Затратный метод оценки недвижимости

Сущность затратного метода. Области применения затратного метода. Сущность затратного метода. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

2015-02-05

4.83 KB

3 чел.


Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск


2

Тема 11. Затратный метод оценки недвижимости.

План.

  1.  Сущность затратного метода.
  2.  Области применения затратного метода.

1. Сущность затратного метода.

    В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

    В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

    Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

    С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

2. Области применения затратного метода.

    Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

    Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструированных объектов и незавершенных строек.

    Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного методов.

    Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценщика.

    Важными и постоянно расширяющимися сферами применений затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.



 

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.
9332. Доходный метод оценки недвижимости 25.43 KB
  Ставка капитализации дисконтирования. Метод прямой капитализации. Второй метод капитализации. Например ставки дохода применяемые в доходном методе обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.
9528. Правовые аспекты оценки недвижимости 16.78 KB
  Правовые аспекты оценки недвижимости. Связь недвижимости с землей. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.
17374. Совершенствование методик оценки недвижимости 370.97 KB
  Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи
12948. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.16 MB
  Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.
19277. Основные подходы и принципы оценки недвижимости 31.78 KB
  Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
14004. Проведение оценки стоимости недвижимости предприятия по производству линолеума 121.29 KB
  Переход к рыночной экономике в нашей стране привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности...
10650. Основные статистические характеристики многомерного регрессионного анализа в моделировании массовой оценки недвижимости 1009.46 KB
  Вторая группа статистических характеристик определяет статистическую значимость отдельных переменных модели: коэффициент корреляции r критерии Стьюдента и Фишера и бетакоэффициент. Корреляционнорегрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции многофакторным анализом. Y=fх Коэффициент корреляции r является одной из статистических характеристик относящихся к анализу значимости отдельных переменных регрессионной модели. Коэффициент корреляции показывает насколько...
12055. Комплексный метод оценки сейсмической опасности грунтов при сильных сейсмических воздействиях 52.71 KB
  Создана оригинальная комплексная методика оценки сейсмической опасности территории, учитывающая сейсмический потенциал активных разломов, тектонические особенности, сейсмический режим и т.д., на основе разработки нового вида детального сейсмического районирования (ДСР)...
7940. Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости 12.93 KB
  Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости.
21508. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 88.61 KB
  Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры экономики, инвестирования и решения многих других экономических и социальных задач страны.
© "REFLEADER" http://refleader.ru/
Все права на сайт и размещенные работы
защищены законом об авторском праве.