользования, изменение планировки и межевания, изменения в собственности на землю.

Таблица  Сравнение  2 видов развития застроенных территорий в датском законодательстве.

Итак, как видно из таблицы существует значительное количество различий между двумя типами развития застроенных территорий, как с точки зрения задач, так и с точки зрения возможностей использования. Оба проекта редевелопмента, исследуемые в практической части работы являются примерами проектов трансформации территории. В связи с этим в данной работе термин редевелопмент городских территорий будет использоваться исключительно к территориям трансформации.

1.3.2. Правовые и экономические возможности муниципалитетов Дании при реализации проектов редевелопмента.

Базовые инструменты, которые могут использоваться при инициации, планировании и реализации проектов городского редевелопмента регламентируются Планировочным законом. (Jørgensen, Sørensen 2006) Это в первую очередь подготовка локальных планов, дающих муниципалитетам широкие возможности для реализации своих полномочий. Посредством локальных планов, имеющих юридическую силу, муниципалитеты могут изменять правила землепользования и условия застройки на отдельных участках.  Кроме этого среди базовых инструментов муниципалитетов можно выделить:

  •  Муниципальные полномочия (дат. Kommunalfuldmagten) предусматривают право местных властей на использование их экономических ресурсов (источником которых является налог на прибыль и налог на недвижимость) на строительство социальной и технической инфраструктуры, для обеспечения обязательств в сфере жилищного строительства, создания рабочих мест и инвестиционного климата. Городское развитие является одним из шести основных направлений расходной части бюджета.
  •  Принудительный выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд целей или это важно для реализации планов городского развития в соответствии с муниципальным/локальным планом.
  •  «Эластичные» формулировки законодательства в ряде случаев. Так, например, возможность отказа в получении разрешения на строительство дает муниципалитетам право отклонить любой проект строительства - даже тот, который соответствуют действующим правилам землепользования и застройки (локальным планам) - если отказ мотивирован «объективными основаниями». В то же время принятие решение о создании территории преобразования (urban transformation areas) возможно, если производственная деятельность наносит существенный вред окружающей среде, или приостановлена/сворачивается на значительной части территории зоны. При этом никаких характеристик «значительности», а также процедуры обследования промышленной зоны в законе не предоставлено
  •  Обременения, публичные сервитуты и другие соглашения в рамках гражданского права, позволяющие муниципалитетам обеспечить свои интересы.

Помимо вышеперечисленных инструментов существуют инструменты, применимые только для территорий преобразования. Как было сказано ранее, при подготовке изменений в локальные планы может быть выделена «городская зона регенерации» (англ. Urban regeneration area).  Требование при выделении такой зоны следующие: «она должна включать в себя территорию, на которой текущий режим использования земельных участков для деловых и портовых целей либо отягощает окружающую среду, либо деятельность на подавляющем большинстве территории приостановлена или сворачивается». (Ministry of the Environment, 2007b) На территории «городской зоны регенерации» возможно использование нескольких механизмов:

  •  Возможность частного финансирование расходов на техническую инфраструктуру (коммуникации).
  •  Создание так называемых «компаний редевелопмента» (англ. redevelopment companies), зарегистрированных в качестве организаций с ограниченной ответственностью, находящихся в совместной муниципальной и частной собственности. Участие муниципалитетов в таких компаниях регулируется отдельным законодательством.  
  •  Требования к энергоэффективности зданий. На всей территории редевелопмента могут приняты требования стандартов энергоэффективности зданий. Проекты на момент подачи заявления на получение разрешения на строительства должны соответствовать этим требованиям.
  •  Временное снятие ограничений на ведение шумных работ, в случае если муниципалитет «назначить шума обременены землю для чувствительных к шуму использования муниципального совета может гарантировать, что шумные работы прекратятся в течение периода времени, существенно не превышающего восемь лет».
  •  Планирование прибрежных зон гаваней. В целом, планирование в прибрежных зонах относятся к юрисдикции Министерства окружающей среды. Однако с 2007 года муниципалитетам даны полномочия самостоятельно планировать любые изменения (осушение, строительства каналов, строительство надводных сооружений) в границах прибрежных зон в рамках проектов редевелопмента.
  •  Создание ассоциаций собственников на территориях редевелопмента с принудительным членством с правами и обязанностями ассоциаций по созданию, эксплуатации и поддержания территорий, зданий и сооружений общего пользования.21 

Как уже было сказано ранее, муниципалитеты обладаю правом на использование налоговых поступлений для реализации проектов городского развития. Затраты на городское развитие, социальное жилье и охрану окружающей среды являются одним из шести компонентов расходной части муниципальных бюджетов. Эти затраты в свою очередь делятся на капитальные и текущие. Затраты на городское развитие, социальное жилье и охрану окружающей среды в 2015 составляют около 3% от всех затрат консолидированного муниципального бюджета страны. В денежном выражении это сумма в 13,5 млрд крон, них 46 млн. крон – капитальные затраты; на один муниципалитет приходится в среднем 138 млн крон и 2400 крон приходится на одного жителя. (на начало 2015г. около 24 тыс. рублей) При том, что в целом, расходы бюджетов на одного жителя во всех регионах примерно равны, бюджеты на городское развитие в расчете на одного жителя различаются более чем в 2 раза. (Рис. 10)

Причем, в разрезе отдельных муници-пальных бюджетов разрыв увеличивается до 9 раз.22 Это позволяет говорить о том, что данная статья расходов бюджета является достаточно гибкой (в отличии, например, от самых крупных статей расходов – социальное обеспечение, здоровье, образование) и по данной статье бюджета нет обязательств, требуемых для исполнения всеми муниципалитетами. Также отличительной особенностью расходов на городское развитие является достаточно большая доля капитальных затрат (в среднем 36% от сумы расходов), по сравнению с долей капитальных затрат в суммарном бюджете (не превышает 5%) (Рис.12)

Ежегодный бюджет муниципалитетов на городское развитие составляет 13,5 млрд. крон, около 140 млн. крон на один муниципалитет, из них 46 млн. крон – капитальные затраты.

Датские муниципалитеты имеют право покупать, продавать и владеть недвижимостью. Общая балансовая стоимость недвижимых активов всех муниципалитетов на конец 2014 года составляет 172 млрд крон, из которых 24% - земля, 76% -  здания и сооружения. Общая балансовая стоимость недвижимости, выставленной муниципалитетами на продажу составляет 10,8 млрд крон или 6% всей недвижимости в собственности муниципалитетов.

Больше всего недвижимости на продажу в муниципалитетах Центрального Ютланда, меньше всего в муниципалитетах Северного Ютланда. (Рис. 12) Также стоит отметить, что во всех регионах, кроме Столичного, общая стоимость недвижимости, выставленной на продажу за последние 7 лет увеличилась. Важно, что присутствует сильная прямая корреляция между расходами бюджета на развитие и стоимостью всех недвижимых активов муниципалитетов (коэффициент 0,84).

Возвращаясь к вопросу муниципального бюджета важно заметить, что существует значительная корреляция между следующими показателями за 2006-2014г.:

  •  прирост населения и объем жилищного строительства (0,77)
  •  прирост населения и капитальные инвестиции в городское развитие (0,96)
  •  объем жилищного строительства и инвестиции в городское развитие (0,83)

Сложно точно сказать, что здесь является причиной, а что следствием, важно, что эти показатели взаимосвязаны, то есть в муниципалитетах с высоким уровнем капитальных затрат на городское развитие выше уровень прироста населения и объем жилищного строительства. Таким, образом, исходя из предпосылок прогноза Министерства статистики, можно сказать, что и в будущем в разрезе муниципалитетов будет существовать связь между ростом населения, объемом жилищного строительства и капитальными затратами бюджетов на городское развитие.

1.3.3. Общая сопоставительная характеристика правовых нструментов редевелопмента в зарубежных странах и в России.

Несмотря на достаточно большой набор инструментов, доступных датским муниципалитетам при реализации проектов редевелопмента, а также на экономические ресурсы, которыми они располагают, в мировой практике существует достаточно большой перечень инструментов, не представленных в датском контексте.

Некоторые исследователи (Aunsborg, C., & Sørensen, M. T. 2008). отмечают пробелы в существующем законодательстве регулирующим проекты редевелопмента в сравнении с законодательством других стран (в источнике в первую очередь правовая основа для участия муниципалитетов в проектах ГЧП, по мнению авторов, неполная и требует доработки. Приводится пример Норвегии). Так, например, отсутствует возможность использования государственных гарантий для покрытия возможных потерь проектов редевелопмента. Подобные гарантии могли бы привлечь широкий круг инвесторов к реализации проектов, обоснованных с точки зрения городского развития, но, одновременно с этим, достаточно рискованных. Также критикуется "эластичность терминологии" действующего законодательства: «объективные основания принятия решений», «значительная часть территории», «существенно не превышающего восьми лет» могут трактоваться по-разному, что уменьшает прозрачность и увеличивает неопределённость при реализации проектов.

Датское законодательство также не предполагает возможности создания на застроенных территориях таких форм ГЧП как:

  •  создание образований низшего уровня с полномочиями собирать дополнительные взносы на развитие – BID (от англ. Business Improvement Districts - Районы улучшения деловой активности),
  •  использование прироста налоговых поступлений от увеличения стоимости недвижимости на определенной территории на финансирование расходов на городское развитие TIF (от англ. Tax Increment Financing софинансирование развития за счет налогового прироста).

Принцип BID базируется на добровольном желании собственников земельных участков и объектов недвижимости на территории объединить ресурсы в целях развития определенной территории, на которой в том числе расположена их собственность. В общих чертах механизм создания BID выглядит следующим образом23: (Realdania 2014)

  •  Активная часть собственников предварительно разрабатывает в общих чертах границы проекта, концепцию развития, план реализации и бюджет проекта развития на пять лет, а также размер платы с каждого собственника на территории, которые в дальнейшем детализируются.
  •  Проект создания BID передается публичной власти, которая организует голосование по вопросу создания BID. В случае если более 50% собственников24 согласны на создание BID на предложенных условиях, проект принимается, создается управляющая BID компания сроком на 5 лет, финансируемая за счет взносов собственников. Управляющая BID компания имеет право взымать средства с собственников отказывающихся платить через суд.
  •  В течение пятилетнего срока собственники могут принять решение о расширении, уменьшении территории. По истечении пятилетнего срока проводится повторное голосование о продлении/прекращении деятельности управляющей BID компанией.

Как отмечалось ранее (разд. 1.3.1.), Планировочный Закон Дании дает возможность создавать ассоциации на территориях регенерации, а также при реализации новых проектов комплексной застройки, обязывающих всех новых собственников участвовать в содержании зданий, сооружений и территорий общего пользования. Однако подобное «принуждение» невозможно в отношении существующих собственников на территории, что делает сохранение существующей структуры собственности на территории редевелопмента или сохранение части собственников неудобным -  в большом количестве случаев муниципалитету, либо девелоперу легче выкупить недвижимость у предыдущего собственника ввиду невозможности в будущем принудить последнего софинансировать расходы на содержание созданной в рамках проекта инфраструктуры наравне с новыми собственниками недвижимого имущества. В отличие от датского законодательства, инструмент BID дает такую возможность.

Принцип TIF базируется на механизме возврата публичной властью инвестору средств, вложенных им в реализацию проекта развития, за счет бюджетных поступлений, полученных от роста налогов на определенной территории. В этом случае, прирост налоговых поступлений (в первую очередь налога на имущество) возникает вследствие роста налоговой базы, в результате реализации проекта. Финансирование обычно осуществляется под залог земельных участков, объектов недвижимости или долговых ценных бумаг муниципалитета.  (Шарипова, 2012).

Рисунок  Иллюстрация базовых принципов механизма TIF. Источник (Ward, 2012)

В общих чертах механизм создания TIF выглядит следующим образом: (Ward, 2012)

  •  Муниципалитетом города выбирается территория, на которой будет применен данный механизм. Обычно территория должна соответствовать определенным требованиям законодательства. Обычно муниципалитету необходимо доказать, что территория деградирует, а также, что обычное развитие, без применения TIF невозможно;
  •  Проводятся необходимые расчеты финансовой стороны проекта, включающие затраты на строительство и эффект от реализации проекта, выражающийся в увеличении налоговой базы с территории; создается гарантийный фонд проекта. Текущая налоговая база на территории фиксируется.
  •  Для реализации проекта привлекается инвестор, с которым муниципалитет заключает договор. Отличительной особенностью договора является то, что фиксированная часть затрат инвестора на строительство объекта недвижимости будет возвращена за счет увеличения прироста сбора налога на недвижимость на территории TIF, причем прирост направляется на финансирование проекта. Проект носит срочный характер.
  •  По результатам проекта муниципалитет имеет

Слабой стороной данного инструмента является невозможность точно предсказать рост стоимости недвижимости в будущем, а, следовательно, и прирост налоговой базы. В результате зачастую проекты TIF не выходят на плановые показатели, что ведет к судебным разбирательствам между муниципалитетами и частными инвесторами. В результате подобных случаев, некоторые штаты США, например, Калифорния, заморозили процесс создания новых TIF зон. (Dardia, 1998)

При анализе возможностей вовлечения собственников земельных участков, расположенных на территории трансформации, интерес представляет механизм городской земельной реорганизации (англ. – Urban land readjustment), закрепленный в немецком законодательстве и широко использующийся на практике в Германии, (Müller-Jökel, 2004) но отсутствующей в датской практике редевелопмента.25 Общая схема действия данного инструмента представлена в Приложении 7.

В Германии ответственность за все важные решения при реализации проектов реорганизации земельной собственности делегируется независимых советам по реорганизации, создаваемых муниципалитетами. На деле это означает, что муниципалитет принимает все решения и ведет переговоры со всеми землевладельцами на территории реорганизации. Но окончательные решение принимается независимыми советами по реорганизации. В состав этих советов, как правило, входит пять человек: юрист, оценщик земли, землемер и два члена муниципального совета.

Поэтапная процедура реализации подобных проектов выглядит следующим образом.26 

«На основании положений Федерального Строительного кодекса (Baugesetzbuch, BauGB) муниципальный совет должен принять решение об общем видении проекта реорганизации. На этой ранней стадии должна быть предоставлена общая информация для всех землевладельцев о границах, порядке и правилах будущего проекта. Затем советом по реорганизации принимается Решение о реорганизации с указанием границ территории проекта и отдельных земельных участков, входящих в проект. С момента публикации решения все операции с недвижимым имуществом на территории реорганизации приостанавливаются.  Любые операции с земельными участками (например, продажа, разделение участка, строительство зданий и сооружений) в пределах территории реорганизации допускается только с письменного разрешения совета по реорганизации.

В ходе двусторонних переговоров со всеми землевладельцами совет получает их пожелания по реконфигурации земельной собственности, которые учитываются при подготовке проектов реорганизации.  Помимо прочего, совет получает разрешение на выделение из земельных участков собственников участков под предполагаемое строительство дорог и проведение коммуникаций.  Как только совету удается подписать эти соглашения, муниципалитет или любой другой орган, отвечающий за создание коммунальной инфраструктуры может начать строительство систем водоснабжения, канализации, дорог и др. Если землевладелец отказывается подписывать соглашение совет может самостоятельно передать территорию в пользование муниципалитета на время реализации проекта реорганизации.

После дополнительного индивидуального обсуждения с землевладельцами, совет принимает решение о корректировках плана реорганизации. Итоговый проект плана должен отразить все изменения межевания, а также требуемые изменения правил землепользования и застройки в зоне реорганизации.  

Решение должно быть публично опубликовано путем публичного уведомления, снова и соответствующие выдержки из изменений в правила землепользования и застройки должны быть направлены землевладельцам и другим заинтересованным сторонам. Если возражений против плана реорганизации нет, совет публикует дату, с которой план землеустройства вступает в силу, а также выпускает публичное уведомление о порядке замены старых участков новыми.

После осуществляются внесения исправлений в кадастр, а также компенсационные платежи собственникам, если они предполагаются проектом. Процедура реорганизации не облагается налогом. Если землевладелец не согласен с результатами проекта реорганизации или с действиями совета реорганизации он может обратиться в суд. Инстанцией высшего порядка по таким делам является Верховный суд Германии. (нем. Bundesgerichtshof)»

Основные преимущества данного метода в сравнении с принудительным/добровольным выкупом представлены в Табл.6. (Yu-Hung, Brain 2012) Также в сравнении с принудительным выкупом, процесс зачастую требует меньше времени. Несмотря на то, что механизм реорганизации земельной собственности требует больших временных затрат, его реализация требует относительно меньше времени по сравнению с процедурами принудительного выкупа. Например, на принудительный выкуп земельных участков для перепланировки Таймс-сквер в Нью-Йорке потребовалось почти 10 лет, и 47 исков, прежде чем удалось выкупить все необходимые земельные участки (Hong, Yu-Hung 2007).

Исследователями также подчеркивается, что реорганизация земельных участков имеет ряд преимуществ для различных категорий стейкхолдеров (Табл. 7).

Принудительный/ Добровольный выкуп

Реорганизация земельной собственности

Подход

Опора на принуждение собственников недвижимости или на эксклюзивные выгоды для них.

Опора на участие и координацию собственников недвижимости и расширения их прав и возможностей

Необходимые фин. ресурсы

Требует значительных капитальных затрат в первую очередь за счет бюджетных средств

Не требует значительных капитальных затрат, основано на реорганизации прав собственности при сохранении структуры собственников

Социальные изменения

Изменение социальной структуры вследствие изменения структуры собственности. Возможная джентрификация

Сохранение существующего сообщества собственников

Таблица  Сравнение особенностей механизмов выкупа и реорганизации земельной собственности

Таблица  Преимущества земельной реорганизации для различных групп стейкхолдеров. Источник: Schrock, 1995

Преимущества для собственников земельных участков

Преимущества для муниципалитетов

Преимущества для местного сообщества

Увеличение/сохранение стоимости земли, несмотря на сокращение размера участка

Непрерывность владения.

Преобразование нерегулярных фрагментированных земельных участков на участки регулярного размера и формы.

Инфраструктура создается за счет продажи части земельных участков, никаких дополнительных инвестиций со стороны собственников не требуется.

Выделение территорий общественного пользования в ходе реализации проекта.

Расходы на инфраструктуру полностью/в большой степени покрываются за счет самого проекта.

Стоимость недвижимости растет, увеличивая налоговую базу

Муниципального контроля над землепользованием, зонированием и плотности застройки усиливается

Социально-устойчивое развитие

Положительные внешние эффекты

Создание социального капитала

Увеличение государственно-частного партнерства и доверия


Выводы по первой главе.

Дания — это небольшая, высокоразвитая Европейская страна, по площади сравнимая с Московской областью, с населением чуть больше 5,6 млн. человек. Несмотря на свои малые размеры она все же больше по площади, чем страны Бенилюкса и карликовые государства Европы. Крупнейший город Копенгаген является единственным городом-миллиоником, население остальных городов не превышает 330 тыс. человек. Экономика Дании является развитой, с высоким уровнем дохода на душу населения, значительной долей госсектора в экономике, высоким уровнем налоговой нагрузки, значительной долей экспорта (50% ВВП), одну из самых развитых в мире систему социального обеспечения и один из самых низких уровней экономического расслоения общества.

В демографической ситуации за последние десятилетия сложилось 2 устойчивых тренда: рост населения в крупных городах и административных центрах, увеличение доли проживающих в многоквартирных домах. Также можно выделить 2 зоны роста: столичный регион и ряд прилегающих к нему муниципалитетов о. Зеландия и восточного побережье п-ова Ютландия. Была выявлена сильная положительная корреляция между показателями относительного прироста населения, объема жилищного строительства и капитальными инвестициями бюджета в городское развитие, что может говорить о том, что капитальные затраты на городское развитие могут быть инструментом изменения социально-экономической ситуации в муниципалитете, а зависимость между ростом населения, объемом жилищного строительства и капитальными затратами бюджетов на городское развитие будет существовать и в будущем.

Датская система пространственного планирования базируется на трех основных принципах:

  •  децентрализованные полномочия в планировании;
  •  участие общественности;
  •  координация интересов, диалог и сотрудничество.

Основными действующими субъектами в датской системе пространственного планирования выступают представители национальной (Министерство окружающей среды) и муниципальной (муниципальные советы) власти. Документы территориального планирования, подготовленные на уровне регионов, имеют лишь рекомендательный характер.27  

На национальном уровне основными направлениями деятельности в сфере пространственного планирования являются внедрение в муниципальное планирование принципов и проектов, представляющих международный, национальный или региональный интерес; планирование в Большом Копенгагене; планирование в прибрежных районах; планирование зон розничной торговли в городах.

На уровне муниципалитетов действует двустадийная система планировки; первая стадия разрабатывается в форме документа территориального планирования — муниципального плана. вторая стадия разрабатывается уже в форме местных юридических актов правового зонирования — локальных планов, для отдельных территорий.

Единственным механизмом принятие проектов изменений в муниципальный и локальный планы является публичное обсуждение проектов, организуемое в разнообразных формах. Посредством других механизмов изменение местных документов планирования не осуществимо. Информационное обеспечение градостроительной деятельности реализуется как через локальные интернет страницы муниципалитетов, так и посредством интегрированного портала Министерства окружающей среды, где собраны все рассматриваемы, принятые и отклоненные документы территориального планирования и градостроительного зонирования все муниципалитетов Дании.

Сравнительный анализ инструментов градорегулирования на муниципальном уровне, выявил более широкие возможности принудительного выкупа земельных участков муниципалитетами развитых стран, в сравнении с российскими муниципалитетами. Анализ также показал, что законодательство Дании дает муниципальной власти широкий набор инструментов для реализации проектов городского развития, в том числе:

  •  создавать «территории регенерации» как «особых зон планирования» при подготовке муниципальных и локальных планов,
  •  создавать «компании редевелопмента» на основе ГЧП,
  •  выкупать участки у землевладельцев как на добровольных, так и на принудительных основаниях в целях реализации локального плана;
  •  строить на выкупленных земельных участках помимо объектов местного значения, любые объекты, предусмотренные локальным планом;
  •  получать ряд субсидий на реализацию проектов редевелопмента,
  •  использовать частное финансирование создания и содержания инфраструктуры и объектов общего пользования.

Однако в сравнении с другими странами, можно сказать, что данный набор инструментов является исчерпывающим. При анализе международной практики редевелопмента были выявлены достаточно эффективные законодательные механизмы, способствующие реализации проектов редевелопмента, отсутствующие в датском законодательстве:

  •  Институт Tax Increment Financing (англ. - софинансирования развития за счет налогового прироста), позволяющий осуществлять финансирование текущих инфраструктурных проектов за счет увеличения налоговой базы налога на недвижимость в будущем.
  •  Институт Business Improvement District (англ. - Районы улучшения деловой активности), позволяющий создания на застроенных территориях субмуниципальных образований низшего уровня с полномочиями собирать дополнительные взносы на развитие территории с собственников недвижимости,
  •  Институт Land Readjustment (англ.  - реорганизации земельной собственности, применяемый в Германии, но отсутствующей в датской практике и законодательстве.


ГЛАВА II. АНАЛИЗ МОДЕЛЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ: ОПЫТ ДАНИИ - ПРИМЕРЫ КОНКРЕТНЫХ ПРОЕКТОВ.

Данная глава посвящена анализу практики редевелопмента различных промышленных территорий в Дании. Основные методы анализа, используемые в данной главе: кейс-стади, интервью и анкетирование. В главе будут описаны несколько реализованных проектов редевелопмента в Дании, в том числе два проекта редевелопмента промышленных территорий, реализуемых компанией Реалдания Бю. Также будет дана характеристика компании Реалдания Бю, ее ресурсам, компетенциям, бизнес-модели, представляющим интерес ввиду уникальности подхода компании к реализации проектов редевелопмента.

2.1. Общая характеристика моделей организации и управления проектами редевелопмента в Дании

Как было сказано в разд. 3 гл. 1, за последние 10-15 лет набор доступных правовых инструментов управления процессом редевелопмента в Дании был заметно расширен. Муниципалитетам была предоставлена право создавать «зоны регенерации» как «особых зон планирования» при подготовке муниципальных и локальных планов. Причиной создания подобной зоны – «производственная деятельность на территории или наносит существенный вред окружающей среде, или приостановлена/сворачивается на значительной части территории зоны». Эта новация создала новые возможности для реализации проектов последовательного редевелопмента бывших промышленных территорий ряда, позволив муниципалитетам пользоваться правом принудительного выкупа земельных участков в «зоне городской регенерации»:

«Муниципальный совет может экспроприировать недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, в случае если изъятие играет важную роль в обеспечении реализации предусмотренной локальным планом концепции развития». (Ministry of the Environment 2002. p. 30)

Также на территории «зон регенерации» муниципалитетам при планировании было возможно временно изменять предельные значения шумового загрязнения в рамках периода, «существенно не превышающего восемь лет». Также была создана правовая база, регламентирующая правила создания компаний управления редевелопмента на основе ГЧП, с участием муниципалитетов.

Рассмотрим несколько примеров проектов редевелопмента, реализованных до и после расширения возможностей муниципалитетов в этой сфере, краткая информация о которых приведена в таблице в Приложении 8. На примере приведенного проекта, реализованного в г. Ольборг видно, что в начале 2000-х годов планировочные возможности муниципалитетов в сфере реорганизации бывших промышленных территорий были достаточно ограничены, что стало результатом несущественного изменения потенциала территории в ходе процесса преобразования и достаточно серьезных ограничениях на будущее развитие территории. Данные ограничения стали одной из причин замедленного развития территории, что видно на рисунке в Приложении 9. Изначально девелопером предполагалось строительство офисов и жилых домов. Однако шум, пыль и запахи с соседних участков ограничили возможности создания зоны жилищного строительства. В результате жилье было запланировано лишь в зоне V (см. Локальный план 2003 в Приложении 9), то есть только на 20% территории. По той же причине по плану в зоне III планировалось создать 100 метровую буферную зону без возможности строительства. Как видно из ортофотоснимков, строительство объектов коммерческого предназначения, запланированных в зонах II, IV не началось и через 11 лет после принятия локального плана, зона I была застроена лишь наполовину, в то время, как «жилая» зона V была застроена уже в 2006г. спустя 3 года с момента принятия локального плана. В итоге из 8 запланированных объектов капитального строительства за 11 лет в полном объеме был возведен лишь один жилой дом. Еще одно офисное здание бы завершено лишь наполовину. Остальные объекты так и не были построены. Можно предположить, что в случае, если локальный план был бы принят уже после внедрения института «зоны городской регенерации», зона жилищной застройки могла быть существенно расширена, что могло бы изменить судьбу всего проекта.

Рисунок  Характеристика проекта редевелопмента в г. Ольборг

Без некоторой схемы именно в основном тексте не обойтись, иначе, невозможно понять …

Подобный случай имел место при редевелопменте внутренней гавани в г. Оденсе (Приложение 10). Поскольку в этом случае был использован институт «зоны городской регенерации» у муниципалитета была возможность изменить предельные значения шумового загрязнения от отказывающегося покинуть территорию предприятия (договор аренды заканчивался в 2020году), тем самым расширив возможности жилищного строительства. В итоге в зонах I-IV (см. Локальный план 2003 в Приложении 10) до 16 тыс. м2 жилой недвижимости и 25 тыс. м2 офисной и коммерческой недвижимости, несмотря на расположенное на территории действующее шумное предприятие (на картах в Приложении 10 отмечено красным кружком). Таким образом, в период 2003-2014 строительство, предусмотренное принятым локальным планом, было реализовано практически в полном объеме, несмотря на шумное предприятие на территории. Важно также отметить, что инструмент принудительного выкупа прав аренды применен не был – шумное предприятие согласилось покинуть территорию в 2008г.  по договоренности сторон. Однако в случае если этой договоренности достичь бы не удалось могли по истечению 8-ми летнего периода у муниципалитета могли бы возникнуть проблемы, и он был бы вынужден прибегнуть к инструменту принудительного выкупа прав, что совсем не входило в его планы. Создание ГЧП в рамках данного проекта было затруднительно, ввиду отсутствия специализированного законодательства в сфере городского редевелопмента.28 

Рисунок  Характеристика проекта редевелопмента в г. Оденсе

Однако в этом же 2003 году в Дании был реализован пилотный проект ГЧП в редевелопменте. В основу проекта легла инициатива муниципалитета по трансформации части территории бывшей промышленной зоны, расположенной в Южной гавани в жилой район на 5000 квартир (Приложение 11). Реализация проекта была затруднена ввиду отсутствия у муниципалитета средств для самостоятельной реализации проекта, а также отсутствие интереса со стороны частных девелоперов в трансформации достаточно большой территории, ввиду большой неопределенности и высокой рискованности проекта. Решение было найдено посредством создания Портом Копенгагена и муниципалитетом ГЧП общим объемом инвестиций 100 млн. DKK, с целью подготовки территории и реализации первой очереди строительства (20% - 1000 квартир). Новый локальный план, подготовленный в результате архитектурного конкурса (см. Локальный план 2003 в Приложении 11), предполагал строительство каналов на всей территории проекта в целях создания уникальной среды. Финансирование крупных инфраструктурных было реализовано за счет средств созданного ГЧП. Проект был успешным и был реализован в полном объеме к 2010 году.

 Рисунок  Характеристика проекта редевелопмента в г. Оденсе

Итак, нами были рассмотрены несколько примеров реализованных проектов редеведопмента промышленных территорий в Дании. Суммируя все вышеперечисленное, можно сделать следующие выводы:

  •  Проекты редевелопмента в Дании чаще всего реализуются по инициативе муниципалитетов или частных девелоперов29;
  •  Внедрение в 2003 году в Планировочный закон института «зон городской регенерации» существенно расширило инструментарий муниципалитетов при преобразовании бывших промышленных территорий, в том числе временное изменение предельных значений санитарных норм уровня шума для размещения жилых объектов, реализация шумопоглащающих мероприятий на территории за счет бюджета, принудительный выкуп прав собственности и аренды недвижимости муниципалитетом на всей территории «зоны городской регенерации»
  •  C 2007 года в Дании стало возможным создание т.н. «компаний редевелопмента» (англ. Redevelopment companies) – зарегистрированных в качестве организаций с ограниченной ответственностью и находящихся в совместной собственности муниципалитетов и частных девелоперских компаний.30 В результате создания данного инструмента, муниципалитеты получили действенный экономических механизм ГЧП в сфере городского редевелопмента
  •  Приведенные примеры проектов редевелопмента указывают на то, что десятилетнего срока с момента принятия локального плана вполне достаточно для реализации проектов редевелопмента на территории 10-20га в крупных датских городах.

В настоящий момент существует три основные модели редевелопмента городских территорий в Дании, действующих в рамках существующего законодательства. Данные модели проиллюстрированы в Приложении 12.

Первая подразумевает выкуп земельного участка/участков частным девелопером, который реализует проект редевелопмента самостоятельно, обращаясь к муниципалитету с запросом по подготовки локальных планов на территорию редевелопмента и выдачи разрешений на строительство в соответствии с подготовленным планом. В этом случае муниципалитет и девелопер оказываются по разные стороны: девелопер несет все затраты и риски проекта, а муниципалитет выполняет в основном планировочные и разрешительно-согласовательные функции (Пример – описанный кейс в г. Ольборг.)  

Вторая модель подразумевает первоначальный выкуп и консолидацию земельных участков на территории редевелопмента за счет средств муниципалитета. В дальнейшем или параллельно происходит подготовка и согласование локального плана и продажа земельных участков инвесторам в рамках принятого локального плана.31 В этом случае муниципалитет берет на себя большинство рисков проекта до начала строительства, неся затраты на выкуп земельных участков и создание инфраструктуры. При этом в рамках проекта возможно принудительное изъятие земельных участков при наличии условий, описанных выше. Девелопер в данных проектах выступает лишь как инвестор-застройщик.

Третья модель подразумевает реализацию проекта за счет совместных инвестиций частного девелопера и муниципалитета в специально создаваемую для этого компанию редевелопмента. Такая компания обычно управляется Советом Директором и избираемым им Генеральным директором. Параллельно с этим муниципалитет выполняет все планировочные и разрешительно согласовательные функции в том же объеме.

Таблица  Сопоставление моделей организации процессов редевелопмента в Дании

Модели редевелопмента городских территорий

Первая модель - реализация проекта редевелопмента исключительно за счет частных инвестиций

Вторая модель. пеализация проекта редевелопмента за счет средств муниципального бюджета

Третья модель - реализация проекта редевелопмента в рамках ГЧП

Иницатор и первоначальный инвестор

Частный девелопер

Муниципалитет

ГЧП на основе совместных инвестиций муниципалитета и частного инвестора

Реализация

Самостоятельная застройка девелопером/привлечение подрядчика/fee-девелопмент

Продажа отдельных земельных участков различным типам инвесторов

Самостоятельная застройка девелопером/привлечение подрядчика/fee-девелопмент. Продажа отдельных участков инвесторам.

Третья модель имеет ряд преимуществ по сравнению с предыдущими. В отличие от первой модели, здесь муниципалитет является «активным собственником» прямо заинтересованным в успешной реализации проекта. То есть здесь муниципалитет и девелопер находятся «по одну сторону баррикад», в отличие от ситуации, когда частный девелопер вынужден обращаться к муниципалитету для подготовки локального плана, в котором муниципалитет заинтересован в меньшей степени. В отличие от второй модели, создание ГЧП позволяет достичь синергии посредством объединения финансовых ресурсов - возможно практически двукратное увеличение инвестиций по сравнению с единоличной реализацией проекта муниципалитетом. А также за счет объединения компетенций девелопера в управлении проектами редевелопмента (зачастую муниципалитеты не имеют опыта в данном виде деятельности) и планировочных компетенций муниципалитетов, подготавливающих всю планировочную документацию в параллельном процессе реализации проекта.

Именно в рамках такой модели осуществляются проекты компании Realdania By, которые будут рассмотрены в следующих разделах Главы 2.

2.2. Подходы к городскому развитию, практикуемые компанией Realdania By.

2.2.1. Общая характеристика фонда Realdania и компании Realdania By.32

Фонд Realdania -  крупнейший благотворительный фонд Дании, специализирующийся на поддержки проектов в архитектурной среде (англ. Built environment). Realdania занимает 32 место среди крупнейших частных фондов мира.33 Фонд был создан на основе активов ассоциации, предоставлявшей на протяжении 150 лет ипотечные кредиты для домовладельцев. При продаже активов ассоциации при слиянии банков Realkredit и Danske Bank было принято решение о передаче сформированного капитала в благотворительную организацию. Таким образом, предполагалось, что будущие поколения будут иметь возможность пользоваться данным капиталом посредством перманентных инвестиций в проекты совершенствования и развития архитектурной среды.

Сегодня Realdania является некоммерческой организацией с активами в 25,2 млрд. DKK (3,3 млрд. Евро) на начало 2015г. Доходы от инвестиционной деятельности (421 млн Евро в 2014г.) направляются на поддержку благотворительных проектов. В основном, это проекты в сфере городского развития, строительства новых зданий и сохранения архитектурного наследия.  С момента создания в 2000 году компания участвовала в поддержке более чем 2000 проектов в сфере архитектуры общей стоимостью 2,77 млрд. Евро, при этом доля Realdania в этих проектах составляла в среднем 53%

Realdania By наряду с Realdania Byg и Bolius является 100% дочерней компанией фонда Realdania. Realdania By была создана в 2007 году с целью концентрации и сосредоточения усилий Realdania в области городского развития. Основой деятельности Realdania By является реализация проектов городского развития в рамках партнерства с городскими муниципалитетами. Посредством этого партнерства реализуется миссия Realdania By – создавать качественную городскую среду в датских городах.

В настоящий момент в портфеле компании находятся 5 проектов городского развития:  

  •  2 проекта редевелопмента в г. Кёге и Фредеричия;
  •  2 проекта создания новых городских районов в г.  Хедехусене и Рингкёбинг;
  •  Проект реновации   площади Св. Анны и набережной у здания Нового театра в центральной части г. Копенгаген.

Сумма инвестиций в эти проекты на начало 2015г. составляет около 94 млн. Евро. Карта проектов компании представлена в Приложении

2.2.2. Стратегия и структура компании Realdania By

Стратегическая цель компании Realdania By - повысить качество среды для жизни в датских городах посредством реализации отдельных проектов городского развития и городской трансформации.

Основа стратегии компании -  посредством инвестиций, внести ощутимый вклад в качество городского развития и посредством последующей продажи земельных участков обеспечить требуемую норму доходности на вложенные средства.34 вложения средств в приобретение земельных участков для их развития, обновления и последующей продажи.

Все проекты компании реализуются в рамках этого подхода. таким образом, они являются прямым продолжением миссии и стратегии компании. Одновременно с этим, именно посредством практических проектов эта стратегия реализуется. Для реализации стратегии Realdania By пользуется спецификой финансовых ресурсов, предоставленных головной организацией, что позволяет помимо прочего реализовывать филантропические задачи проектов. В том числе создать условия, которые обеспечивают необходимый уровень качества развития, внедрение инновационных в т.ч. инфраструктурных решений и создание добавленной ценности для всего местного сообщества.

Realdania By в долевом партнерстве с муниципалитетом осуществляет свою деятельность через:

  •  совместное с муниципалитетом приобретения локальной совокупности земельных участков (в контурах планируемого проекта редевелопмента) у прежних частных собственников (в том числе, по основаниям неиспользования земельных участков – их заброшенности) и внесения этих участков в капитал компании редевелопмента, которой поручается планирование и реализация проекта редевелопмента на взаимовыгодных условиях государственно-частного партнёрства;
  •  участие в процессе разработки концепции комплексного развития территории, которая определяет основные градостроительные, архитектурные, финансово-экономические, социальные и экологические особенности каждого проекта;
  •  возвращение вложенных в проект финансовых ресурсов посредством продажи компанией редевелопмента земельных участков и прав на строительство инвесторам-застройщикам в соответствие с принятыми в рамках концепции правилами и ограничениями.

Стратегия компании реализуется в рамках организационной структуры, представленной в Приложение 14, состоящей из 13 человек, в том числе 3 топ-менеджера: административный директор, финансовый директор и директор по продажам. Советом Директоров, состоящим из 3 исполнительных директоров материнской компании Realdania, контролируется деятельность компании и принимаются стратегические решения, в том числе решения по внесению изменений в финансовые модели проектов.

Организационная структура проектов компании состоит из совета директоров, директора проекта и его секретариата. Совет директоров формируется следующим образом: председателем выбирается независимый директор, еще по 2 представителя со стороны инвесторов: компании Realdania и муниципалитета, причем муниципалитет обычно представляет мэр и представитель второй по численности оппозиционной партии в муниципальном совете. Секретариат проекта обычно не превышает 2-3 человек. Организационная структура проектов также представлена в Приложении 14.

Важно отметить, что большинство сотрудников Realdania By напрямую вовлечены в проекты в качестве членов советов директоров или являются наемными консультантами проектов. Вся их деятельность, за исключением административного персонала реализуется в рамках проектов и оплачивается за счет проектов. Таким образом, проекты «покупают» ряд компетенций у Realdania By. В результате происходит пересечение функциональной структуры компании Realdania с проектной структурой компании редевелопмента, создавая на пересечении матричную структуру управления, отображенную на рисунке в Приложении 15. У подобной структуры ряд преимуществ. В частности, она позволяет минимизировать штат самих проектов, за счет использования человеческих ресурсов Realdania By. Кроме того, подобная структура позволяет достичь синергетического эффекта за счет унификации ряда процессов, в том числе документооборота, отчетности и принятия решений.

2.2.3. Ресурсы и компетенции компании Realdania By.

В рамках данного раздела будут описаны основные ресурсы и компетенции компании Realdania By, используемые ею при реализации проектов развития в городах Дании. Сначала рассмотрим те ресурсы компании, которые существовали до ее создания, затем проанализируем какими компетенциями компания обладает и какие привлекает на разных стадиях реализации проектов и оценим методом VRIO-анализа.35 какие их этих ресурсов и компетенций являются ключевыми.

2.2.3.1. Финансовые ресурсы, брэнд и персонал.

Финансовые ресурсы. Финансовые ресурсы, полученные Realdania By от фонда Realdania для реализации проектов городского развития и трансформации в виде инвестиций, являются уникальным ресурсом компании по следующим причинам. Основным их качеством можно назвать минимальные требования Головной компании к возвратности вложенного инвестиций. Требуемая внутренняя доходность проектов редевелопмента варьируется в диапазоне 1,7%-3,4% годовых – очень низкий показатель по сравнению с средними требованиями к доходности инвестиций пенсионных фондов (около 5%) и девелоперов (около 15%) в Дании.

«Это проекты, ориентированные на финансовый результат, но в которых также присутствуют значительные благотворительные качества. Внутренняя оценка Realdania By показывает, что "Во-первых, норма прибыли значительно ниже рынка, [...] Во-вторых, для поддержания ликвидности на протяжении всего проектного цикла на положительном уровне, при соответствующих уровнях доходов и расходов требуется достаточный оборотный капитал, предоставляемый в начале проекта и при его реализации. "»36

Кроме того, отдельные виды деятельности в рамках проектов учитываются как чистая благотворительность и не требуются к возврату Головной компанией. Так первый этап реализации проекта в г. Рингкёбинг, предполагающий создание природного парка на бывшей сельскохозяйственной территории не предполагает возвратности этих инвестиций. Эта специфика возвратности инвестированного капитала позволяет реализовывать филантропические качества проектов: высокое качество зданий и инфраструктуры внедрение инновационных решений и создание добавленной ценности для всего местного сообщества.

«Ясно, что существование Realdania By в ее текущем виде основывается на средствах головной компании Realdania. Realdania By в рамках своей стратегии и финансовых возможностей может реализовывать свои инвестиции и усилия в области девелопмента без оглядки на краткосрочные показатели доходности своих инвестиций»37

Брэнд. Брэнд головной компании также является ценным ресурсом для Realdania. Головная компания, реализовавшая более 2000 проектов во всех муниципалитетах Дании, воспринимается как стабильный партнер для реализации совместных проектов.

«Мы против инвесторов, не верящих в наши политические стремления. Поэтому нам нужен надежный партнер с совершенно другим образом мысли. Realdania (By), вероятно, лучше всего подходит для этой цели, возможно, наряду с несколькими нашими (датскими) крупными пенсионными фондами».38

Таким образом, бренд головной компании изначально создает атмосферу доверия. Это дает компании возможность компании более эффективно взаимодействовать с различными стейкхолдерами: муниципалитетами, жителями, инвесторами, подрядчиками.

Персонал. Большинство ключевых сотрудников до этого имели опыт работы на высших постах в различных министерствах, ведомствах, в крупных государственных и частных компаниях Дании, а также в муниципальных советах или были сити-менеджерами. Этот опыт позволяет им лучше понимать позицию муниципалитетов, их реальность и стоящие перед ними вызовы.

«Realdania By - очень профессиональный партнер для совместной работы. Они хорошо понимают муниципалитеты, что объясняется опытом их сотрудников. Они понимают, если у нас есть политические проблемы. Сейчас для муниципального совета ключевым вызовом являются местные выборы, которые могут распугать всех инвесторов. Они (Realdania By) знают об этом. Им не нужно ничего объяснять.» 39

2.2.3.2. Компетенции компании Realdania By на различных этапах реализации проектов редевелопмента.

Стратегическое управление процессом редевелопмента.  В первую очередь особенность системы управления процессом редевелопмента связано с формализованным разбиением проекта на стадии до начала его реализации.

Рисунок  Этапы реализации проектов редевелопмента компании Realdania. Источник: http://www.realdaniaby.dk/

В соответствии с данным подходом и матричной структурой управления проектом на каждом этапе реализации привлекаются специфические ресурсы и используются отдельные компетенции компании. Каждый этап имеет свои цели и сроки исполнения, зафиксированные при начале реализации. Таким образом, у компании всегда есть возможность контролировать и корректировать планирование и реализацию проекта на том или ином этапе. Ввиду того, что проекты компании реализуются не параллельно, а в определенной последовательности, все они в конкретный момент времени находятся на различных стадиях реализации. Это позволяет использовать внутренние и привлеченные ресурсы и компетенции наиболее эффективным способом. Ниже рассмотрим какие компетенции компания применяет на различных этапах реализации проектов.

Осуществление предварительных исследований на территории, расчет базовых показателей. До принятия решения о реализации проекта сотрудники компании проводят работу по выбору места проекта. Когда место выбрано и с муниципальной властью достигнуты предварительные договоренности производятся исследования потенциальной территории проекта на предмет выявления ее физических и рыночных характеристик, для последующего определения ее стоимости. Обычно в состав работ входят исследования по следующим направлениям: археология, геология, загрязнение почв, расчет стоимости отдельных инженерных работ, маркетинговые исследования, исследования политической ситуации в муниципалитете. Для проведения всех этих исследований привлекаются сторонние компании, результаты исследований интегрируются в сводный документ дающим представление менеджменту Realdania By об основных возможностях и ограничениях проекта, а также формирующим первоначальные значения показателей для финансовой модели проекта.

Видение и ТЭО проекта. На основании результатов предварительных исследований начинается формирование образа будущего проекта.  В этом процессе обычно участвуют представители муниципалитета и Realdania By. Участие двух сторон в процессе создания видения проекта важно, поскольку муниципалитет лучше осведомлен о исторических и культурных предпосылках проекта и примыкающей территории, в то время как Realdania By опирается на опыт уже реализованных проектов, а также на мировые примеры успешно реализованных проектов редевелопмента. Таким образом, посредством объединения этих двух точек зрения достигается синергия.

"Наш вклад в проект -  наш опыт и знания в области городского развития, которые позволяют оказать серьёзное влияние на проект. Но мы никогда не будем принимать решения, не обсудив его с муниципалитетом. Это демократическое желание находит отражения также при формировании видения проекта. Поддержание баланса важно для партнерства".40

После того как видение проекта сформировано производятся расчеты технико-экономического обоснования проекта на предконкурсной стадии. Расчет проводится для понимания порядка необходимых инвестиций, ключевых показателей проекта, а также для формирования ТЗ на конкурс в рамках четвертого этапа. При расчете основных показателей ТЭО привлекаются сторонние компании, так что на этом этапе применяются как внутренние, так и внешние компетенции.

Формирование ГЧП. Перед формированием ГЧП в форме компании редевелопмента производится оценка стоимости земельных участков, участвующих в проекте редевелопмента. Земельные участки, на которых реализуется проект обычно принадлежат муниципалитету или выкупаются у предыдущих собственников либо муниципалитетом, либо компанией Realdania By41. Муниципалитет и Realdania By вносят земельные участки и денежные средства в капитал компании редевелопмента. Данные взносы являются основой для расчета долей каждой из сторон в проекте. После определения долей формируется общество с ограниченной ответственностью – управляющая компания процессом редевелопмента, выбирается Совет Директоров и назначается Административный директор.42 

Рисунок  Схема формирования ГЧП в рамках проектов редевелопмента с участием компании Realdania By

Опыт по созданию организаций подобного рода и систем их корпоративного управления является важной компетенцией компании Realdania By, который ускоряет и удешевляет процесс реализации проекта за счет использования готового решения. Кроме того, само структурирование ГЧП в форме совместного предприятия дает ряд преимуществ, как для муниципалитета, так и для Realdania By. В первую очередь, это эффект «финансового рычага» для обеих из сторон, которые в результате объединения капиталов получают больше средств для реализации проекта, по сравнению с тем, если бы они действовали раздельно. Во-вторых, это возможность непосредственного контроля за принятием решением и ходом проекта представителями обеих сторон в Совете Директоров. В-третьих, за счет объединения частного и муниципального капитала создается положительный имидж проекта:

«В целом, я бы сказал, что партнерство является абсолютно идеальной моделью для развития города. Realdania By – это профессионализм и финансовые ресурсы. Муниципалитет - политическая воля и капитал.» 43

На данном этапе Советом Директоров Realdania By принимается финансовая модель проекта, содержащая первоначальные расчеты показателей проекта, исходя из внутренней доходности 7% годовых на всем горизонте планирования проекта. В последующем все изменения в проекте, ведущие к изменению показателя внутренней доходности, должны быть согласованы с Советами Директоров Realdania By и компании редевелопмента.44

Проведение архитектурно-планировочного конкурса. Это первый публичный этап в жизненном цикле проекта. В соответствии с подготовленным заранее ТЗ на конкурс начинается отбор конкурсных заявок. Конкурсная процедуры в проектах Realdania By заметно отличается от процедуры конкурсов на проектирование публичных зданий в Европейском союзе45. В проектах Realdania используется принцип параллельного конкурса, когда предварительно отобранные команды получают вознаграждение уже за участие и имеют возможность ознакомиться с предложениями друг друга. Конкурсная работа является междисциплинарной, потому что проекты развития городских территорий требуют знания специалистов из различных областей. Обычно в конкурсе принимает участие консорциум из архитектурного бюро, инженерной компании, социологов и экономистов. Конкурс при этом становится достаточно продолжительным процессом, включающим проведение ряд мероприятий с участием широкого круга общественности. Участвующие междисциплинарные команды и широкий круг заинтересованных сторон имеют возможность взаимодействовать в ходе большого количества семинаров, круглых столов и воркшопов для формирования общего видения будущего проекта.  

Диалог с местным сообществом и активном вовлечении его на самых ранних стадиях разработки проекта является для Realdania By предпосылкой для развития привлекательных, ярких и разнообразных городов, в которых человеческая жизнь и деятельность могут процветать. Диалог и участие создает более глубокое понимание ситуации, чувства собственности и привязанность жителей к месту, обеспечивает конкретный вклад в развитие городов и формирует основу для создания жизни на территории еще до того, как проект реализован. Поэтому, диалог и участие жителей реализуется во всех проектах Realdania By и является частью стратегии».46

Подготовка Плана развития. План развития – собственная разработка компании Realdania By. План развития разрабатывается победившим в ходе параллельного конкурса консорциумом. Процесс разработки занимает около от 6 до 9 месяцев в ходе которых заказчик в лице компании редевелопмента, и исполнитель в лице консорциума проводят 10-15 воркшопов-встреч, на которых обсуждаются различные аспекты будущего плана. План состоит из пяти элементов, представленных на рисунке ниже:

Рисунок  Составные части Плана развития (Источник: Realdania By)

План развития по своей сути является комплексным мастер-планом. Он включает в себя базовые принципы управления проектом, в том числе финансовые, коммерческие, планировочные, организационные, временные, коммуникационные и архитектурные его аспекты. Стратегический план содержит общую информацию о конечных целях проекта и методах их достижения. График реализации – временной план проекта, на основе которого принимаются управленческие решения и контролируется ход реализации проекта. Экономический план содержит сведения о планируемых прибылях и убытка, движении денежных средств, плане продаж, требованиях к ликвидности и включает значительное количество показателей расходной и доходной части проекта. После принятия экономического плана обычно вносятся корректировки в финансовую модель проекта. Физический план является основой для подготовки муниципальных и локальных планов на территорию проекта. После внесения изменения в муниципальный план, подготавливаются локальные планы на отдельные части проекта.

Существование Плана развития с достаточно широким набором требований к будущему землепользованию и застройке территорий позволяет при минимальном количестве ограничений зафиксированных в локальном плане сохранить базовые идеи и ценности проекта. Это позволяет проекту одновременно быть не слишком сложным зарегулированным с точки зрения закона – локального плана и дает возможность для гибкого подхода к отношениям с каждым инвестором, если какие-либо параметры проекта необходимо изменить.47 

Продажа земельных участков. Процесс продажи земельных участков под застройку должен гарантировать, что в результате возведения зданий и сооружений будет реализовано видения проекта при требуемом уровне качества. Следовательно, продажа является не только возмездной передачей права собственности на землю, но связывает застройщика рядом ограничений, принятых в рамках Программы качества. Программа качества –документ, подготавливаемый после принятия Плана развития и базирующийся на его принципах. Помимо Программы качества, формирующей требования к качественным показателям возводимых зданий и используемых инженерных решений в состав приложений договора купли-продажи входит коллекция примеров архитектурного облика проекта, на который должны опираться архитекторы инвестора при подготовке проекта будущего здания и проспект с видением будущего облика района. Вместе эти документы призваны обеспечить как эффективный процесс взаимодействия с инвесторами и девелоперами, так и гарантировать реализацию видения проекта при требуемом уровне качества.

Строительство инфраструктуры. Этот процесс зачастую идет параллельно с процессом продаж. Как только продается определенное количество участков начинает возводится требуемая инфраструктура: улично-дорожная сеть, коммунальные сети, благоустройство территории. Кроме этого, практически во всех проектах Realdania By присутствуют крупные инфраструктурные подпроекты общегородского масштаба, такие как строительство мостов, тоннелей, каналов, ревитализация природных территорий, решения проблем в сфере изменения климата (наводнения, повышение уровня моря). Несмотря на то, что все эти работы проектируются и реализуются привлеченными подрядчиками реализация подобных инфраструктурных инвестиций, является одним из приоритетов Realdania By по улучшению качества городской среды в городах Дании.

Рисунок  Строительство каналов и поднятие

уровня набережной в рамках проекта Fredericia C

Завершение проекта. После того, как все земельные участки под застройку проданы и вся инфраструктура возведена проект считается завершенным. Компания редевелопмента ликвидируется, а все ее активы, в основном инфраструктурные объекты, передаются муниципалитету.

Текущая деятельность. Также существует ряд компетенций, реализуемых компанией в текущей деятельности. К ней относится корпоративное и оперативное управление проектами, финансовый менеджмент и контроль, предоставление консалтинговых услуг головной организацией проектам: финансы, коммуникации, управленческий консалтинг. Здесь интересны 2 особенности организации деятельности компании: минимизация локального офиса и предоставление сервисов материнской компанией проектам на платной основе. Таким образом, проекты являются основными клиентами Realdania By, а компания по отношению к ним является внешним консультантом, центром компетенций.

Динамические компетенции. Нельзя не отметить существенное развитие компетенций компании за счет внутреннего развития обучения. Непрерывное распространение модели проектов ГЧП в новых муниципалитетах, дала возможность для Realdania By, непрерывно оптимизировать внутренние процессы и саму модель проектов.

"Вы должны увидеть модель партнерства в динамической перспективе. Конкурс в Фредеричии стоил достаточно дорого, но в следующий проектах мы значительно оптимизировали процедуру и стоимость. В Рингкёбинг процесс потребовал значительно меньше ресурсов. Всегда есть возможность для инноваций. Это относится ко всем инструментам: проектам временного использования, диалогу с заинтересованными сторонами, найму ключевых сотрудников.

Это подтверждается значительным различием в качестве подготовки документов первых проектов компании и более поздних. Данная динамическая компетенция является очень важной для компании, так как она позволит ей адаптироваться к изменяющейся среде в будущем. Однако эти способности удастся сохранить лишь в случае продолжения реализации новых проектов редевелопмента, последний из которых был запущен в июне 2013г.  Общая таблица, иллюстрирующая собственные и привеченные компетенции, применяемые на различных стадиях проекта представлена в Приложении 16.

2.2.3.3. Анализ ключевых ресурсов и компетенций компании Realdania By методом VRIO анализа

Процедура проведения VRIO-анализа состоит в оценке ресурсов и способностей компании по четырем критериям: ценности (value), редкости (rarity), имитируемости/ воспроизводимости (imitability) и используемости организацией (organization). Анализ ресурсов и способностей по этим критериям дает возможность выявить наиболее важные для формирования конкурентного преимущества компании ресурсы и способности. Для данного анализа были изначально выбраны ценные, по мнению автора, ресурсы и компетенции компании Realdania By, которые затем были проанализированы по трем остальным признакам. Результаты представлены в таблице ниже (закрашенные клетки означают наличие признака, не закрашенные – отсутствие):

Таблица  Результаты VRIO анализа ресурсов и компетенций Realdania By

Ресурсы/

Компетенции

Ценность (V)

Редкость (R)

Имити-руемость (I)

Использу-емость (O)

Финансовые ресурсы материнской компании

Брэнд Realdania

Персонал компании

Формализация стратегического видения будущего проекта, разделяемого стейкхолдерами в виде Плана развития.

Обеспечение требований к будущей застройке в соответствии с видением и требуемым уровнем качества

Компетенции управленческого консалтинга в сфере городского развития

Динамическая способность организации к самообучению

Результаты VRIO анализа показывают, что компания Realdania By имеет ряд отличительных компетенций и ресурсов. Наиболее устойчивыми и сложно имитируемыми конкурентами являются особенности финансовых ресурсов компании и ее брэнд, которые также активно используются. Также устойчивыми и сложно имитируемыми конкурентами являются накопленные компанией компетенции управленческого консалтинга в сфере городского развития и динамические способности организации к самообучению и саморазвитию. Однако компетенции управленческого консалтинга используются компанией только для внутренних проектов и не выходят за пределы холдинга, то есть, по мнению автора, используется не полностью. В свою очередь, динамическая способность компании к самообучению будет сохраняться только в случае запуска новых проектов. Если компания не будет участвовать в новых проектах данная компетенция может быть утрачена.

Суммируя все вышесказанное, можно сказать, что компания Realdania имеет ряд устойчивых отличительных компетенций и ресурсов, позволяющих ей формировать стратегическое видение проектов редевелопмента совместно с муниципалитетами и реализовывать эти проекты в соответствии с принятым видением и заложенным уровнем качества. При этом некоторые компетенции компании используются не в полной степени, другие могут быть утеряны в среднесрочной перспективе.


2.3. Проект редевелопмента промышленной территории Fredericia C.  

2.3.1. Проект в историческом и планировочном контексте города.

Проект Fredericia C реализуется в городе Фредеричия, находящемся в одноименной коммуне региона Южная Дания. Коммуна также относится к региону Трекантен. (см. Приложение 3). Отличительной особенностью Фредеричии в сравнении с другими муниципалитетами Южной Дании является высокая доля урбанизированных территорий. Город Фредеричия – средний по датским меркам город с населением чуть менее 40 тыс. чел. Город имеет длинную береговую линию с видом на пролив Малый Бельт и большое количество лесных и ландшафтных парков поблизости. В городе есть набережная и пляж. Исторический центр города, окружен бывшим оборонительным валом, превращенным в парк и составляющим большую рекреационную и историческую ценность для города. Город был основан как крепость, защищающая Данию от нападений с севера от Англии и Швеции и юга от Германии. Одним из самых знаменательных событий в датской истории, связанных с городом, является победа 6 июля 1849г. над Пруссией и Шлезвиг-Гольштейном в битве при Фредеричии.

Характерной является планировочная структура центральной части города представляющая в плане ортогональную сеть улиц, дополняемую большими площадями и окруженную полукруглым оборонительным валом. Город всегда отличался широкими экономическими и религиозными правами жителей. Отличительной особенностью видовых характеристик центральной части города является то, что перспектива улиц всегда заканчивается либо видом на парк оборонительного вала, либо видом на море.

Первоначально предполагалось строительство каналов в центральной части города, однако эти планы так и не были реализованы. Здания в городе чаще всего располагаются по границе кварталов с узкими фасадами до трех этажей, высоких зданий в городе практически нет. Индустриализация, как и во многих других датских городах затронула прибрежную часть города по причине удобства транспортировки грузов по воде. В итоге большинство промышленных предприятий на конец XX века располагались в прибрежной части «отрезая» город и жителей от доступа к морю.

Территория проекта Fredericia С составляет около 20 га, расположенных между историческим центром города на севере, проливом и Малый Бельт на юге. Ортофотосъемка и аэрофотосъемка территории проекта представлены в Приложениях 20,21 До XX века на этой территории располагались сооружения форта и сады. В XX веке на территории появилась судоверфь, химическое предприятие и нефтеналивной терминал.

На текущий момент все промышленные здания к востоку от Старой Гавани (дат. Gammel Havn) снесены и территория расчищена. Последним действующим производством на территории был судостроительный завод, который переехал на новое место в 2011 году.  Оставшиеся на территории административные здания используются в качестве штаб-квартиры проекта, а также как место для проведения местных событий и мероприятий.  После сноса промышленных зданий горожане снова получили визуальный и физический доступ к набережной, выходящей на пролив малый Бельт с видом на мост через пролив.  В декабре 2014 года состоялось открытие первых двух каналов к востоку от Старой Гавани. В январе 2015г. был построен первый автомобильный мост через большой канал и начаты работы по засыпке сухого дока судоремонтного завода к западу от Старой Гавани. Фотографии, сделанные на территории проекта в феврале 2015 года представлена в Приложении 24.

2.3.2. Развитие проекта в соответствии со стадийным планом.

2007-2009г.  Осуществление предварительных исследований на территории, расчет базовых показателей. Видение и ТЭО проекта. Формирование ГЧП. Переговоры о реализации проекта между Realdania By и муниципалитетом Фредеричии начались в 2007г. Коммуна Фредеричии для реализации первого проекта компании была выбрана неслучайно: наличие освобождаемой промышленной территории бывшего химического завода подкреплялось политической стабильностью в муниципалитете, а также амбициями муниципального совета по преобразованию имиджа Фредеричии и развитию города. У большинства датчан Фредеричия традиционно ассоциируется с портом и химическим производством. Многие работающие в Фредеричии, предпочитают жить в соседних муниципалитетах. Вследствие маятниковой миграции дневное население Фредеричии увеличивается на 15%, что не характерно для муниципалитетов Южной Дании.48 Это, а также другие факторы указывали на то, что потенциал увеличения населения у коммуны есть и проект редевелопмента Frederica C сможет стать катализатором этого процесса. В 2008 году Realdania By выкупила у финской химической компании Kemira участок к востоку от Старой гавани за 300 млн. DKK и произвела мероприятия по ревитализации грунта. В 2008 году Realdania By и муниципалитет Фредеричии, было создано ГЧП в форме ООО, в капитал которого обеими сторонами были внесены земельные участки: участок Realdania By, купленный у Kemira (~15га) и участки муниципалитета: первый к западу от гавани, принадлежавший ранее порту Фредеричии; второй к северу от Oldenborggade, принадлежавший муниципалитету (вместе ~5га). Таким образом сформировались доли сторон проекте в соотношении 75/25%.

2010-2012 Проведение архитектурно-планировочного конкурса и подготовка плана развития. Публичный этап в реализации проекта начался с публикации новости о строительстве городского парка на территории, где были расположены объекты временного использования: скейтплощадка, беговые дорожки, детская площадка, пляж и многие другие объекты, используемые местными жителями. (Приложение 23) Временное использование и событийная программа на территории стала основой для начала диалога между различными стейкхолдерами проекта и позволили включить в обсуждение проекта большое количество местных жителей. Наиболее успешным проектов временного использования в рамках Fredericia C стал, стартовавший в 2012 году проект городского садоводства "Вырасти свой город", который позволяет жителям города выращивать свои собственные растения в небольших деревянных контейнерах.  В мае 2015 года планируется открытие временного «контейнерного городка» на набережной, который станет прообразом будущей Торговой площади, которая возникнет на этом месте через 10 лет.

«Проекты временного использования – эффективный инструмент по привлечению интереса жителей к Fredericia C. Посредством участия жители чувствуют свою сопричастность с проектом, а возможность прямой коммуникации с ними позволяет информировать их о последних изменениях и новостях. Таким образом незаметно мы формируем прослойку лояльных проекту жителей, которые распространяют позитивное мнение среди других жителей города».49

В ходе семинаров и воркшопов при подготовке конкурсных проектов участников был выявлен основной критический момент для жителей, связанный с требуемым выводом верфи - судоремонтного завода с территории. Сосуществование проекта редевелопмента и судоремонтного завода было невозможно, т.к. завод являлся загрязняющим производством. Договор аренды на участок завода заканчивался в 2017 году, но муниципалитет был настроен на досрочное прекращение договора. Директор завода был против такого решения и организовал движение против проекта Fredericia C собрав около 5 тыс. подписей жителей. Верфь действительно многое значила для города и являлась важным атрибутом города его идентичность. В ходе диалога эти разногласия были преодолены, тем не менее они являлись одной из причин поражения мэра города на следующих выборах.

В результате конкурса была выбрана концепция голландского бюро KCAP «Город каналов на Малом Бельте», отличительной особенность которой являлось строительство трех каналов на территории проекта и превращение бывшего судоремонтного дока в вертикальный сад.50 (Приложения 22, 25). Этот проект лег в основу Плана развития, который был опубликован в декабре 2012г. План развития предполагает постепенную реализацию проекта девелопмента, разбитого на 8 этапов (Приложение 26) в перспективе до 2040г.План развития, практически без изменений был интегрирован в последнюю версию муниципального плана Фредеричии, принятого в декабре 2013г. На территорию первого этапа реализации проекта в январе был разработан локальный план.

2014-2015. Продажа земельных участков и строительство инфраструктуры. Первым крупным инфраструктурным проектом, согласованным в рамках договора купли-продажи земли между Kemira и Realdania By, была дезактивация и замена загрязненного грунта.  В течение 2014г. реализовывалось строительство первой очереди системы каналов в северной части проекта, которые были заполнены водой в декабре 2014г. Завершение проекта благоустройства первой очереди строительства каналов планируется на 2015г. Также в 2015г. были начаты работы по поднятию уровня набережной гавани, т.н. «климатическое решение». Следует заметить, что строительство инфраструктуры опередило продажи, что объясняется достаточно низким спросом на земельные участки в Фредеричии после кризиса 2008г. Однако в декабре 2014г. была закрыта сделка по продаже первого земельного участка застройщику и в настоящее время (апрель 2015г.) ведутся переговоры еще с несколькими потенциальными покупателями. Общая схема основных этапов реализации проекта редевелопмента с точки зрения перехода прав собственности на земельные участки на территории редевелопмента отражена в Приложении 17.

2.3.3. Использованные при реализации проекта правовые, планировочные и организационные инструменты.

ГЧП в городском редевелопменте. Проект Фредеричия стал одним из первых практических примеров реализации закона51, в соответствии с которым с 2007 года в Дании стало возможным создание т.н. «компаний редевелопмента» (англ. Redevelopment companies) – зарегистрированных в качестве организаций с ограниченной ответственностью и находящихся в совместной собственности муниципалитетов и частных девелоперских компаний. ГЧП дало проекту ряд преимуществ: финансовые ресурсы двух сторон, возможность осуществления непосредственного контроля за принятием решением и ходом проекта представителями обеих сторон в Совете Директоров. Также партнерство дает проекту положительную имиджевую окраску объединяя такие положительное восприятие муниципального как стабильной легитимной политической власти и Realdania By как компетентной компании в сфере городского развития.

Консолидация земельных участков бывшей промышленной зоны. С точки зрения консолидации земельных участков проект сложно назвать комплексным, поскольку ранее земельные участки принадлежали лишь 2 собственникам: порту города и химическому заводу. Наибольшие проблемы возникли с арендатором – судоремонтным заводом, который отказывался прекращать свой контракт, настаивал на крупных компенсациях и добивался отмены реализации проекта. Эту ситуацию удалось изменить политическими методами за счет изменения общественного мнения относительно проекта. В итоге стороны пришли к соглашению о досрочном прекращении контракта.

Параллельная конкурсная процедура и План развития. Данный механизм подготовки архитектурно-планировочного решения можно назвать инновационным, поскольку от значительно отличается от обычной практики проведения конкурсных процедур публичной властью в Европейском союзе.52 Поскольку заказчиком выступала компания редевелопмента Fredericia C, процедура конкурса была изменена, консорциумы архитектурных компаний, участвовавших в основном этапе конкурса, были выбраны на основе экспертных оценок, а сам процесс подготовки проектных предложений был основан в большей степени на коллаборации, нежели на конкуренции различных консорциумов, а также на активном включении в процесс обсуждения проектов широких слоев населения. План развития, подготовленный на основе победивших конкурсных предложений, также являлся инновационной разработкой Realdania интегрирующей в одном документе элементы стратегического, пространственного и проектного планирования и требования к качеству создаваемой среды и инфраструктурным решениям. Возможность реализации данной инновации также обязана организационным особенностям ГЧП: при реализации проекта муниципалитетом подготовка подобных документов вышла бы за рамки полномочий, что могло бы вызвать вопросы о нецелевом расходовании средств.

Подготовка муниципального плана на основе Плана развития. Предварительная подготовка Плана развития до внесения корректировок в текущую версию муниципального плана дала муниципалитету ряд преимуществ. Во-первых, привлечение высококлассных экспертов из различных областей знаний к проектированию и планированию будущего района позволило реализовать в Плане развития проработанное и просчитанное решение. Возможность самостоятельного осуществления муниципалитетом подобной работы вызывает сомнения. Во-вторых, широкая дискуссия и публичность при осуществлении конкурсной процедуры и подготовке плана развития позволило еще до внесения изменений в муниципальный план решить большинство разногласий относительно проекта, что существенно упростило публичное обсуждение самого проекта муниципального плана. Таким образом, можно сказать, что организованный в рамках проекта конкурс и подготовленный затем план развития значительно упростили планировочную задачу муниципалитета.

Планирование в прибрежной зоне. Изменения Планировочного закона от 2007 года позволили реализовывать планирование в прибрежной зоне городов самостоятельно муниципалитетами, без согласования с Министерством окружающей среды. Данная новация упростила реализацию идеи строительства каналов и ликвидации доков, поскольку решение могло быть принято на муниципальном, а не национальном уровне, как это было прежде.

Последовательная подготовка локальных планов на отдельные территории проекта. Разделение проекта на 8 стадий и последовательная подготовка локальных планов на отдельные территории с последующей продажей участков и строительством инфраструктуры дало возможность для гибкости и возможности внесения изменений в проект по ходу его реализации. Так перед началом реализации второго этапа - развития территории к западу от Старой гавани (Приложение 26), было принято решение отказаться от идеи сада в бывшем доке и изменить проект планировки и межевания территории с целью увеличения плотности и объемов застройки. В случае, если локальный план был бы уже принят, внести изменения в него было бы сложнее, чем подготовить новый.

Ограничение будущих собственников-застройщиков на территории посредством большей полноты и определенности контракта между сторонами. Контракт, заключаемый Fredericia C с инвесторами-застройщиками, дополняет ограничения зонинга, принятые в рамках локального плана, требованиями к качеству используемых материалов, используемым архитектурным и инженерным решениям, качеству и количеству подземных парковочных мест, и ряду других факторов. Таким образом, контракт обеспечивает требования к будущей застройке в соответствии с видением и требуемым уровнем качества, формализованными в Плане развития. Одновременно с этим сохраняя определенную гибкость при договорном процессе, что невозможно было бы достичь при жесткой фиксации этих условий в локальном плане.

2.4. Проект редевелопмента промышленной территории Køge Kyst. 

2.4.1. Проект в историческом и планировочном контексте города.

Кёге - промышленный и портовый город с богатой историей.  Промышленная и портовая деятельность являются основными экономическими драйверами города, однако в последнее время значение других секторов усиливается.  Исторический центр города очень хорошо сохранен, как планировочная структура, так и отдельные здания - объекты культурного наследия. Центром города является торговая площадь – некогда крупнейшая рыночная площадь страны, существующая с XVI века.  

С точки зрения местоположения Кёге расположено на границе двух регионов: Столичного и Зеландии и фактически является продолжением «большого пальца» - сплошной урбанизированной территории вдоль побережья бухты Кёге, берущей свое начало в центре Копенгагена. Исторически Кёге развивался автономно от Копенгагена, что объяснялось низкой степенью транспортной связности и успехами муниципалитета в развитии местного бизнеса. Дорожная ситуация заметно улучшилась со строительством в 1970-х автомагистрали E20 и строительством в 1983 году железнодорожной ветки. С тех пор, Кёге фактически является интегрированной частью столичного региона. Несмотря на то, что муниципалитет с административной точки зрения входит в состав региона Зеландия, он также всегда входит в региональные планы Столичного региона, что подчеркивает двойственность в положении Кёге и его «пограничность».

На региональном уровне Кёге также имеет важную роль ввиду стратегического расположения порта города по отношению ко всему морскому трафику Балтийского моря, а также ввиду наличия крупного логистического парка к северу от города.   Осенью 2009 Парламент Дании принял решение о создании новой железной дороги между Копенгагеном и Рингстедом через Кёге. Новая ветка будет построена к 2018 и сократит время в пути между Копенгагеном и Кёге с 38 до 22 минут.  Кёге также будет иметь центральное расположение после ввода тоннельного перехода Фемарн на континент, который планируется открыть в 2020 году. Весной 2010 Совет региона Зеландия принял решение о строительстве новой региональной «супербольницы» в Кёге.  

Эти стратегические решения поддерживает и усиливает существующее благоприятное региональное расположение города и муниципалитета Кёге и дает возможности для жилищного и офисного строительства. При этом в отличие от большинства других малых городов Зеландии Кёге, может стать реальной альтернативой Копенгагену и другим муниципалитетам Столичного региона при выборе места жительства или создания бизнеса.53

Проект Кёге Kyst был начат в 2008 году, а в январе 2009 года на основе ГЧП была создана компания редевелопмента Køge Kyst, в которой муниципалитету Кёге и Realdania By принадлежало по 50% доли.

Проект Køge Kyst реализует проект редевелопмента в центральной части города, состоящий из трех основных зон: Южная Гавань (преимущественно жилая застройка), Район станции (торговые и развлекательные функции) и бывший Колстроп (общественно-деловая зона). Общая площадь проекта составляет 24 гектара.  

2.4.2. Продажа земельных участков с обременением как инструмент реализации Плана развития проекта.

Поскольку в целом развитие проекта Køge Kyst и используемые инструменты аналогичны используемым в описанном выше проекте Fredericia C, в рамках данного раздела работы оно описано не будет. В то же время, более подробно будет описан процесс организации продаж земельных участков инвесторам, а также дана классификация основным группам инвесторам с точки зрения механизма реализации их прав собственности земельным участком в части нового строительства.

Базовые условия договора. Уже в первом разделе договора находится пункт о Приложениях к договору, которые являются неотъемлемой частью этого договора: План развития, Программа качества, Проспект конкретного района. В случае несоответствия между этими документами и договором, договор имеет преимущественную силу. Наличие привязки договора к условиям этих документов, а также его преимущественное действие над ними позволяет не только заложить необходимые ограничения в развитии проекта, в целях реализации базового видения, но и внести изменения в эти ограничения в ходе переговорного процесса с покупателем. После подписания договора Покупатель и Продавец создают рабочий комитет для регулярных встреч и переговоров.

Свойства объекта договора -  земельного участка.  Земельный участок передается в состоянии «как есть» со всеми зданиями, сооружениям и коммуникациями. В договоре закрепляются предельные параметры разрешённого строительства и соотношение функциональных зон.  Отдельной статьей договора рассчитывается стоимость подключения к сетям, право на которое предоставляется Продавцом Покупателю. Продавец обязуется подготовить подъезды и благоустроить территорию вокруг земельного участка, а также подвести все необходимые коммунальные сети. На территории земельного участка все расходы на благоустройство оплачиваются за счет Покупателя. Продавец гарантирует, что экспертиза загрязнения почв дала положительный результат и почвы не загрязнены. Однако в случае обнаружения загрязнения при строительстве Продавец обязуется покрыть расходы на очистку почв на определенную сумму.

Подготовка проектной документации для получения разрешения на строительство. В соответствии с Программой качества Покупатель обязуется подготовить эскизный проект с разъяснениями по поводу характеристик предлагаемого здания и передать его на утверждение Советом Директоров продавца в определенный срок. Любое последующее изменение или дополнение к проекту должны быть одобрены в письменной форме Продавцом и Покупателем, за исключением в случае незначительных изменений или дополнений. В течение 2 месяцев после достижения соглашения покупателя и продавца относительно эскиза проекта, Покупатель обязан подготовить рабочий проект на утверждение, а в течение 3 месяцев предать проект на утверждение муниципалитету для получения разрешения на строительство. Строительство должно начаться через месяц после получения разрешения на строительство, если погодные условия позволяют.

Создание ассоциаций собственников на территории. Покупатель и будущие собственники недвижимости обязаны стать членами Ассоциации района и пропорционально своей доле оплачивать расходы на создание, эксплуатацию и поддержание территорий, зданий и сооружений общего пользования. 

Основные виды последующего девелопмента в рамках проекта Køge Kyst. В рамках проекта существует 4 различных вида последующего девелопмента отдельного земельного участка после его продажи, в первую очередь, зависящий от профиля покупателя:

  •  Девелопмент единолично инвестором. Подобные проекты реализуются самостоятельно строительными компаниями различного размера. Такие застройщики часто участвуют в программе строительства муниципального жилья и получают субсидии от государства.
  •  Девелопмент с привлечением подрядчика/ов. Подобные проекты обычно реализуют средние крупные инвестиционные и девелоперские компании. Являясь инвестором, они привлекают строительных подрядчиков для возведения объектов капитального строительства
  •  Девелопмент с привлечением fee-девелопера и подрядчика/ов. Подобные проекты реализуются институциональными инвесторами, крупнейшими банками, пенсионными фондами. Эти компании по сути являются лишь инвесторами, привлекая все компетенции от проектирования до продажи со стороны, осуществляя лишь финансовый контроль
  •  Девелопмент ассоциацией собственников с привлечением подрядчика/ов. В этом случае несколько частных лиц объединяются в ассоциацию для строительства, дома в котором они будут в дальнейшем проживать. Не являясь профессиональными строителями, они привлекают подрядчиков.


Выводы по второй главе.

Во второй главе была дана характеристика практики редевелопмента различных промышленных территорий в Дании. Правовая основа редевелопмента в Дании базируется на закрепленном в Планировочном Законе праве муниципалитетов на создание «зон регенерации» как «особых зон планирования при подготовке муниципальных и локальных планов». Решение о создание «зоны регенерации» может быть принято при следующих условиях: «производственная деятельность на территории или наносит существенный вред окружающей среде, или приостановлена/сворачивается на значительной части территории зоны».

В первой части главы приведен анализ трех проектов редевелопмента, реализованных в крупных городах Дании позволил проследить эволюцию датского планировочного законодательства в области редевелопмента. В том числе были сделаны следующие выводы:

  •  В начале 2000-х годов планировочные возможности муниципалитетов в сфере реорганизации бывших промышленных территорий были достаточно ограничены. На примере проекта в г. Ольборг проиллюстрировано, как ограниченные возможности изменения потенциала территории в ходе планировочного процесса повлияли на будущее развитие территории.
  •  Внедрение в 2003 году в Планировочный закон института «зон городской регенерации» существенно расширило инструментарий муниципалитетов при преобразовании бывших промышленных территорий На примере проекта Внутренней гавани в г. Оденсе показано, как возможность временного изменения границ санитарно-защитных зон отказывающегося покинуть территорию предприятия, позволило расширить возможности жилищного строительства в зоне городской регенерации и реализовать строительство, предусмотренное принятым локальным планом, практически в полном объеме.
  •  C 2007 года в Дании стало возможным создание т.н. «компаний редевелопмента» (англ. Redevelopment companies) – зарегистрированных в качестве организаций с ограниченной ответственностью и находящихся в совместной собственности муниципалитетов и частных девелоперских компаний.54 В результате создания данного инструмента, муниципалитеты получили действенный экономических механизм ГЧП в сфере городского редевелопмента, который стал одной из причин успешной реализации проекта Южная Гавань в Копенгагене.

Проекты редевелопмента в Дании чаще всего реализуются по инициативе собственников земельных участков: муниципалитетов или частных девелоперов или в рамках ГЧП. 55 

Во второй части главы дана характеристика фонду Realdania, его дочерней компании Realdania By и реализуемых ею проектов редевелопмента промышленных территорий в г. Фредеричия и Кёге.

Фонд Realdania является примером уникальной организации, крупнейшим частным благотворительным фондом Дании и 32-м среди крупнейших частных фондов мира.56 В рамках нашего исследования он представляет интерес, поскольку специализируется исключительно на поддержке проектов в архитектурной среде, на которые направляются доходы от инвестиционной деятельности (421 млн Евро в 2014г.).

В частях третьей и четвертой данной главы описаны два проекта редевелопмента, реализуемых компанией Реалдания Бю в рамках ГЧП с муниципалитетами г. Фредеричия и г. Кёге. В рамках обоих проектов компании удалось реализовать основные задачи:

  •  Консолидация в каждом из проектов трёх крупных земельных участков до этого принадлежавших различным собственникам;
  •  Подготовка и принятие концепции комплексного развития территории и преодоление конфликта с местным сообществом посредством использования различных инструментов диалога и сотрудничества;
  •  Реализацию крупных инфраструктурных проектов в интересах всего города;
  •  Ограничение будущих собственников-застройщиков на территории посредством большей полноты и определенности контракта между сторонами.

Помимо этого, в рамках проектов были применены следующие инструменты, предусмотренные законодательством:

  •  Внесение изменений муниципального плана на основе концепции комплексного развития территории;
  •  Упрощенный механизм планирования в прибрежной зоне;
  •  Последовательная подготовка локальных планов на отдельные территории проекта;
  •  Создание ассоциаций собственников на территории с принудительным членством.

В целом, описанный датский опыт редевелопмента на основе ГЧП являет успешным,57 а проекты, реализуемые в рамках данного подхода, имеют ряд преимуществ по сравнению с проектами реализованными отдельно публичной властью или частными инвесторами, таких как:

  •  Консолидация частных и публичных финансовых ресурсов;
  •  Объединение компетенций частного инвестора в управлении проектами редевелопмента и планировочных компетенций муниципалитета;
  •  Солидарная заинтересованность публичной власти и частного инвестора в успешной реализации проекта редевелопмента;
  •  Репутационный капитал, создаваемый за счет объединения вышеперечисленных факторов, а также имиджа частного инвестора и политического капитала муниципалитета.

Суммируя все вышесказанное можно сказать, что проекты редевелопмента в г. Кёге и г. Фредеричия являются примерами успешной реализации комплексного подхода к редевелопменту промышленных зон, основанному на широких возможностях муниципалитетов в рамках действующей нормативно-правовой базы, ресурсах и компетенциях компании Realdania By и синергией, создаваемой механизмом ГЧП.   Именно сочетание этих факторов является основой для успешной реализации проектов редевелопмента на основе ГЧП в Дании. Возможности использования правовых и организационных механизмов редевелопмента промышленных зон Дании в российских условиях будут оценены в третьей главе.


ГЛАВА III. Оценка возможностей использования датского и иного зарубежного опыта редевелопмента в условиях России.

В двух предыдущих главах были проанализированы правовые, экономические, организационные инструменты редевелопмента в Дании и других развитых странах, а также дана характеристика реализованным и реализуемым проектам редевелопмента в Дании, в том числе на основе механизмов ГЧП. Данная глава посвящена анализу возможности адаптации датского и иного зарубежного опыта в российской практике редевелопмента. Поскольку в современном российском контексте проекты редевелопмента городских территорий реализуются в основном на территории промышленных зон, возможность использования зарубежного опыта в условиях России будет проанализирована именно на таких проектах.

3.1. Особенности моделей организации и управления проектами редевелопмента, а также их законодательного обеспечения в России.

3.1.1. Особенности российского контекста редевелопмента.

Отличительные особенности контекста редевелопмента в России сложились в первую очередь ввиду специфики проводимых после ликвидации СССР реформ, направленных на либерализацию экономики и переход от социалистической к капиталистической модели экономики. Сопутствующий этим реформам глубокий экономический кризис 1990-х годов привёл к тому, что многие предприятия либо прекратили свою деятельность, либо отказались от использования части собственных производственных мощностей. Поскольку значительная часть земельных участков недвижимости, принадлежавшей этим предприятиям, в результате приватизации оказалась в частной собственности, новые собственники в условиях переходного периода старались найти новые возможности для эффективной экономической деятельности, что часто вело к перепрофилированию предприятий. В результате процессы банкротства и приватизации предприятий привели к значительному дроблению прав собственности на территории промышленно-коммунальных зон.  

В результате сегодня во многих городах России наблюдается следующая ситуация: в черте города расположено множество не функционирующих по прямому назначению промышленных зон с большим количеством собственников.  Территории промышленных зон, а также находящиеся на них здания и сооружения зачастую выведены из нормального экономического оборота, реализуемая на них деятельность идет вразрез с принятыми на этих территориях градостроительными регламентами. В то же время, экономическая эффективность деятельности на этих территориях обычно низка, а сама деятельность не соответствуют требованиям законодательства в области охраны окружающей среды.  В то же время эти территории являются существенным резервом для развития городов России.58

К настоящему моменту, ввиду исчерпания политических, экономических и пространственных ресурсов для уплотнительной застройки в большинстве российских городов, данные территориальные резервы – одни из наиболее привлекательных для реализации проектов городского развития. Проекты редевелопмента за последние несколько лет стали самыми масштабными и обсуждаемыми проектами развития в крупных городах. В одной только Москве в 2014 году в границах промзон введено в эксплуатацию 90 объектов недвижимости, общей площадью около 1,76 млн кв. метров.59 Тем не менее большое количество проектов редевелопмента, ставящих перед собой задачу вовлечения территорий промышленных зон в нормальный экономический оборот практически не реализуемо ввиду следующих вызовов:

Фрагментированность собственности на реорганизуемых территориях. Большое количество собственников недвижимости на территории промышленных зон, интересы которых далеко не всегда совпадают друг с другом, а также с публичными интересами является одним из основных препятствий на пути комплексного редевелопмента промышленных зон. Запуск комплексных проектов требует огромных усилий, участия административного ресурса и финансовых вложений. Зачастую собственники либо не хотят продавать свои участки в принципе, либо готовы продать свою недвижимость по цене заведомо выше рыночной. Интеграция отдельных собственников в крупный проект редевелопмента весьма затруднительна. Собственник, реализующий, по его мнению, эффективный бизнес-проект на своем земельном участке (например, магазин, автомойка, шиномонтаж и т.д.) не всегда готов к изменениям. Участие такого собственника в большом проекте редевелопмента осложняется ввиду вопросов контроля и доверия, возникающих ввиду размытия доли каждого отдельного собственника в крупном проекте.  Другим вызовом таким проектам становится переговорный процесс, который может растянуться на годы. И не факт, что в результате собственники придут к единому мнению.

Отсутствие общепринятых механизмов оценки стоимости земельных участков на реорганизуемых территориях. Даже в случае, если собственник согласен на долевое участие в проекте редевелопмента или продажу своего участка возникает вопрос о методике оценки стоимости каждого участка. Этот процесс может быть затруднителен по следующим причинам:

в отсутствие принятых правил землепользования и застройки, оценка может производиться только исходя из текущего вида разрешенного использования территории.

малое количество сделок с подобными объектами недвижимости и отсутствие объективной базы данных о стоимости аналогичных участков в России;

специфические характеристики каждого участка, обусловленные его местоположением, существующими зданиями и сооружениями, а также другими свойствами.

зависимость стоимости участка от поведения собственников других участков.

Таблица Примеры проектов редевелопмента в России, с большим количеством первоначальных собственников

Название проекта

Город

Общая площадь территории проекта, га

Количество собственников на начало проекта

«Южный порт»

Москва

900

Около 240

«Серп и Молот»

Москва

102

Около 30

"Сердце Столицы"

Москва

14

Около 30

Размер реорганизуемых промышленных зон. Результатом «гигантомании», характерной для промышленного строительства в СССР, сегодня стали огромные площади бывших промышленных предприятий, занимающие сотни гектаров земли. Развитие таких территорий не под силу отдельным девелоперам, требуют консолидации усилий, в том числе в рамках ГЧП.

Отсутствие специализированного законодательства регулирующего отношения собственников в рамках проектов редевелопмента промзон. Действующие в настоящее время в России законодательство является разрозненным и не дает дополнительных инструментов публичной власти для комплексной реорганизации промзон с учетом публичных интересов городов. Так, например, отсутствуют механизмы

определения необходимых условий для принятия решения о редевелопменте промышленной зоны;

отсутствие института «несоответствующего использования», позволяющего запретить использование земельного участка до приведения его в соответствие с градостроительным регламентом;

принудительного вовлечения всех собственников земельных участков и объектов недвижимости в границах промышленной зоны в процесс комплексного развития;

повышения ставки налога на землю для тех собственников, которые отказываются участвовать в проектах редевелопмента промышленных территорий.

Отсутствие возможности принудительного выкупа земельных участков муниципальной властью на реорганизуемых территориях. В рамках российского законодательства не существует механизма прекращение прав собственника на недвижимое имущество путем принудительного выкупа публичной властью земельного участка в целях реализации проектов редевелопмента промышленных зон аналогичного механизмам, существующим в Дании и других развитых странах (Приложение 6). Ввиду этого, даже в случае заинтересованности публичной власти в выкупе земельного участка в целях реализации проекта редевелопмента, у нее нет на это полномочий.

Таблица  Сравнение возможностей принудительного изъятия земельных участков на муниципального уровне в Дании, в иных западных странах и в России

Дания, Германия, Франция, Нидерланды, Швеция

США, Великобритания

Россия

Особенности принудительного изъятия земель муниципалитетами

Для общественных нужд

Для целей ревитализации городской экономики

Только для размещения объектов муниципального значения

Отсутствие планировочного института «переходного зонирования» как «особых зон планирования», в том числе позволяющий временно корректировать санитарно-защитные зоны (СЗЗ) действующих предприятий. Зачастую проекты редевелопмента ограничены не только территориями собственников, согласных на реорганизацию, но также действующими СЗЗ соседних земельных участков. В результате возникают определенные ограничения по застройке, связанные с санитарно-защитными зонами. В рамках текущего законодательства изменения градостроительных регламентов земельного участка, связанные с изменениями границ СЗЗ возможны лишь в случае, если границы СЗЗ уже скорректированы и невозможны, если предполагается изменение границ СЗЗ в будущем. В предыдущей главе описано, как подобный механизм «переходного зонирования» действует в Дании.

Отсутствие муниципальной и государственной поддержки комплексного развития промышленных зон. Реализация проектов редевелопмента городских территорий требуют ряда затрат, которые собственник участка не всегда готов на себя взять: анализ степени загрязненности почвы, реализация мер по ее очистке, подведение необходимой коммунальной инфраструктуры к участку. Механизмов субсидирования данных мероприятий в рамках комплексного развития промзон в России не существует.

3.1.2. Особенности российской практики редевелопмента.

Российская практики редевелопмента городских территорий имеет сравнительно недолгую историю. Первые проекты редевелопмента городских территорий в России были инициированы в конце 1990-х, начале 2000-х годов и носил преимущественно фрагментарный характер. Обычно собственник выкупивший или взявший в аренду определенный земельный участок или объект недвижимости, находящийся, на территории бывшей промышленной зоны, либо изменял функциональное назначение зданий и сооружений (новые офисы или торговый центр) в старых цехах или реализовывал новое строительство на старом земельном участке (например, жилье на месте бывшего завода). Эта деятельность, реализуемая зачастую в отсутствие или вразрез существующих документов территориального планирования и градостроительного зонирования, не была комплексной и ее результатом было создание определенных «анклавов» новых функциональных зон на месте старых.  

С развитием рынка недвижимости и строительной отрасли к настоящему сформировались определенные модели управления редевелопментом в крупных городах России, которые можно классифицировать следующим образом.

По размеру территории проекта и общей площади, возводимой/реконструируемой недвижимости:

Таблица Классификация проектов редевелопмента в России по площади и объему строительства

Категория

Площадь территории, га

Объемы планируемого строительства/реконструкции тыс. м2

Примеры реализуемых проектов

1. Малые

<5

<100

«Панорама 360», Санкт-Петербург

«Сердце столицы», Москва

2. Средние

<20

<500

«Казанский мясокомбинат», Казань

«Кристалл», Москва

«Красный Октябрь», Москва

«Невская ратуша», Санкт-Петербург

3. Крупные

<100

<2 000

«Серп и Молот», Москва

«Галактика» Санкт-Петербург

4. Очень крупные

>100

>2 000

«Полуостров ЗИЛ», Москва

«Южный порт», Москва

«Москвич», Москва

«Грайвороново», Москва

По степени участия территории промышленной зоны в проекте редевелопмента промышленной зоны в проект редевелопмента:

  •  Редевелопмент части территории промышленной зоны (пример - «Серп и Молот», Москва)
  •  Редевелопмент всей территории промышленной зоны (пример – «Полуостров ЗИЛ», Москва)
  •  Редевелопмент территории промышленной зоны как часть более крупного проекта редевелопмента (пример – «Западное Заречье», Казань)

По схеме управления реализацией проектаредевелопмента:

  •  Управление реализацией проекта осуществляется непосредственно собственником земельных участковили его дочерней структурой. (пример – «Невская ратуша», Санкт-Петербург)Управление проектом или отдельными его этапами осуществляется привлеченным собственником земли fee-девелопером. (Пример – «Серп и Молот», Москва)
  •  Управление проектом осуществляется собственником земли - публичной властью, которая продает отдельные земельные участки инвесторам-застройщикамв рамках крупного проекта редевелопмента (пример – «Полуостров ЗИЛ», Москва).

По первоисточнику прав на землю на территории редевелопмента перед началом проекта:

  •  Один частный собственник земельных участков (пример – «Невская ратуша», Санкт-Петербург).
  •  Несколько частных собственников земельных участков (Пример – «Серп и Молот», Москва).
  •  Земельные участки находится в публичной собственности (пример – «Полуостров ЗИЛ», Москва).

Таким образом, можно сказать, что в современной российской практике существует значительное разнообразие проектов редевелопмента, как с точки зрения их физических характеристик, так и с точки зрения правовых организационно-правовых особенностей.

3.1.3. Особенности развития законодательства в России применительно к регулированию процессов редевелопмента промышленных территорий. Итоги анализа проекта федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Проект федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -  проект федерального закона/законопроект) вынесен на рассмотрение Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации 24.04.2015г. депутатами Государственной Думы И.В. Белых, П.П. Гончар, Н.В. Школкиной60 Как говорится в пояснительной записке к проекту ФЗ, он был разработан в целях «решения задач по вовлечению территорий и объектов промышленных зон в нормальный экономический оборот, реиндустриализации промышленных зон, развитию инновационного, научного, промышленного потенциала, градостроительной реорганизации и благоустройству территории промышленных зон»61. Таким образом, задачи, решение который ставит перед собой этот законопроект, близки по своей направленности задачам данной работы, следственно необходимость его анализа в рамках данной работы несомненна.

Законопроект предполагает внесение изменений в Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации, а также в 13 Федеральных законов. При этом принятие законопроекта «не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия иных федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти».62 Кроме того, реализация законопроекта «не потребует дополнительных расходов за счет средств федерального бюджета».63

Предметом регулирования данного законопроекта являются «отношения, возникающие в связи с комплексным развитием промышленных зон». Законопроект вводит в законодательство такие понятия, как:

  •  промышленная зона;
  •  комплексное развитие промышленной зоны;
  •  акт обследования промышленной зоны;
  •  концепция комплексного развития промышленной зоны;
  •  решение о комплексном развитии промышленной зоны;
  •  форма участия в комплексном развитии промышленной зоны.

Законопроект предусматривает возможность участия в комплексном развитии:

  •  Органа местного самоуправления (далее – ОМС);
  •  Собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в границах промышленной зоны;
  •  Специализированной уполномоченной организации, (далее – СОУ) созданной для реализации одного или нескольких решений о комплексном развитии;
  •  Лицо, заключившее с ОМС договор о комплексном развитии промышленной зоны в порядке64

Законопроект формализует:

  •  условия, при которых может быть принято решение о комплексном развитии промышленной зоны и механизм подтверждения этих условий посредством обследования;
  •  правила определения границ промышленной зоны;
  •  порядок уведомления общественности и собственников о принимаемых в рамках проекта комплексного развития промзоны органами местного самоуправления решениях;
  •  возможность государственной и муниципальной поддержки комплексного развития промышленных зон;
  •  отсутствие процедуры проведения публичных слушаний по проекту планировки территории промышленной зоны;
  •  процедуру изъятия недвижимого имущества в целях комплексного развития промышленной зоны;
  •  механизм оценки стоимости земельных участков и объектов недвижимости в границах промышленной зоны на основе статистических данных, содержащихся в ЕГРП;
  •  института «несоответствующего использования», позволяющего запретить использование земельного участка до приведения его в соответствие с градостроительным регламентом;
  •  возможные механизмы консолидации земельных участков отдельных собственников в рамках реализации комплексного развития промышленной зоны в форме: закрытых паевых и акционерных инвестиционный фондов, хозяйственных партнерств и инвестиционных товариществ;
  •  особенности договорных отношений, связанных с комплексным развитием промышленной зоны.

В общих чертах, схема действия различных инструментов проекта федерального закона отражена в Приложении 29. Процесс комплексного развития в логике законопроекта можно разделить на 5 этапов:

  •  обследование промышленной зоны;
  •  подготовка и принятие концепции промышленной зоны;
  •  принятие решение о комплексном развитии промышленной зоны;
  •  подготовка и принятие программы реализации концепции развития промышленной зоны;
  •  реализация программы развития промышленной зоны.

Начало каждого из этапов связано с тем или иным решением органа муниципального управления. Каждое из этих решений (механизм, правила, порядок и процедура принятия которых описаны в законопроекте) ведет к определенным правовым последствиям для собственников земельных участков и объектов капитального строительства. Больше всего правовых последствий для собственников наступает в результате принятия решения о комплексном развитии промышленной зоны, в том числе:

  •  Прекращения преимущественного права на покупку или аренду земельному участку, на котором находятся недвижимость;
  •  Обязанность приведения использования земельного, ОКС в соответствие с градостроительным регламентом;
  •  Обязанность принять решение о выборе формы участия в КР ПЗ, заключить соглашение об участии в КР ПЗ;
  •  Обязанность по выполнению обязательств, предусмотренных соглашением об участии в КР ПЗ в случае его подписания;
  •  Возможность изъятия ОМС ЗУ, ОКС вследствие уклонения, неисполнения, ненадлежащего исполнения, нарушения собственником своих обязанностей и обязательств в рамках КЗ ПЗ.

Также в рамках комплексного развития промышленной зоны собственники могут быть обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и объектов капитального строительства для проведения обследования или осуществления контроля за выполнением мероприятий программы реализации концепции комплексного развития промышленной зоны.

Общая логическая цель последовательности действий в рамках комплексного развития промышленной зоны – консолидация собственников на территории промышленной зоны различными методами. Для добросовестных собственников предусмотрена возможность продажи активов, самостоятельной реализации решения о комплексном развитии, консолидации активов всех собственников на территории в форме: закрытых паевых и акционерных инвестиционный фондов, хозяйственных партнерств и инвестиционных товариществ. Для недобросовестных собственников, не исполняющих свои обязанности и обязательства в рамках комплексного развития промышленной зоны предусмотрена процедура принудительного изъятие земельного участка.

Законопроект предлагает большое количество различных дополнительных инструментов, доступных органу местного самоуправления в рамках комплексного развития промышленной зоны, в том числе:

  •  применять меры государственной и муниципальной поддержки комплексного развития промышленной зоны;
  •  создавать координационный совет комплексного развития промышленной зоны;
  •  создавать специальную уполномоченную организацию, для реализации решений о комплексном развитии территории;
  •  заключать договор со сторонней организацией о подготовке программы и/или реализации программы комплексного развития промышленной зоны.

Профессиональное сообщество российских девелоперов в целом позитивно оценивают идеи законопроекта.65 Однако ряд экспертов высказали свои опасения относительно практической реализации заложенного в него инструментария:66

  •  “Следует учесть, что потребуются и дополнительные поддерживающие механизмы. Возможно, стоит даже задуматься о создании отдельного ведомства, сфокусированного на работе именно по промзонам. Ведь мы говорим об освоении сотен гектаров земли. Потребуется также вовлечение городских финансовых ресурсов, к примеру, в части первичного инвестирования в инфраструктуру в целях создания потенциала для дальнейшего освоения территорий. Думаю, в ситуации с промзонами могут хорошо показать себя именно механизмы государственно-частного партнерства"
  •  Директор департамента управления активами Группы ПСН
  •  Татьяна Тикова
  •  Также, по мнению части экспертов, «идея создания ПИФов для развития промзон кажется достаточно сложной для реализации». 


3.2. Оценка контекста и практики редевелопмента в Дании и иных зарубежных странах с позиции использования их опыта в условиях России.

3.2.1. Выявление и оценка возможностей адаптации датских инструментов редевелопмента применительно к российской практике редевелопмента.

Результаты сравнительного анализа правовых и организационно-технологических характеристик проектов редевелопмента в Дании и России, приведены  в Приложении 27. Кратко выводы выглядят следующим образом:

Таблица Сопоставление отличительных характеристик  датского и российского контекста редевелопмента

Характеристики

Редевелопмент в Дании67

Редевелопмент в России68

Доступный публичной власти инструментарий для реализации проектов редевелопмента промышленных зон.

Относительно широкий

Разрозненное законодательство, не дает дополнительных инструментов для комплексной реорганизации промзон

Комплексность развития

Проекты в основном реализуются на все территории промзоны

Проекты в основном реализуются лишь на части территории пром зоны, ввиду отсутствия инструментов влияния на пассивных собственников

Первоначальное количество собственников земельных участков

Несколько

Много

Размер проектов по территории

Малые-Крупные

Малые-Очень крупные

Можно утверждать, что определенные инструменты и механизмы редевелопмента успешно используемые в датской практике могли бы эффективно применяться в России. Это в первую очередь касается правовых инструментов доступных муниципальной власти в Дании и недоступных в России, в т.ч.:

  •  специализированное законодательство регулирующего отношения собственников в рамках проектов редевелопмента промзон;
  •  утвержденный механизм принятия решения о редевелопменте промышленных зон;
  •  возможность принудительного выкупа земельных участков муниципальной властью на реорганизуемых территориях;
  •  планировочный институт «переходного зонирования», в том числе позволяющий временно корректировать санитарно-защитные зоны (СЗЗ) действующих предприятий. Институт позволяет на время «закрыть глаза» на действующее предприятие и разрешить жилищное строительство на территории СЗЗ, при условии, что деятельность предприятия, а следственно и санитарно-защитная зона будет сокращена к моменту заселения территории жителями;
  •  возможность муниципальной и государственной поддержки комплексного развития промышленных зон.

Внедрение данных инструментов и механизмов в российское законодательство не потребует особенных финансовых и административных затрат. Открытым, однако остается вопрос насколько эффективно они будут применяться.

С точки зрения примеров практической реализации проектов редевелопмента наиболее интересным является институт реализации проектов редевелопмента на основе ГЧП. Подробно описанные во Главе II проекты на основе ГЧП имеют ряд преимуществ по сравнению с проектами реализованными отдельно публичной властью или частными инвесторами. Однако следует учитывать и специфику датского опыта ГЧП. Датские муниципалитеты помимо правовых возможностей располагают значительными финансовыми ресурсами, а компания Realdania - уникальный пример инвестора, ресурсы и компетенции которого сложно воспроизвести или скопировать. В России в настоящий момент не существует частных фондов по объемам средств и направлениям деятельности схожим с компанией Realdania. Однако существование и успешная деятельность данного фонда в Дании может являться стимулом для создания подобных частных инициатив в России.

Одновременно с этим инновационные подходы, применяемы в реализованных компанией Realdania проектах редевелопмента такие как:

  •  параллельная конкурсная процедура с вовлечением в процесс планирования широких слоев общественности на ранних стадиях;
  •  реализация проектов временного использования в целях создания положительного общественного мнения относительно проекта;
  •  подготовка интегрированного План развития, формализующего стратегическое видение, архитектурно-планировочные качества, финансовые показатели, а также структуру и план реализации проекта редевелопмента;
  •  подготовка документов территориального планирования и градостроительного зонирования на основе Плана развития;
  •  последовательная подготовка локальных планов на отдельные территории проекта;
  •  ограничение будущих собственников-застройщиков на территории посредством большей полноты и определенности контракта между сторонами, в том числе посредством включения коллекция примеров архитектурного облика проекта в составе приложений договора купли-продажи земельного участка.

могут применяться в российской практике редевелопмента.

Однако нельзя не отметить того факта, что проблемы российских проектов редевелопмента, связанные в первую очередь с большим количеством собственников и размером территории проектов, не находят универсальных ответов в датском контексте и практике редевелопмента. Использование механизма принудительного выкупа земельных участков муниципальной властью в целях реализации проектов редевелопмента требует больших временных, организационных и финансовых ресурсов, которыми российские муниципалитеты зачастую не располагают. А эффективных механизмов принудительного/добровольного вовлечения всех собственников земельных участков и объектов недвижимости в границах промышленной зоны в процесс комплексного развития в датском законодательстве и практике редевелопмента не обнаружено. В связи с чем, важно проанализировать возможности адаптации к российским условиям инструментов редевелопмента, применяемых в других странах.

3.2.2. Выявление и оценка возможностей адаптации инструментов редевелопмента в США, Канаде и Германии применительно к российской практике редевелопмента.

В подразделе 3.4. Главы I был приведен перечень инструментов редевелопмента в рамках ГЧП, не представленных в датском контексте. Среди них можно выделить:

Cофинансирование развития за счет налогового прироста – TIF (США, Канада);

Создание районов улучшения деловой активности – BID (США, Канада, Великобритания, Германия);

Городская земельная реорганизация – Urban land readjustment (Германия, Япония, Австралия, Южная Корея, Израиль, некоторые штаты США).

Инструмент TIF базируется на механизме возврата публичной властью инвестору средств, вложенных им в реализацию проекта развития, за счет бюджетных поступлений, полученных от роста налогов на определенной территории. В этом случае, прирост налоговых поступлений (в первую очередь налога на имущество) возникает вследствие роста налоговой базы, в результате реализации проекта. Применение данного инструмента в российской практике редевелопмента затруднено ввиду ограниченных налоговых доходов муниципалитетов в рамках действующего налогового законодательства, а также ввиду несбалансированности, непрозрачности, зависимости от трансфертов муниципальных бюджетов. Также применение данного инструмента требует проработки механизмов оценки будущего эффекта проекта, контроля за расходами инвесторов, защиты от возможных потерь, а также учет перекрестных эффектов при реализации на сопряженной территории нескольких проектов.

Инструмент BID базируется на добровольном желании большинства собственников земельных участков и объектов недвижимости на территории объединить ресурсы в целях развития определенной территории, на которой в том числе расположена их собственность и принуждении меньшинства собственников участвовать в финансировании развития на территории. Данный инструмент дает возможность самостоятельной реализации проектов развития собственниками при минимальном привлечении публичной власти. Однако временные рамки проектов BID, ограниченные пятью годами, не позволяют эффективно использовать инструмент в рамках проектов редевелопмента с горизонтом планирования больше данного срока.  Инструмент BID в первую очередь подходит для реализации малых проектов редевелопмента, предполагающих скорее реконструкцию существующих зданий и сооружений, чем новое строительство. В общих чертах инструмент BID имеет много общего с институтом Территориального общественного самоуправления (ТОС), существующим в России, с тем исключением, что территории создания BID не ограничиваются только территориями проживания граждан, взносы в фонд BID носят не добровольный, а принудительный характер, количество голосов у каждого из собственников недвижимости на территории BID отличается и прямо пропорционально стоимости недвижимости в его собственности.

Институт городской земельной реорганизации, по мнению автора, является наиболее подходящим для применения в российской практике инструментом редевелопмента, а законодательное закрепление данного института – оптимальным путем развития законодательства в сфере редевелопмента в России по ряду причин.

Муниципалитеты, как и частные инвесторы не имеют достаточных финансовых ресурсов для выкупа земельных участков в целях последующей реализации проектов редевелопмента. При этом зачастую, определение справедливой рыночной цены на выкупаемый земельный участок затруднено ввиду отсутствия необходимого количества сделок с недвижимостью в отдельных регионах страны для формирования рыночных показателей.

Добровольного вовлечения всех собственников земельных участков и объектов недвижимости в границах промышленной зоны в процесс комплексного развития в российских проектах редевелопмента часто сложно достичь, ввиду значительного количества собственников на этой территории. Вероятность достижения консенсуса или компромисса обратно пропорционально числу сторон, участвующих в переговорах.

Отсутствие финансовых рисков связанных с выкупом земельных участков у отдельных собственников.

Возможность финансирования проекта за счет увеличения стоимости земельных участков и объектов недвижимости в результате изменения градостроительных регламентов. Таким образом, финансовая структура проекта с точки зрения участия в нем публичной власти становится более прозрачной. 69

3.3. Предложения по обеспечению развития в России процессов редевелопмента с учётом опыта Дании и других зарубежных стран.

В результате анализа инструментов редевелопмента в Дании и других зарубежных странах, проведенного в предыдущих двух главах, а также в результате анализа возможности адаптации этих инструментов в российском контексте, сформировался набор инструментов редевелопмента, внедрение которых в российскую практику могло быть дать ответ на многие проблемы современного контекста редевелопмента в России. Данный набор инструментов, а также возможности и ограничения для их применения в российской практике редевелопмента представлены в Приложении 29. Внедрение инструментов, представленных в приложении в российское законодательство не требует серьезных финансовых затрат, скорее организационных и административных ресурсов.

Помимо данных инструментов интерес представляет датская модель редевелопмента на основе ГЧП, описанная в ч.3,4 Главы II. Данная модель может быть использована в том числе в качестве реализации пилотных проектов редевелопмента промышленных зон с использованием инновационных для российской практики институтов редевелопмента. По крайней мере, возможность реализации пилотных проектов городского развития лежало в основе создания компании Realdania By и ее проектов в рамках ГЧП.70  

Проекты компании стали практическим подтверждением необходимости изменений в национальном законодательстве, касающемся планировочных аспектов проектов редевелопмента, возможностей участия муниципалитетов в таких проектах, (проекты Fredericia C, Køge Kyst) внедрение механизма BID в датское законодательство (проект Kvaesthus), а также создания природных объектов в прибрежных зонах (проект Ringkoebing). Данный механизм внедрения изменений в результате опытного проекта в реальном масштабе также представляет интерес с точки зрения практического применения в российских условиях. Те инструменты, которые не предусмотрены предлагаемым законопроектом предоставлены в таблице ниже:

Таблица Набор инструментов редевелопмента, внедрение которых актуально для российской практики редевелопмента, не предусмотренных законопроектом

Инструмент

Возможность применения

Ограничения к применению

  1.  Редевелопмент в рамках ГЧП, основывающийся на двусторонних инвестициях муниципалитета и частного девелопера.

Для всех проектов.

Наличие у муниципалитета финансовых и земельных ресурсов.

  1.  Создание на территории проектов редевелопмента ассоциаций будущих собственников с принудительным членством

Для всех проектов.

Отсутствуют.

  1.  Правила подготовки программы реализации концепции комплексного развития, включающей, в том числе финансовые, коммерческие, планировочные, организационные, временные, коммуникационные и архитектурные аспекты реализации проекта.

Для всех проектов.

Отсутствуют.

  1.  Переходное зонирования на территориях редевелопмента, позволяющее скорректировать действующие на момент подготовки ПЗЗ и ППТ, санитарно-защитные зоны (СЗЗ) действующих предприятий

Для проектов, граничащих с действующими промышленными предприятиями, которые планируется вывести с территории в среднесрочной перспективе.

Только для корректировки СЗЗ, связанных с шумовым загрязнением. СЗЗ, созданные в результате негативного воздействия пыли, вредных выбросов и иных неблагоприятных производственных факторов скорректированы быть не будут.

  1.  Business Improvement District

Согласие >50% собственников на создание BID на предложенных условиях.

Временные ограничения (5 лет), отсутствие возможности привлечения стороннего финансирования в проект.


Выводы по третьей главе.

На сегодняшний день в российской практике редевелопмента существует большое количество трудностей, связанных как с особенностями сложившейся ситуации (дисперсность собственности, размер промышленных зон), так и с фрагментарным характером законодательства, не дающим механизмов решения ряда проблем.

Анализ возможности адаптации датских инструментов редевелопмента городских территорий в российской практике показывает, что некоторые из них, могут быть внедрены в российскую практику и могут дать механизм решения ряда проблем. При этом можно утверждать, что датское законодательство в рамках редевелопмента не дает полного инструментария для решения проблем возникающих в России, в том числе проблем связанных с большим количеством собственников. Однако инструменты, существующие в других странах, такие как создание BID и городская земельная организация могли бы, при определенных условиях, эффективно применяться в России

В первой части был проанализирован проект федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вынесенный на рассмотрение вынесен на рассмотрение Государственной Думы РФ. Суммируя все сказанное в ходе анализа, можно сказать, что инструментарий, доступный органам местного самоуправления, собственникам земельных участков и объектов недвижимости на территории промзон, а также другим стейкхолдерам процесса редевелопмента промышленных зон в России может значительно расшириться в результате принятия данного законопроекта. Инструменты, предусмотренные законопроектом, могут стать эффективным решением многих проблем, возникающих сегодня при редевелопменте промышленных зон. Законопроект дает те или иные ответы на большинство вызовов редевелопмента в России, описанных в разделе 3.1.1. Общий вектор проекта федерального закона соответствует направлению развития законодательства о редевелопменте городских территорий в западных странах, ориентированному на расширение муниципальных полномочий. При сравнении набора инструментов западной практики редевелопмента, внедрение которых актуально для российской практики редевелопмента (Приложение 28) и набора инструментов комплексного развития промышленной зоны в рамках проекта федерального закона (Приложение 29) видно, что большая часть данных инструментов предусмотрена законопроектом. Так, схема действий, предлагаемая законопроектом в наибольшей степени, напоминает институт городской земельной реорганизации, существующий в Германии, дополненный рядом других инструментов. Тем не менее ряд эффективных инструментов, используемых в западной практике редевелопмента не нашел свое отражение в проекте законопроекта, в том числе:

  •  переходное зонирования на территориях редевелопмента, позволяющее временно скорректировать действующие на момент подготовки ПЗЗ и ППТ, санитарно-защитные зоны (СЗЗ) действующих предприятий;
  •  создание на территории проектов редевелопмента ассоциаций текущих (BID) и будущих собственников с принудительным членством и обязательством по финансированию содержания территорий и объектов общего пользования.

Нельзя не отметить большого количества различных форм организации комплексного развития промышленных зон, предусмотренных проектом, включая fee-девелопмент, муниципальное управление проектом, самостоятельное управление проектом собственниками, создание закрытых паевых и акционерных инвестиционный фондов, хозяйственных партнерств и инвестиционных товариществ. Однако возможности создания Общества с ограниченной ответственностью на основе ГЧП, аналогичного «компании редевелопмента» в датской практике на основе объединения муниципального (менее <50% доли) и частного капитала не предусмотрено. Данная форма, как было сказано во второй главе дает ряд преимуществ, ввиду большей свободы действий в рамках гражданско-правовых отношений, в сравнении с компаниями, находящимися в преимущественно муниципальном собственности (>50% доли).

В ряде случаев возможности, предоставляемые законопроектом органам местного самоуправления превосходят те, которыми располагают муниципалитеты Дании. Так возможность обязать собственника объектов недвижимого имущества по осуществлению мероприятий по приведению таких объектов в соответствие с требованиями градостроительного регламента в результате принятия решения о комплексном развитии промышленных зон, а также отсутствие необходимости проводить публичные слушания по проекту планировки территории промышленной зоны не имеют аналогов в «инструментарии» датских муниципалитетов. Правовые институты и инструменты редевелопмента промышленных зон существующие в России на данный момент, предлагаемые к внедрению в рамках законопроекта, а также предлагаемые автором к внедрению в российскую практику редевелопмента представлены в таблице на следующей странице.

Таблица  Правовые институты и инструменты редевелопмента промзон используемые, предлагаемые и потенциально применимые в российских условиях.

Правовые институты и инструменты редевелопмента промышленных зон

Существующие в России на данный момент

Редевелопмент промышленных зона происходит на общих основаниях, предусмотренных ЗК РФ, ГрК РФ, ГК РФ и другими нормативными актами

Предлагаемые к внедрению в рамках законопроекта, представленные в зарубежном законодательстве

  •  условия, при которых может быть принято решение о комплексном развитии промышленной зоны и механизм подтверждения этих условий;
  •  порядок уведомления общественности и собственников о принимаемых в рамках проекта комплексного развития промзоны органами местного самоуправления решениях;
  •  возможность государственной и муниципальной поддержки комплексного развития промышленных зон;
  •  процедуру изъятия недвижимого имущества в целях комплексного развития промышленной зоны;
  •  возможные механизмы консолидации земельных участков отдельных собственников в рамках реализации комплексного развития промышленной зоны в форме: закрытых паевых и акционерных инвестиционный фондов, хозяйственных партнерств и инвестиционных товариществ;
  •  особенности договорных отношений, связанных с комплексным развитием промышленной зоны.

Предлагаемые к внедрению в рамках законопроекта, не обнаруженные в зарубежном законодательстве

  •  правила определения границ промышленной зоны;
  •  отсутствие процедуры проведения публичных слушаний по проекту планировки территории промышленной зоны;
  •  институт «несоответствующего использования», позволяющий запретить использование земельного участка до приведения его в соответствие с градостроительным регламентом текущему собственнику;
  •  механизм оценки стоимости земельных участков и объектов недвижимости в границах промышленной зоны на основе статистических данных, содержащихся в ЕГРП;

Существующие в зарубежном законодательстве, предлагаемые автором к инкорпорации в российском законодательстве

  •  Создание на территории проектов редевелопмента ассоциаций будущих собственников с принудительным членством
  •  Правила подготовки программы реализации концепции комплексного развития, включающей, в том числе финансовые, коммерческие, планировочные, организационные, временные, коммуникационные и архитектурные аспекты реализации проекта.
  •  Переходное зонирования на территориях редевелопмента, позволяющее скорректировать действующие на момент подготовки ПЗЗ и ППТ, санитарно-защитные зоны (СЗЗ) действующих предприятий
  •  Business Improvement District


ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В первой главе удалось установить, что Дания является демократической страной с развитой экономикой, социальной сферой и системой пространственного планирования. По показателям социально-экономического развития Дания сравнима с такими странами, как Франция, Германия, Голландия, Швеция, Великобритания, США. Сравнительный анализ систем градорегулирования в этих странах, выявил более широкие полномочия муниципалитетов развитых стран, в сравнении с российскими муниципалитетами, в том числе при реализации проектов редевелопмента. Анализ показал, что законодательство Дании дает муниципальной власти широкий набор инструментов для реализации проектов городского развития, однако в сравнении с другими странами, данный набор инструментов является исчерпывающим. При анализе международной практики редевелопмента были выявлены другие, достаточно эффективные законодательные механизмы, способствующие реализации проектов редевелопмента, прежде всего в США и Германии.

Во второй главе была описана практика редевелопмента на реальных примерах развития бывших промышленных территорий в Дании. В первой части главы приведен анализ трех проектов редевелопмента, реализованных в крупных городах Дании позволил проследить эволюцию датского планировочного законодательства в области редевелопмента. Во второй части главы дана характеристика уникальному фонду Realdania, его дочерней компании Realdania By и реализуемых ею проектов редевелопмента промышленных территорий в г. Фредеричия и Кёге. На практических примерах было проиллюстрировано как уникальные компетенции и ресурсы фонда создают преимущества при реализации долгосрочных проектов городского развития. Дочерняя компания фонда Реалдания Бю является примером нового типа институционального инвестора в строительном секторе Дании, для которого помимо финансовых важны также социальные и экологические показатели проекта. В частях третьей и четвертой второй главы описаны два проекта редевелопмента, реализуемых компанией Реалдания Бю в рамках ГЧП с муниципалитетами г. Фредеричия и г. Кёге. В рамках обоих проектов компании удается реализовывать основные задачи проекта посредством: консолидации земельных участков до этого принадлежавших различным собственникам; подготовки и принятие концепции комплексного развития территории и преодоление конфликта с местным сообществом посредством использования различных инструментов диалога и сотрудничества; реализацию крупных инфраструктурных проектов в интересах всего города; ограничение будущих собственников-застройщиков на территории посредством большей полноты и определенности инвестиционных контрактов с ними. Важно сказать, что проекты компании стали практическим подтверждением необходимости изменений в национальном законодательстве и стали катализаторами подобных изменений. Данный механизм подтверждения необходимости изменений в результате опытного пилотного проекта в реальном масштабе представляет интерес с точки зрения практического применения в российской практике городского развития.

В третьей главе была дана характеристика российского контекста редевелопмента промышленных территорий и выявлены основные трудности практики развития промышленных зон в России. Анализ возможности адаптации датского опыта показал, что ряд инструментов редевелопмента, могут быть внедрены в российскую практику и способны дать ответ на вызовы российской практике. Отличие российского и датского контекста редевелопмента является причиной того, что ряд особенно острых проблем, существующих в российской практике редевелопмента невозможно решить путем заимствования датского инструментария. При этом, был сделан вывод, что инструменты, существующие в других странах, могли бы решать эти проблемы более эффективно. Также был проанализирован проект федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». По мнению автора, общее направление изменений, предусмотренных законопроектом, ориентировано на расширение муниципальных полномочий, соответствует общим тенденциям эволюции законодательства в развитых странах.   Широкий набор инструментов, предусмотренных законопроектом, может стать эффективным ответов на многие проблем, возникающих сегодня при редевелопменте промышленных зон.  Помимо прочего, законопроект создает новые организационные возможности для взаимодействия собственников, девелоперов и властей в рамках комплексного развития промышленных зон. В случае принятия законопроект позволит более эффективно реализовывать деятельность, связанную с редевелопментом бывших промышленных зон, вовлечением таких территорий в экономический оборот. Однако принятие законопроекта не должно ставить точку на развитии российского законодательства в данной области. В мировой практике существуют альтернативные инструменты редевелопмента, доказавшие свою эффективность за рубежом, которые могут применяться и в России. Эти инструменты были перечислены в заключительной таблице третьей главы.

Результаты данного исследования подтверждают обоснованность направления развития законодательства в сфере комплексного развития промышленных территорий в России. Предложения по обеспечению в России процессов редевелопмента могут быть использованы в рамках работы по изменении законодательства России в данной сфере на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Описанные подходы к городскому развитию, практикуемые компанией Realdania By могут быть использованы в практике управления проектами редевелопмента в России. Используемая в работе методология сравнительного межстранового анализа, изучения практических кейсов территориальных проектов и анализа изменений в законодательстве может использоваться в будущих публикациях на тему развития городских территорий.

 

 


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1.  Act no. 384/1992 (Lov om kommuners og amtskommuners samarbejde med aktieselskaber mv. – Municipalities' and Counties' cooperation with joint-stock companies etc.) и Act no. 548/2006 (Kommuners udførelse af opgaver for andre offentlige myndigheder og kommuners og regioners deltagelse i selskaber – Municipalities as Contractors for other Public Authorities and Municipal Participation in Private Companies).
  2.  Aunsborg, C. (2007). National profile on land ownership in urban regeneration - Denmark. Urbact.
  3.  Aunsborg, C., & Sørensen, M. T. (2008). Planning and Implementation of Urban Regeneration: The Adequacy of the Statutory Toolbox Available to Practice. In Integrating Generations: FIG Working Week 2008. FIG Denmark.
  4.  Beauregard, Robert. (1996). Between Modernity and Postmodernity: The Ambiguous Position of U.S. Planning. In Readings in Planning Theory, edited by Susan Fainstein and Scott Campbell. Malden MA: Blackwell.
  5.  Boyer, M. Christine. (1983). Dreaming the Rational City. Cambridge MA: MIT Press
  6.  Campbell John L.; Hall John A.; Pedersen Ove Kaj. National Identity and the Varieties of Capitalism: The Danish Experience. ed. / Montreal : McGill-Queen's University Press, 2006. p. 323-332.
  7.  Commission of the EC (1991) Europe 2000 - Outlook for the Development of the Community's Territory, Directorate- General for Regional Policy, Brussels.
  8.  Dardia, Michael (1998) Subsidizing Redevelopment in California . Public Policy Institute of California.
  9.  European Commission (1997). Compendium of European planning systems. Regional Development Studies Report 28. Office for Official Publications of the European Communities, Luxembourg.
  10.  Gaardmand, A. (1993) Dansk Byplanlægning 1938-1992, Copenhagen: Arkitektens Forlag
  11.  Galland, D. & Enemark, S. (2012a) The Danish national spatial planning framework, Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy Working Paper Series.
  12.  Galland, D. (2012b) Is regional planning dead or just coping? The transformation of a state sociospatial project into growth-oriented strategies, Environment and Planning C: Government and Policy, 30(3)
  13.  Gehl, Jan (2007) Комментарий в статье http://www.nytimes.com/2012/03/06/business/ energy-environment/in-new-copenhagen-suburbs-aim-is-sustainable-living.html
  14.  Hong, Yu-Hung (2007) Analyzing Land Readjustment: Economics, Law, and Collective Action ISBN-13: 978-1-55844-164-4
  15.  Hong, Yu-Hung , Isabel Brain (2012) Land Readjustment for Urban Development and Post-Disaster Reconstruction. Land Lines Article January 2012
  16.  Jørgensen, Klint & Sørensen, 2006, Planlovens muligheder for aktiv regulering – og samspillet med partnerskaber
  17.  Kragh Mette, (2005). New Danish Regional Development Plans – An Effort of Combining Economy and Spatial Aspects for Urban and Rural Areas. Denmark
  18.  Local Government Denmark (LGDK) (2009), The Danish Local Government System February
  19.  Majoor, Stan (2008). "Progressive Planning Ideals in a Neo-liberal Context, the Case of Ørestad Copenhagen". International Planning Studies 13 (2): 101–117.
  20.  Ministry of the Environment  (2006) The New Map of Denmark – Spatial Planning under New Conditions, Copenhagen: Ministry of the Environment.
  21.  Ministry of the Environment (2007) Spatial planning in Denmark.
  22.  Ministry of the Environment Agency for Spatial and Environmental Planning 2007б The Planning Act: Consolidated Act No. 813 of 21 June 2007
  23.  Jørgensen, Klint & Sørensen (2006) Planlovens muligheder for aktiv regulering – og

samspillet med partnerskaber og byudviklingsselskaber (The Potential for Active Regulation in the Planning Act – and the interplay with PPP), Report no. 1, Fonden Realdania & Skov- og Naturstyrelsen.

  1.  R. Müller-Jökel, (2004) “Land readjustment: a win-win strategy for sustainable urban development,” Paper presented in FIG Working Week 2004, Athens, 22-27 May 2004.
  2.  Rasmussen, Steen Eiler (1952) Greater Copenhagen Planning. Status. Copenhaagen: Ejnar Munksgaard
  3.  Realdania (2014) Business Improvement Districts i Danmark? Er business improvement districts en brugbar model for offentligt/privat samarbejde omkring byudvikling i Danmark?
  4.  Schrock, Melissa  (1995) Methods of Assessing Economic and Financial Feasibility of Land Readjustment as a Land Assembly Strategy in United States. Massachusetts Institute of Technology, Department of Urban Studies and Planning, Cambridge, MA
  5.  Tim Knudsen (1988) International influences and professional rivalry in early Danish planning Planning Perspectives Vol. 3, Iss. 3,
  6.  Timetric, (2014). Construction in Denmark – Key Trends and Opportunities to 2018
  7.  Ward, K. (2012) Mobilities and mutations: Financing urban infrastructure in the twenty first century. Human Geography Seminar Series, UCL, November 2012.
  8.  Евстафьев Артем Иванович, Авдеева Татьяна Тимофеевна. (2011). Регулирование пространственного развития города на основе девелопмента локальных территорий // Вестн. Том. гос. ун-та . 2011. №347
  9.  ООН. (2014) Экономический и Социальный Совет. Обзор мирового экономического и социального положения, 2014 год: сокращение неравенства в интересах устойчивого развития
  10.  Трутнев Э.К. (2008) Градорегулирование: основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - Москва, Фонд "Институт экономики города", 2008.
  11.  Трутнев Э.К (2011) Логика развертывания системы правового градоуправления  Москвы: чем опасно и чем полезно прошлое для будущего // Журнал «Проект Россия». № 62. 2011. С. 149–156
  12.  Шарипова Е. Финансирование публичных инвестиционных проектов за счет роста местных налоговых доходов . М., 2012  
  13.  Проект федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вынесен на рассмотрение Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации 24.04.2015г. депутатами Государственной Думы И.В. Белых, П.П. Гончар, Н.В. Школкиной. http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=778655-6&02
  14.  

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Детализированная карта политического и административного устройства Дании.

Источник: http://www.map-library.com/maps/maps-of-europe/maps-of-denmark/large-detailed-political-and-administrative-map-of-denmark-with-all-roads-cities-and-airports.jpg


Приложение 2. Обзор политической системы Дании

Парламент (Folketinget) осуществляет законодательную власть и только эта ветвь власти вправе принимать законы. Состоит из 179 членов (175 депутатов, избранных в Дании, 2 депутатов на Фарерских островах и еще 2 в Гренландии). Парламент состоит из 26 комитетов, в него, по состоянию на 2014г. входит 12 политических партий. Датский парламент имеет четыре важные задачи: принятия законопроектов, контроль со стороны правительства, принятие бюджета государства, принимающих участие в международном сотрудничестве. Задачами, связанными с пространственным планированием, занимается Комитет по экологической политике (Miljøudvalget), Комитет жилищной и городской политики (By- og Boligudvalget) (Folketinget 2014)

Cудебная система Дании состоит из Верховного суда, двух Высших судов, Морского и Коммерческого суда, Суда регистрации земель суд, 24 районных судов, судов Фарерских островов и Гренландии, Апелляционного совета, Специальный суд пересмотра обвинительных заключений (аналог Высшей квалификационной коллегии седей РФ) , Совет по назначениям, Судебная администрация.  (Domstol, 2015)71

Правительство (regering) состоит из Кабинета министров (ministerråd) во главе с премьер-министром и осуществляет функции исполнительной власти. Кабинет состоит из министров, отвечающих за отдельные направления деятельности. Всего в Дании 18 основных министерств и 4 дополнительных министерств72.

С начала 19-го века и до 1970 года Дания состоял из более чем 1300 городских и сельских муниципалитетов. Торговые города73 были под наблюдением Министерства благосостояния, а 24 графства руководили сельским муниципалитетами. Только в 1960 году, члены советов графств были демократически избраны, но по- председатель назначен министром все еще назначался Министерством благосостояния. В 1970 была проведена реформа, после которой остался только один тип муниципальных образований. 389 муниципалитетов были объединены в 275, а 24 графств в 14.

Вместе с размером муниципалитетов возросло среднее количество жителей и степень их ответственности. (LGDK, 2009)

Муниципалитеты и регионы управляются избираемыми советами, выборы проводятся каждые четыре года. (Galland, Enemark, 2012) На первой после выборов встрече Совета, как правило, формируются политические альянсы и блок, а также назначается мэр. Мэр, являясь главой Совета, также исполняет функцию главы администрации муниципалитета. В муниципалитетах Дании также есть должность сити-менеджера (исполнительного директора), который назначается муниципальным советом на постоянной основе, и несет ответственность за все административные вопросы.

Явка избирателей на выборах местных органов власти в Дании с 1970 года были стабильными, в среднем 70%. В 2001 явка была необычайно высокой (85%), в связи с тем, что выборы в Парламент проходили в тот же день. Средняя явка на выборах в Парламент 85%, на выборах в Европейский Парламент 48%. Многие муниципалитеты активно поддерживают формирование локальными сообществами политических структур суб-муниципального уровня. Основная цель создания таких организаций – увеличивать возможности взаимодействия между муниципалитетами и гражданами (LGDK, 2009).


Приложение 3. Развитие системы пространственного планирования в Дании с 1945 по настоящее время

Пространственное планирование в Дании исторически развивалось по пути Скандинавской планировочной традиции74, с заметным влиянием немецких принципов и практик в планировании городов начиная с 13го века, а также более поздних принципов планирования барона Османа, американского планирования 19го века и английской концепции Garden City в первой половине 20го века. (Knudsen, 1998). Послевоенное развитие системы пространственного планирования можно условно разделить на четыре этапа:

  •  с 1945г. по 1975г. - Первые документы территориального планирования национального и регионального уровня;
  •  с 1970г. по 1992г. – Институционализация комплексной системы планирования западноевропейского типа;
  •  с 1992г. по 2007г. – Смена базовой парадигмы планирования на национальном уровне;
  •  с 2007г. по настоящее время. – Изменения системы пространственного планирования, связанные с ликвидацией графств и укрупнение муниципалитетов.

С 1945г. по 1970г. в Дании оформилось окончательное закрепление политики welfare state75 на государственном уровне, а также, вслед за ростом экономики, ускорилась и урбанизация. Планировочная идея развивается по пути уменьшения социально-экономического неравенства, возникшего в результате неравномерного роста в разных регионах76.  Это неравенство побуждало к разработке новых планировочных схем на национальном и региональном уровне, направленных на переосмысление пространственного расположение городских центров Дании с целью уменьшения нарастающих диспропорций (Gaardmand, 1993).  Таким образом, данный этап характеризуется высокой степенью синхронизации муниципальных планов с региональными и национальными. Наиболее важными планировочными документами этого периода стали Zone plan for Denmark77, подготовленный в 1962 году Национальным Планировочным Комитетом и «Finger plan»78, подготовленный в 1947 году Региональным Планировочным Комитетом Большого Копенгагена. Основной его задачей было дать решение нарастающим вызовам урбанизации и обеспечить возможности дальнейшей урбанизации не в ущерб природным и сельскохозяйственным интересам. Zone plan for Denmark впервые закрепил на национальном уровне план использования территории по 4 типам:

  •  урбанизированные и индустриализированные территории;
  •  территории развития урбанизации и индустриализации
  •  территории рекреации и сохранения природного ландшафта
  •  сельскохозяйственные территории

Важно заметить, что никакой юридической силы данный документ не имел, а его идеи не нашли отражение в последующих документах территориального планирования до 1970-х годов. В следующий раз к вопросам поиска балансов интересов землепользования на региональном уровне были подняты лишь в 1974г. в документе «Пространственное планирование - состояние и проблемы».79 (Gaardmand, 1993)

Finger plan 1947 года впервые сформировал долгосрочную стратегию пространственного развития столичного региона Дании. План, являясь документом территориального планирования, предполагал дальнейшее развитие урбанизации территории столичного региона по пяти линейным направлениям – «пальцам» по оси железных дорог пригородного сообщения и с планирующимися автострадами по внешней стороне «пальца». Роль «ладони» в плане выполнял уже существующий исторический центр города. Формирование новых узловых центров с населением около 10 тыс. человек и местами приложения труда планировалось в непосредственной близости от станций железной дороги. Пространство между «пальцев» не урбанизировалось и на этой территории сохранялся природный ландшафт или велась исключительно сельскохозяйственная деятельность. Сам по себе план не имел никакой юридической силы, но в 1949 году он был трансформирован в Руководство по зонированию для муниципалитетов в их планировочной деятельности.80 В реальности план был реализован в немного измененном виде, урбанизация затронула большую территорию, в особенности в северной части, и «зеленые зоны» оказались чуть меньше, чем первоначально планировалось. “Finger plan” был инновационным прорывом в планировочные идеи Дании, став одним из первых примеров транзитно-ориентированного развития81 агломерации на территории Европы. Основные положения “Finger plan” в изменённом виде используются и в современных региональных планировочных схемах столичного региона. (Rasmussen 1952)

Суммируя все вышесказанное, можно заключить, что на этом этапе датская планировочная система развивалась в общем векторе западноевропейской планировочной системы. Появляются первые планировочные документы регионального и национального уровня элементы двустадийной системы планировки, базирующейся, в том числе, на координации местных документов градостроительного зонирования посредством региональных планов развития, подготовленных вышестоящими органами власти

Второй этап послевоенного развития Датской системы пространственного планирования начинается с Муниципальной реформы 1970 года. После реформы (см. выше) произошло укрупнение муниципалитетов и графств. Остался лишь один тип муниципалитетов и установилась иерархическая система территориального планирования – градостроительного зонирования, состоящая из четырех уровней национальный, региональный, муниципальный и локальный. Комплексный подход к планированию, выразившийся в полной интеграция и взаимопроникновении документов территориального планирования и градостроительного разных уровней является одним из основных характеристик этого временного периода. Это иерархия получила свое отражение и в принципе формирования городских центров. В результате укрупнения датские муниципалитеты получили больший функционал и полномочия. Исчезло существовавшее до этого разделение на «торговые города», в ведении Министерства благосостояния и «периферию» в ведении графств. Каждый муниципалитет стал в современной российской терминологии «муниципальным районом», то есть образованием, «объединяющим несколько поселений и, возможно, межселенных территорий, общей территорией».82 Крупнейший город муниципалитета получал статус локального центра, обеспечивая остальными территории определенными функциями и инфраструктурой. Один или несколько городов графства получали статус регионального (Lansdel) или областного (egn) центра и обеспечивали территорию графства функциями и инфраструктурой регионального и областного уровня. На высшей ступени этой иерархии находился Копенгаген, предоставлявших функции и инфраструктуру национального центра.  

Основной парадигмой в территориальном планировании на национальном и региональном уровне становится закрепление иерархической системы городских центров, а основной задачи устранение диспропорций между городами одного уровня (Hall, 1990).  Графства, по-прежнему распределяли ключевые роли конкретных городов и поселений в качестве поставщиков услуг и планировали развитие инфраструктуры в первую очередь посредством размещения объектов регионального значения. Кроме того, графства, исходя из баланса интересов и целей различных секторов экономики, посредством документов регионального планирования обеспечивали прочную основу для совершенствования и координации локальных правил землепользования муниципалитетов. Регионы предоставляли на муниципальный уровень не только план размещения объектов регионального значения, но и свое видение дальнейшего развития урбанизированных и не урбанизированных территорий в целях горизонтальной координации планирования между муниципалитетами. (Galland, Enemark 2012). Также на национальном уровне было принято разделение всей территории страны на три типа зон: земли населенных пунктов, земли рекреации и сельские территории83.  Застройка разрешалась только на землях населенных пунктов и рекреации (только дачные летние дома).

В то же время, муниципалитеты, получившие в ходе реформы больше прав и полномочий фактически реализовывали свои функции посредством двустадийной схемы планировки.84 На первом этапе ведется разработка муниципальных планов (Kommuneplan) использования территории, задающих общие цели планирования на местном уровне и рамки будущего развития – фактически мастер-планов. На втором этапе принимаются локальные планы (Lokalplan), представляющие собой планы землепользования и застройки отдельных территорий, впоследствии интегрируемые в один общий документ, имеющий юридическую силу.

Важно отметить, что законом о муниципальном планировании, помимо прочего, предписывалось вовлечение в процесс подготовки муниципальных и локальных планов как можно более широкие слои местного сообщества. Одним из инструментов по вовлечению жителей в процесс принятия решений являлись публичные слушания, а также возможность участия жителей в рабочих группах по обсуждению предложений муниципального Совета и подготовке предложений по изменению предлагаемых проектов, в том числе и по тем вопросам, что не вошли в предлагаемый на обсуждение документ. (Gaardmand, 1993)

Таким образом, на втором этапе институализировались все основные принципы датской планировочной системы:

  •  Децентрализация полномочий в области градостроительного зонирования, при координации этой деятельности посредством национальных и региональных документов территориального планирования и в рамках демократических процедур с вовлечением в процесс обсуждения и принятия решений широких масс населения;
  •  Комплексность и детализированность документов территориального планирования и градостроительного зонирования на разных уровнях юрисдикции, «лоскутное одеяло» которых покрывает всю территорию страны;
  •  Двустадийная система планировки на муниципальном уровне.  

Это характеризует на данном этапе закрепление в датской планировочной практики основных принципов западноевропейской системы планирования.

Следующий этап характеризуется в первую очередь сменой базовой парадигмы планирования на региональном и национальном уровне. Это связано в первую очередь с подписанием в 1992 году Маастрихтского договора, положившего начало Европейскому союзу.  Формированием этого экономического и политического объединения, в первую очередь вело к снижению барьеров и увеличению конкуренции. Также в этом году была опубликована экономическая программа «Европа 2000», в которой говорилось о возрастающей роли больших агломераций и их будущем опережающем росте. (CEC 1992) В этот год, в Датском Парламенте одной из основных тем были, так называемые «Дебаты о Копенгагене» (Joergensen, 1997). Основным результатом этих дебатов стал консенсус о необходимости развития Копенгагена в один из основных центров Европейского союза, т.н. «Скандинавского Европолиса»85, центра нового Эрресундского региона86. Добиться этого планировалось посредством значительных инвестиций в транспортную инфраструктуру. Основной этого плана стал проект создание стабильного транспортного коридора между континентальной Европой и Скандинавией посредством строительства моста через Зундский пролив между Данией и Швецией, а также развитие инфраструктуры столичного региона. Этот проект шел в разрез с базовой парадигмой устроения диспропорций в региональном развитии, поскольку он как раз эти диспропорции увеличивал. Переход от «равного» развития к «обоснованному»87 развитию был закреплен Планировочным актом 199288 (Galland, Enemark, 2012), который ставил целью достижение «обоснованного развития по всей стране и в отдельных административных регионах и муниципалитетов, базирующегося на соображениях планировочного и экономического характера».  (Министерство окружающей среды Дании, 2007) Таким образом, новые вызовы, в том числе связанные с увеличившейся международной конкуренцией оказали существенное влияние на планировочную парадигму Дании на национальном и региональном уровне, увеличив роль экономический факторов при принятии планировочных решений.

Одним из самых амбициозных и одновременно неоднозначных проектов городского развития, в рамках идеи «Скандинавского Европолиса» в этот период стал Ørestad, новый город-район Копенгагена.89 В том же 1992 году Парламент принимает беспрецедентный для датской планировочной практики «Закон об Ørestad е». Законом утверждается расширение территории Копенгагена за счет выделения территории90 площадью около 300га к югу от Копенгагена на острове Амагер под городскую застройку. Законом утверждается, что на территории будут построены высококлассные офисные здания, размещены образовательные институции и легкие производства, а также жилые дома. Замечательно, что закон был подготовлен не Министерством окружающей среды, в чью компетенцию входит пространственной планирование, а Министерством финансов, имеющему достаточно опосредованное отношение к данному виду деятельности.

Несмотря на принятие закона Парламентом, необходимо внесение изменений в локальные планы – правила землепользования и застройки на уровне муниципалитета. Но, как указывает источник (Joergensen, 1997), ссылаясь на члена Городского совета Копенгагена, парламентское большинство социал-демократов и консерваторов, поддерживающих проект повлияло на своих однопартийцев в Городском совете и решение по самому крупному проекту в истории городского планирования Копенгагена было принято в течение месяца

Основной проблемой при реализации проекта была транспортная ситуация на острове Амагер, которая еще до реализации проекта была далеко не идеальной. Решением транспортной ситуации, должно было стать строительство двух веток легкого метро соединяющего центр города с новым районом, а также с плотно заселенной восточной частью острова. Стоимость строительства, составляющую порядка 1,2 млрд Евро в ценах 2014г., предполагалось покрыть за счет продажи земельных участков. При расчетных показателях плотности строительства для покрытия расходов требовалось возведение 75 000м2 недвижимости в год на протяжении периода в 30 лет. Права на продажу земли были переданы автономной организации – «госкорпорации» Ørestad, находящейся в собственности муниципалитета Копенгагена (55%) и Государства (45%). Горизонт продаж был определен в 30-50 лет. Так как все инвестиционные расходы несла данная организацию в случае невыполнения плана ею доходов и банкротства, долги ложились на баланс муниципалитета и государства.

После проведения в 1994 году архитектурного конкурса, корпорации Ørestad был выдан мандат на подготовку общего муниципального плана территории на основе конкурсных предложений, в первую очередь победителей. В 1995 году план был готов, принят муниципалитетом Копенгагена, и, в соответствии с датским законодательством, в 1996 году опубликован для публичного обсуждения. Окончательный план сильно отличался от первоначального. Основным отличием было расчленение территории Ørestad, а на 2 части: южную и северную. В северной планировалось размещение государственных организаций91 и небольшое количество жилья. В южной части, фактически отрезанной от городского центра пустырем, преобразованным в последствии в парк, планировалось размещение 75% застройки нового района, в первую очередь коммерческой и небольшого количества жилой. Данное решение не было представлено ни в одном из предложений на архитектурный конкурс, а было скорее способом нахождения политического компромисса с влиятельными оппонентами проекта в Парламенте: Датским Обществом защиты природы и Советом по отдыху на открытом воздухе, которые настаивали на данном решении. Однако данный компромисс ставил под вопрос экономическую эффективность проекта, так как большая часть застройки планировалась на наименее привлекательной для девелоперов части территории. Предложение было принято Парламентом, после чего началась адаптация и согласование локальных планов в рамках общей концепции.

Рисунок  Первоначальный план Ørestadа 1992г. (слева) и план, подготовленный в 1995г. Корпорацией Ørestad а (справа)

В данном проекте существовавшая до этого органическая система ответственного планирования, основанного на консенсусе была фактически заменена принятием политического решения на высшем уровне и последующим за ним поиском компромисса при проработке деталей. И решение, и компромисс, эффективные с политической точки зрения, были, однако очень слабыми с точки зрения стратегического планирования. Еще на момент планирования высокие риски отклонения проекта от заданных финансовых показателей были очевидны.92 Но риски, существовавшие в долгосрочном периоде 30-50 лет, были не так важны для политиков, чей горизонт планирования значительно короче.  Результатом непродуманного политически мотивированного планирования, стало существенное отклонение проекта от заданных показателей и привело к заметным изменениям в проекте:

  •  превышение расходов на транспортную инфраструктуру,
  •  неоправдавшиеся ожидания о пассажиропотоке,
  •  увеличение доли жилой застройки,
  •  возведение крупнейшего в стране Торгового Центра, потребовавшее изменение национального законодательства.

Наиболее близким к плановому значению оказался показатель населения, которое на 2013 составляло 8500 человек93 (план - 20 000 к 2018г.). Количество рабочих мест составило 12 0094 (план - 80 000 к 2018г. вряд ли будет достигнут). В то же время большинство крупных корпораций, которые были основной целевой аудиторией проекта, возвели свои штаб-квартиры на территории копенгагенской гавани, реконструируемой в этот же временной период.

Итак, суммируя вше вышесказанное, можно сказать, что проект Ørestad инициированный высшими политическими кругами Дании, базировался скорее на амбициях и оптимистических ожиданиях, чем на объективном анализе и принципах датской планировочной системы.  Несмотря на планы создать новый район, удобный для жизни, наполненный различными городскими активностями, ряд исследователей (Gehl, 2007), (Majoor, 2008)  отмечает, что на практике получился район достаточно высокого уровня архитектурного качества отдельных зданий при низком уровне развития городской среды. Но для нас на данном этапе важнее процесс, чем результат, а точнее отличительные особенности этого процесса. Этот кейс замечателен тем, что, фактически является первым примером принятия решения в сфере территориального развития без учета позиции муниципальной власти в целом, и планировщиков в частности. Они фактически были поставлены перед фактом необходимости реализации проекта, приоритетного на национальном уровне и участвовали только с технической стороны при подготовке локальных планов – правил землепользования и согласовании проектов планировок территории. Решение финансовой и организационной стороны проекта было принято на уровне Парламента по проекту Министерства финансов. С этого проекта начинается «переходный» период в датской планировочной системе, характеризующийся переходом от парадигмы  "равного" развития к парадигме  "обоснованного" развития, что находит отражение и в национальных/региональных планировочных документах. В первой главе национального планировочного доклада Министерства Окружающей среды (Ministry of Environment, 2000)95 было представлено «Видение 2025», отражающее основные изменения планировочной парадигмы (Приложение 3).  В этом документе акцент делается на новый вектор в развитии экономически эффективных и конкурентоспособных полицентрических образований. Особая роль в это процессе отводится национальным центрам, которые могут организовывать и координировать партнерские отношения между муниципалитетами,96 в первую очередь в части интеграции пространственного и экономического аспектов развития. Отдельно подчеркивается то, что национальные центры будут «служить локомотивами регионального развития». При этом, помимо крупнейших городов, таких как Копенгаген, Оденсе, Ольборг, Орхус и Эсбьерг в список национальных центров включены Трекантен97 и Мидвест, представляющие собой конурбации нескольких городов.

В целом, этот документ призывает к преодолению границ между муниципалитетами, регионами, национальных границ в целях создания устойчивых конкурентных преимуществ новых межграничных образований посредством кооперации и сотрудничества.   При этом важно отметить, что на иллюстрации (Приложение 3) сеть национальных центров все еще покрывает своей зоной охвата всю территорию страны, то есть любая территория попадает в зону влияния как минимум одного национального центра. Это можно интерпретировать как реверанс в сторону предыдущей иерархической парадигмы пространственного развития.

Окончательным отказом от существовавшей до этого иерархической парадигмы развития было закреплено в Национальном Планировочном Акте 2006 (Ministry of Environment, 2006), вышедшем в свет за год до Муниципальной реформы. Акт предлагал новую территориальную типологию, предполагающую разделение территории на две группы: Метрополитен регионы Большой Копенгаген и Восточная Ютландия и остальные города с пригородами.  (Приложение 4). Остальные города в свою очередь делились на три категории: Зеландия вне Большого Копенгагена, средние города и малые города Ютландии. Также документом впервые обозначается различная значимость национального уровня планирования для различных территорий и продолжается развиваться идея полицентрического развития, в котором особую роль играют национальные центры - Метрополитен регионы, число которых сокращено до 2, а также крупные города Оденсе и Ольборг уровнем чуть ниже. Также впервые на национальном уровне дается определение области малых городов с населением до 20 тыс. человек, включающей Восточное побережье Ютландии, о-ва Лоланд и Борнхольм. Несмотря на то, что документ по-прежнему утверждает постулат о необходимости развития всей территории страны, в нем указывается на значительные трудности при развитии этих областей. Основные предложения по развитию этих территорий сводятся к туризму, рекреации и дачному строительству. Среди вызовов для других регионов страны можно выделить:

  •  Большой Копенгаген и Зеландия: баланс транспортной инфраструктуры, жилых зон, зон коммерции и рекреации  во избежание  неконтролируемой урбанизации.
  •  Восточная Ютландия: сохранение природных ландшафтов и обеспечение развития необходимой транспортной инфраструктурой.
  •  Средние города: создание кластерных сетевых структур вокруг новых региональных центров в целях повышения конкурентоспособности всего региона.

В заключительной части доклада предоставлено описание предстоящей в 2007 году реформы муниципального управления, на базе которой основаны основные предпосылки самого доклада. Важно заметить, что несмотря на общий тренд в сторону большей децентрализации на национальном уровне по-прежнему сохраняются меры регулирования в виде планировочных директив (например, охрана прибрежных зон; развитие пригородных торговых центров, директивы ЕС по охране окружающей среды), обязательные к исполнению на региональном и муниципальном уровне.

Итак, в данном разделе были проиллюстрированы основные вехи в развитии датской планировочной системы во второй половине XX века. Можно сказать, что базовые принципы планировочной системы, основанной на децентрализации полномочий и демократических принципах принятия решений сохранились на протяжении всего этого периода, причем можно сказать, что их позиции даже усилились. Двухуровневая система градостроительного планирования и зонирования, окончательно сформированная после реформы 1970г. не претерпела существенных изменений и существует до сих пор. Основным изменением был отход от политики «равного» развития и переход к политике рыночно-ориентированного развития наиболее инвестиционно-привлекательных областей страны. Это привело к усиливающимся диспропорциям в развитии и необходимости для ряда муниципалитетов искать новые пути дальнейшего развития, в том числе посредством координации и кооперации на межмуниципальном уровне. Удачным примером такого сотрудничества можно назвать Трекантен, конурбацию, которая была описана выше. Кроме этого, начиная с 1990х годов все меньшую роль в пространственном планировании играют регионы – графства, что объясняется глобализацией (в том числе созданием ЕС) и изменениями в структуре экономики. Этот фактор, в числе прочих, приводит к ликвидации графств в ходе Муниципальной реформы 2007г. и замену их административными регионами, чьи планировочные функции значительно урезаны и переданы на муниципальный уровень.

Реформирование структуры органов местного самоуправления:

Эта реформа полностью изменили систему пространственного планирования Дании. Планировочный Закон (Planning Act) теперь делегирует ответственность за пространственное планирование: Министерству охраны окружающей среды, пяти региональным советам и 98 муниципальным советам. Закон основывается на принципах реформы законодательства 1970-х годов: децентрализации полномочий по принятию решений и содействие в вовлечении общественности в процесс планирования. Муниципалитеты несут ответственность за комплексное территориальное планирования и городов, и сельской местности. Муниципальные планы таким образом, получают новую роль ключевого плана пространственного развития и землепользования. Муниципальные советы полностью отвечают за регулирования землепользования на муниципальном и местном (local) уровнях посредством имеющих обязательную юридическую силу руководствами (guidelines) для владельцев недвижимости

Кроме того, национальное планирование было усилено. Сегодня государство несет ответственность за обеспечение интересов национального планирования в рамках децентрализованной системы, а также в сложных случаях, связанных, например, с окружающей средой. Региональные советы разрабатывают региональные планы пространственного развития для каждого региона, являющимися новой типологией плана.

Министерство охраны окружающей среды создало семь децентрализованных экологических центров частью новых задач Министерства. Это дает возможность мониторинга исполнения законодательство на местах».

Прогноз будущего пространственного развития Дании, подготовленный в 2000 г. Министерством окружающей среды Ministry of Environment and Energy (2000) Local Identity and New Challenges. National Planning Report for Denmark from the Minister for Environment and Energy, Copenhagen: Ministry of Environment and Energy


 

Поселенческие и географические особенности пяти административных районов Дании. Национальный планировочный доклад 2006 Источник: Ministry of the Environment (2006) The New Map of Denmark – Spatial Planning under New Conditions, Copenhagen: Ministry of the Environment.


Приложение 4. Общая схема организации планировочной системы Дании с 2007г.

Источник: The Ministry of the Environment, Denmark  2007. Spatial planning in Denmark.

Приложение 5. Сравнение систем пространственного планирования на общенациональном уровне в Дании, западных странах и в России.

Страна

Национальный/федеральный планировочный документ

Статус документов территориального планирования нац./фед.

Кто реализует функцию терр.планирования на нац./фед. уровне

Уровни принятия решения по планировочным вопросам

Ключевой уровень принятия решений

Дания

National Planning
Report

Требует регулярного пересмотра док-тов низшего уровня. Документы других уровней не должны противоречить Национальному акту

Министерство окружающей среды и энергетики

3

Местный

Франция

Directive territoriale
d’ame´nagement.

Обязывает к подготовке схемы расселения и отраслевых программ. Влияет на бюджетирование

Министерство управления территориями

3

Местный

Германия

Federal Spatial Planning
Report

Задает рамки для документов местного уровня.

Министерство пространственного планирования

4

Местный

Нидерланды

National
Plan for the
Environment Plus

Не являются обязательными, носят рекомендательный характер

Совет по физическому планированию и планированию окружающей среды

3

Местный/
Национальный

Россия

Нет, только отраслевые схемы территориального планирования

-

Министерство строительства

4

Федеральный/
Региональный

Швеция

Нет

-

Министерство окружающей среды

3

Местный

Великобрит.

Нет

-

Секретериат окружающей среды, транспорта и регионов

2

Местный

США

Нет

-

Конгресс и Сенат

2

Местный

Источник: Rachelle Alterman  (2001) National-Level Planning in Democratic Countries: A Comparative Perspective . Liverpool University Press,


Приложение 6. Сравнение инструментов градорегулирования на муниципального уровне в Дании, в иных западных странах и в России.

Страна

Особенности принудительного изъятия земель муниципалитетами

Чистый земельный налог

Субсидии на территориальное развитие

Другие правовые механизмы

Дания

Для общественных нужд

Муниципальный земельный налог 1,6-3,4% от рыночной стоимости в зависимости от муниципалитета

Трансформация, обновление, социальное жилье

Urban renewal, urban regeneraion

Франция

В случае, если собственник не соглашается на добровольных основаниях. С премией к рынку

Отсутствует

Прямые субсидии на социальное жилье

-

Германия

В случае, если собственник не соглашается на добровольных основаниях.

Муниципальный налог 0.1%-0.6% рыночной стоимости земли

Прямые субсидии на социальное жилье

Land readjustment, BID, Circular land use management

Нидерланды

Для облегчения объединения земельных участков

Ставка: по решению муниципалитета, база: от рыночной стоимости

Территории трансформации

-

Россия

Для размещения объектов муниципального значения

0,3% от кадастровой стоимости

Целевые программы

-

Швеция

если имущество или собственник ограничивает развитие, которое представляет "общественный интерес"

Отсутствует

Социальное жилье

-

Великобритания

Для облегчения развития территории

Отсутствует

НД

Enterprise zones, BID

США

Для целей ревитализации городской экономики

В отдельных штатах

Федеральные и местные субсидии, зависит от штата

TIF, BID

Источники:  International Sarah Monk, Christine Whitehead, Connie Tang and Gemma Burgess, (2013) Review of Land Supply and Planning Systems

Price Waterhouse Coopers (2012) Real Estate Going Global. Tax and legal aspects of real estate investments around the globe


Приложение 7. Иллюстрация базовых принципов реорганизации земельной собственности. (Land readjustment)


Приложение 8. Сравнительная характеристика реализованных проектов редевелопмента в городах Ольборг, Оденсе и Копенгаген, Дания

Проект

Вост. гавань Ольборг

Вн. порт Оденсе

Южная гавань
Копенгаген

Год начала реализации

2000

2002

2003

Площадь проекта

9,7  га

5,5 га

22 га

Описание

Инициатива девелопера по трансформации территории бывшего судоремонтного завода. Для этого девелопером была выкуплена земля. Территория завода являлось лишь малой частью большой промышленной зоны, на которой не предполагалось масштабной трансформации

Инициатива муниципалитета по трансформации городской гавани в новый привлекательный жилой район города. Для реализации первой очереди проекта муниципалитетом Оденсе был выкуплен земельный участок (предыдущий владелец - городской порт)

Инициатива муниципалитета по трансформации части территории бывшей гавани в жилой район на 5000 квартир. Отсутствие у муниципалитета средств для самостоятельной реализации проекта.

Проблемы и вызовы

В отсутствие института зоны регенерации (введен в действие в 2002г.) муниципалитет не имел возможности использовать его качества, связанные с переходным характером зонирования, в т.ч. изменение предельных значений шумового загрязнения от соседних землевладельцев. Шум, пыль и запахи с соседних участков ограничили зону жилищного строительства до 20% территории земельного участка, а также создать 100 метровую буферную зону по западной границе участка без возможности строительства

Действующее шумное предприятия, нежелающие уезжать с территории (договор аренды заканчивался в 2020году).

Отсутствие интереса со стороны частных девелоперов в трансформации достаточно большой территории, ввиду большой неопределенности и высокой рискованности проекта.

Используемые инструменты и результаты

Локальный план был принят муниципальным советом в марте 2003 года только несколько
месяцев до поправки к Планировочному акту, вводящему институт регенерации. Весьма вероятно, что новый институт был бы полезен при для решения проблем, возникших в ходе реализации редевелопмента Локальный план по ряду причин, не был реализован в полном объеме.

Создание зоны регенерации. Был использован инструмент изменения предельных значений шумового загрязнения от отказывающегося покинуть территорию предприятия. Инструмент принудительного выкупа применен не был - предприятие согласилось покинуть территорию в 2008г.  по договоренности сторон  

Создание зоны регенерации.
Создание Портом Копенгагена и муниципалитетом ГЧП общим объемом инвестици1 100 млн.
DKK, с целью подготовки территории и реализации первой очереди строительства (1000 квартир). Проект был успешным и привлек инвестиции частных девелоперов для постройки оставшихся 4000 квартир.

Источник: Aunsborg, C., & Sørensen, M. T. (2008). Planning and Implementation of Urban Regeneration: The Adequacy of the Statutory Toolbox Available to Practice. In Integrating Generations: FIG Working Week 2008. FIG Denmark.

Приложение 9. Поэтапная реализация проекта редевелопмента в восточной гавани г. Ольборг с 2003 по 2014г.


Приложение 10. Поэтапная реализация проекта редевелопмента во внутреннем порту г. Оденсе с 2003 по 2014г.


Приложение 11. Поэтапная реализация проекта редевелопмента в Южной гавани г. Копенгаген с 2003 по 2014г.

Приложение 12. Схематичное отображение моделей организации и управления проектами редевелопмента промышленных территорий в городах Дании.

 

 

 


Приложение 13. Проекты Realdania By на карте Дании и сравнительная характеристика проектов.

 

Fredericia

Køge Kyst

Ringkøbing K

NærHeden

Регион

Южная Дания

Зеландия

Центральная Ютландия

Столичный

Коммуна

Фредеричия

Кёге

Рингкёбинг-Скъерн

Хойе-Тооструп

Население города

39922

35768

9,717

11584

Население коммуны

50324

58374

57093

48807

Ожидаемое население коммуны к 2030г.

52299

60649

54076

53455

Территория проекта, га

20

24

84

65

Доля Realdania By в проекте

75%

50%

75%

50%+20%

Функциональное зонирование по объему застройки

50% жилая
40% коммерч.
10%  общ.

50% жилая
40% коммерч.
10% общ.

100% Жилая

80% Жилая
20% Общ.

Типология застройки

2-7 этажей

3-7 этажей

2-3 этажа

2-3 этажа

Объемы планируемого строительства м2

265 000

313 000

120 000

500 000



Приложение 14. Организационная структура компании Realdania By и компаний редевелопмента в рамках проектов ГЧП.

Всего: 14 сотрудников и 3 члена Совета директоров


Приложение 15. Схематичное отображение матричной структуры управления в виде наложения управленческих структур Realdania By и компаний редевелопмента в рамках проектов государственно-частного партнёрства.

 

Приложение 16. Компетенции, реализуемые на различных стадиях продвижения проектов Realdania By.

Стадия реализации проекта

Realdania By/

Компания редевелопмента

Муниципалитет

Привлеченные акторы

Этап 1. Предварительная оценка

Организация процесса оценки, разработка ТЗ на предварительные исследования.

Компетенции по оценке на предмет определения физических и рыночных характеристик земельных участков и проекта.

Этап 2. Видение и ТЭО

Формализация стратегического видения будущего проекта, разделяемого сторонами.

Этап 3. Формирование ГЧП

Организация ГЧП в сфере в форме ООО в совместной собственности с муниципалитетом

Этап 4. Конкурс и параллельное задание

Инициация диалога стейкхолдеров.

Подготовка ТЗ на конкурс. Организация мероприятий в рамках конкурса. Инициация диалога стейкхолдеров.

Подготовка конкурсных предложений в соответствии с требованиями

Этап 5. План развития

Структурирование, корректировка и согласование проекта Плана развития

Подготовка планировочных документов - муниципальных и локальных планов

Непосредственная подготовка плана развития

Этап 6. Начало продаж

Обеспечение требований к будущей застройке в соответствии с видением и требуемым уровнем качества

Этап 7. Строительство инфраструктуры

Обеспечение требований к инфраструктуре в соответствии с видением и требуемым уровнем качества

Проектирование и строительство инфраструктурных объектов

Текущая деятельность

Компетенции в сфере корпоративного и оперативного управления, финансового менеджмента и бухгалтерии, коммуникаций

Юридические компетенции



Приложение 17. Основные этапы реализации проекта редевелопмента с точки зрения перехода прав собственности на земельные участки.


Приложение 18. Отражение правил землепользования коммуны Фредеричия в муниципальном плане на начало 2015г.


Приложение 19. Развитие планировочной структуры г. Фредеричия в XIX-XX вв. 


Приложение 20. Ортофотосъемка 2014г. центральной части г. Фредеричия.

 


Приложение 21. Аэросъемка территории проекта Fredericia C.


Приложение 22. Иллюстрация видения развития территории Fredericia C к 2040 года. План развития, дек. 2012г.

Приложение 23. План проекта временного использования территории.  План развития Fredericia C, дек. 2012г.

Приложение 24. Фотофиксация на территории проекта Fredericia C, февраль 2015г.


Приложение 25. Визуализации в составе Плана развития Fredericia C, дек. 2012. Архитектурное бюро KCAP.

Приложение 26. Этапы развития Fredericia C в соответствии с Планом развития, дек. 2012г.



Приложение 27. Сравнения правовых и организационно-технологических характеристик проектов редевелопмента в Дании и России.

Характеристики\Контекст

Редевелопмент в Дании98

Редевелопмент в России99

Первоначальное количество собственников земельных участков

1-3

1-30

Инициатор процесса редевелопмента

Частный девелопер/ Муниципалитет/ Компания редевелопмента на основе ГЧП

Частный девелопер/Городские власти

Стороны, участвующие в подготовке концепции девелопмента

Муниципалитет/Инвестор/

Местные жители/ Архитектурные консорциумы

Инвестор/

Архитектурные консорциумы

/Городские власти100

Стороны, участвующие в реализации проекта девелопмента

Муниципалитет/Инвестор/

Компания редевелопмента на основе ГЧП

Инвестор/fee-девелопер/Городские власти

Доступные публичной власти специальные планировочные инструменты осуществления проектов редевелопмента

Особое зонирование на регенерируемых территориях

Институт развития застроенных территорий

Доступные публичной власти организационные инструменты осуществления проектов редевелопмента

Принудительный выкуп земельных участков

Участие в ГЧП совместно с частным инвестором

Муниципальная и государственная поддержка проектов редевелопмента

Федеральные, региональные, муниципальные целевые программы

Особенности правового обеспечения проекта

Наличие специализированного законодательства регулирующего отношения собственников в рамках проектов редевелопмента промзон

Отсутствует специализированное законодательство


Приложение 28. Набор инструментов редевелопмента, внедрение которых актуально для российской практики редевелопмента.

Инструмент

Возможность применения

Ограничения к применению

  1.  Формализованные условия, при которых может быть принято решение о редевелопменте городской территории.

Для всех проектов.

Отсутствуют.

  1.  Общепринятый механизм оценки стоимости земельных участков и объектов недвижимости на реорганизуемых территориях

Для проектов, расположенных в районах, где возможна рыночная оценка стоимости земельных участков и объектов недвижимости.

Для проектов, реализуемых в районах, где рыночная оценка стоимости земельных участков и объектов недвижимости невозможна

  1.  Переходное зонирования на территориях редевелопмента, позволяющее скорректировать действующие на момент подготовки ПЗЗ и ППТ, санитарно-защитные зоны (СЗЗ) действующих предприятий

Для проектов, граничащих с действующими промышленными предприятиями, которые планируется вывести с территории в среднесрочной перспективе.

Только для корректировки СЗЗ, связанных с шумовым загрязнением. СЗЗ, созданные в результате негативного воздействия пыли, вредных выбросов и иных неблагоприятных производственных факторов скорректированы быть не будут.

  1.  Возможность принудительного выкупа земельных участков муниципальной властью на реорганизуемых территориях;

Для проектов с наличием недобросовестных собственников, уклоняющихся от участия в комплексном развитии промышленных зон.

Финансовые, временные и организационные ресурсы в распоряжении муниципалитета

  1.  Business Improvement District

Согласие >50% собственников на создание BID на предложенных условиях.

Временные ограничения (5 лет), отсутствие возможности привлечения стороннего финансирования в проект.

  1.  Городская земельная реорганизация

Для проектов, требующих принудительного вовлечения всех собственников земельных участков и объектов недвижимости в границах промышленной зоны в процесс редевелопмента.

Временные и организационные ресурсы в распоряжении муниципалитета.

  1.  Создание муниципалитетом специальной компании редевелопмента, в т.ч. на основе ГЧП для реализации проектов развития

Для всех проектов.

Отсутствуют.

  1.  Механизмы муниципальной и государственной поддержки комплексного развития промышленных зон

Для проектов, требующих анализ степени загрязненности почвы, реализация мер по ее очистке, подведение необходимой коммунальной инфраструктуры к участку.

Финансовые возможности муниципальных и государственных бюджетов.

  1.  Создание на территории проектов редевелопмента ассоциаций будущих собственников с принудительным членством

Для всех проектов.

Отсутствуют.


Приложение 29. Инструменты комплексного развития промышленных зон, выявленные в результате анализа проекта федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1 http://www.realdaniaby.dk/om-os/formaal

2 Количество безработных за этот период уменьшилось с 349 тыс. человек до 145 тыс. чел.

3 Дословно – «Экономическое чудо рынка труда Дании»

4 В некоторых источниках модель называется “Flexicurity” – от flexible security – дословно «гибкая защита».

5 По уровню строгости законодательства по защите прав Дания оказалась ниже, не только по сравнению другими Скандинавскими странами, но также ниже всех континентальных стран Западной Европы, фактически на одном уровне с Англией, США и Канадой

6 Образование граждан с ограниченными интеллектуальными возможностями, дислексией, проблемами слуха и др.

7 По определению, муниципалитеты Дании соответствуют российским муниципальным районам, городским округам и внутригородским территориям городов федерального значения. В датской практике муниципальный район и поселение является одним муниципалитетом.

8 Англ. urban zones, summer, cottage areas and rural zones. Около 5,5% территории Дании земли населенных пунктов, 1,2%земли рекреации, остальное сельские территории.

9 18 из 29 муниципалитетов Столичного региона (дат. Hovedstadsområdet), относящихся к самому г. Копенгагену и наиболее близко к нему расположенные.

10 Дат. Tværgående Planlægning

11 Дат. Mijløstyrelsen

12 Дат. Natur- Miljøklagenævnet

13 Англ. Regional spatial development plans

14 Региональные форум рост (англ. – Regional Growth Forum) организация на уровне региона, членами которой являются представители бизнес-сообществ, образовательных учреждений, профсоюзов и политики


регионального и муниципального уровней. РФР выступают в качестве площадок стимулирования экономического роста и механизмом влияния на пространственное развитие регионов.

15 Дат. Kommunekontaktråd

16 Англ.  Local Government Denmark – ассоциация, членами которой являются все муниципалитеты Дании. Миссия ассоциации - защита общих интересов муниципальных образований, оказание консультационной помощи муниципалитетам, предоставление муниципалитетам актуальной информации. (http://www.kl.dk/)

17 http://www.kl.dk/English/Local-Government-Denmark/History-of-LGDK/

18 http://www.kl.dk/Kommunalpolitik1/KKR---Kommunekontaktrad/

19Например, новые жилые районы, транзитная дорога в городской зоне; строительство высотных зданий. (Ministry of Environment 2007)

20 http://kort.plan system.dk/

21 Аналогичная возможность существует при создании новых районов индивидуальной жилой застройки, промышленных и торговых зон, районов летних коттеджей, но отсутствует для застроенных территорий, о чем будет сказано позднее.

22 Бюджет городского развития 2015г. в расчете на одного человека: максимум коммуна Albertslund 8,6 тыс. крон, минимум коммуна Allerød – 0,65 тыс. крон.

23 Далее по тексту описание английской модели BID, однако в целом серьезных отличий при применении модели в разных странах не замечено.

24 Число голосов обычно пропорционально стоимости/ недвижимости каждого из собственников.

25 В Дании существует многолетняя практика консолидации сельскохозяйственных земель, однако законодательство в данной сфере не распространяется на городские территории, в т.ч. бывшие промышленные территории.

26 Далее по тексту –авторский перевод (R. Müller-Jökel, 2004).

27 Исключение составляет план размещения объектов здравоохранения регионального значения.

28 До принятия в 2007г. Закона №. 537/2007 (раздел 3.3)

29 Уникальным в этом отношении является проект Орестад, реализованный по инициативе Правительства страны.

30 Доля муниципалитета в ГЧП в рамках ООО <50%

31 При этом часть объектов, например, социальное жилье или объекты культуры и образования, могут также возводиться за счёт муниципальных средств.

32 На основе информации на официальных сайтах компаний: http://www.realdania.dk/, http://www.realdaniaby.dk/

33 http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_wealthiest_charitable_foundations 

34 О требуемой норме доходности более подробно будет рассказано в следующем разделе

35 Процедура проведения VRIO-анализа состоит в оценке ресурсов и способностей компании по четырем критериям: ценности (value), редкости (rarity), имитируемости/воспроизводимости (imitability) и организованности (organization). Анализ ресурсов и способностей по этим критериям дает возможность выявить наиболее важные для формирования конкурентного преимущества компании ресурсы и способности

36 Realdania By (2012): Intern evaluering, side 18

37 Dokument godkendt på bestyrelsesmøde i 2008. Realdania By (2012): Intern evaluering, side 16

38 Из интервью представителя муниципалитета

39  Из интервью представителя муниципалитета

40 Из интервью с сотрудником компании Realdania By

41 Во всех четырех проектах городского развития, реализуемых компанией Realdania By совместно с муниципалитетами, муниципалитет не прибегал к праву принудительного выкупа и все сделки по передаче прав на землю осуществлялись на добровольных основаниях.

42 Более подробно структура управляющей компании описана в подразделе 2.2.2.

43 Из интервью с местным жителем, г. Фредеричия

44 На момент написания работы заложенный показатель внутренний доходности для проектов компании составлял: Koge Kyst – 1,7% годовых, Fredericia – 3,4%, Naerheden – 7,62%

45 Архитектурные конкурсы на здания и сооружения, возводимые за государственный счет, регламентируется директивами Евросоюза 32004L0018 и 32013L0016.

46 Из интервью с сотрудником компании Realdania By

47 Из интервью с сотрудником компании Realdania By

48 Подобная маятниковая миграция характерна для коммун крупнейших городов Копенгагена, Орхуса, Ольборга и Оденсе, окруженных «спальными коммунами». Дневное население в Южной Дании прирастает лишь в коммуне Биллунд, где находятся региональный аэропорт и Леголэнд.

49  Из интервью с сотрудником компании Fredericia C

50 От идеи сада в доке в итоге пришлось отказаться по экономическим соображениям, а также ввиду небезопасности конструкции старого дока.

51 Act no. 537/2007

52 Более подробно в подразделе 2.3.2.

53 Из интервью с директором компании Køge Kyst.

54 Доля муниципалитета в ГЧП в рамках ООО <50%

55 Уникальным в этом отношении является проект Орестад, реализованный по инициативе Правительства страны.

56 http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_wealthiest_charitable_foundations 

57 На момент написания работы заложенный показатель внутренний доходности (IRR) для проектов составлял: Koge Kyst – 1,7% годовых, Fredericia C – 3,4%. Таким образом, фактическая доходность проектов соответственно в 4 и 2 раза ниже запланированного в 2007 году показателя IRR равного 7% . Однако, учитывая фактор произошедшего в 2008 году Мирового экономического кризиса, сохранение положительной доходности проектов в целом свидетельствует об их успешности.

58 Так, например, общая площадь промзон г. Москвы составляет около 19 тыс. га. – 17% территории города

59 http://www.mperspektiva.ru/topics/5269

60 http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=778655-6&02

61 Пояснительная записка к проекту федерального закона.

62 Перечень Федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с проектом федерального закона.

63 Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона.

64 Последние два пункта: участие лишь в случаях, предусмотренных решением о комплексном развитии промышленной зоны

65 РБК Недвижимость. 04.09.2014 Проблему реорганизации промзон в России решит новый закон. Ссылка: http://realty.rbc.ru/articles/04/09/2014/562949992284227.shtml

66 Там же

67 На основе анализа проектов: Восточная гавань г. Ольборг, Внутренняя гавань г. Оденсе, Южная Гавань г. Копенгаген, Fredericia C г. Фредеричия, Koge Kyst г. Кёге.

68 На основе анализа проектов: «Серп и Молот» г. Москва, «Полуостров ЗИЛ» г. Москва, «Невская ратуша», Санкт-Петербург, «Сердце столицы», Москва

69 Сегодня инвесторы в Москве вынуждены платить за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Эти деньги попадают в общий бюджетный «котел». В рамках проекта городской земельной реорганизации доходы от увеличения стоимости земельных участков и объектов недвижимости остаются в проекте и используются на финансирование затрат самого проекта.

70 Из интервью с Метт Лис Андерсен, директором Realdania By

71 Domstol 2015 http://www.domstol.dk/

72 Дополнительные министерства ассоциированы с каким-либо из основных; их представители не входят в состав Кабинета министров

73 Дат. Købstæderne

74 Скандинавская планировочная традиция характеризуется комплексностью и высокой степенью горизонтальной и вертикальной интеграции планов разного уровня. Процесс планирования направлен на достижение пространственной координации на основе иерархии планов, происходящих в различных масштабах, а документы территориального планирования характеризуются высокой степенью детализации. (Galland, Enemark 2012).

75 Дословно «государство благосостояния»

76 В первую очередь в результате ускоренного роста экономики столичного региона

77 Национальный План Зонирования Дании

78 «План пяти пальцев»

79 Arealplanlægning – status og problemstillinger, Landsplansekretariatet 1974, publikation nr. 27

80 Следует заметить, что данное Руководство имело рекомендательный характер и несло в себе скорее видение будущего развития региона и идеи для формирования локальных планов муниципалитетами, чем принуждало их действовать в рамках этих планов.

81 От англ. «Transit oriented development»

82 Глава 2 Федерального закона Российской Федерации от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ

83 Англ. urban zones, summer, cottage areas and rural zones. Около 5,5%  территории Дании земли населенных пунктов, 1,2%земли рекреации, остальное сельские территории.

84 Следует заметить, что описанная ниже система планировки начала действовать с момента вступления в силу Закона о муниципальном планировании (lov om kommuneplanlægning) в 1977 году

85 От англ. Europole of Scandinavia

86 дат. Øresundsregionen - транснациональный регион в южной части Скандинавии, расположен на берегах пролива Эресунн, через который переброшен Эресуннский мост. Объединяет датские регионы Зеландия и Хуведстаден и шведский лен Сконе. (Википедия)

87 Англ. appropriate

88 Planning Act 1992

89 История развития проекта базируется на данных источника (Joergensen, 1997)

90На момент начала проекта данная территория представляла собой комплекс земельных участков частично в муниципальной, частично в государственной собственности. Часть территории использовалась как бывшая городская свалка

91 В последствии там разместились корпуса Копенгагенского университета и Датской телерадиовещательной корпорации.

92 Эти риски стали реальностью, что привело к заметным изменениям в проекте: превышение расходов на транспортную инфраструктуру, неоправдавшиеся ожидания о пассажиропотоке, увеличение доли жилой застройки, строительство крупнейшего в стране Торгового Центра, которое потребовало изменение национального законодательства.

93 http://www.urbandanmark.dk/index.php/33-demografi-hovedstaden/900-1000-nye-beboere-i-orestad-pa-et-ar

94 http://www.orestad.dk/~/media/images/copenhagen-growing_web.pdf

95 Ministry of Environment and Energy (2000) Local Identity and New Challenges. National Planning Report for Denmark from the Minister for Environment and Energy, Copenhagen: Ministry of Environment and Energy.

96 т.е. фактически выполнять функции региональной власти.

97 дат. «Trekanten» – треугольник. Конурбация трех больших (Колдинг, Вайле и Фредерисии) и трех меньших (Биллунд, Мидделфарт и Вайен) городов. Находится на территории шести муницпалитетов общей площадью 3,5 тыс. км2 и населением 354 тыс. человек.

98 На основе анализа проектов: Восточная гавань г. Ольборг, Внутренняя гавань г. Оденсе, Южная Гавань г. Копенгаген, Fredericia C г. Фредеричия, Koge Kyst г. Кёге.

99 На основе анализа проектов: «Серп и Молот» г. Москва, «Полуостров ЗИЛ» г. Москва, «Невская ратуша», Санкт-Петербург, «Сердце столицы», Москва

100 полномочия муниципальных образований и их органов местного самоуправления в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе осуществляются соответствующим субъектом Российской Федерации и его органами государственной власти



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
21256. Анализ инструментов и методов управления проектами для нивелирования рисков проектов системной интеграции 436.49 KB
  Теоретический аспект управления проектами системной интеграции. Особенности управления проектами системной интеграции. Теория управления проектами в области информационных систем. Сущность организационный уровень проектов системной интеграции. Специфика управления проектами системной интеграции. Технические аспект проектов системной интеграции...
21232. Реализация проектов государственно-частного партнёрства на примере Дании и Нидерландов 159.68 KB
  Понятие государственно-частного партнёрства. Государственно-частное партнёрство. Факторы способные повлиять на развитие государственно-частного партнёрства. Анализ факторов способных повлиять на развитие государственно-частного партнёрства. Рассмотрение опыта реализации проектов государственно-частного партнёрства на примере Дании и Нидерландов...
7268. Содержание управления инвестиционными проектами в организации 94.16 KB
  Содержание управления инвестиционными проектами в организации. Основные цели и задачи сущность управления инвестиционными проектами. Определение и основные элементы инвестиционного проекта. Подходы к обоснованию инвестиционного проекта.
18536. Примеры построения автоматизированных систем контроля и учета энергоносителей промышленных предприятий 991.77 KB
  Целью организации учета электрической энергии является процесс получения информирования и запоминания информации для целей государственной ведомственной и корпоративной отчетности а также для удовлетворения требований менеджмента компании. Статистическая техническая отчетность имеет...
20425. Анализ эффективности информационных систем управления проектами строительства линейных объектов и идентификация ключевых ошибок в процессе внедрения 1012.89 KB
  В данном научно-исследовательском проекте рассмотрен процесс внедрения информационных систем управления проектами далее ИСУП и ошибки возникающие в ходе его реализации. Целью данной работы является оценить эффективность инструментов календарно-сетевого планирования для проектов строительства объектов линейного типа магистральных трубопроводов и провести анализ ошибок возникающих при внедрении ИСУП собрать их в категории и разработать рекомендации по устранению этих ошибок и...
16957. Управление проектами с учетом принципов устойчивого развития: опыт крупных нефтедобывающих компаний 28.11 KB
  Предварительная оценка проектов и система показателей оценки На стадии инициирования все проекты компании BP изучаются с точки зрения возможных социальных и экологических последствий которые могут возникнуть. Данная оценка выступает важным критерием на этапе отбора проектов. Shell также оценивает потенциальные затраты проектов касающихся выбросов СО2 при принятии всех крупных инвестиционных решений исходя из цены 40 долларов за тонну СО2 [1 c. Данная оценка является обязательной для всех проектов ConocoPhillips.
1215. Миссия организации. Примеры миссий компаний 33.96 KB
  Миссия организации. Управление организацией базируется на основных элементах теории управления которыми являются цели создания организации стратегические планы и пр. Среди этих элементов менеджеры особо выделяют миссию организации потому что являясь составляющей частью целей миссия оказывает влияние на все сферы управления и определяет его методы приемы и приоритеты. Она устремлена в будущее и не должна зависеть от текущего состояния организации.
1646. Основы управления проектами 28.1 KB
  Основы управления проектами. Жизненный цикл проекта. В мире уже давно признано что управление проектами – особая область менеджмента применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях.
19369. Сущность управления проектами 25.73 KB
  Информация, используемая в управлении проектами, обычно не бывает стопроцентно достоверной. Учет неопределенности исходной информации необходим и при планировании проекта, и для грамотного заключения контрактов. Анализу и учету неопределенностей посвящен анализ рисков.
3923. Примеры недобросовестной конкуренции. Практические примеры 31.94 KB
  Недобросовестной конкуренцией являются любые действия хозяйствующих субъектов, направленные на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности и противоречащие законодательству РФ, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.